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不動産取得税シミュレーション｜自動計算ツール
《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士 板垣 隼 （→プロフィール詳細はこちら）
作成日：2026年4月9日
不動産の名義変更（売買・贈与・財産分与など）で発生する不動産取得税を自動計算できるシミュレーターです。固定資産評価額を入力するだけで、税額の目安がわかります。
宅地の課税標準1/2特例や、居住用住宅の軽減措置（建物の控除・土地の減額）にも対応しています。不動産取得税の基本的な解説は「不動産取得税」のページをご覧ください。
シミュレーターの使い方
土地と建物の固定資産評価額をそれぞれ入力します。評価額は毎年届く固定資産税の「納税通知書（課税明細書）」や、市区町村で取得できる「固定資産評価証明書」に記載されています。
居住用住宅を取得する場合は「居住用要件の軽減あり」にチェックを入れます。要件の詳細（居住要件・床面積要件・耐震基準要件）を画面で確認し、すべてを満たす場合にチェックしてください。
「新築された日」を選択すると建物の控除額が決まります。さらに「土地の地積」と「建物の床面積」を入力すると、土地の減額計算も適用されます。
入力と同時に不動産取得税の概算額が自動表示されます。内訳で建物と土地それぞれの税額を確認できます。
【税務に関するご注意】
本ページの内容は、不動産取得税の一般的な仕組みを解説したものであり、個別の税務判断や税額の確定を行うものではありません。
具体的な税額や申告手続き、軽減措置の適用可否については、管轄の都道府県税事務所または税理士にご相談ください。
不動産取得税とは
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけ課される都道府県税です。売買・贈与・交換・新築・増改築など、取得の原因を問わず課税されます（相続による取得は非課税）。
登記の有無にかかわらず、不動産を実際に取得した事実に基づいて課税されます。登記後おおむね数ヶ月〜半年後に都道府県税事務所から納税通知書が届きます。
税率と課税標準
不動産取得税の計算式は次のとおりです。
| 区分 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 土地 | 3% | 令和9年3月31日まで軽減（本則4%） |
| 住宅 | 3% | 令和9年3月31日まで軽減（本則4%） |
| 住宅以外の家屋 | 4% | 店舗・事務所・倉庫など |
さらに、宅地（宅地評価された土地を含む）の場合は、令和9年3月31日までの取得について、課税標準が評価額の1/2になる特例があります。本ツールではこの特例を自動適用しています。
免税点
課税標準となる金額が以下の免税点以下の場合、不動産取得税は課税されません。
- 土地: 16万円未満
- 建物（売買・贈与など）: 34万円未満
- 建物（新築・増改築）: 66万円未満
建物の軽減措置（住宅控除）
一定の要件を満たす居住用住宅を取得した場合、建物の評価額から新築された日に応じた控除額を差し引くことができます。なお、認定長期優良住宅の場合は控除額が1,300万円に増額されます（令和13年3月31日までの取得）。
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日 〜 平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日 〜 平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日 〜 昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日 〜 昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和48年1月1日 〜 昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和39年1月1日 〜 昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和29年7月1日 〜 昭和38年12月31日 | 100万円 |
適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。
- 居住要件: 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
- 床面積要件: 40㎡以上240㎡以下（現況床面積で判定）
- 耐震基準要件: 昭和57年1月1日以後に新築されたもの（または耐震基準適合証明を取得したもの）
土地の軽減措置（減額）
上記の住宅控除の要件を満たす住宅用の土地を取得した場合、土地の税額から一定額が減額されます。
減額される金額は、次のアまたはイのいずれか大きい方の金額です。
- ア: 45,000円
- イ: （土地1㎡あたりの評価額 × 1/2）×（住宅の床面積の2倍 ※上限200㎡）× 3%
不動産取得税の納付時期と手続き
いつ届く？納付書が届くまでの流れ
既存の不動産（中古住宅や土地）を取得した場合は、おおむね3ヶ月〜半年後に納税通知書が届きます。ただし、新築建物の場合は固定資産評価額の決定に時間がかかるため、取得の翌年の春〜夏頃（半年〜1年以上後）に届くケースも少なくありません。
- 不動産の取得（売買・贈与・新築など）
- 所有権移転登記または保存登記を申請
- 登記情報が法務局から都道府県税事務所に通知される
- 都道府県税事務所から納税通知書が届く
- 納付（原則として一括払い）
軽減措置の申告
軽減措置の手続きは都道府県ごとに異なります。登記申請済みであれば取得申告自体が原則不要となる自治体もありますが、軽減を受けるためには申請書や添付書類の提出が必要なケースもあります。具体的な必要書類・期限は、管轄の都道府県税事務所で確認してください。
申告に必要な主な書類は以下のとおりです。
- 不動産取得税申告書（都道府県所定の様式）
- 売買契約書または贈与契約書等の写し
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 住民票の写し（居住用の場合）
取得原因別の課税・非課税
| 取得原因 | 課税の有無 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続 | 非課税 | 包括遺贈および相続人に対する特定遺贈も非課税 |
| 贈与 | 課税 | 親子間・夫婦間の贈与も課税対象 |
| 売買 | 課税 | 個人間売買・競売による取得も含む |
| 財産分与 | 原則非課税 | 夫婦の共有財産の清算の範囲は非課税。慰謝料的・扶養的部分や持分を超える取得は課税される場合あり。※都道府県ごとに取り扱いが異なる場合がありますので、管轄の税事務所にご確認ください。 |
| 新築・増改築 | 課税 | 建物を建築した場合も取得に該当 |
| 交換 | 課税 | 等価交換でも課税対象 |
名義変更にかかるその他の費用
不動産の名義変更では、不動産取得税のほかにも以下の費用がかかります。
- 登録免許税 ― 法務局に登記を申請する際に納付する国税。税率は取得原因により異なる（自動計算ツールで試算可能）
- 司法書士報酬 ― 名義変更登記の手続きを依頼する場合の費用（当センターの料金プラン）
- 贈与税 ― 贈与による取得の場合に課税（贈与税シミュレーターで試算可能）
よくある質問
不動産取得税はいつ払うのですか？
登記完了後、法務局から都道府県税事務所に通知が届き、その後に納税通知書が発送されます。届く時期は都道府県によって異なりますが、忘れた頃に届くことも多いため、取得時に税額を事前にシミュレーションしておくと安心です。
相続で不動産を取得した場合も不動産取得税はかかりますか？
ただし、相続人以外への特定遺贈の場合は課税対象になります。また、相続後に遺産分割協議のやり直しで不動産を移転するケースでは、実態によって課税の判断が異なる場合がありますので、税事務所にご確認ください。
軽減措置を受けるにはどうすればよいですか？
不動産の取得後、速やかに不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所で手続きします。都道府県によっては申告しなくても自動適用されることがありますが、確実に軽減を受けるには早めに申告することをおすすめします。必要書類は登記事項証明書、売買（贈与）契約書、住民票などです。
このシミュレーターで計算した税額は正確ですか？
本ツールは宅地（住宅用）の取得を前提に計算しており、宅地以外の土地（農地・山林など）や住宅以外の建物（店舗・事務所など）には対応していません。また、都道府県独自の減額制度がある場合もあるため、正確な税額は管轄の都道府県税事務所にお問い合わせください。
まとめ
- 不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけ課される都道府県税（相続は非課税）
- 税率は土地・住宅が3%（令和9年3月31日まで）、住宅以外の家屋は4%
- 宅地は課税標準が評価額の1/2になる特例あり
- 居住用住宅は新築年月日に応じた控除（最大1,300万円）が受けられる
- 住宅用土地は税額からの減額（45,000円 or 計算式による金額の大きい方）が適用される
- 軽減措置を受けるには都道府県税事務所への申告が必要な場合もある
- 名義変更では、不動産取得税のほかに登録免許税・司法書士報酬もかかる
不動産取得税の基本的な解説は「不動産取得税」のページをご覧ください。名義変更にかかるその他の費用については登録免許税の自動計算ツールや贈与税シミュレーターもご活用ください。
参考リンク
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