遺言書があるけど名義変更されていない不動産の扱い方

遺言書がある場合は、相続人で遺産の分配について話し合う遺産分割協議が不要となります。遺産分割協議書や印鑑証明書が不要となり、相続登記手続きをスムーズに進めることが可能です。

また、相続登記の申請では、通常は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等の取得が必要となりますが、遺言書がある場合は、被相続人の最後の戸籍（死亡の確認できるもの）と、遺言書で指定された相続人の戸籍謄本のみあれば基本的に足ります。戸籍謄本も通常より収集するものが少なく、収集にかかる時間も短縮可能です。

遺言書がある場合の相続登記は、基本的に他の相続人の協力が不要で、必要書類も通常より少なく済みます。後述する放置の問題点もありますのでお早めに手続きされることをお勧めいたします。

自筆証書遺言の場合は、被相続人が亡くなった後に家庭裁判所で検認手続きが必要になります。ただし、法務局で遺言書を保管していた場合は不要です。また、公正証書遺言の場合も検認が不要です。

検認は、他の相続人に対し遺言の存在等を知らせ、遺言書の形式的要件（全文が自筆・署名・押印・日付等）の確認を行い、偽造・変造を防止するための手続です。

検認は、遺言の有効・無効を判断する手続ではありませんので、有効性について争いがある場合は別途裁判手続きが必要となります。

自筆証書遺言の場合は、上記の検認を受けてから相続登記をすることになります。

遺言で特定の不動産の相続を指定された場合は、他の相続人にはその不動産の権利はありません。相続人以外の第三者に、自分が所有者と主張して認められるかどうかは対抗要件（タイコウヨウケン）の問題となります。

以前は、遺言があれば、相続登記をしなくても第三者に対して対抗できました。しかし、令和元年7月1日の民法（相続法）の改正により、遺言で相続した場合も登記が対抗要件とされました。

（共同相続における権利の承継の対抗要件）
民法第八百九十九条の二
相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。

例えば、父が亡くなり相続人が長男と二男の２名というケースで、遺言書ではご実家の土地建物を長男が指定され相続したが、遺言書による相続登記をしない間に、二男の債権者が先に長男と二男の二人の名義にし二男の持分を差し押さえしてしまった場合は、長男は二男の債権者に対抗できません。本来は長男だけが相続するはずだった実家の権利を一部失う可能性があります。

上記の事例のような債権者の差し押さえなどはごく稀な事例かもしれませんが、他にも似たような問題が生じる可能性はあります。将来的に必要な手続きを早めに処理するだけで、余計な心配がなくなりますのでお早めに済ませておきましょう。

公正証書の場合は、公証人が関与するので遺言内容の不備があることはほとんどありませんが、自筆証書の場合は不備がある場合があります。

遺言書として認められるかどうかの最低限の形式的要件については家庭裁判所での検認手続きもありますが、具体的に相続登記に利用できるかの詳細判断は手続きする際に改めて検討となります。

相続登記は、不動産の手続きであり、対象不動産を正確に明記する必要があります。土地であれば地番、建物であれば家屋番号の特定まであると精度は高いですが、住居表示と混在する形式であったり、地積や床面積も登記簿の情報とは異なる納税通知書などの情報を元にしていると、対象不動産が不明確となる場合があります。

状況によって登記に使用できるかどうかの判断も異なりますが、最悪は遺言書が実質無効として、遺産分割協議書などの他の書類が必要となる可能性もあります。リカバリーするにも早期の対応が求められます。

いざ相続登記を進めようと思った際に、遺言書にない土地が見つかるケースがあります。

特に多いのが私道の部分など固定資産税が非課税の土地です。固定資産税が課税されている場合は、納税通知書にも記載があるので手続きで漏れることは少ないですが、非課税の土地の場合は、遺言者ご自身が正確に把握していな場合は遺言書への記載も忘れてしまうケースがあります。

遺言書に記載のない財産があった場合（遺言書に他の財産の帰属などの記載もない）、通常の遺産分割協議の対象となり、他の相続人の協力が必要となります。印鑑証明書や戸籍謄本などの必要書類も増えます。

相続発生後に比較的すぐに気づけばまだ良いですが、相続登記を長年放置するとその間に相続人が亡くなるなどすると、手続きが煩雑となり、相続登記も困難となる可能性が考えられます。