2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記しなければ3年以内に過料が科される可能性があります。以前は期限も罰則もなかったため、長期間放置されるケースが多く、所有者不明土地問題が深刻化していました。

この法改正により、遺言書が単に「遺産分配の意思表示」という役割から「法定義務を速やかに履行するための実用的なツール」という役割も重要となってきました。遺言書があれば、最も時間のかかる遺産分割協議と相続人全員の合意形成を省略でき、義務化された登記を最速で完了できるからです。

特に相続人が多い、不動産が遠方にある、長年放置していたなど複雑なケースでは、期限内に確実に手続きを終えるため、司法書士などの専門家への依頼が増加しています。

遺言書がある場合でも、その形式によって手続きの複雑さや所要時間が大きく変わります。最も重要なのは、家庭裁判所による検認手続きが必要かどうかという点です。

公正証書遺言の場合　〈検認不要〉

公正証書遺言は、公証役場で公証人が作成し証人2名が立ち会う形式です。形式的な有効性が公証人によって担保されているため、検認手続きが一切不要で、遺言書謄本を添付するだけで迅速に登記申請ができます。相続登記を最短で完了させたい場合に最も推奨される形式ですが、公証役場への手数料や証人への謝礼、事前の準備の手間は必要です。

自筆証書遺言（法務局保管制度利用）の場合　〈検認不要〉

2020年に開始された法務局保管制度を利用した自筆証書遺言も、検認手続きが不要となります。法務局が原本を保管するため、偽造や紛失のリスクを防げます。登記申請時には法務局で交付される「遺言書情報証明書」を添付しますが、この交付請求手続きは形式要件が厳格です。

自筆証書遺言（自宅等保管）の場合　〈検認必要〉

自宅などに保管されていた自筆証書遺言は、家庭裁判所での検認手続きが必須です。検認を経ずに開封や登記申請はできません。検認手続きは相続人全員への通知や期日設定を経て、通常1〜2ヶ月程度かかるため、登記完了までの期間が大幅に延びる主な原因となります。

登記申請を行うには、遺言書が法的に確定された状態である必要があります。

自宅保管の自筆証書遺言の場合、遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に検認の申立を行います。申立には被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本が必要です。検認は遺言書の存在を確認し形式的な状態を保全する手続きで、遺言書の有効性を確定するものではありませんが、この手続きを経て初めて登記申請に利用できます。検認には時間がかかるため、相続登記義務化で設けられた3年の期限を守るには速やかな申立が必要です。

法務局に保管されている遺言書の場合、相続人は遺言書情報証明書や保管事実証明書の交付を請求できます。この請求は全国どこの法務局でも可能で、郵送請求もできます。請求には厳格な形式要件があり、行政文書の作成に慣れていない一般の人が自分で進める際の最大の障壁となります。

遺言書がある相続登記で必要となる書類は、遺言書がない場合と比べて大きく異なります。

遺言書があれば、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等や遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が原則不要となります。また、法務局発行の「法定相続情報一覧図」を事前に作成しておけば、登記申請のたびに大量の戸籍謄本を提出する必要がなくなり、手続きを効率化できます。

一方、遺言書があるからこそ必要となる書類もあります。当然ながら遺言書原本(公正証書謄本、検認済の自筆証書遺言、または遺言書情報証明書)です。遺言執行者が手続きする場合は、その資格証明書類も必要となります。

被相続人の住民票の除票の写し、不動産を取得する人の住民票の写し、固定資産評価証明書は遺言書の有無にかかわらず必要です。

特に注意が必要なのは、不動産を取得する人が被相続人の配偶者や子供以外(兄弟姉妹、甥姪など)の場合です。この場合、被相続人の出生から死亡までの連続戸籍に加え、両親、祖父母、兄弟姉妹の戸籍など、関係性を証明するための広範な戸籍収集が必要となります。

この書類収集は、不動産の数が多い場合や相続人や不動産が遠方に分散している場合、膨大な時間と労力を要します。多忙な人が平日の昼間に役所を何度も訪問するのは困難であるため、司法書士に依頼すれば書類収集から代行してもらい、時間的負担を大幅に軽減できます。

登記申請書は法務局に提出する最も重要な書類です。

登記申請書の「登記の目的」欄には「所有権移転」と記入します。遺言書に基づく場合、「原因」欄には被相続人の戸籍上の死亡日を記載することが規定されています。また、申請書には固定資産評価証明書に基づいて算定した「課税価格」や「登録免許税」を記載し、添付情報欄には添付する書類を記入する必要があります。

相続登記の申請方法は、法務局窓口申請、郵送申請、そしてインターネットを利用したオンライン申請の3つから選べます。現状で完全にオンライン申請することは難しいので、通常は「特例方式」と呼ばれる方法で行います。これは、申請情報と登記原因証明情報をオンラインで送信しますが、戸籍謄本などの添付書面は別途法務局に持参または郵送する必要があります。

オンライン申請を行うには、推奨OSとするパソコン、電子証明書入りのマイナンバーカード、対応したカードリーダーといった特定の技術的準備が必要です。これらの機器を一般の人が日常的に備えているとは限らないため、オンライン申請は現時点では主流というよりは「先進的な選択肢」として位置づけるべきです。申請情報に不備があった場合、「補正のお知らせ」が申請用総合ソフトに届き、期限内に修正しなければ申請が却下される可能性があるため、完了確認までは通知に注意が必要です。