底地を相続した地主のための手続きガイド

底地が設定された借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の二種類があり、どちらが設定されているかによって地主の権利制約度や相続税評価額が大きく異なります。

普通借地権は更新が可能な借地権で、地主側から正当な事由なく契約を終了させることは極めて困難です。借地権が半永久的に存続する可能性が高いため、底地の市場価値は低くなります。

一方、定期借地権は、契約期間に上限が定められ、原則として更新はありません。地主は契約満了時に確実に土地が返還されるため、普通借地権と比較して底地の価値は高くなります。特に残存期間が短いほど、評価額は高くなる傾向にあります。

底地を相続することは、地主にとって一長一短があります。

メリット

地代収入の継続として、借地人から継続的に地代を得る権利を承継できます。また、契約内容によっては、更新時や建て替え時に更新料や承諾料を受け取ることも可能です。さらに、土地上の建物の管理は借地人が行うため、地主側では通常の土地所有に比べて管理の手間やコストが軽減されるという利点があります。

デメリット

借地借家法の適用により地代が長期間据え置かれているケースが多く、地代収入が相場と比較して低い傾向にあります。また、土地の所有権があっても、借地権が設定されている間は地主が自由に土地を利用したり建物を建てたりすることはできません。さらに、毎年の固定資産税は地主が全額負担が必要です。

底地相続における最も深刻な問題は、相続税評価額と実際の市場での売却価格（実勢価格）との間に大きな乖離が生じることです。

相続税評価額は国税庁の路線価に基づき機械的に計算されますが、底地の流動性は極めて低く、買い手はほとんどの場合、既にその土地を借りている借地人自身に限定されます。第三者への売却は難しく、実勢価格は評価額よりも大幅に安価になる傾向があります。

この評価額と実勢価格の乖離に加え、固定資産税という義務的支出が毎年発生するため、地代収入が税金や管理コストを賄いきれない場合、底地は実質的に現金を流出させる「負動産」と化すリスクがあります。相続人にとって、この資産の収益性と税負担のバランスを事前に評価し、相続後の戦略を立てることが不可欠となります。

底地の相続が発生した場合、借地人から承諾を得たり、名義変更料（譲渡承諾料）を支払ったりする必要は法的にありません。地主の地位は自動的に相続人に承継されます。

しかしながら、地主が変わったこと、特に地代の振込先口座が変更になったことについては、借地人に対して速やかに通知すべきです。これは、新地主（相続人）が地代の債権者となったことを正式に通知するためです。この通知を怠ると、借地人が旧地主の口座に地代を支払い続け、新地主が地代滞納と誤認してしまい、将来的に賃貸借契約の解除をめぐるトラブルに発展する可能性があります。

相続後の円滑な関係構築と法的な権利関係の明確化のために、通知は重要な実務上のステップとなります。

底地の相続登記の方法は、通常の土地の場合と同様です。特に違いはありません。

相続税上の土地の評価額は、更地ではなく底地分の評価となりますが、相続登記に必要な登録免許税は土地の固定資産評価額をそのまま利用し、固定資産評価額×0.4％で算出されます。

普通借地権であれば借地の更新契約をしていない場合、基本的に法定更新されることになります。定期借地権であれば原則、更新はできません。

被相続人の残された資料で確認ができない場合は、借地権者へ更新状況について確認も必要となります。