相続で共有名義になった不動産、どう解消する？

📘 関連記事：解消方法を選ぶ判断軸として共有名義のデメリット全体像を把握したい方は「共有名義のデメリット5つ｜売却・管理・相続トラブルと避けるべき理由」をご覧ください。共有を避ける分割方法（代償分割・換価分割・現物分割）まで含めて司法書士がまとめています。

共有名義とは？相続で起こる典型的なパターン

相続における共有名義とは、一つの不動産(例えば土地や家など)を、複数の相続人が共同で所有する状態のことです。

これは、例えば親名義の不動産を兄弟が、法定相続分通りに受け継いだ場合や、遺産分割協議をしたが誰か一人の名義にするのではなく兄弟全員で相続することを決めた場合に起こります。

共有で相続登記をすると、法務局にそれぞれの相続人の「持分割合(所有する権利の割合)」が登記されます。なお、相続登記をするまでの間も法律上は相続人全員の共有（遺産共有）の状態ですが、登記名義は亡くなった方のままです。

この共有状態には注意が必要です。不動産全体を売却したり、形状や用途を大きく変えるリフォームをしたりするには、原則として共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。賃貸などの管理に関する事項も持分価格の過半数の同意が必要で、一人の判断では進められません（民法第252条）。

そのため、一人の判断で自由に不動産を扱える単独名義の場合と比べて、手続きが煩雑になったり、意見がまとまらずに活用や処分が難しくなったりする可能性があります。

なぜ相続で「共有名義」が生まれるのか

相続で不動産が共有名義となってしまう背景には、主に遺産分割の進め方や相続人間の事情が関わっています。

被相続人(亡くなった方)が遺言を残さずに亡くなった場合、原則として相続人全員が集まって話し合い(遺産分割協議)を行い、誰がどの遺産を相続するのか、不動産については誰の名義にするのかを決定します。しかし、この話し合いが円滑にまとまらず、特定の相続人一人の名義にすることを決めきれなかったり、あるいは相続人間で意見が対立して協議そのものを行わずに放置してしまったりすると、法律上、不動産は自動的に相続人全員の共有状態となります。

特に、現金や預貯金といった不動産以外の遺産が少ないケースでは、「特定の一人だけが価値のある家を単独で相続するのは不公平だ」といった感情が相続人間で生じやすく、その結果、やむを得ず全員で共有するという形に落ち着くことも少なくありません。こうして、兄弟姉妹やその他の親族間で不動産を共有する形となり、「とりあえず皆で相続した」という状況が生まれます。

しかしながら、このような経緯やメリットを考慮して共有名義を選択した場合でも、その状態には後々多くのリスクが伴うという点に十分注意する必要があります。安易に共有名義にしてしまうと、将来的にその不動産を管理したり、売却などの処分をしようとした際に、思わぬ支障やトラブルに見舞われる可能性が考えられます。

共有名義の不動産が抱えるリスク

共有名義は共有者間の人間関係悪化を招きやすく、問題を放置するほど事態は複雑化します。相続時には可能な限り単独名義への変更や適切な遺産分割を行うことが重要です。

共有名義を解消する4つの方法とメリット・デメリット

相続で生じた共有状態を解消するには、主に次の4つの方法があります。いずれも共有者間の合意を前提とする方法で、それぞれ手続きや必要な合意事項、メリット・デメリットが異なります（話し合いがまとまらない場合の調停・訴訟は、後述のよくある質問で解説します）。

相続以外も含めた共有名義を単独名義にする方法については、共有名義の不動産を単独名義に変更する方法をご参照ください。

① 他の相続人から持分を買い取る(持分譲渡)

② 不動産を売却し、現金で分ける(換価分割)

③ 遺産分割協議で単独名義にする(相続登記未了または法定相続で登記している場合)

④ 他の共有者と不動産の分割利用(現物分割)

共有名義でよくある相続トラブル事例とその対策

共有名義の不動産では、実際に様々なトラブルが発生しています。ここではよくあるケースを3つ取り上げ、その対処法のヒントを解説します。同じような状況に心当たりがある方は、早めに対策を講じましょう。

意見が合わずに不動産が放置されるケース

相続登記せずに放置→ペナルティの可能性(義務化対応)

一人が勝手に居住・管理している場合

共有名義のまま放置した場合のリスク

次世代相続による共有者の爆発的増加

共有名義放置の最大のリスクは、共有者数の雪だるま式増加です。現在の共有者のうち誰かが亡くなると、その持分はさらに次の相続人へ受け継がれます。例えば最初は兄妹2人だった共有者が、世代を重ねることで5人、10人と増加し、権利関係が極度に複雑化するケースは珍しくありません。

共有者が増加するほど全員の合意形成は困難となり、当事者同士での話し合いさえ不可能になります。遠縁の相続人が加わると連絡先の把握も困難となり、所在不明者が出現すると売却や各種手続きが完全にストップしてしまいます。最悪の場合、その不動産は有効活用できないまま宙に浮いた状態となり、所有者不明土地問題という社会問題に発展する恐れもあります。

空き家管理と税負担の深刻化

共有名義の不動産が利用されずに放置されると、空き家問題へと発展するリスクが高まります。誰も住んでいない家屋は老朽化が進み、倒壊や害虫発生など周辺環境への悪影響を及ぼします。所有者である共有者全員に維持管理責任があるため、適切な管理を怠れば近隣からの苦情や自治体からの是正指導を受ける可能性があります。

空家等対策特別措置法により「特定空家」や「管理不全空家」として市区町村長の勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れ、土地の課税標準が最大で従来の6倍になります。改善されなければ命令などを経て行政代執行(強制撤去)に至ることもあります。共有者間で責任のなすり合いをしている間にこのような不利益処分を受ければ、全員にとって重大な損失となります。

空き家を放置した場合の具体的なリスクや、売却・管理・活用の選択肢については、こちらの専門コラム「空き家はどうするべきか?放置前に知る選択肢とリスク」が参考になります。

税負担と紛争リスクの拡大

固定資産税や都市計画税は所有者全員が連帯して納める義務があり、誰か一人が滞納すれば延滞金が膨らみ、自治体から他の共有者へ請求されたり、滞納者の預金や共有持分が差し押さえられたりする事態も起こり得ます。税金負担の分担が不明確なまま放置すると「自分ばかり支払って不公平だ」という新たな紛争の火種となります。

さらに時間経過により共有者本人同士の関係悪化や高齢化も深刻なリスクです。意思疎通が困難になると合意形成は一層難しくなり、当事者の判断能力が低下すれば解消手続き自体が進められなくなります。

共有名義の放置は物的リスク(空き家・税負担)と人的リスク(関係悪化・判断不能)の両面で危険を孕んでいます。放置された空き家は資産価値の低下だけでなく、行政からの指導や税負担増加など様々なリスクを招くため、共有者が少ないうちに早めに専門家に相談し、適切な管理・処分対応を取ることが将来的な損失防止につながります。

遺産分割で不利になる「10年ルール」（民法904条の3）

2023年4月施行の改正民法により、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、特別受益（生前贈与の持ち戻し）や寄与分（介護・家業への貢献分）の主張が原則としてできなくなりました（民法第904条の3）。10年経過後は原則どおり法定相続分を基準に分けることになるため、「親の介護を担った分、多く相続したい」といった事情があっても反映されなくなります（10年経過前に家庭裁判所へ遺産分割を請求した場合などの例外があり、相続人全員の合意があれば10年経過後でも柔軟な分割は可能です）。

なお、施行日（2023年4月1日）時点ですでに相続開始から10年が経過しているケースなどには、令和10年（2028年）3月31日までの経過措置が設けられています。いずれにしても、共有状態の解消を先送りするほど遺産分割の選択肢は狭まっていきます。

名義の共有者とトラブルになっているときの解決方法

共有名義の不動産を巡って、共有者間でトラブルが発生することは少なくありません。例えば、名義変更に同意してくれない、連絡が取れない、共有持分の売却を巡って対立している、などが考えられます。

共有者とのトラブルを解決するためには、まず、冷静に話し合いを試みることが重要です。感情的にならず、お互いの意見を尊重し、妥協点を探ることが大切です。

話し合いで解決できない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。共有者との交渉や、遺産分割調停・共有物分割訴訟の代理は弁護士の業務範囲です（合意がまとまった後の相続登記・持分移転登記などの登記手続きは司法書士が担当します）。共有者間のトラブルは、早期に解決することが重要です。放置すると、問題が深刻化し、解決が困難になる可能性があります。

共有名義の解消に関するよくある質問（FAQ）

最後に、相続した不動産の共有名義の解消についてよくいただくご質問をまとめました。