相続人不存在の不動産｜相続財産清算手続と登記の実務

《この記事の作成者兼監修者》

司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士　板垣隼　（→プロフィール詳細はこちら）

最終更新日：2026年9月1日

相続人不存在が増える背景と不動産登記が止まるリスク

少子高齢化、未婚率の上昇、親族関係の希薄化を背景に、法定相続人が最初からいない、あるいは相続人全員が相続放棄して結果として相続人がいなくなる「相続人不存在」の事案は、実務上増加傾向にあります。

相続人がいない場合でも、被相続人の財産（不動産・預貯金等）は自動的に消滅するわけではありません。法律上は「相続財産法人」として扱われ、家庭裁判所の手続を通じて、債務の弁済・遺贈の履行・特別縁故者への分与の可否を経たうえで、最終的に国庫帰属（国に帰属）、または共有持分であれば他の共有者へ帰属します。

放置のリスク：この一連の清算・帰属が登記に反映されないまま放置されると、所有者不明土地・管理不全空き家の温床となります。近隣への危険、売却・担保設定の不能、開発の阻害など、実害が顕在化するケースが増えています。

令和3年改正民法（令和5年4月1日施行）の要点

旧制度の課題と改正の狙い

旧制度（相続財産管理人制度）では、管理人の選任から公告・清算完了までが長期化しやすく、危険空き家の修繕・解体、換価処分、債権者対応が進まないケースが少なくありませんでした。所有者不明土地問題の解消という政策目的もあり、制度全体が整理・合理化されています。

名称変更と「清算」職務の明確化

改正後は「相続財産管理人」から「相続財産清算人」へと名称が変わりました。名称変更後も、相続財産の散逸を防ぐ保存・管理の職務がなくなったわけではありません。財産を管理しながら、債務弁済・遺贈履行・特別縁故者への分与を経て残余財産の帰属までを完結させる、制度の「清算」目的を名称上も明確にしたものです。

公告手続の合理化（同時公告による期間短縮）

実務上のインパクトが大きいのが公告手続の整理です。旧運用では公告が順次行われ、相続人不存在の確定まで最短でも約10か月超を要することが多かったのに対し、改正後は、家庭裁判所が「清算人を選任した旨」と「相続人があるならば期間内に権利を主張すべき旨」を一つの公告で行う仕組みになり（民法952条2項・期間6か月以上）、さらに清算人による債権者・受遺者への請求申出公告（民法957条1項）をこの期間内に満了するよう並行して行えるため、全体の見通しが立てやすくなりました。

ただし、手続期間は事案の内容（財産の種類・債権者の数等）により変動します。すべての案件で一律に短縮されるものではない点にご注意ください。

なお、令和5年4月1日より前に旧法上の「相続財産管理人」が選任されていた事件については、公告手続や特別縁故者の分与申立期間などに原則として旧法が適用されます。進行中の事件がどちらの手続によるかは、管理人・清算人の選任時期を基準に確認してください。

相続財産清算人の選任申立て：誰が、どこに、何を出すか

申立権者と管轄裁判所

清算人の選任は自動では開始されません。利害関係人または検察官による申立てが必要です。利害関係人の典型例は次のとおりです。

被相続人の債権者（貸付金・未払賃料等の回収を目的とする者）
受遺者（遺言で財産を取得する立場にある者）
特別縁故者として分与を求める予定の者
共有持分権者（被相続人と不動産を共有している他の共有者）

管轄は、原則として被相続人の「最後の住所地」を管轄する家庭裁判所です。

準備資料：「相続人のあることが明らかでない」ことを示す資料

申立てにあたっては、死亡の事実（除籍・死亡届記載等）に加え、被相続人の出生から死亡までの戸除籍や、必要に応じて父母・兄弟姉妹等の戸籍、相続放棄申述受理証明書などを収集し、相続人のあることが明らかでない状況（民法951条）を資料上示す必要があります。実務上、この戸籍の追跡作業が最大の手間となりやすい部分です。

費用の全体像：実費＋予納金

申立てには定型の実費に加え、事案によっては高額の「予納金」が必要です。目安は以下のとおりですが、裁判所や事案により増減します。

費用項目	目安額	補足
収入印紙	800円	申立手数料
郵便切手	1,000〜2,000円程度	裁判所の運用により内訳が異なる
官報公告料	5,000円台（例）	清算人選任・相続人捜索の公告分（申立先で要確認）。清算中に行う債権者・受遺者への請求申出公告の費用は別途
予納金	事案により家庭裁判所が決定（全国一律の相場なし・流動資産が乏しい事案では高額になりやすい）	相続財産から費用を賄えない見込みの場合に前払い

予納金が問題化する典型パターン：「現預金がなく、地方の老朽空き家や山林だけ」というケースです。現預金の乏しい事案では申立人に相応の予納金負担が生じ、相続財産の状況によっては全部または一部が還付されないことがあります。少額の債権回収目的で申し立てる場合は、債権額と予納金負担のバランスを申立て前に検討する必要があります。特別縁故者として分与を見込んで申し立てる場合も、同様に費用対効果の検討が欠かせません。

司法書士等の専門家費用の考え方

上記の表は、裁判所に納める実費と予納金の目安です。これに加えて、申立てに必要な戸籍の収集や申立書類の作成、清算後に必要になる不動産登記を司法書士・弁護士等の専門家に依頼する場合は、別途、専門家への報酬がかかります。見積りでは、戸籍収集・家庭裁判所提出書類の作成・清算後の不動産登記がそれぞれ報酬に含まれるか、追加の戸籍や不動産で加算があるかを確認しましょう。予納金・官報公告料・登録免許税などの実費は、専門家報酬とは別枠です。

なお、清算後に必要になる不動産登記の費用については「不動産名義変更の費用」のページをご覧ください。

▶ 相続財産清算人の制度全体について詳しくは「相続財産清算人とは？選任手続き・費用・予納金から相続放棄後の保存義務まで」をご覧ください。

清算手続の流れ：相続人不存在の確定まで

実務上のタイムライン

清算手続の主な流れは次のとおりです。ただし一段ずつ完結してから次に進むわけではなく、相続人捜索の公告期間中に、債権者・受遺者への公告や財産調査・換価などが並行して進みます。

清算人選任・相続権主張の公告
清算人が選任されると、官報公告により相続人に対し一定期間内（通常6か月以上）に相続権を主張すべき旨が公告されます。改正後は、選任の公告と相続人捜索の催告が一つの公告に統合され、債権者・受遺者への公告もその期間内に並行して行われます。
債権者・受遺者への請求申出の催告
債権者・受遺者に対し一定期間（2か月以上）内に請求申出をすべき旨が公告され、判明している債権者には個別催告も行われます。
財産調査・換価・弁済
清算人が財産目録を作成し、現預金があれば弁済に、不動産のみの場合は家庭裁判所の許可を得て任意売却により資金化し、弁済・清算を進めます。
相続人不存在の確定
相続人捜索の公告期間満了までに相続人が現れなければ、法的に相続人不存在が確定し、特別縁故者分与の審理段階へ進みます。

法定期間で見る全体スケジュール

改正後の清算手続を法定期間で整理すると、次のとおりです。各期間は法律上の下限であり、実際の所要期間は財産の内容や換価の要否により延びることがあります。

段階	期間の枠組み	根拠条文
清算人選任＋相続人捜索の公告（一つの公告として実施）	6か月を下ることができない	民法952条2項
債権者・受遺者への請求申出の公告	2か月以上（上記の公告期間内に満了）	民法957条1項
相続人不存在の確定（権利の失権）	相続人捜索の公告期間の満了時	民法958条
特別縁故者による分与の請求	公告期間の満了後3か月以内	民法958条の2第2項
残余財産の帰属（国庫・他の共有者）	分与手続の終了後に確定（国庫帰属は引継ぎ完了時）	民法959条・255条

各公告が並行して進む改正後の枠組みでは、清算人の選任から相続人不存在の確定までで最短でも6か月程度、特別縁故者の申立期間（3か月）や不動産の換価・弁済の状況まで含めると、全体で1年前後かかることも珍しくありません。登記や売却の予定がある場合は、この期間を織り込んだスケジュール設計が必要です。

相続財産清算人による不動産売却と登記（権限外行為許可）

相続財産の中の不動産を、債務の弁済や清算費用の捻出のために換価する必要がある場合、相続財産清算人は不動産を売却することができます。ただし、不動産を任意売却する場合は、通常、清算人の権限を超える処分行為にあたるため、家庭裁判所の許可（権限外行為許可）を得る必要があります。売却代金は、相続債権者・受遺者への弁済や清算費用に充てられます。

登記実務では、次の2段階で進むのが通常です。

① 登記名義人の氏名変更登記：相続人のあることが明らかでない相続財産は法律上「相続財産法人」となるため、売却の前提として、登記名義人の表示を被相続人名義から「亡○○相続財産」へ変更する登記を行います。
② 売買による所有権移転登記：買主を登記権利者、相続財産法人を登記義務者として、相続財産清算人が相続財産法人を代理し、買主と共同で申請します。添付書類として、家庭裁判所の許可審判書が必要になります。

特別縁故者の財産分与：要件・申立期間・判断のポイント

特別縁故者の3つの類型

民法上、特別縁故者として認められ得るのは、次の3類型です。

被相続人と生計を同じくしていた者（内縁配偶者、事実上の養子等）
被相続人の療養看護に努めた者（長期介護を担った親族の配偶者等）
その他被相続人と特別の縁故があった者（被相続人が支援していた団体等）

申立期間は「公告期間の満了後3か月以内」——徒過すれば終了

特別縁故者の分与申立ては、「相続人捜索の公告期間の満了後3か月以内」という厳格な期間制限があります。1日でも過ぎると、どれほど実質的な貢献があっても申立て自体ができなくなります。

他の利害関係人が手続を進めている場合でも、裁判所や清算人が期限を個別に案内してくれるとは限りません。特別縁故者側が主体的に公告満了日を把握し、期限管理をすることが不可欠です。

裁判所はどこを見るか

分与の可否・範囲は、被相続人との関係の密接性、生活実態、療養看護の内容と期間、財産額、他の利害関係との調整などを総合的に考慮して決定されます。結果は審判で示されます。

▶ 特別縁故者制度の全体像については「特別縁故者制度とは？親族がいない場合の遺産分与の流れと手続きを解説」をご覧ください。

「特別縁故者不存在確定」を原因とする権利変動

残余財産の帰属先：単独名義は国庫、共有持分は他共有者へ

清算の結果、不動産が残った場合の帰属先は次のとおりです。

単独名義の不動産　→　原則として国庫に帰属
共有不動産の持分　→　他の共有者に帰属するルートがあり得る

注意：「共有者が死亡して相続人がいない」だけで直ちに他共有者へ移るわけではありません。（ここでいう「相続人がいない」とは、相続財産清算手続において相続債権者・受遺者への弁済（清算）を終えた後、残余財産の帰属を確定させる段階に入ったことを指します。）特別縁故者への分与手続を経たうえで、分与されなかった残余について帰属が確定するという順序で整理されます。

民法255条と特別縁故者への分与はどちらが優先するか

民法255条は、「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と定めています。条文だけを読むと、共有者が相続人のないまま死亡すれば、持分は当然に他の共有者へ移るようにも見えます。

しかし判例（最高裁平成元年11月24日判決）は、共有持分についても、まず特別縁故者への財産分与（民法958条の2。判決当時は958条の3）の対象となり、分与がされないまま確定したときにはじめて民法255条により他の共有者に帰属すると整理しています。実務上は「特別縁故者への分与が優先し、民法255条はその後の受け皿」という関係になります。

そのため、他の共有者が持分を取得する場合の登記も、清算手続と特別縁故者の申立期間の経過（または却下等の確定）を待ったうえで、次に述べる「特別縁故者不存在確定」を登記原因とする持分全部移転登記によって行うことになります。

なお、マンションなど区分所有建物の敷地利用権については、民法255条が適用されない場合があります（建物の区分所有等に関する法律24条）。区分所有物件は敷地権の登記の有無を含め、個別の確認が必要です。

▶ 共有名義・共有持分の不動産の相続登記全般については「相続した不動産が共有名義の場合の相続登記」をご覧ください。

登記原因

登記実務では、他共有者帰属の場合、登記原因は「特別縁故者不存在確定」と記載されます。

これは、「相続人がいない」事実だけでは権利変動が確定したとは言えず、清算手続を尽くし、特別縁故者への分与可能性が法的に消滅した時点ではじめて他の共有者への帰属が確定するという法的構造に基づくものです。

原因日付

原因日付は、特別縁故者への分与可能性が完全に消滅した日です。代表的な整理は以下のとおりです。

場面	原因日付の整理
分与申立てがなかった場合	公告期間の満了後3か月の申立期間が経過した翌日
分与申立てが却下された場合	却下審判が確定した日の翌日
一部認容（残余あり）の場合	分与審判が確定した日の翌日

登記申請の構造と必要書類

① 他共有者に持分が帰属する場合（持分全部移転登記）

共有物件が不動産の場合、死亡した共有者の持分を他の共有者に帰属させるには、持分全部移転登記の手続が必要です。

登記申請は、持分を取得する他の共有者を登記権利者、相続財産法人を登記義務者として、他の共有者と相続財産法人の法定代理人である相続財産清算人が共同申請で行います。

登記原因・原因日付

登記原因は「年月日　特別縁故者不存在確定」
原因日付は、特別縁故者からの財産分与の申立てがなかった場合は申立期間満了日の翌日、申立てが却下された場合は却下審判が確定した日の翌日です（平3・4・12民三2398）。いずれの日付も、「特別縁故者不存在確定」証明書の記載で確認します。

権利者の持分の記載

権利者の表示に記載する持分は、被相続人の共有持分から他の共有者の共有持分割合に応じて帰属を受けた割合になります。

主な添付書類

登記識別情報：被相続人が共有持分を取得した登記に関する登記識別情報（又は代替手段）
登記原因証明情報：特別縁故者不存在確定証明書
代理権限証明情報：相続財産清算人選任審判書の謄本等（清算人が相続財産法人の代理人であることを示すもの）
印鑑証明書：相続財産法人については、相続財産清算人に関する印鑑証明書
住所証明情報：登記権利者の住民票・戸籍の附票

費用（登録免許税）

課税価格は、該当物件の固定資産税評価額に移転すべき持分割合を乗じた額となり、登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の20（2%）です。

② 国庫帰属の場合

単独名義の不動産が残余財産として国庫に帰属する場合、登記手続の構造は共有持分の場合とは大きく異なります。

国庫への移転登記は、財務省が嘱託登記で行う（相続財産清算人が直接法務局に申請するものではない）
清算人は、所管の財務局との事前協議や現地調査などの調整を経たうえで、「国庫帰属不動産引継書」等の必要書類を提出する
引継ぎが完了すると、財務局長等の嘱託により所有権移転登記が行われる
所有権移転後の登記簿には、所有権登記名義人として「財務省」が記載される

登記原因と原因日付（国庫帰属特有の注意点）：
登記原因は「民法第959条の規定による国庫帰属」とされます（登研137号44頁）。原因日付については、特別縁故者への分与申立期間の経過時や、分与申立ての却下・一部分与の審判確定時と考えがちですが、実際にはその後に清算人が残余の相続財産を国に引き継いだ時点が登記原因日付となります。

相続人不存在の不動産に関するよくある質問

Q1. 相続人が誰もいない不動産は、最終的にどうなりますか？

自動的に国や特定の誰かのものになるわけではありません。家庭裁判所で相続財産清算人が選任され、公告・債務弁済・特別縁故者への分与の各手続を経たうえで、残った不動産は単独名義であれば国庫に帰属し、一般の共有持分であれば他の共有者に帰属します。いずれの場合も、帰属を登記に反映する手続（財務省の嘱託登記・持分全部移転登記）が別途必要です。

Q2. 特別縁故者として認められるのはどんな人ですか？

①被相続人と生計を同じくしていた者（内縁の配偶者や事実上の養子など）、②被相続人の療養看護に努めた者、③その他被相続人と特別の縁故があった者、の3類型です（民法958条の2）。個人に限らず、被相続人が生前に支援していた団体が認められた例もあります。請求には相続人捜索の公告期間の満了後3か月以内という期間制限がある点に注意してください。

Q3. 相続財産清算人の選任申立ては誰ができますか？費用はどのくらいかかりますか？

被相続人の債権者、受遺者、特別縁故者として分与を求める予定の者、不動産の共有者などの利害関係人または検察官が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てます。費用は、収入印紙800円・郵便切手・官報公告料などの実費に加えて、事案によっては予納金が必要です。予納金の額は相続財産の内容や裁判所の運用により異なり、一律の相場はありません。