遺言書があるけど名義変更されていない不動産の扱い方

遺言書の基礎知識

遺言書とは

遺言書は、亡くなった方が生前に「どの財産を、誰に引き継がせるか」を意思表示し、正式な文書として残したものです。

遺言書にはおもに次の2種類があります。

どちらの形式でも法的な効力の「強さ」に違いはなく、最後に作成されたものが基本的に優先されます。

→ 公正証書遺言とは？自分で進める流れや司法書士への依頼方法

→ 自筆証書遺言の作り方

遺言書がある場合の相続登記のメリット

遺言書がある場合の相続登記には、次のようなメリットがあります。

• 相続人全員で話し合う遺産分割協議が不要
• 遺産分割協議書や他の相続人の印鑑証明書が不要で、手続きがスムーズ
• 戸籍謄本の収集範囲が少なくて済む（通常は出生から死亡までの全戸籍が必要だが、遺言書がある場合は被相続人の最後の戸籍と、指定された相続人の戸籍のみで基本的に足りる）
• 他の相続人の協力が基本的に不要で、指定された相続人が単独で進められる

このように手続き上の負担が軽いため、遺言書がある場合はできるだけ早めに相続登記を進めることをお勧めいたします。

→ 遺言書がある場合の相続登記手続きガイドはこちら

遺言書の検認について

自筆証書遺言の場合は、被相続人が亡くなった後に家庭裁判所での検認手続きが必要になります。検認を受けていない自筆証書遺言では、相続登記の申請が通りません。

ただし、次の場合は検認が不要です。

• 法務局の遺言書保管制度を利用していた場合 → 「遺言書情報証明書」を取得して手続きに使用
• 公正証書遺言の場合 → 正本・謄本でそのまま手続きに進められる

相続登記の義務化と遺言書

基本の義務：取得を知ってから3年以内

相続登記は、2024年4月1日の法改正施行により申請が義務化されました。相続（遺言による相続を含む）で不動産を取得した場合、取得を知ってから3年以内に登記申請が必要です。

遺言書がある場合の起算点は次のとおりです。

なお、遺言で不動産を相続していない相続人には、当然ながら相続登記の申請義務はありません。

2024年4月1日より前の相続（経過措置）

施行前に発生した相続で登記が未了の場合も義務の対象です。ただし、経過措置として原則2027年3月31日まで（または「取得を知った日」が遅い場合はそこから3年）に申請が必要です。

遺産分割が成立した場合の追加義務

遺言書に記載がない財産について遺産分割協議で取得者が決まった場合は、基本義務とは別に、遺産分割成立の日から3年以内にその内容に沿った登記申請が必要です（後述の「遺言書に書かれていない不動産」のケースで関係します）。

→ 相続登記の義務化を詳しく解説

過料（10万円以下）と運用の仕組み

正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象になります。ただし実務上は「いきなり過料」ではなく、登記官からの催告（申請を求める通知）を経て、なお申請がない場合に裁判所手続へ進む仕組みです。

遺言書があるのに登記を放置するリスク

対抗要件の問題（第三者に権利を主張できない）

以前は、遺言書があれば相続登記をしなくても第三者に対して権利を主張できました。しかし、令和元年（2019年）7月1日の民法改正により、遺言で相続した場合も登記が対抗要件とされました。

具体例で理解する対抗要件の問題

たとえば、父が亡くなり相続人が長男と二男の2名のケースを考えます。遺言書では実家の土地建物を長男に相続させる内容でした。しかし、長男が相続登記をしない間に、二男の債権者が先に法定相続分（長男と二男それぞれ2分の1）で登記を入れ、二男の持分を差し押さえてしまった場合、長男は二男の債権者に対抗できません。

遺言書で「自分がもらう」と決まっていても、登記を入れなければ権利を失う可能性があるのです。

遺言書の内容が不明確な場合のリスク

公正証書遺言の場合は公証人が関与するため、遺言内容に重大な不備があることはほとんどありません。一方、自筆証書遺言の場合は不備が見つかるケースがあります。

相続登記では、対象不動産を正確に特定する必要があります。具体的には、土地であれば地番、建物であれば家屋番号による特定が求められます。以下のような場合、対象不動産が不明確と判断される可能性があります。

• 住居表示（住所）と地番が混在した記載になっている
• 地積や床面積が登記簿の情報と異なる（納税通知書の情報で書かれている場合など）
• 特定の不動産を明示せず、あいまいな表現で記載されている

状況によって登記に使用できるかどうかの判断は異なりますが、最悪の場合、遺言書が実質的に使えず、遺産分割協議書などの別の書類が必要になる可能性もあります。問題に気づいた段階で早期に対応することが重要です。

遺言書に記載のない土地が発覚するリスク

いざ相続登記を進めようとした際に、遺言書に書かれていない土地が見つかることがあります。特に多いのが私道の持分や、固定資産税が非課税の土地です。

固定資産税が課税されている不動産は納税通知書に記載があるため見落としにくいですが、非課税の土地は遺言者自身が把握しておらず、遺言書への記載が漏れてしまうケースが少なくありません。

遺言書に記載のない財産は、原則として通常の遺産分割協議の対象となり、他の相続人の協力が必要になります。印鑑証明書や戸籍謄本などの必要書類も増えてしまいます。

遺言の文言が「遺贈する」となっている場合

遺言書の文言が「相続させる」ではなく「遺贈する」になっているケースがあります。以前は「遺贈」の文言だと手続きが複雑になり、登記が止まってしまうことがよくありました。

しかし、2023年4月1日の法改正により、相続人が受遺者（遺贈を受ける人）である場合は、受遺者が単独で所有権移転登記を申請できるようになりました。相続開始が改正前であっても、申請が施行日以降であれば適用されます。

遺言書による相続登記の手続きステップ

ステップ1：不動産の特定・漏れ確認

最初に行うべきは、対象となる不動産を正確に把握することです。遺言書に記載された不動産だけでなく、記載漏れがないかの確認が重要です。

• 固定資産税の課税明細書（毎年届く納税通知書に同封）を確認
• 市区町村で名寄帳（なよせちょう）を取得し、課税資産を一覧で確認
• 登記事項証明書（全部事項証明書）で現在の登記状況を確認
• 住所表示と地番は異なるため、必ず地番・家屋番号ベースで特定

2026年2月開始：所有不動産記録証明制度の活用

2026年2月2日施行の所有不動産記録証明制度により、登記名義人を起点に全国の登記済不動産を一覧で把握できる仕組みが始まりました。名寄帳だけでは見つけにくい「遠方の土地」「私道持分」などの確認に有効です。

→ 所有不動産記録証明制度の詳しい解説はこちら

ステップ2：必要書類の準備

登記原因や状況により必要書類は変動しますが、遺言書による相続登記の代表的な必要書類は次のとおりです。

原本還付について

戸籍や遺言書等は、銀行の預貯金手続きや証券口座の名義変更など、他の相続手続きでも必要になります。登記申請の際は原本還付の段取りを組むのが一般的です（コピーに「原本に相違ない」旨を記載して提出し、原本は手続完了後に返してもらいます）。

ステップ3：登録免許税の計算

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額 × 0.4%（土地・建物それぞれ）です。

土地の評価額100万円以下の免税措置

一定の要件のもとで、土地の課税価格が100万円以下の場合に登録免許税が免税となる措置が設けられています。この措置は2027年3月31日まで延長されています。

申請書への適用条文の記載など形式面の要件もあるため、該当する可能性がある場合は事前に確認しましょう。

ステップ4：申請・完了

まとめ