渋谷区の不動産名義変更・相続登記｜全国対応司法書士

東京都渋谷区（渋谷・原宿・表参道・恵比寿・代官山・松濤ほか全域）の不動産（土地・分譲マンション・タワーマンション・店舗併用ビル・高級戸建住宅・テナントビル）の相続登記・名義変更を専門にご案内するページです。渋谷駅周辺の再開発タワーマンション、松濤・南平台・神山町・大山町の高級戸建住宅地、原宿・表参道・神宮前の店舗併用ビル、恵比寿・代官山・広尾の高級住宅、代々木・千駄ヶ谷の古い分譲マンション、笹塚・幡ヶ谷・初台の戸建分譲住宅など、渋谷区ならではの不動産も対象です。

渋谷区内の不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 渋谷出張所（渋谷区宇田川町1-10・渋谷地方合同庁舎）が管轄します。渋谷出張所は渋谷区＋目黒区の2区を管轄する出張所で、渋谷区内（宇田川町）に立地しています。当センターは東京23区内の千代田区九段南（JR市ヶ谷駅徒歩圏／東京メトロ九段下駅徒歩圏）に事務所を構える司法書士事務所として、JR山手線・東京メトロ各線を乗り継いで渋谷・原宿・恵比寿・代官山方面へ移動しやすい立地から、渋谷区の不動産の相続登記・名義変更に対応しており、電話・LINE・無料相談予約等を含めて年間2,000件超のお問い合わせ・ご相談をいただいています。

2024年4月から相続登記が義務化され、令和6年4月1日より前にすでに不動産取得を知っていた未登記相続も対象です。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。祖父・曽祖父名義のまま放置された相続不動産の名義整理は、松濤・南平台の高級戸建住宅地、代々木・千駄ヶ谷の古い分譲マンション、原宿・神宮前の戦前からの商業地といった渋谷区内の不動産でも起こり得る、典型的な類型の一つです。本記事執筆時点（令和8年（2026年）5月）で、経過措置期限（令和9年（2027年）3月31日）まで残り約10か月半。期限直前になると、戸籍収集の遅延や遺産分割協議の未了を抱えたまま駆け込みでご相談される方が急増することが予想され、年明け以降は法務局の窓口混雑や処理の遅延も発生しやすくなります。期限直前に着手すると、戸籍が揃わない・相続人と連絡が取れないといった事情で、期限内の本登記が間に合わなくなるおそれがあります。詳細は H2-2 をご覧ください。

当センターは相続登記・名義変更のご相談を全国からいただきますが、実際にご依頼を受任しているのは関東4都県（埼玉・東京・神奈川・千葉）が中心です。渋谷区内不動産は当センター事務所（千代田区九段南）からJR山手線・東京メトロ各線を乗り継いでアクセスしやすい立地を活かして対応し、出張面談も関東4都県内であれば原則として料金追加なしでお伺いします（売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての料金です。提携税理士・土地家屋調査士のご紹介は無料）。

渋谷区の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

渋谷区内の不動産（土地・建物・分譲マンション・タワーマンション・店舗併用ビル・高級戸建住宅・テナントビル）の名義変更が必要になる主なタイミングは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買・住所/氏名/名称変更の5つです。いずれも東京法務局 渋谷出張所への登記申請が必要になります。

① 相続（渋谷駅前タワー・松濤の高級戸建・原宿表参道の店舗ビル・代々木千駄ヶ谷の分譲マンション）

渋谷区では渋谷駅周辺の再開発タワーマンション・分譲マンション、松濤・南平台・神山町・大山町の高級戸建住宅、原宿・表参道・神宮前の店舗併用ビル・テナントビル、恵比寿・代官山・広尾の高級住宅・分譲マンション、代々木・千駄ヶ谷の古い分譲マンション、笹塚・幡ヶ谷・初台の戸建分譲住宅などの相続が継続的に発生しています。被相続人名義のまま長期間放置されている数世代越しの名義不整合案件（祖父・曽祖父名義のまま）は、特に松濤・南平台の高級戸建住宅地や、原宿・神宮前の戦前から続く商業地で見られます。詳細は相続登記の必要書類・費用・流れをご覧ください。

② 生前贈与

渋谷区内の不動産を生前に配偶者・子・孫へ贈与するケースです。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%（相続0.4%の5倍）と高くなり、贈与税の検討も必要です。渋谷駅前のタワーマンション・松濤の高級戸建・原宿表参道の店舗ビルなど評価額が大きく動く不動産では、税理士に相続税・贈与税の試算をご相談されてから登記をすすめるのが安全です。詳細は贈与による不動産名義変更をご覧ください。

③ 離婚（財産分与）

離婚に伴って渋谷区内の共有不動産を一方の名義に整理するケースです。令和8年4月1日以後に離婚した場合、財産分与の請求期間は離婚成立時から5年以内に延長されています（改正民法）。ただし令和8年3月31日以前に成立した離婚については従前どおり離婚後2年のため、古い離婚案件ではまず期限経過の有無を確認します。離婚後しばらく経つと、相手方と連絡が取れない・住宅ローンの金融機関対応が止まる・登記原因証明情報の再取得に手間がかかるといった足止めが頻発します。離婚協議書の内容が固まった段階で、住宅ローンや金融機関対応も含めて登記の段取りを確認しておくと、後日の書類取り直しや相手方との再調整を避けやすくなります。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%です。詳細は離婚に伴う財産分与の登記をご覧ください。

④ 売買・購入(★関東対応エリア特典：売買決済の現地立ち会い)

渋谷区内の不動産を売買により取得・譲渡するケースです。登録免許税は、土地の所有権移転登記が本則2.0%（売買による移転については租税特別措置法72条1項の軽減措置により令和11年3月31日まで1.5%）、建物が原則2.0%です。建物については、自己居住用かつ住宅用家屋証明書を添付した一定の要件を満たすと0.3%（長期優良住宅・認定低炭素住宅などはさらに軽減）に下がります。土地・建物の評価額と築年数・面積・居住要件を確認したうえで、適用可能な軽減を見極めます。当センターは千代田区市ヶ谷駅近くの事務所から渋谷区へはJR山手線・東京メトロ各線を乗り継いでアクセスしやすい立地のため、買主・売主・仲介業者・銀行担当者が同席する売買決済立会いに司法書士が直接出向きます（決済場所・金融機関の指定や仲介会社との調整は別途確認のうえ対応可否を判断します）。詳細は売買による所有権移転登記をご覧ください。

⑤ 住所・氏名・名称変更登記（2026年4月1日義務化）

不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名・法人の名称に変更があった場合、令和8年（2026年）4月1日以後は変更が生じた日から2年以内に住所等変更登記を申請する義務があります。怠ると5万円以下の過料の対象です。渋谷区内に不動産をお持ちで他県へ転居した場合、婚姻や養子縁組で氏が変わった場合、法人の本店移転や商号変更があった場合などが対象です。施行日前にすでに変更が生じていた未登記案件は、施行日（2026年4月1日）から2年以内（令和10年／2028年3月31日まで）が経過措置期限となります。住所変更登記の経過措置期限まで約2年あり、婚姻・転居等で複数の変更が重なっている場合は、まとめて1回の申請で処理する設計を検討するとコスト効率がよくなります。また、不動産登記法の改正により、新たに所有権の登記名義人となる際には、氏名のローマ字表記や生年月日等の「検索用情報」を申請情報に含める取扱いが段階的に始まっています（生年月日等の提供義務化は令和8年4月施行予定）。検索用情報の申出をした所有者について、法務局が住基ネット情報等を確認し、本人への確認（登録メールアドレス等への通知）を経て職権で住所等変更登記を行う「スマート変更登記」の仕組みも始まっています。検索用情報の申出は本人による事前の手続きが前提で、自動的・本人不関与に住所変更登記が完了するわけではありません。法人や海外居住者は取扱いが異なるため、相続登記・贈与登記・売買登記と住所変更登記を同時に整理できるかは、登記名義人の属性まで確認して判断します。

渋谷区の相続登記は「取得を知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました（不動産登記法76条の2）。渋谷区内の不動産も対象です。

相続登記の義務は二段構成です。まず、相続による所有権取得を知った相続人は、自己のために相続の開始があったことおよび当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する基本的義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。期限内に法定相続分での登記を済ませた後、改めて遺産分割が成立し、その分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に内容を反映した登記を追加で申請する追加義務が発生します（同条第2項）。実務上は、法定相続分の登記をしていない段階で遺産分割協議がまとまるなら、第1項の3年以内に分割内容で1回だけ登記を入れれば追加義務は発生しません（期限内に相続人申告登記を済ませた相続人が、その後の遺産分割で所有権を取得した場合も、遺産分割の日から3年以内に内容を反映した登記を別途申請する義務が改めて発生します）。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。

渋谷区内の不動産は「東京法務局 渋谷出張所」（宇田川町／渋谷区＋目黒区管轄）へ申請（★23区共通の注意点：固定資産評価証明書は都税事務所で取得）

渋谷区内のすべての不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 渋谷出張所（渋谷区宇田川町1-10・渋谷地方合同庁舎）が管轄します。渋谷出張所は渋谷区内（宇田川町）にあり、渋谷区＋目黒区の2区を管轄する出張所です。同じ東京23区でも、千代田区・中央区・文京区・島嶼部の不動産は東京法務局「本局」（千代田区九段南）、台東区は「台東出張所」、足立区・葛飾区は「城北出張所」（葛飾区小菅）と、出張所ごとに管轄が分かれています。物件所在地を取り違えると申請却下や郵送の出戻りにつながるため、まず登記事項証明書で所在地表示を確認し、東京法務局の管轄一覧で照合します。

登記完了予定日の目安：東京法務局 渋谷出張所での権利登記（相続登記・名義変更）の完了予定日は、2026年6月時点で約30日です。申請の混み具合で毎営業日変動します。最新の予定日は東京法務局の「登記完了予定日」（公式）でご確認ください。

渋谷区4エリア別ガイド（渋谷駅周辺／原宿・表参道・千駄ヶ谷・代々木／恵比寿・代官山・広尾・松濤／笹塚・幡ヶ谷・初台）

渋谷区は面積15.11km²（23区中15位）、人口は令和8年時点で約23万人と中規模ながら、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線、小田急小田原線、京王新線・都営新宿線など多彩な交通網が交わる都心エリアで、昼間人口は約53万人と国内屈指の集積を持ちます。本ページでは便宜上、駅・路線と物件特性から4エリア（①渋谷駅周辺／②原宿・表参道・千駄ヶ谷・代々木／③恵比寿・代官山・広尾・松濤／④笹塚・幡ヶ谷・初台）に分けて、相続・名義変更の論点を整理します。本ページで取り扱う渋谷区内の4エリアいずれも、管轄法務局＝東京法務局 渋谷出張所、戸籍・住民票等の窓口＝渋谷区役所 戸籍住民課、固定資産評価証明書＝渋谷都税事務所、自治体公式サイト＝渋谷区公式サイトと共通です。住民票・印鑑証明書は住所地の自治体、戸籍は本籍地の自治体で取得するのが基本です。令和6年3月から戸籍の広域交付が始まり、窓口で全国の戸籍が取得しやすくなりましたが、(a)司法書士などの代理人請求や郵送請求では利用できないことに加え、(b)コンピュータ化されていない一部の古い改製原戸籍などは広域交付の対象外です。渋谷区内の松濤・南平台・神宮前など戦前から続くエリアの数世代前の相続を遡る案件では、結局は遠方の本籍地へ個別請求を繰り返す作業が必要になるケースも少なくありません。

渋谷区固有の不動産論点（再開発タワー・松濤の高級戸建・原宿表参道の店舗ビル・古い分譲マンション・戸建分譲）

① 渋谷駅周辺の再開発タワーマンション・億ションの相続（敷地権・修繕積立金・高評価額）

渋谷駅周辺では、2010年代以降の大規模再開発に伴う分譲タワーマンション・億ションが建設されています。タワーマンションの登記申請では、通称ではなく、登記簿や管理規約上の正確な一棟の建物の表示・敷地権表示を読み解く必要があります。タワーマンションの相続では敷地権割合の把握や管理組合への届出漏れが起きやすく、相続人間で持分や代償金の調整を整理する段階で、駐車場・トランクルームの使用権の承継、修繕積立金の引継ぎといった管理規約・管理組合の確認も必要になります。なお、敷地権付き区分建物かどうか・敷地権割合・専有部分と敷地利用権の一体性は、相続登記の前提として当センターで登記簿を確認します。一方、管理組合への届出・修繕積立金/管理費の精算・テナント契約の継承・収益還元評価・売却の判断は管理会社・税理士・不動産業者等にご相談ください。渋谷駅前のタワーマンションは評価額が大きく、登録免許税・相続税申告にも影響するため、相続税の試算（税理士業務）と並行して登記の段取りを組むのが安全です。

② 松濤・南平台・神山町・大山町の高級戸建住宅地の数次相続（最低敷地200㎡条例・旧鍋島家分譲）

松濤は江戸時代の紀州徳川家下屋敷を起源とし、明治期に旧佐賀藩主の鍋島家が「松濤園」と命名して茶園を開いた歴史を持ち、関東大震災を契機に住宅地として分譲されました。松濤一丁目・二丁目および神山町には、都市計画の制限により最低敷地面積200㎡以上が定められており、ゆとりある敷地の高級戸建が多く残ります。南平台町は明治期以降に高台の眺望を活かして発展した住宅街、大山町は閑静な低層住宅街として今日に至ります。これらのエリアでは戦前・戦後の長期にわたって同一家族が居住し、数世代にわたる名義整理が後回しになっている案件もみられます。まず登記簿上の所有者・共有持分・相続関係を整理し、被相続人の親世代まで遡って戸籍を集める必要が生じることがあります。評価額が大きく相続税申告との連動が想定されるため、税理士による相続税試算と並行して登記を進めるのが実務的です。境界確定・地積更正登記が必要な場合は、当センターから提携土地家屋調査士をご紹介します。

③ 原宿・表参道・恵比寿の店舗併用ビル・テナントビルの相続

原宿・表参道・神宮前・恵比寿の表通り沿いには、1階・2階に店舗（ブランドショップ・カフェ・ブティック等）、上階にオフィスや住居が入った店舗併用ビル・テナントビルが並びます。これらの店舗併用ビルの相続では、登記簿上一棟の店舗併用ビルとして残っていることもあれば、増改築部分が未登記のまま、附属建物や別棟が残っていることもあります。まずは登記簿・固定資産資料・現況を突き合わせ、相続登記の対象となる建物を確認します。テナント契約の継承、賃料収入の管理、テナントとの調整、賃貸借契約の更新交渉、テナントの入替・退去対応、賃料増減請求、税務申告は当センターの業務範囲外です。テナント契約や賃貸借契約をめぐって対立がある場合は弁護士、賃料の管理・空室対応は不動産管理会社、税務は税理士にご相談ください。当センターは登記実務（名義整理・遺産分割協議書作成・登記申請）を担当します。

④ 代々木・千駄ヶ谷の古い分譲マンション（敷地権化されていない可能性／旧法借地権上のマンション含む）

代々木・千駄ヶ谷・元代々木町には、昭和期に建てられた古い分譲マンションが多く残ります。これらの分譲マンションでは、新しい物件は敷地権付き区分建物として登記されていることが大半ですが、初期分譲時に敷地権化されていない古い物件もあり、その場合は土地共有持分が別建てで登記されているため、建物の登記事項証明書だけでなく敷地の登記簿まで取得して権利関係を確認します。また、一部の古いマンションでは旧借地法（旧法借地権）の上に建っている物件もあり、地主との関係・更新・地代の論点が登記とは別に発生します。借地契約の更新、地代改定、借地権の譲渡・買取、底地売却は、登記とは別に地主・借地人との調整が必要です。価格査定や売却は不動産業者、税務は税理士、更新・地代・承諾料をめぐって対立がある場合は弁護士に相談する領域です。当センターでは、登記簿上の名義整理と必要書類の確認を中心に対応します。

⑤ 笹塚・幡ヶ谷・初台・本町の戸建分譲住宅（住宅ローン残債・抵当権抹消）

笹塚・幡ヶ谷・初台・本町・西原・上原の戸建分譲住宅地では、住宅ローン返済中の不動産の相続（住宅ローン残債の処理・団体信用生命保険の請求）、分譲マンションの敷地権付き区分建物の相続、戸建分譲の更地化・売却検討などが目立ちます。ご夫婦の共有名義で購入されたケースや、住宅ローンの団体信用生命保険（団信）の適用に伴う抵当権抹消登記と相続登記をセットでご依頼いただくケースもみられます。住宅ローンの抵当権抹消登記は、団体信用生命保険による完済後に金融機関から書類が届いてから手続きします。住宅ローン返済中の取扱い、団体信用生命保険の請求は金融機関・保険会社の業務領域で、当センターは抵当権抹消登記・所有権移転登記など登記実務を担当します。

⑥ 相続人が地方在住・海外在住のケース（遠隔相続）

渋谷区内に不動産があり、相続人が地方や海外に分散している案件では、郵送・電話・LINE・ビデオ通話を組み合わせて進めます。ご事情の聞き取りや進捗確認は電話・メール・LINE・ビデオ通話でご対応いただけます。戸籍・印鑑証明書等の原本は郵送でやり取りする必要があるため、ご来所が難しい方も全国どこからでも手続きを進めていただけます。相続人間で合意ができている事案であれば、遺産分割協議書案の作成、署名押印書類の案内、本人確認書類・印鑑証明書の回収、登記申請まで進められます。一方、相続人間で取得者や代償金をめぐる対立がある事案では、司法書士が交渉代理を行うことはできないため、弁護士へのご相談を先にご案内します。渋谷区内・近隣区にお住まいの方は千代田区九段南・市ケ谷駅近くの当センター事務所へのご来所もご利用いただけます。渋谷・原宿・恵比寿方面からは、JR山手線・東京メトロ各線を乗り継いでお越しいただけます。

当センターの渋谷区対応特典（関東4都県出張対応＋JR山手線・東京メトロでアクセス）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は千代田区九段南に事務所を構えており、渋谷区内不動産のお客様には4つの特典をご案内できます。

東京23区内のご依頼者様の声（渋谷区＋近隣同管轄区・近隣区の参考事例）

当センターにご依頼いただいた渋谷区在住・渋谷区内不動産のお客様、渋谷出張所と同管轄の目黒区のお客様、ならびに港区・世田谷区など近隣区の参考事例から、お客様の声一覧に公開済みのご感想を原文ママで抜粋掲載します。各事例は、お住まいの地域・物件所在地・依頼内容を、お客様の声一覧の公開情報を手がかりにご参照ください。

上記は当センターが対応した渋谷区在住・渋谷区内不動産のご依頼、および近隣同管轄区・近隣区のご依頼から、お客様の声一覧に公開済みの事例を抜粋したものです。最新の事例は一覧ページでご参照ください。渋谷区固有の不動産類型（渋谷駅前再開発タワー・松濤の高級戸建・原宿表参道の店舗ビル・代々木千駄ヶ谷の古い分譲マンション・笹塚幡ヶ谷の戸建分譲）の具体的な論点は、本ページ H2-5「渋谷区固有の不動産論点」 をご参照ください。

渋谷区の相続登記・名義変更に関するよくあるご質問