借地権の相続・名義変更｜地主の承諾・承諾料・相続登記の手続き

借地権は相続できますか？地主の承諾は必要ですか？

借地権は相続の対象となり、相続できます。相続は被相続人の権利義務を包括的に承継するものであるため、地主（借地権設定者）の承諾は法的に不要です。名義変更料や承諾料も原則として支払う必要はありません。ただし、トラブル防止のため、相続後すみやかに地主へ新しい借地権者を通知することが強く推奨されます。

借地権の相続に名義変更料・承諾料はかかりますか？

相続による借地権の承継には、地主への名義変更料・承諾料は原則かかりません。承諾料が必要になるのは、第三者への売却や生前贈与など「譲渡」にあたる場合で、相場は借地権価格（更地価格×借地権割合）の10%前後です。相続なのに地主から承諾料を請求された場合は、すぐに支払ったり承諾書・覚書に署名押印したりせず、まず賃貸借契約書の内容を確認し、相続による承継である旨を書面で伝えてください。交渉が難航する場合は弁護士にご相談ください。

借地権の相続登記に期限はありますか？放置するとどうなりますか？

2024年4月1日施行の改正不動産登記法（第76条の2）により、相続で不動産（借地上の建物を含む）を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。借地権の場合、登記や地主への通知を放置すると、地代の支払名義が故人のままになって支払い漏れや通知不達を招いたり、更新・建て替えのときに権利者がはっきりせず地主と揉めやすくなります。

借地権の相続では、具体的に何を名義変更するのですか？

多くのケースでは、土地に借地権そのものの登記はされておらず、借地上の「建物の所有権登記」によって借地借家法第10条に基づく対抗力を備えています。そのため相続の名義変更は、法務局で行う「建物の所有権移転登記（相続登記）」が中心になります。なお、土地に借地権（賃借権・地上権）が登記されている稀なケースでは、別途その移転登記も行います（登録免許税は建物の0.4%と異なり0.2%）。ただし2024年4月からの相続登記義務化の対象は所有権の移転登記です。

借地権を相続したとき、地主への通知は必要ですか？

法的には地主の承諾は不要ですが、実務上は通知が強く推奨されます。借地関係は数十年単位の信頼関係に基づくため、相続による代替わりを地主が知らない状態は、将来の更新交渉や建て替え承諾で不利益を招くおそれがあります。相続登記の完了後に「相続による権利承継の通知書」等を送付し、地代の振込名義を変更しておくと確実です。

借地上の建物が未登記の場合は、どうすればよいですか？

古い借地物件では建物が未登記のことがあります。通常の借地では土地賃借権そのものは登記されず、借地上の建物の登記が第三者対抗力の要になるため、建物が未登記のままだと借地権を第三者に対抗できず、相続登記（所有権移転登記）もできません。まず「建物表題登記」（土地家屋調査士の業務）で建物の物理的状況を登記し、その後、相続人名義で「所有権保存登記」を行うことで、相続人名義の登記を備えて借地権の対抗関係を整理できます。

借地権の相続にかかる費用はいくらですか？

相続による建物（借地上建物）の名義変更では、登録免許税が建物の固定資産税評価額の0.4%、戸籍・住民票・評価証明書等の取得実費が数千円〜、司法書士報酬が5万円〜10万円程度（単純な事案の目安）です。数次相続や戸籍の広域収集、未登記建物の整理などがある場合は10万円を超えることもあります。相続の場合、地主への承諾料は基本的に不要です。

遺言で法定相続人以外に借地権を遺贈する場合の注意点は？

遺言によって法定相続人以外の方へ借地権を遺贈する場合は、相続ではなく「譲渡（特定遺贈）」とみなされ、賃借権の譲渡として地主の承諾が必要になります（民法第612条）。承諾の条件として承諾料（借地権価格の10%前後）を求められるのが一般的で、建物の登録免許税も相続の0.4%でなく2%になります。地主が承諾しない場合は、裁判所に許可を求める借地非訟（借地借家法第19条）の検討が必要です。遺言を作成する段階で、受遺者の資力や地主の意向を確認しておくことが重要です。