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【令和8年2月2日施行】
所有不動産記録証明制度の詳細ガイド
〜相続登記義務化時代の必須ツールを解説〜
《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士 板垣 隼 （→プロフィール詳細はこちら）
最終更新日：2025年12月18日
1. なぜ今この制度が必要なのか
日本が抱える「所有者不明土地」問題
日本の不動産制度は今、明治時代以来の大きな転換点を迎えています。その背景にあるのが「所有者不明土地」問題です。
国土交通省の調査によると、所有者が直ちに判明しない、または連絡がつかない「所有者不明土地」の総面積は、九州本島に匹敵すると推計されています。
この問題により、以下のような深刻な影響が出ています：
- 公共事業のための用地買収が進まない
- 災害からの復興事業が遅れる
- 民間企業の土地取引が阻害される
- 管理不全によるゴミの不法投棄や倒壊の危険
問題の根源：相続登記が義務ではなかった
これまで日本では、親が亡くなって不動産を相続しても、名義変更（相続登記）をする義務がありませんでした。手続きの手間や費用を考えて、「いつかやればいい」と放置されることが常態化していたのです。
相続登記の申請義務化がスタート
NEW 所有不動産記録証明制度の施行
住所変更登記の義務化も予定
相続登記義務化の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています：
相続人が直面する壁
「登記しないと罰則がある」のに、「どこにどんな不動産があるか分からない」という矛盾が発生しています。
親と別居している、遠方の土地を購入していた、原野商法で購入していた…このような場合、相続人は不動産の存在自体を知らないのです。
この矛盾を解決し、国民が無理なく義務を果たせる環境を整備するために創設されたのが、「所有不動産記録証明制度」です。
2. 所有不動産記録証明制度とは
制度の基本概要
一言で言うと：
「特定の人が持っている全国の不動産を、法務局がリスト化して教えてくれる制度」
法的には、改正不動産登記法第119条の2に基づく制度で、以下のことが可能になります：
- ✓ 自分が所有する不動産の一覧を取得できる
- ✓ 相続人が亡くなった方の不動産一覧を取得できる
- ✓ 全国の不動産を一括で検索できる
施行日
令和8年（2026年）2月2日
3. 従来の調査方法との違い
これまでの相続実務では、主に以下の方法で不動産を調査していました：
従来の調査方法とその限界
① 固定資産税納税通知書
毎年4月〜6月頃に市区町村から送られてくる通知書です。
- 非課税物件（評価額の低い山林、原野、私道など）が載らない
- 共有物件は代表者にのみ通知される
② 名寄帳（なよせちょう）
市区町村役場で取得できる、その自治体内の不動産一覧表です。
- 「地域限定」：その市区町村内の物件しか載らない
- 全国1,700以上の自治体に個別請求は現実的に不可能
- 現地の役所への出頭または煩雑な郵送請求が必要
圧倒的な違いを比較表で確認
| 比較項目 | 所有不動産記録証明制度 NEW | 名寄帳 | 固定資産税通知書 |
|---|---|---|---|
| 調査範囲 | 日本全国を一括検索 | 請求した市区町村内のみ | 発行元の市区町村内のみ |
| 網羅性 | 登記されている全物件 | 原則全物件（未登記建物含む） | 課税物件のみ（非課税は除外） |
| 共有不動産 | 全て抽出可能 | 自治体により異なる | 代表者にのみ通知 |
| 請求先 | 法務大臣が指定する登記所 | 各市区町村（分散） | （自動送付） |
| 費用 | 1通 1,600円（窓口） | 300円/通 または無料など | 無料 |
現代社会では、生まれた場所に一生住み続けるとは限りません。地方から都市部への移住、リゾートマンションの購入、親からの遠隔地の相続など、資産は分散する傾向にあります。
従来の名寄帳方式は「場所が分かっている」ことが前提でしたが、新制度は「場所が分からなくても、人から探せる」という点で、調査のパラダイムシフト（劇的な変化）をもたらします。
4. 誰が利用できるのか
個人の資産情報は極めて高度なプライバシー情報です。そのため、この制度を利用できる人（請求権者）は法律により厳格に限定されています。ご本人や相続人以外に請求できる人の詳細は未定ですが、恐らく以下のようになると推測されます。
請求できる人
| 請求者 | 説明 |
|---|---|
| 不動産の登記名義人本人 | 「自分の財産目録を作りたい」「終活のために資産整理したい」「認知症になる前に財産管理を家族に任せたい」といったニーズに対応 |
| 登記名義人の相続人 | メインユーザー 被相続人（亡くなった方)の不動産を網羅的に把握し、遺産分割協議の対象を確定 |
| 登記名義人の一般承継人 | 合併により消滅した会社の権利義務を承継した法人など |
| 代理人 | 法定代理人：未成年者の親権者、成年後見人など 任意代理人：委任を受けた司法書士、弁護士、親族など |
単なる債権者（お金を貸している人）や、隣地の所有者などは、正当な理由があってもこの制度を利用して他人の資産一覧を取得することはできません。
5. 実際の手続き方法
手数料
本制度は有料のサービスです。法務省令等の案によれば、手数料は以下の通り設定される見込みです：
窓口請求・郵送請求：1通 1,600円
オンライン請求：窓口より安価（数百円減額予定）
申請書の書き方（様式解説）
法務省所定の「所有不動産記録証明書交付請求書」様式に基づき、記入のポイントを解説します。
【表面】請求書の記入例
出典：法務省「所有不動産記録証明書交付請求書」様式
【裏面】検索条件の記入例
出典：法務省「所有不動産記録証明書交付請求書」様式
6. 賢い活用シナリオ
本制度は、単なる事務手続きの一部ではなく、賢く使うことで資産防衛や家族のトラブル防止に役立ちます。
【生前対策】認知症・死亡への備え
本人が元気なうちに自ら請求し、「財産目録」を作成しておく
以下のようなメリットがあります：
- 遺言書の作成：正確な財産目録があれば、遺言書（特に自筆証書遺言）の作成がスムーズになります。財産の記載漏れによる遺言の無効や争いを防げます。
- 財産管理の委任：将来、認知症などで判断能力が低下した際、家族信託や成年後見制度を利用する前提として、自分の資産を正確に把握・リスト化しておくことは非常に有益です。
- 相続税対策：全財産を把握することで、相続税の試算や節税対策が可能になります。
【相続発生後】「負の遺産」の早期発見と対処
地方の山林や原野など、管理費や固定資産税ばかりかかり、売るに売れない「負の不動産」が発見されることもあります。
所有不動産記録証明制度で早期にこれらを発見できれば、相続放棄（相続を知ってから3ヶ月以内）の判断材料にできます。
⚠️ 発見が遅れて3ヶ月を過ぎてしまうと、放棄ができず、不要な土地を背負い込むことになりかねません。
早期の全容把握は、身を守るためにも不可欠です。
【遺産分割協議】全財産の正確な把握
相続人間での公平な遺産分割のためには、全財産を正確に把握することが大前提です。
- 「知らなかった不動産」の発覚による協議のやり直しを防止
- 共有不動産の見落としを防止（特に私道の持分など）
- 全国に散らばった不動産を一覧化し、分割方針を検討
【将来の売却・活用】早めの権利整理
相続後すぐに売却や活用を考えていなくても、将来のために権利関係を整理しておくことは重要です。
- 数次相続を防ぐ（放置すると相続人がどんどん増える）
- 共有状態を解消（共有者が増えると処分が困難に）
- 担保権の有無を確認（完済済みの抵当権が残っている場合の抹消）
7. 相続登記義務化との関係
所有不動産記録証明制度は、令和6年4月に施行された「相続登記義務化」とセットで機能する車の両輪です。
義務化の「3年ルール」をクリアするために
相続登記の義務化により、相続人は「不動産の取得を知った日から3年以内」に登記しなければなりません。
正当な理由なくこれを怠れば、10万円以下の過料というペナルティが課される可能性があります。
本制度を利用して不動産リストを取得した時点が、まさに「存在を知った日」となります。
所有不動産記録証明書で不動産を特定
この時点から時計の針が動き出す
遺産分割協議をまとめ、登記申請を行う
相続人申告登記という「逃げ道」
もし、リストアップされた不動産について、遺産分割協議が難航して3年以内に誰が相続するか決まらない場合はどうすればよいでしょうか？
「相続人申告登記」という簡易な手続きを利用します。これは「私は相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、とりあえずの登記義務を果たしたことになる制度です。
活用方法：
- 所有不動産記録証明書で物件を特定
- すぐに分割が決まらないものは申告登記を入れておく
- 過料（罰金）を回避
- 後日、協議がまとまったら正式な相続登記へ
これが、義務化時代を乗り切るための鉄則となります。
8. 専門家（司法書士）に依頼するメリット
本制度は一般の方でも利用可能ですが、ここまで解説してきた通り、「過去の住所の追跡」や「戸籍の収集」など、高度な知識と手間が要求される場面が多々あります。
司法書士に依頼する具体的なメリット
1. 「検索漏れ」を極限まで防ぐ
司法書士は、職権で戸籍や住民票を取得し、複雑な住所移転の履歴を正確に読み解くことができます。
一般の方では見落としがちな以下のような点も考慮します：
- 数回前の住所
- 住居表示実施前の地番表記
- 旧住所（合併前の市町村名など）
- 婚姻前の住所
最適な検索条件を設定して請求を行うため、不動産の発見率が格段に高まります。
2. ワンストップでの解決
証明書はあくまで「リスト」です。取得した後には、以下の実務が待っています：
- 詳細な権利調査（登記簿謄本の取得・分析）
- 遺産分割協議書の作成
- 実際の相続登記申請
- 相続人申告登記の検討
- その他の名義変更手続き
司法書士に依頼すれば、証明書の請求から、その後の義務化対応（登記申請）までを一貫して任せることができます。
3. 時間と労力の大幅な節約
| 作業内容 | 自分でやる場合 | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 戸籍の収集 | 複数の役所に請求、数週間 | 職権で一括取得 |
| 住所履歴の調査 | 戸籍の附票を読み解く必要 | 専門知識で正確に把握 |
| 検索条件の設定 | 漏れのリスク大 | 最適な条件で検索 |
| 登記簿の分析 | 専門用語が難解 | 権利関係を正確に把握 |
| 遺産分割協議書作成 | 法的に有効な書類作成が困難 | 確実な書類を作成 |
| 登記申請 | 平日に法務局へ、補正対応も | 全て代行 |
4. コストパフォーマンス
ご自身で役所を回り、不慣れな書類作成に何日も費やす労力を考えれば、専門家に依頼する費用は決して高くありません。
特に以下のようなケースでは、早めの専門家介入が、結果としてトータルのコストと精神的負担を抑えることにつながります：
- 発見された不動産が遠方にある
- 権利関係が複雑（抵当権がついているなど）
- 相続人が多数いる
- 数次相続が発生している
- 義務化の期限が迫っている
5. 安心感と確実性
不動産は人生で最も重要な財産の一つです。
- ✓ 法的に有効な手続きの保証
- ✓ 物件漏れのリスク最小化
- ✓ 将来のトラブル防止
- ✓ 過料（罰金）の回避
- ✓ 相続人間の争いの予防
9. よくある質問（FAQ）
- 固定資産税納税通知書から住所を推測
- 権利証（登記済証）に記載の住所を確認
- 家族の記憶や郵便物から住所を特定
- 司法書士に相談して調査方法を検討
まとめ
令和8年（2026年）2月2日に始まる「所有不動産記録証明制度」は、日本の相続実務を劇的に変える可能性を秘めています。
これまで「分からないから」と放置されていた不動産に光を当て、次世代へ適切に引き継ぐための強力なインフラです。
しかし、制度はあくまで道具です。
「住所不一致」などの特性を理解し、正しく使わなければ効果は半減します。また、見つかった不動産をどう扱うか（登記する、売却する、国庫に帰属させる等）の判断も必要になります。
相続登記義務化の時代において、この新制度を正しく理解し活用することが、円満な相続と資産防衛の第一歩となります。
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