不動産を相続したら？やるべき手続きの全体像と進め方【司法書士監修】

不動産を相続したら、まず①相続人の確定 ②遺産分割（誰が引き継ぐか）③相続登記（名義変更）の3つを進めます。さらに2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になりました。土地・建物・マンションなど不動産の種類を問わず、基本の流れは同じです。当センターにも「何から手をつければいいのか分からない」というご相談が多く寄せられます。このページでは、不動産を相続したらやるべき手続きの全体像を、流れ・費用・期限・必要書類・分け方・売却の判断まで実務に沿って整理し、各テーマの詳しい解説ページもご案内します。

1. 不動産を相続したら最初にやること（手続きの全体の流れ）

不動産の相続手続きは、次の流れで進みます。最初に全体像をつかんでおくと、抜け漏れなく進められます。

1. 遺言書の有無を確認する……遺言書があれば原則その内容に従います。自筆の遺言書（法務局保管を除く）は、家庭裁判所での検認が必要です。
2. 相続人を確定する……被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、法定相続人が誰かを確定します。
3. 相続財産（不動産など）を調べる……固定資産税の納税通知書や名寄帳で、被相続人名義の不動産を漏れなく把握します。
4. 遺産分割協議をする……遺言がない場合、相続人全員で「誰がどの財産を引き継ぐか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。
5. 相続登記（名義変更）を申請する……不動産の所在地を管轄する法務局へ申請し、名義を相続人へ変更します。

この中で不動産に直接関わるのが「相続財産の調査」と「相続登記」です。預貯金・株式・自動車などほかの遺産がある場合は、相続登記と並行して各窓口での手続きを進めます。

2. 【最重要】相続した不動産は3年以内に相続登記が義務（2024年4月〜）

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

3年以内に登記が難しいときの「相続人申告登記」

遺産分割が長引くなどで期限内の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記という暫定的な救済措置があります。「自分が相続人である」ことを法務局に申し出れば、いったん義務を果たしたものとして扱われます。ただしこれは正式な名義変更ではないため、遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に改めて相続登記が必要です。

3. 相続登記（名義変更）の進め方5ステップ

相続した不動産の名義変更は、次の5ステップで進めます。

1. 戸籍を集めて相続人を確定する……被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）と、相続人全員の戸籍を集めます。2024年3月から始まった戸籍の広域交付を使うと、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍を請求できます（請求できる人や対象に制限があり、古い戸籍は結局本籍地への郵送請求が必要になる場合もあります）。
2. 不動産の内容を確認する……登記事項証明書（登記簿）と固定資産評価証明書で、対象不動産の地番・家屋番号・評価額を確認します。
3. 遺産分割協議書を作成する……遺言がない場合、相続人全員で誰が取得するかを決め、全員が実印で押印した遺産分割協議書を作ります。
4. 必要書類をそろえる……戸籍一式・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書・遺産分割協議書などをそろえます。法定相続情報一覧図を作っておくと、戸籍の束の代わりに使えて便利です。
5. 法務局へ登記を申請する……不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。完了までの目安は、書類がそろってから概ね1〜2週間程度です（管轄の法務局や時期、案件の複雑さにより前後します）。

4. 不動産相続にかかる費用と税金

不動産を相続したときにかかるお金は、大きく「相続登記の費用」と「税金」の2つに分けて考えると整理できます。

相続登記の費用（登録免許税＋報酬＋実費）

税金（相続税・不動産取得税）

• 不動産取得税は、法定相続人が相続によって取得する場合はかかりません（非課税）。売買や贈与での取得とは扱いが異なります（相続人以外への遺贈など一部のケースでは課税されることがあります）。
• 相続税がかかるのは、遺産の総額（債務・葬式費用などを差し引いた課税価格）が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合です。多くのご家庭では基礎控除内におさまり、相続税はかかりません。超える場合は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付が必要です（申告の要否判断は税理士にご確認ください）。

5. 遺産の分け方と「誰の名義にするか」

不動産は預貯金のように単純に分けられないため、相続人が複数いる場合は分け方の工夫が必要です。主な方法は次の4つです。

6. 相続した不動産は「保有・売却・手放す」どうする？

相続した不動産を今後どうするかも、早めに方針を決めておくと手続きがスムーズです。売却・賃貸・保有のいずれの場合もまず相続登記で名義を相続人に変えることが前提になります（相続放棄を検討する場合は、登記の前に後述の申述期限を確認してください）。

売却する場合

相続した不動産を売るには、先に相続登記で名義を相続人に変えておく必要があります（亡くなった方の名義のままでは売却できません）。売却益が出ると譲渡所得税がかかる場合がありますが、一定の要件を満たす場合に限り、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を軽くできる制度もあります（適用の可否は税理士にご確認ください）。

保有する・人に貸す場合

住み続ける・賃貸に出すといった活用も選択肢です。入居者のいる賃貸物件を相続した場合は、貸主の地位もそのまま引き継ぎます。

手放したい（使い道のない土地）場合

使い道のない土地は、相続土地国庫帰属制度（2023年4月開始）を使って国に引き取ってもらえる場合があります。ただし要件・負担金があり、申請は法務局の窓口で行います（当センターは制度の解説と相続登記まで対応します。国庫帰属の申請手続き自体は法務局の相続土地国庫帰属の窓口で行います）。

そもそも相続したくない（相続放棄という選択）

負債のほうが多い、管理しきれない土地で引き継ぎたくないといった場合は、相続放棄も選択肢です。ただし相続放棄は相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があり、不動産だけを放棄することはできません（プラスの財産も含めてすべてを放棄します）。期限が短いため、迷う場合は早めに専門家へご相談ください。

7. 不動産相続を放置するとどうなる？（リスク）

「すぐに売る予定もないし」と相続登記を後回しにすると、次のようなリスクが生じます。

• 過料の対象になる……義務化により、3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です。
• 売りたいときにすぐ売れない……名義が亡くなった方のままだと売却・担保設定ができません。
• 権利関係がどんどん複雑になる……放置中に相続人が亡くなると、その相続人へさらに相続が発生（数次相続）し、関係者が雪だるま式に増えて協議が困難になります。
• 他の相続人の持分が処分・差押えの対象になるおそれ……法定相続分で登記されたうえで他の相続人が持分を第三者へ譲渡したり、その持分が差し押さえられたりすると、当初の相続人だけでは解決しづらいトラブルに発展することがあります。

8. ケース別の対応（こんなときどうする？）

相続人が一人だけのとき

遺産分割協議は不要で、その方が単独で相続登記を申請できます。必要書類も比較的シンプルです。

兄弟（他の相続人）が協力してくれないとき

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判で解決します（紛争性のある事案は弁護士の業務範囲です）。

何代も放置していた（数次相続）とき

祖父名義のままなど、複数の相続が重なっているケースでも、戸籍をたどって相続人を確定すれば登記は可能です。関係者が多く複雑になりやすいため、専門家への依頼が安心です。

相続人に行方不明・海外在住の人がいるとき

行方不明者がいる場合は不在者財産管理人の選任など、海外在住者がいる場合は在留証明・サイン証明（署名証明）の取得など、追加の手続きが必要です。

9. 自分でやるか、司法書士に依頼するか

相続登記は自分で行うこともできますが、戸籍の収集や書類作成に時間と手間がかかります。下記を目安に判断するとよいでしょう。

当センターは全国対応・年間2,000件超の相続相談実績がある司法書士法人です。戸籍収集から遺産分割協議書の作成、相続登記の申請まで一括でお引き受けします。初回相談（無料）では、ご事情のヒアリングと、ご依頼後のおおまかな手続きの流れ・必要書類・お見積りについてご案内します。

10. よくある質問（FAQ）

まとめ：不動産を相続したら、まず相続登記の準備を

不動産を相続したら、①相続人の確定 ②遺産分割 ③相続登記の3ステップが基本です。2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内（古い相続は令和9年3月31日まで）に登記しないと過料の対象になります。費用は登録免許税（評価額の0.4％）＋報酬＋実費で、相続では不動産取得税はかかりません。分け方や売却・保有の判断、必要書類など、つまずきやすいポイントは多く、数次相続や相続人の非協力などがあると個人だけでは進めにくい場面もあります。状況に応じて専門家の力も借りながら、確実に手続きを進めましょう。

「期限に間に合うか不安」「戸籍集めや書類づくりが大変」という方は、お気軽に当センターへご相談ください。全国対応・年間2,000件超の相続相談実績で、戸籍収集から登記申請まで一括でサポートします。