品川区の不動産名義変更・相続登記｜全国対応司法書士

東京都品川区（東品川・天王洲・大崎・五反田・大井町・武蔵小山・荏原・旗の台・戸越・中延ほか全域）の不動産（土地・分譲マンション・タワーマンション・店舗併用住宅・商業ビル・木造2階建て・戸建）の相続登記・名義変更を専門にご案内するページです。東品川・天王洲の湾岸タワーマンション、大崎駅前再開発のオフィス・住居タワー、五反田駅前の店舗併用ビル、大井町・武蔵小山の戸建分譲、旗の台・荏原の昔ながらの住宅地、戸越銀座商店街沿いの店舗併用住宅など、品川区ならではの不動産も対象です。なお、品川駅は港区高輪3丁目に位置し、駅東側の港南エリア（港南1〜5丁目）は港区に属するため、港南所在の不動産については港区ページをご参照ください。

品川区内の不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 品川出張所（品川区広町2-1-36 品川区総合庁舎内・東急大井町線「下神明駅」徒歩4分）が管轄します。品川出張所は品川区広町の品川区役所と同じ品川区総合庁舎の中にあり、品川都税事務所（固定資産評価証明書の窓口）も同じ建物の中にあるため、品川区に本籍・住所がある方の戸籍・住民票等、品川区内不動産の評価証明書、品川区内不動産の登記申請については同じ総合庁舎内で窓口を回りやすい立地です（戸籍は本籍地、住民票・印鑑証明書は住所地で取得するのが原則のため、相続関係によっては他自治体への請求が必要になります）。当センターは東京23区内の千代田区九段南（JR市ヶ谷駅徒歩圏／東京メトロ九段下駅徒歩圏）に事務所を構える司法書士事務所として、東京メトロ・JR・りんかい線・東急各線などを乗り継ぎ、品川駅・大崎駅・五反田駅・大井町駅方面へ移動しやすい立地から品川区の不動産の相続登記・名義変更に対応しており、電話・LINE・無料相談予約等を含めて年間2,000件超のお問い合わせ・ご相談をいただいています。

2024年4月から相続登記が義務化され、過去に発生した未登記の相続も対象です。2024年4月1日より前に相続が発生していても、相続人がその不動産を相続で取得したことを知っており、相続登記が未了の場合は、原則として令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。祖父・曽祖父名義のまま放置された相続不動産の名義整理は、戸越銀座沿いの古い商店併用住宅、旗の台・荏原の戦前からの木造戸建、武蔵小山・大井町の長屋など品川区内の不動産でも起こり得る、典型的な類型の一つです。本記事執筆時点（令和8年（2026年）5月）で、経過措置期限（令和9年（2027年）3月31日）まで残り約10か月半。期限直前になると、戸籍収集の遅延や遺産分割協議の未了を抱えたまま駆け込みでご相談される方が急増することが予想されます。年明け以降は法務局の窓口混雑や処理の遅延も発生しやすくなるため、注意が必要です。期限ぎりぎりで動くと、戸籍が来ない・相続人と連絡がつかない、といった足止めが致命傷になりかねません。期限内に本登記まで進めるのが難しい場合は、申出をした相続人について基本的義務の履行扱いとなる相続人申告登記を先行させる選択肢があります。ただし、これは所有者を確定する登記ではなく、遺産分割成立後の相続登記義務や売却・担保設定の前提となる名義整理は別途必要です。早めに着手して整理を進めるのが現実的です。

当センターは相続登記・名義変更のご相談を全国からいただきますが、実際にご依頼を受任しているのは関東4都県（埼玉・東京・神奈川・千葉）が中心です。品川区内不動産は当センター事務所（千代田区九段南）から都営新宿線・東京メトロ・JR・りんかい線・東急線などを乗り継いで品川駅・大崎駅・五反田駅・大井町駅方面へアクセスしやすい立地を活かして対応し、出張面談も関東4都県内であれば原則として料金追加なしでお伺いします（売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての料金です。提携税理士・土地家屋調査士のご紹介は無料）。

品川区の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

品川区内の不動産（土地・建物・分譲マンション・タワーマンション・店舗併用住宅・商業ビル・木造2階建て・戸建）の名義変更が必要になる主なタイミングは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買・住所/氏名/名称変更の5つです。いずれも東京法務局 品川出張所への登記申請が必要になります。

① 相続（湾岸タワー・大崎再開発・戸越銀座の店舗併用・旗の台の戸建）

品川区では東品川・天王洲の湾岸タワーマンション、大崎駅前の再開発タワー、五反田駅前の店舗併用ビル、大井町・武蔵小山の戸建分譲、戸越銀座商店街沿いの店舗併用住宅、旗の台・荏原の昔ながらの木造戸建などの相続が継続的に発生しています。被相続人名義のまま長期間放置されている数世代越しの名義不整合案件（祖父・曽祖父名義のまま）は、特に戸越銀座沿いの古い商家や、旗の台・荏原・小山の戦前からの木造戸建で見られます。詳細は相続登記の必要書類・費用・流れをご覧ください。

② 生前贈与

品川区内の不動産を生前に配偶者・子・孫へ贈与するケースです。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%（相続0.4%の5倍）と高くなり、贈与税の検討も必要です。東品川・天王洲・大崎のタワーマンション、五反田の店舗併用ビル、武蔵小山の戸建など評価額が大きく動く不動産では、税理士に相続税・贈与税の試算をご相談されてから登記を進めるのが安全です。詳細は贈与による不動産名義変更をご覧ください。

③ 離婚（財産分与）

離婚に伴って品川区内の共有不動産を一方の名義に整理するケースです。令和8年4月1日以後に離婚した場合、財産分与の請求期間は離婚成立時から5年以内に延長されています（改正民法）。ただし令和8年3月31日以前に成立した離婚については従前どおり離婚後2年のため、古い離婚案件ではまず期限経過の有無を確認します。離婚後しばらく経つと、相手方と連絡が取れない・住宅ローンの金融機関対応が止まる・登記原因証明情報の再取得に手間がかかるといった足止めが頻発します。離婚協議書の内容が固まった段階で、住宅ローンや金融機関対応も含めて登記の段取りを確認しておくと、後日の書類取り直しや相手方との再調整を避けやすくなります。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%です。詳細は離婚に伴う財産分与の登記をご覧ください。

④ 売買・購入(★関東対応エリア特典：売買決済の現地立ち会い)

品川区内の不動産を売買により取得・譲渡するケースです。登録免許税は、土地の所有権移転登記が本則2.0%（売買による移転については租税特別措置法72条1項の軽減措置により令和11年3月31日まで1.5%）、建物が原則2.0%です。建物については、自己居住用かつ住宅用家屋証明書を添付した一定の要件を満たすと0.3%（長期優良住宅・認定低炭素住宅などはさらに軽減）に下がります。土地・建物の評価額と築年数・面積・居住要件を確認したうえで、適用可能な軽減を見極めます。当センターは千代田区・市ヶ谷駅近くの事務所から品川区へは都営新宿線・東京メトロ・JR・りんかい線・東急線などを乗り継いでアクセスしやすい立地のため、買主・売主・仲介業者・銀行担当者が同席する売買決済立会いに司法書士が直接出向きます（決済場所・金融機関の指定や仲介会社との調整は別途確認のうえ対応可否を判断します）。詳細は売買による所有権移転登記をご覧ください。

⑤ 住所・氏名・名称変更登記（2026年4月1日義務化）

不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名・法人の名称に変更があった場合、令和8年（2026年）4月1日以後は変更が生じた日から2年以内に住所等変更登記を申請する義務があります。怠ると5万円以下の過料の対象です。品川区内に不動産をお持ちで他県へ転居した場合、婚姻や養子縁組で氏が変わった場合、法人の本店移転や商号変更があった場合などが対象です。施行日前にすでに変更が生じていた未登記案件は、施行日（2026年4月1日）から2年以内（令和10年／2028年3月31日まで）が経過措置期限となります。住所変更登記の経過措置期限まで約2年あり、婚姻・転居等で複数の変更が重なっている場合は、まとめて1回の申請で処理する設計を検討するとコスト効率がよくなります。また、不動産登記法の改正により、新たに所有権の登記名義人となる際には、氏名のローマ字表記や生年月日等の「検索用情報」を申請情報に含める取扱いが段階的に始まっています（生年月日等の提供義務化は令和8年4月施行予定）。検索用情報の申出をした所有者について、法務局が住基ネット情報等を確認し、本人への通知等の手続きを経て職権で住所等変更登記を行う「スマート変更登記」の仕組みも順次運用が始まっています。検索用情報の申出は本人による事前の手続きが前提で、自動的・本人不関与に住所変更登記が完了するわけではありません。法人や海外居住者は取扱いが異なるため、相続登記・贈与登記・売買登記と住所変更登記を同時に整理できるかは、登記名義人の属性まで確認して判断します。

品川区の相続登記は「取得を知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました（不動産登記法76条の2）。品川区内の不動産も対象です。

相続登記の義務は二段構成です。まず、相続による所有権取得を知った相続人は、自己のために相続の開始があったことおよび当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する基本的義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。期限内に法定相続分での登記を済ませた後、改めて遺産分割が成立し、法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、内容を反映した登記を追加で申請する追加的義務を負います（期限内に法定相続分での登記や相続人申告登記を済ませた後、改めて遺産分割が成立し、特定の相続人が単独で所有権を取得した場合は、その遺産分割の日から3年以内に内容を反映した登記を追加申請する義務が発生します）。実務上は、法定相続分の登記をしていない段階で遺産分割協議がまとまるなら、第1項の3年以内に分割内容で1回だけ登記を入れれば追加義務は発生しません。期限内に登記しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料に処されます。

品川区内の不動産は「東京法務局 品川出張所」（品川区広町／品川区総合庁舎内）へ申請（★23区共通の注意点：固定資産評価証明書は都税事務所で取得）

品川区内のすべての不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 品川出張所（品川区広町2-1-36 品川区総合庁舎内）が管轄します。品川出張所は品川区広町の品川区役所と同じ品川区総合庁舎の中にあり、品川都税事務所（固定資産評価証明書の窓口）も同じ建物の中にあります。品川区に本籍・住所がある方の戸籍・住民票等の取得と、品川区内不動産の評価証明書・登記申請の窓口が同じ総合庁舎内で完結できる立地です（戸籍は本籍地、住民票・印鑑証明書は住所地で取得するのが原則のため、相続関係によっては他自治体への請求が必要になります）。同じ東京23区でも、千代田区・中央区・文京区・島嶼部の不動産は東京法務局「本局」（千代田区九段南）、台東区は「台東出張所」、足立区・葛飾区は「城北出張所」（葛飾区小菅）、新宿区は「新宿出張所」と、物件所在地ごとに管轄が分かれています。物件所在地を取り違えると申請却下や郵送の出戻りにつながるため、まず登記事項証明書で所在地表示を確認し、東京法務局の管轄一覧で照合します。

品川区4エリア別ガイド（品川駅西側・東品川・天王洲／大崎・五反田／大井町・荏原・武蔵小山／旗の台・戸越・中延）

品川区は面積22.84km²（23区中10番目）、人口約41万人（令和7年3月現在）の中規模の区で、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線が交わる品川駅（駅自体は港区側）の西側、大崎駅・五反田駅・大井町駅・武蔵小山駅・戸越銀座駅・天王洲アイル駅などを含む地域です。本ページでは便宜上、駅・路線と物件特性から4エリア（品川駅西側・東品川・天王洲／大崎・五反田／大井町・荏原・武蔵小山／旗の台・戸越・中延）に分けて、相続・名義変更の論点を整理します。本ページで取り扱う品川区内の4エリアいずれも、管轄法務局＝東京法務局 品川出張所、戸籍・住民票等の窓口＝品川区役所 戸籍住民課、固定資産評価証明書＝品川都税事務所、自治体公式サイト＝品川区公式サイトと共通です（品川区広町2-1-36 品川区総合庁舎内の同一施設）。住民票・印鑑証明書は住所地の自治体、戸籍は本籍地の自治体で取得するのが基本です。令和6年3月から戸籍の広域交付（本籍地以外でも一定の戸籍証明書を取得可）も始まりましたが、(a) 司法書士などの代理人請求や郵送請求では利用できないことに加え、(b) コンピュータ化されていない一部の古い改製原戸籍などは広域交付の対象外です。品川区内の戸越銀座・旗の台・荏原・武蔵小山など戦前から続く市街地では数世代前の相続を遡る案件も多く、結局は遠方の本籍地へ個別請求を繰り返す作業が必要になるケースも少なくありません。

品川区固有の不動産論点（湾岸タワー・再開発オフィス・戦前商店街・戸建分譲・旧借地・遠隔相続）

① 東品川・天王洲・八潮の湾岸タワーマンション相続（敷地権・管理費・修繕積立金）

東品川・天王洲・八潮には、湾岸再開発で建設された大規模なタワーマンション・賃貸タワー・分譲マンションが密集しています（駅東側の港南エリア（港南1〜5丁目）は港区のため本ページの対象外）。これらの分譲マンションでは、新しい物件は敷地権付き区分建物として登記されていることが大半ですが、初期分譲時に敷地権化されていない古い物件もあり、その場合は土地共有持分が別建てで登記されているため、建物の登記事項証明書だけでなく敷地の登記簿まで取得して権利関係を確認します。タワーマンションの相続では敷地権割合の把握や管理組合への届出漏れが起きやすく、駐車場・トランクルームの使用権の承継、修繕積立金・管理費の引継ぎ、建物の用途（住居・店舗・事務所）の混在による評価額算定など、登記前後の確認事項が多くなります。評価額・登録免許税が大きくなるため、相続税の試算（税理士業務）と並行して登記の段取りを組むのが安全です。管理組合への届出、修繕積立金・管理費の精算、賃貸に出している場合のテナント対応・賃料収入の管理、収益還元評価・売却の判断は管理会社・税理士・不動産業者等にご相談ください（敷地権の有無・敷地権割合・専有部分と敷地利用権の一体性の確認は、相続登記の前提として当センターで登記簿を確認します）。

② 大崎・五反田の再開発タワー＋老舗商店併用ビル（用途混在・賃貸借継承）

大崎駅周辺の再開発タワーマンション・オフィスタワー（ThinkPark・大崎ウエストシティタワーズ・大崎ガーデンタワー・パークシティ大崎など）と、五反田駅前の店舗併用ビル・雑居ビルの相続では、用途混在（住居＋店舗＋事務所）や、賃貸借契約の継承が論点になります。登記簿上は一棟建物・区分所有建物・共有持分・借地権付き建物など形態が分かれるため、まず登記事項証明書と固定資産評価証明書で権利の種類を確認します。区分所有建物であっても、敷地権の有無、土地が所有権か借地権か、共有持分が別登記になっていないかで必要な確認が変わります。賃貸借契約の継続・解約、賃料増減請求、立退き交渉、家賃管理、税務申告は当センターの業務範囲外で、不動産管理会社・税理士、賃料・契約をめぐって対立がある場合は弁護士に相談する領域です。当センターは登記実務（名義整理・遺産分割協議書作成・登記申請）に特化して対応します。

③ 戸越銀座商店街・旧東海道品川宿の戦前店舗併用住宅・木造長屋（数世代名義整理）

戸越銀座商店街（戸越エリア）と、北品川の旧東海道品川宿（北品川一丁目・南品川一丁目）周辺には、明治・大正・昭和初期から続く店舗併用住宅・木造2階建て・長屋が現存します。これらは登記簿上一棟の店舗併用住宅として残っていることもあれば、増改築部分が未登記のまま、附属建物や別棟が残っていることもあります。家業を継承しながら数世代にわたって名義整理が後回しになっている案件は、戸籍収集だけで6か月、相続人の確定までで1年に及ぶこともあります。令和9年（2027年）3月31日の経過措置期限まで残り約10か月半という状況で、相続人全員の調査や遺産分割協議が期限内に整わない場合は、申出をした相続人について基本的義務の違反状態を避けるため、相続人申告登記を先行させることがあります（ただし所有者を確定する登記ではないため、売却・担保設定・遺産分割成立後の名義整理には、別途正式な相続登記が必要です）。店舗営業の承継、暖簾・屋号の引継ぎ、テナント対応、税務申告は当センターの業務範囲外で、税理士・弁護士・地元の商工会議所等にご依頼者様にてそれぞれご相談いただく必要があります。

④ 大井町・荏原・武蔵小山・西大井の戦前戸建分譲住宅地の数次相続

大井町・荏原・小山・平塚・西大井エリアは、大正・昭和初期の宅地開発で戸建分譲住宅地として整備された地域で、戦前から続く木造戸建が現在も多数残っています。これらの戸建では、祖父・曽祖父名義のまま放置された数次相続案件が一定数あり、相続人調査の長期化がネックになりがちです。建て替えを予定している場合は、前面道路の種別（2項道路・位置指定道路）、セットバックの要否、耐震診断、品川区の建築規制（地区計画・用途地域）などを別途確認する必要があります。これらの道路・建築上の判断、耐震診断、建て替え計画は建築士・土地家屋調査士等の確認領域で、当センターの登記実務とは別系統の検討事項です。境界確定・地積更正登記が必要な場合は、当センターから提携土地家屋調査士をご紹介します。

⑤ 品川区内の借地権・底地（江戸期・明治期の都市形成由来）

品川区内では、古くからの市街地を中心に借地権・底地の整理が問題になることがあります。旧東海道品川宿・戸越銀座・池田山・島津山などには、旧借地法（旧法借地権）と借地借家法（新法借地権）が混在する地域もあります。寺社地由来か、旧借地法か、借地借家法かは、登記簿・借地契約書・地主との契約経緯を確認して判断します。借地契約の更新、地代改定、借地権の譲渡・買取、底地売却は、登記とは別に地主・借地人との調整が必要です。価格査定や売却は不動産業者、税務は税理士、更新・地代・承諾料をめぐって対立がある場合は弁護士に相談する領域です。当センターでは、登記簿上の名義整理と必要書類の確認を中心に対応します。

⑥ 相続人が地方在住・海外在住のケース（遠隔相続）

品川区内に不動産があり、相続人が地方や海外に分散している案件では、郵送・電話・メール・LINE・ビデオ通話を組み合わせて進めます。相続人間で合意ができている事案であれば、遺産分割協議書案の作成、署名押印書類の案内、本人確認書類・印鑑証明書の回収、登記申請までご事情の聞き取り・進捗確認は来所なしで対応可能です。戸籍・印鑑証明書等の原本は郵送でやり取りするため、ご来所が難しい方も全国どこからでも手続きを進めていただけます。一方、相続人間で取得者や代償金をめぐる対立がある事案では、司法書士が交渉代理を行うことはできないため、弁護士へのご相談を先にご案内します。品川区内・近隣区にお住まいの方は千代田区九段南・市ケ谷駅近くの当センター事務所へのご来所もご利用いただけます。品川駅・大崎駅・五反田駅方面からは、JR・東京メトロ・都営線等を乗り継いでお越しいただけます。

当センターの品川区対応特典（関東4都県出張対応＋千代田区九段南から品川区へ短時間アクセス）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は千代田区九段南に事務所を構えており、品川区内不動産のお客様には4つの特典をご案内できます。

品川区のご依頼者様の声（公開済み事例の抜粋）

当センターにご依頼いただいた品川区在住・品川区内不動産のお客様から、お客様の声一覧に公開済みのご感想を原文ママで抜粋掲載します。相続・売買など案件種別ごとに、実際のご依頼の流れがどう進んだかをご参考ください。

上記は当センターが対応した品川区在住・品川区内不動産・近隣区のご依頼から、お客様の声一覧に公開済みの事例を抜粋したものです。最新の事例は一覧ページでご参照ください。品川区固有の不動産類型（東品川・天王洲の湾岸タワー、大崎・五反田の再開発タワー、戸越銀座・旧品川宿の戦前商店併用住宅、旗の台・荏原・武蔵小山の戸建分譲）の具体的な論点は、本ページ H2-5「品川区固有の不動産論点」 をご参照ください。

品川区の相続登記・名義変更に関するよくあるご質問