相続で共有名義になった不動産、どう解消する？

相続で不動産が共有名義となってしまう背景には、主に遺産分割の進め方や相続人間の事情が関わっています。

被相続人（亡くなった方）が遺言を残さずに亡くなった場合、原則として相続人全員が集まって話し合い（遺産分割協議）を行い、誰がどの遺産を相続するのか、不動産については誰の名義にするのかを決定します。しかし、この話し合いが円滑にまとまらず、特定の相続人一人の名義にすることを決めきれなかったり、あるいは相続人間で意見が対立して協議そのものを行わずに放置してしまったりすると、法律上、不動産は自動的に相続人全員の共有状態となります。

特に、現金や預貯金といった不動産以外の遺産が少ないケースでは、「特定の一人だけが価値のある家を単独で相続するのは不公平だ」といった感情が相続人間で生じやすく、その結果、やむを得ず全員で共有するという形に落ち着くことも少なくありません。こうして、兄弟姉妹やその他の親族間で不動産を共有する形となり、「とりあえず皆で相続した」という状況が生まれます。

しかしながら、このような経緯やメリットを考慮して共有名義を選択した場合でも、その状態には後々多くのリスクが伴うという点に十分注意する必要があります。安易に共有名義にしてしまうと、将来的にその不動産を管理したり、売却などの処分をしようとした際に、思わぬ支障やトラブルに見舞われる可能性が考えられます。

売却・活用の困難さ

• 売却には共有者全員の同意が必須で、一人でも反対すれば不可能
• 賃貸運用も原則全員の合意が必要で、迅速な意思決定ができない
• 資産の現金化や収益化が大幅に制限される

管理トラブルの発生

• 修繕費用や固定資産税の負担割合で意見対立が生じやすい
• 非協力的な共有者がいると適切な維持管理ができず、不動産価値が下落する恐れ

占有問題

• 特定の共有者が単独で居住するなど不公平な占有が発生
• 他の共有者は利用権を奪われ、賃料相当額の請求権はあるものの親族間紛争に発展しやすい

共有名義は共有者間の人間関係悪化を招きやすく、問題を放置するほど事態は複雑化します。相続時には可能な限り単独名義への変更や適切な遺産分割を行うことが重要です。

相続で生じた共有状態を解消して不動産を単独名義に戻すには、主に次の４つの方法があります。それぞれに手続きや必要な合意事項が異なり、メリット・デメリットもあります。ご自身の状況に合った方法を選ぶためにも、各手段の特徴を理解しておきましょう。

相続以外も含めた共有名義を単独名義にする方法については以下にまとめておりますのでご参照ください。

共有名義放置による将来リスクとその深刻化

「今は特に困っていないから…」という理由で共有名義を放置することは、将来的に深刻なリスクを招く可能性があります。時間の経過とともに問題は拡大し、解決がより困難になるため、早期の対応が不可欠です。

次世代相続による共有者の爆発的増加

共有名義放置の最大のリスクは、共有者数の雪だるま式増加です。現在の共有者のうち誰かが亡くなると、その持分はさらに次の相続人へ受け継がれます。例えば最初は兄妹2人だった共有者が、世代を重ねることで5人、10人と増加し、権利関係が極度に複雑化するケースは珍しくありません。

共有者が増加するほど全員の合意形成は困難となり、当事者同士での話し合いさえ不可能になります。遠縁の相続人が加わると連絡先の把握も困難となり、所在不明者が出現すると売却や各種手続きが完全にストップしてしまいます。最悪の場合、その不動産は有効活用できないまま宙に浮いた状態となり、所有者不明土地問題という社会問題に発展する恐れもあります。

空き家管理と税負担の深刻化

共有名義の不動産が利用されずに放置されると、空き家問題へと発展するリスクが高まります。誰も住んでいない家屋は老朽化が進み、倒壊や害虫発生など周辺環境への悪影響を及ぼします。所有者である共有者全員に維持管理責任があるため、適切な管理を怠れば近隣からの苦情や自治体からの是正指導を受ける可能性があります。

特に2015年施行の空家等対策特別措置法により「特定空き家」に指定されると、行政代執行による強制撤去や固定資産税の住宅用地特例解除（最大6倍の税負担増）といった厳しいペナルティが科される場合もあります。共有者間で責任のなすり合いをしている間にこのような不利益処分を受ければ、全員にとって重大な損失となります。

税負担と紛争リスクの拡大

固定資産税や都市計画税は所有者全員が連帯して納める義務があり、誰か一人が滞納すれば延滞金が膨らみ、最終的には不動産の差押え・競売という事態も起こり得ます。税金負担の分担が不明確なまま放置すると「自分ばかり支払って不公平だ」という新たな紛争の火種となります。

さらに時間経過により共有者本人同士の関係悪化や高齢化も深刻なリスクです。意思疎通が困難になると合意形成は一層難しくなり、当事者の判断能力が低下すれば解消手続き自体が進められなくなります。

共有名義の放置は物的リスク（空き家・税負担）と人的リスク（関係悪化・判断不能）の両面で危険を孕んでいます。放置された空き家は資産価値の低下だけでなく、行政からの指導や税負担増加など様々なリスクを招くため、共有者が少ないうちに早めに専門家に相談し、適切な管理・処分対応を取ることが将来的な損失防止につながります。

共有名義の不動産を巡って、共有者間でトラブルが発生することは少なくありません。例えば、名義変更に同意してくれない、連絡が取れない、共有持分の売却を巡って対立している、などが考えられます。 

共有者とのトラブルを解決するためには、まず、冷静に話し合いを試みることが重要です。 感情的にならず、お互いの意見を尊重し、妥協点を探ることが大切です。 

話し合いで解決できない場合は、弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。専門家は、法律的な知識や経験に基づいて、適切なアドバイスや解決策を提案してくれます。 また、調停や訴訟などの法的な手続きを代理で行ってくれる場合もあります。共有者間のトラブルは、早期に解決することが重要です。 放置すると、問題が深刻化し、解決が困難になる可能性があります。