共有関係や不動産の管理についての民法改正

共有関係や不動産の管理についての民法改正

不動産を複数人で共有している場合、「共有者の一人が行方不明で連絡が取れない」「意見が合わず修繕や売却の話が進まない」といったトラブルは珍しいことではありません。

こうした問題に対応するため、2021年（令和3年）4月に「民法等の一部を改正する法律」（令和3年法律第24号）が成立し、共有関係・不動産管理に関する規定は令和5年4月1日施行、相続登記の義務化は令和6年4月1日施行されています。この改正では、2024年4月からの相続登記の義務化だけでなく、共有関係や不動産管理に関するルールが大幅に見直されました。

具体的には、共有者が不明な場合でも裁判所の関与のもとで共有物の変更・管理・処分が可能となり、放置されて危険な状態にある不動産について管理人が管理処分できる制度が新設されています。

共有不動産に潜むリスクと頻発するトラブル

不動産の共有とは、複数の人がそれぞれの持分（権利の割合）に応じて所有権を持つ状態です。この状態が長期間続くと、不動産の利用・維持管理・売却のいずれにおいても他の共有者との合意形成が必要となり、さまざまなトラブルの原因になります。

共有不動産で頻発する代表的なトラブル

共有関係の主な改正点

改正民法の「保存」「管理」「変更」の整理

改正民法では、共有物の扱いは、影響の軽重に応じて「保存」「管理」「変更（※軽微変更を含む）」に整理され、さらに売却・担保設定などの「処分」は原則として共有者全員の同意が必要となります。所在等不明共有者がいる場合でも、裁判所の関与により、一定の要件のもとで管理・変更を進める手続や、持分取得・譲渡の制度が設けられています。

1. 共有物の変更に関する改正

旧法では、共有物に変更を加えるには共有者全員の同意が必要でした（旧民法251条）。共有物の変更とは、共有物を物理的に変形させる行為等をいい、たとえば共有建物の増改築はこれに当たります。

しかし、共有者が誰であるか不明だったり、行方不明だったりすると、全員の同意を得ることは事実上不可能です。

「軽微変更」の創設 — 実務上の大きな前進

さらに、本改正では変更行為のうち共有物の形状や効用に著しい変更を伴わないものを「軽微変更」として新たに定義し、決定要件を「全員の合意」から「持分の過半数」に緩和しました。

たとえば、未舗装の砂利道をアスファルトで舗装する行為は、旧法では物理的変化を伴う「変更行為」として全員の同意が必要でした。改正後は「軽微変更（広義の管理行為）」として、持分の過半数で実施可能になっています。

2. 共有物の管理に関する改正

旧法では、共有物の管理に関する事項は各共有者の持分価格の過半数で決めるとされていました（旧民法252条）。しかし、共有者が不明・行方不明・非協力的な場合、過半数を集めることが困難でした。

短期賃貸借の期間基準

共有不動産を賃貸に出す場合、契約期間の長さによって「管理行為（過半数で決定）」か「変更行為（全員の同意）」かが区別されます。改正法では、短期賃貸借として管理行為で決定できる上限期間が明確化されました。

なお、制限期間を超える契約を結んだ場合でも、契約全体が無効になるのではなく、解釈上、超過部分のみが無効となると考えられています。期間を超える契約は、過半数決議では足りず、全員同意（または別制度）が必要になります。

3. 裁判による共有物分割の見直し

旧法では、共有物の分割を裁判所に請求できるものの、分割方法は「現物分割」か「競売」の2択でした。

4. 所在等不明共有者の持分取得制度

旧法では、所在不明の共有者の持分を取得するには、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、その許可を得て持分を購入する必要がありました。不在者財産管理人は対象不動産だけでなく不在者の財産全般を管理するため、手間とコストが大きくなりがちでした。

持分譲渡制度 — 不動産全体の売却も可能に

上記の「持分取得」が自分のものにする仕組みであるのに対し、持分譲渡制度は共有不動産全体を第三者に売却したい場合の特例です。裁判所の決定により、他の共有者が所在不明共有者の持分を「第三者に譲渡する権限」を取得でき、不動産全体の一括売却が実現可能となります。

不動産管理の主な改正点

1. 所有者不明土地管理命令

新法では、「所有者不明土地管理命令」の規定が新設されました。所有者が不明、または行方不明の土地（共有持分を含む）について、裁判所が「所有者不明土地管理人」を選任し、その土地の管理を命ずることができます（新民法264条の2第1項）。

管理人が選任されると、対象の土地等の管理処分権は管理人に専属します（新民法264条の3第1項）。つまり、実際の所有者であっても自由に管理処分ができなくなり、管理人だけが管理処分を行えるようになります。

裁判所の許可が必要な行為

管理人だけが管理処分権を持つとはいえ、何でも自由にできるわけではありません。以下の範囲を超える行為には裁判所の許可が必要です。

• 保存行為（現状維持を目的とした手入れや修繕等）
• 利用改良行為（土地等の性質を変えない範囲での利用・改良）

たとえば、土地の売却や担保設定はこれらを超える行為に当たるため、裁判所の許可が必要です。建物についても同様の規定が設けられています（新民法264条の8）。

2. 管理不全土地管理命令

新法では、「管理不全土地管理命令」の規定も新設されました。これは、所有者による管理が不適当であることにより、他人の権利・利益が侵害されるおそれがある場合に適用されます。

具体的には、土砂の崩壊、悪臭の発生、工作物の倒壊等のリスクを防止するため、裁判所が「管理不全土地管理人」を選任して管理を命ずることができます（新民法264条の9第1項）。

管理不全土地管理人も保存行為・利用改良行為を超える行為には裁判所の許可が必要です（新民法264条の10第2項）。建物についても同様の規定があります（新民法264条の14）。

従来制度（不在者財産管理人）と新制度の比較

行方不明の共有者がいる場合、従来から活用されてきた「不在者財産管理人選任」制度と、新設の「持分取得・譲渡制度」では、費用構造やスピード感に大きな違いがあります。

予納金と供託金の決定的な違い

この2つの制度を選択する上で最も重要なポイントが、「予納金」と「供託金」の性質の違いです。

不在者財産管理人の場合、管理人（弁護士や司法書士等）への報酬を担保するために高額な予納金を納める必要があり、不動産評価額が低い場合は「費用倒れ」のリスクがあります。

一方、新制度の供託金は「行方不明者の持分の時価相当額」そのものです。不動産評価額が低ければ供託額も少なくなるため、手続きの総コストを大幅に抑えられる可能性があります。

共有名義の抜本的な解消方法

ここまで解説した制度は、共有状態を維持しながら管理を行ったり、不明な共有者を法的に処理する手段です。しかし、共有不動産のトラブルを根本的に解決するには、共有状態そのものを解消することが最も確実です。

共有持分の放棄（民法255条）

自分の共有持分を放棄して、その権利を他の共有者に帰属させる方法です。不動産の価値が低く現金化にこだわらない場合や、固定資産税等の維持管理コストから解放されたい場合に向いています。

共有物分割請求訴訟

共有者は、いつでも他の共有者に対して共有物の分割を請求できます。協議が調わない場合や協議自体が困難な場合には、地方裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所の判決で強制的に共有名義を解消することができます。

2024年の相続登記義務化と早期対応の重要性

共有不動産のトラブルを未然に防ぐ最大のポイントは、複雑な共有状態を発生させないことに尽きます。

2024年（令和6年）4月1日より、不動産の相続登記が法的に義務化されました。不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

放置期間が長引くほど、二次相続・三次相続が発生し、共有者の増加や行方不明者の出現により解決がますます困難になります。相続発生後は速やかに遺産分割協議を行い、特定の相続人の単独名義へと登記を移転することが強く推奨されます。

共有不動産の問題解決における専門家（司法書士）の役割

共有不動産の権利関係は複雑であり、新設された制度には高度な専門的要件を伴います。共有者同士の話し合いでまとまる場合や、自分の持分のみを売却するような単純なケースを除き、不動産登記と裁判事務の専門家である司法書士の関与が重要です。

司法書士が対応できる主な業務

まとめ

令和3年の民法改正により、長年問題となっていた「所有者不明状態」に対する法的ツールが整備されました。改正の主なポイントを整理します。

共有不動産の問題は、放置すれば次の世代にさらに複雑な状態で引き継がれてしまいます。2024年の相続登記義務化も踏まえ、共有状態の解消に向けて早めに行動することが大切です。

お手続きの方法や費用について不安な点がある場合は、お気軽に当センターまでご相談ください。

共有不動産のその他情報

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共有名義の解消については以下のページもご参照ください。

• 共有名義の不動産を単独名義に変更する方法
• 相続で共有名義になった不動産、どう解消する？