借地契約が未更新の底地を相続したら？地主が知るべき権利と手続き

借地権とは

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利です。

借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利で、民法と借地借家法によって規定されています。地主と借地人の間で契約を結び、借地期間や地代、更新条件などを定めることで、借地人は土地を所有していなくても建物を建てて利用できるようになります。

地主にとっての借地権とは、自分が所有する土地に設定されている「他人の利用権」です。この権利が存在する限り、土地の自由な使用・処分には一定の制限がかかります。借地権付きの土地（底地）を相続した地主は、借地人の権利を正しく理解した上で適切な対応を取ることが重要です。

普通借地権と定期借地権

借地借家法に基づく借地権は、普通借地権と定期借地権に分けられます。相続した底地にどちらの借地権が設定されているかによって、今後の対応が大きく変わります。

普通借地権の特徴

普通借地権は、契約期間が満了しても借地権者が継続を希望すれば原則として法定更新される借地権です。更新に地主の承諾は不要で、地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要とされています。

地主の立場からすると、普通借地権は借地人保護が非常に手厚く、契約期間が過ぎたからといって簡単に土地の返還を求めることはできません。借地人が亡くなった場合も、その相続人が借地権をそのまま引き継ぐことになり、地主の承諾や名義変更料は不要です。

定期借地権の特徴

定期借地権は、契約で定めた期間が満了すると更新なく終了する借地権です。もっとも一般的な「一般定期借地権」の場合、期間満了時に借地人は建物を取り壊して更地にした上で土地を返還することになります。一方、「建物譲渡特約付借地権」のように、建物を地主に譲渡して終了する類型もあるため、定期借地権の種類によって満了時の取り扱いが異なる点に注意が必要です。地主にとっては、確実に土地が戻ってくるという点で普通借地権より見通しの立てやすい契約形態です。普通借地権と異なり、一般定期借地権では建物買取請求権は認められていません。

借地契約が更新されていない状況とは

底地を相続して初めて「先代の地主と借地人との間で借地契約の更新手続きが行われていない」と気づくケースは少なくありません。契約書が見当たらない、あるいは契約期間がとうの昔に過ぎているにもかかわらず放置されているという状況です。

こうした場合、「契約期間が切れているのだから、借地人に立ち退きを求められるのではないか」と考える方もいますが、契約の更新手続きが行われていない事実だけでは、借地権が消滅しているとは限りません。

普通借地権の場合 ― 法定更新の仕組み

普通借地権では、契約期間が満了しても、借地人がその土地を使い続けており、土地の上に建物が現存している場合、地主が遅滞なく「正当事由」をもって異議を述べない限り、従前と同一の条件で契約が自動的に更新されたものとみなされます（ただし、更新後の存続期間は法定の期間となります）。これが「法定更新」です。

地主が更新を拒絶できる「正当事由」は、裁判所が極めて厳格に判断するもので、地主自身にその土地をどうしても使わなければならない切実な事情や、借地人による地代の長期滞納といった背信行為などが総合的に考慮されます。

なお、先代の地主が既に亡くなっている場合は、当時の経緯について資料だけでは判明しないことがあります。契約更新の状況を把握するために、借地人側に確認を行うことも必要です。

定期借地権の場合 ― 更新はできない

定期借地権の場合は原則として更新や再築による延長はありません。期間満了後に引き続き利用されている場合は、更新ではなく「再契約」として新たに契約が結ばれている可能性があります。

定期借地権の期間が満了しているにもかかわらず借地人がそのまま土地を使用している場合、それが契約満了状態なのか再契約済みなのかの確認が不可欠です。先代の地主が口頭で了承していた可能性もあるため、慎重に事実関係を調べましょう。

旧借地法と新借地借家法の適用区分

底地を相続した地主が注意すべき点として、借地権に関する法律が二重構造になっていることがあります。

平成4年（1992年）8月1日に現在の「借地借家法（新法）」が施行されましたが、それ以前から続いている借地契約には原則として「旧借地法」がそのまま適用されます。現在存続している借地権の多くは昭和時代から続く契約であり、旧借地法が適用されているケースが大半です。旧借地法は借地人保護がより手厚いため、地主としてはどちらの法律が適用されるかを正しく把握しておくことが重要です。

相続した底地にどちらの法律が適用されるかは、最初の借地契約がいつ結ばれたかによって決まります。

契約書が見当たらない場合の対応

先代の地主が管理していた契約書が見つからないというケースは珍しくありません。この場合でも、借地人が地代を支払い続けてきた事実があれば、借地契約が存在してきたことの証拠となります。

地主として知っておくべき権利と制限

底地を相続した地主にとって、借地人に対してどのような権利を持ち、何を求めることができるのか（あるいはできないのか）を正しく理解しておくことは非常に重要です。

借地人の相続に対して地主ができること・できないこと

借地人が亡くなり、その相続人が借地権を引き継ぐ場合、地主として押さえておくべきルールがあります。

地主の承諾と承諾料が発生するケース

借地人の相続そのものには地主の承諾は不要ですが、借地権に法的な変更や処分が加わる場合には、地主の承諾が必要となり、承諾料を受け取ることができます。

なお、地主が建て替え等の承諾を合理的な理由なく拒否した場合、借地人は裁判所に対して地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を求めることができる制度がある点も理解しておきましょう。

過去の更新料について

借地契約が長年更新されていなかったことが判明した場合、過去の更新料をまとめて借地人に請求できるかという点は、地主として気になるところです。

更新料の支払い義務は、法律で一律に定められたものではなく、原則として契約書の条項や当事者間の合意に依存します。契約書に「期間満了時に更新料を支払う」という条項が明記されている場合は請求の根拠となります。また、条項が明示されていなくても、過去の更新時に支払いがなされてきた経緯などから黙示の合意が認められる余地はあります。ただし、地域の慣習だけをもって当然に請求が認められるという整理は通常は困難です。

ただし、地域の慣習がある場合や、今後の良好な関係を維持するための解決金として、当事者間の話し合いにより任意の金額が授受されることも実務上は見受けられます。

地主が行う相続手続き ― 土地の相続登記

借地権の更新状況にかかわらず、地主が亡くなった場合は土地（底地）について被相続人名義から相続人へ名義変更（相続登記）が必要です。相続登記は2024年4月1日の法改正により義務化されており、土地も建物も同じく対象となっています。

相続登記の期限とペナルティ

不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられています。正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。

この義務化は2024年4月1日より前に発生した過去の相続にも適用されます。施行日前の相続については、原則として2027年3月31日までに申請を行う必要があります（ただし、相続による取得を知った日が2024年4月1日以降の場合は、その日から3年以内が期限となります）。先代から底地を引き継いだまま登記を放置している方は早急な対応が求められます。

手続きの具体的な流れ

遺産分割が長引いた場合の対応

相続人間の意見対立などで3年以内に遺産分割協議がまとまらない場合でも、登記義務は免除されません。ペナルティを回避するため、「相続人申告登記」を法務局に申し出るか、一旦は法定相続分に基づいた共有状態で登記を行う必要があります。

後日、遺産分割協議が成立して特定の相続人が単独で所有権を取得することになった場合は、その成立日からさらに3年以内に単独名義への登記を申請しなければなりません。

借地人側の建物の相続登記について

なお、借地人が亡くなった場合は、借地上の建物についても借地人側で相続登記が必要です。相続登記の義務化は建物にも同じく適用されます。建物の相続が完了した後、借地人の相続人から地主に対して相続の事実や今後の地代の支払い方法について連絡があるのが通常の流れです。

手続きを放置した場合のリスク ― 数次相続の連鎖

「いずれ時間ができたらやろう」と底地の相続登記を放置していると、手続きは時間とともに雪だるま式に複雑化します。

放置している間に相続人が亡くなり、次の世代へと相続権が引き継がれていく状態を「数次相続」といいます。数次相続が発生すると、会ったこともない遠方の親戚まで法定相続人に加わり、数十人規模の遺産分割協議が必要になることもあります。

関係者が増えれば、認知症を発症して意思表示ができない方が含まれる可能性も高まります。その場合は家庭裁判所で成年後見人の選任手続きが別途必要となり、膨大な時間と費用が発生します。行方不明者がいれば不在者財産管理人の選任も求められます。

底地の相続にかかる費用の目安

底地の相続登記を完了させるためには、国に納める税金、証明書の手数料、専門家への報酬の3つの側面から費用が発生します。

費用の内訳

例えば、固定資産税評価額1,000万円の底地を相続する場合、登録免許税は 1,000万円 × 0.4% ＝ 40,000円です。これに戸籍収集費用や司法書士報酬を加えると、総額で10万円〜20万円程度の実費・手数料が見込まれます。

底地にかかる固定資産税と相続税

底地を相続した地主は、土地の固定資産税・都市計画税を毎年納付する義務を負います。借地人から受け取る地代がこの税負担の原資となりますが、古い契約のまま地代が据え置かれているケースでは、固定資産税の負担が地代収入を上回る「逆ざや」状態になっていることもあります。

また、底地も相続税の課税対象です。底地の相続税評価額は、更地としての評価額から借地権の価値を差し引いて算出されます。具体的には、路線価に基づく土地の評価額に「（1 − 借地権割合）」を乗じた金額が底地の評価額です。

底地の活用・出口戦略

借地契約が更新されていない底地を相続した場合、今後の地代収入、固定資産税の負担、将来的な土地活用の見通しなどを踏まえ、底地をどう扱うかの方針を検討することが重要です。

① 借地関係を継続する

借地人との関係が良好で地代収入が安定している場合は、借地関係をそのまま継続するのがもっともシンプルな選択肢です。相続を機に契約書を整備し直し、地代の金額や支払い方法、増改築に関する取り決めなどを明確にしておくことで、今後のトラブルを予防できます。

なお、長年据え置かれてきた地代が近隣相場や固定資産税の負担と比べて著しく低い場合は、借地借家法の規定に基づき地代の増額請求を行うことも検討できます。ただし、一方的な値上げは認められず、借地人との協議や、場合によっては裁判手続きが必要です。

② 借地権を買い戻して完全な所有権を回復する

借地人が「もう住まない」「借地権を手放したい」と考えている場合は、地主が借地権を買い取ることで、底地と借地権が統合された完全な所有権を回復できます。これにより土地全体の資産価値が飛躍的に向上し、自由に売却したり、新たな建物を建築するなどの土地活用が可能になります。

③ 底地と借地権を同時売却する

地主と借地人が協力し、不動産業者や一般の買い手に対して底地と借地権をセットで同時売却する手法です。第三者にとっては完全な所有権の土地として購入できるため、底地だけ・借地権だけで売却するよりも市場価格が大幅に高くなります。売却代金は地主と借地人の間で一定の割合（例：地主40%、借地権者60%など）で分配するのが一般的です。

④ 底地のみを売却する

借地人と交渉がまとまらない場合や、底地の管理負担から早く解放されたい場合は、底地のみを第三者に売却する方法もあります。ただし、借地権が設定されたままの底地は利用制限があるため、一般的に更地と比べて大幅に安い価格での売却となります。底地の買取を専門とする不動産業者に相談するのが現実的です。

底地の相続は専門家への早期相談を

借地権付きの底地の相続には、民法、借地借家法、不動産登記法といった複数の法律が複雑に絡み合います。さらに2024年の相続登記義務化により、手続きの放置は過料という行政罰を伴う法令違反となりました。

正確な権利関係の調査、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、法務局での登記申請に至るまで、手続き上のミスを防ぎ法的リスクを最小化するためには、不動産登記の専門家である司法書士の知見を活用することが有効です。

借地人との関係調整や底地の活用・売却戦略についても、専門家に相談することでより適切な判断が可能となります。大切な財産を守るために、相続が発生した場合にはお早めに専門家へご相談ください。