借地契約が更新されていない土地を相続した場合

借地借家法の施行後に設定された借地権には、定期借地権と普通借地権に分けられます。

普通借地権は、契約期間が満了しても借地権者が継続を希望すれば原則法定更新されます。更新に地主の承諾は不要で、地主が拒絶するには正当事由が必要です。相続の場合、相続人は被相続人の借地権をそのまま引き継ぐことができ、地主の承諾や名義変更料は不要です。相続後も借地権は有効に存続し、地代の支払い義務などの契約内容は継続します。

定期借地権は、契約で定めた期間が満了すると更新なく終了する借地権です。期間満了時には借地権が消滅するため、相続人は建物を取り壊して土地を更地にして地主に返還する必要があります。普通借地権と異なり、建物買取請求権は原則として認められていません。定期借地権も相続の対象となりますが、相続できる権利は残存期間に限定されます。

契約期間満了後に更新契約をしていない場合でも、借地人が土地を使用し続け、地主が異議を述べなかった場合、基本的には自動的に法定更新されます。

地主から更新拒絶の通知もされていなかったのであれば法定更新されていることになります。

当事者が亡くなっている場合は、当時の経緯について資料だけでは判明しない場合、相手方当事者（地主または借地権者）に確認も必要となります。

定期借地権の場合は原則として更新ができません。更新ではなく再契約する場合もあります。なお、定期借地権の種類や特約によっては延長ができる場合もあります。

定期借地権の期間満了後もそのまま利用されている場合は、契約満了状況なのか再契約しているのかの確認が必要となります。

借地権の更新状況にかかわらず、少なくとも土地の相続が発生しているので、お亡くなりになった被相続人名義から相続人へ名義変更する必要があります。

相続登記の義務化は建物も土地も同じく対象です。

土地を相続した後に、借地人へ通知することになります。借地権の更新の確認や、今後の地代の支払いなどの確認が必要です。

借地権の更新状況にかかわらず、少なくとも建物の相続が発生しているので、お亡くなりになった被相続人名義から相続人へ名義変更する必要があります。

相続登記は2024年4月1日の法改正により義務化されましたので、3年位内の登記が必要で、正当な理由がなく怠ると10万円以下の過料となる可能性があります。

建物を相続した後に、地主へ通知することになります。借地権の更新の確認や、今後の地代の支払いなどの確認が必要です。