豊島区の不動産名義変更・相続登記｜全国対応司法書士

東京都豊島区（池袋・東池袋・西池袋・南池袋・池袋本町・巣鴨・駒込・大塚・要町・千早・千川・長崎・椎名町・雑司ヶ谷・目白・高田・上池袋ほか全域）の不動産（土地・分譲マンション・タワーマンション・戸建・店舗併用住宅・収益物件）の相続登記・名義変更を専門にご案内するページです。池袋駅周辺の大規模再開発エリアの分譲タワーマンション・オフィスビル、巣鴨・駒込・大塚の旧住宅地と昭和期からの古い戸建、要町・千早・長崎・椎名町の旧木造密集地域、雑司ヶ谷・目白の文教住宅地（学習院大学周辺）、立教大学池袋キャンパスや学習院大学周辺の単身向け収益物件など、豊島区ならではの不動産も対象です。

豊島区内の不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 豊島出張所（〒171-0021 豊島区西池袋3-30-19・池袋駅西口徒歩7分）が管轄します。豊島出張所は豊島区を単独で管轄する拠点で、当センター事務所（千代田区九段南）からは東京メトロ有楽町線・副都心線で池袋方面へ電車1本でアクセスできます。当センターは東京23特別区内の千代田区九段南（JR市ヶ谷駅徒歩圏／東京メトロ九段下駅徒歩圏）に事務所を構える司法書士事務所として、JR山手線・東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線・西武池袋線・東武東上線を利用して池袋・巣鴨・駒込・目白方面へ移動しやすい立地から、豊島区の不動産の相続登記・名義変更に対応しており、電話・LINE・無料相談予約等を含めて年間2,000件超のお問い合わせ・ご相談に対応しています。

2024年4月から相続登記が義務化され、過去に発生した未登記の相続も対象です。2024年4月1日より前に相続が発生していても、相続人がその不動産を相続で取得したことを知っており、相続登記が未了の場合は、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。祖父・曽祖父名義のまま放置された相続不動産の名義整理は、巣鴨・駒込・大塚の旧住宅地に残る昭和期からの古戸建、要町・千早・長崎の旧木造密集地域、雑司ヶ谷・目白の文教住宅地に残る戦前からの邸宅といった豊島区内の不動産でも起こり得る、典型的な類型の一つです。本記事執筆時点（令和8年（2026年）5月）で、経過措置期限（令和9年（2027年）3月31日）まで残り約10か月です。経過措置期限の直前は、戸籍収集の遅延や遺産分割協議の停滞を抱えたまま駆け込まれる相談が集中するのが通例で、年明け以降は窓口の混雑や法務局のレスポンス遅延も発生しやすくなります。期限ぎりぎりで動くと、戸籍が来ない・相続人と連絡がつかない、といった足止めが手戻りの原因になりかねません。期限内に本登記まで進めるのが難しい場合は、申出をした相続人について基本的義務の履行扱いとなる相続人申告登記を先行させる選択肢があります。ただし、これは所有者を確定する登記ではなく、遺産分割成立後の相続登記義務や売却・担保設定の前提となる名義整理は別途必要です。早めに着手して整理を進めるのが現実的です。

当センターは相続登記・名義変更のご相談を全国からいただきますが、実際にご依頼を受任しているのは関東4都県（埼玉・東京・神奈川・千葉）が中心です。豊島区内不動産は当センター事務所（千代田区九段南）から東京メトロ有楽町線「東池袋駅・要町駅」・東京メトロ副都心線「池袋駅・雑司が谷駅」・JR山手線「池袋駅・目白駅・大塚駅・巣鴨駅・駒込駅」・東京メトロ丸ノ内線「池袋駅・新大塚駅」・都営三田線「巣鴨駅」などへ電車1本〜短時間で移動しやすい立地を活かして対応し、出張面談は、埼玉・東京・神奈川・千葉のうち、当事務所から片道おおむね90分圏内を目安に原則追加料金なしで対応します（売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての料金です。提携税理士・土地家屋調査士のご紹介は無料）。

豊島区の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

豊島区内の不動産（土地・建物・分譲マンション・タワーマンション・戸建・店舗併用住宅・収益物件）の名義変更が必要になる主なタイミングは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買・住所/氏名/名称変更の5つです。いずれも東京法務局 豊島出張所への登記申請が必要になります。

① 相続（池袋駅前の大規模再開発タワマン・巣鴨駒込大塚の旧住宅地古戸建・要町千早長崎の旧木造密集・雑司ヶ谷目白の文教住宅地）

豊島区では池袋駅周辺の大規模再開発に伴う分譲タワーマンション・分譲マンション、巣鴨・駒込・大塚エリアの昭和期からの戸建・古い分譲マンション、要町・千早・千川・長崎・椎名町の旧木造密集地域に残る戸建、雑司ヶ谷・目白・高田の文教住宅地（学習院大学周辺）の戸建・低層マンション、立教大学池袋キャンパス・学習院大学周辺の単身向け賃貸物件・収益物件などの相続が継続的に発生しています。被相続人名義のまま長期間放置されている数世代越しの名義不整合案件（祖父・曽祖父名義のまま）は、特に巣鴨・駒込・大塚の昭和期からの戸建や、要町・千早・椎名町の旧木造密集地域に残る古戸建で見られます。詳細は相続登記の必要書類・費用・流れをご覧ください。

② 生前贈与

豊島区内の不動産を生前に配偶者・子・孫へ贈与するケースです。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%（相続0.4%の5倍）と高くなり、贈与税の検討も必要です。池袋駅周辺の分譲タワーマンション、目白・雑司ヶ谷の高級戸建、巣鴨・駒込の古い分譲マンションなど評価額が大きく動く不動産では、税理士に相続税・贈与税の試算をご相談されてから登記をすすめるのが安全です。詳細は贈与による不動産名義変更をご覧ください。

③ 離婚（財産分与）

離婚に伴って豊島区内の共有不動産を一方の名義に整理するケースです。令和8年4月1日以後に離婚した場合、財産分与の請求期間は離婚成立時から5年以内に延長されています（改正民法）。ただし令和8年3月31日以前に成立した離婚については従前どおり離婚後2年のため、古い離婚案件ではまず期限経過の有無を確認します。離婚後しばらく経つと、相手方と連絡が取れない・住宅ローンの金融機関対応が止まる・登記原因証明情報の再取得に手間がかかるといった足止めが頻発します。離婚協議書ができた段階でそのまま登記まで通す方が、後年になって書類を集め直すより手数も費用も抑えられるケースが多い、というのが実務での体感です。住宅ローン残債・連帯債務・抵当権抹消の要否によっては金融機関との調整が前提になるため、登記タイミングは事案ごとに判断します。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%です。詳細は離婚に伴う財産分与の登記をご覧ください。

④ 売買・購入(★関東対応エリア特典：売買決済の現地立ち会い)

豊島区内の不動産を売買により取得・譲渡するケースです。登録免許税は所有権移転登記で土地が本則2%、建物が本則2%です。土地については令和8年度税制改正で軽減措置が3年延長され、令和11年（2029年）3月31日までに受ける登記であれば1.5%が適用されます（租税特別措置法72条1項）。建物は本則2%ですが、個人が自己居住用の住宅用家屋を取得し、令和9年3月31日までに一定の要件を満たして所有権移転登記を受ける場合、住宅用家屋証明書を登記申請時に添付することで0.3%の軽減税率を使えることがあります。証明書は登記後に追加提出しても軽減を受けられないため、決済前に面積・築年数・居住要件を確認します。土地・建物の評価額と築年数・面積・居住要件を確認したうえで、適用可能な軽減を見極めます。当センターは千代田区市ヶ谷駅近くの事務所から豊島区へは東京メトロ有楽町線・副都心線・JR山手線で短時間アクセスのため、買主・売主・仲介業者・銀行担当者が同席する売買決済立会いに司法書士が直接出向きます（決済場所・金融機関の指定や仲介会社との調整は別途確認のうえ対応可否を判断します）。売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての司法書士報酬となります。詳細は売買による所有権移転登記をご覧ください。

⑤ 住所・氏名・名称変更登記（2026年4月1日義務化）

不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名・法人の名称に変更があった場合、令和8年（2026年）4月1日以後は変更が生じた日から2年以内に住所等変更登記を申請する義務があります。正当な理由なく期限を過ぎると5万円以下の過料の対象です。豊島区内に不動産をお持ちで他県へ転居した場合、婚姻や養子縁組で氏が変わった場合、法人の本店移転や商号変更があった場合などが対象です。施行日前にすでに変更が生じていた未登記案件は、施行日（2026年4月1日）から2年以内（令和10年／2028年3月31日まで）が経過措置期限となります。住所変更登記の経過措置期限まで約2年あり、婚姻・転居等で複数の変更が重なっている場合は、まとめて1回の申請で処理する設計を検討するとコスト効率がよくなります。なお、令和7年4月21日以降、所有権保存登記・所有権移転登記等により新たに所有権の登記名義人となる申請の場面では、申請人の氏名・住所に加え、生年月日・メールアドレス等の検索用情報を申請情報として申し出ることが必要になっています。すでに登記名義人となっている方も、令和8年4月1日からのスマート変更登記の利用に向けて、別途、任意で検索用情報の事前申出を行うことができます。令和8年4月1日からは、検索用情報を申し出た所有権登記名義人について、登記官が住基ネット情報を確認し、住所等変更登記を職権で行うスマート変更登記の運用が始まっています。職権登記に先立ち、登記名義人に対して登記を行うことの可否確認がされます。検索用情報の申出は代理人による手続も可能ですが、本人のメールアドレス等を用いた確認が前提となるため、本人がまったく関与しないまま住所変更登記が完了する制度ではありません。法人や海外居住者は取扱いが異なるため、申請時に個別に確認します。相続登記・贈与登記・売買登記と住所変更登記を同時に整理できるかも、登記名義人の属性まで確認して判断します。

豊島区の相続登記は「取得を知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました（不動産登記法76条の2）。豊島区内の不動産も対象です。

相続登記の義務は二段構成です。まず、相続による所有権取得を知った相続人は、自己のために相続の開始があったことおよび当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する基本的義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。期限内に法定相続分での登記を済ませた後、改めて遺産分割が成立し、その遺産分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に内容を反映した登記を追加で申請する追加義務が発生します（同条第2項）。実務上は、法定相続分の登記をしていない段階で遺産分割協議がまとまるなら、第1項の3年以内に分割内容で1回だけ登記を入れれば追加義務は発生しません（相続人申告登記をした相続人がその後に遺産分割により所有権を取得した場合の追加義務は、76条の3第4項に別途規定されています）。期限内に登記しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料に処されます。

豊島区内の不動産は「東京法務局 豊島出張所」へ申請（★23特別区共通の注意点：固定資産評価証明書は都税事務所で取得）

豊島区内のすべての不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 豊島出張所（〒171-0021 豊島区西池袋3-30-19）が管轄します。豊島出張所は豊島区を単独で管轄する拠点で、池袋駅西口から徒歩7分の場所にあります。同じ東京23特別区でも、千代田区・中央区・文京区は「本局」、台東区は「台東出張所」、足立区・葛飾区は「城北出張所」と、出張所ごとに管轄が分かれています。物件所在地を取り違えると申請却下や郵送の出戻りにつながるため、まず登記事項証明書で所在地表示を確認し、東京法務局の管轄一覧で照合します。

登記完了予定日の目安：東京法務局 豊島出張所での権利登記（相続登記・名義変更）の完了予定日は、2026年6月時点で約26日です。申請の混み具合で毎営業日変動します。最新の予定日は東京法務局の「登記完了予定日」（公式）でご確認ください。

豊島区4エリア別ガイド（池袋／巣鴨・駒込・大塚／要町・千早・長崎・椎名町／雑司ヶ谷・目白）

豊島区は面積13.01km²（東京23特別区中18番目）、人口約29万人の都心区で、池袋駅周辺の大規模再開発・繁華街、巣鴨・駒込・大塚の旧住宅地、要町・千早・長崎・椎名町の旧木造密集地域、雑司ヶ谷・目白の文教住宅地と、エリアごとに不動産の特徴が大きく異なります。立教大学池袋キャンパス（西池袋3-34-1）、学習院大学（目白1-5-1）、大正大学（西巣鴨3-20-1）、帝京平成大学池袋キャンパスなどの大学キャンパスも立地します。本ページでは便宜上、駅・路線と物件特性から4エリア（池袋／巣鴨・駒込・大塚／要町・千早・長崎・椎名町／雑司ヶ谷・目白）に分けて、相続・名義変更の論点を整理します。本ページで取り扱う豊島区内の4エリアいずれも、管轄法務局＝東京法務局 豊島出張所、戸籍・住民票等の窓口＝豊島区役所 総合窓口課（南池袋2-45-1 本庁舎3階）、固定資産評価証明書＝豊島都税事務所（西池袋1-17-10）、自治体公式サイト＝豊島区公式サイトと共通です。住民票・印鑑証明書は住所地の自治体、戸籍は本籍地の自治体で取得するのが基本です。令和6年3月から戸籍の広域交付が始まり、窓口で全国の戸籍が取得しやすくなりましたが、(a) 司法書士などの代理人請求や郵送請求では利用できないことに加え、(b) コンピュータ化されていない一部の古い改製原戸籍などは広域交付の対象外です。豊島区内の巣鴨・駒込・大塚など数世代前の相続を遡る案件では、結局は遠方の本籍地へ個別請求を繰り返す作業が必要になるケースも少なくありません。

豊島区固有の不動産論点（池袋タワマン・旧住宅地古戸建・旧木造密集・店舗併用ビル・文教住宅地・遠隔相続）

① 池袋駅前の大規模再開発タワマン・分譲マンションの相続（敷地権・修繕積立金）

池袋駅周辺には、駅徒歩圏の大規模再開発の分譲タワーマンション・分譲マンション（Brillia Tower 池袋、アウルタワー など）が集積しています。タワーマンションの登記申請では、通称ではなく、登記簿や管理規約上の正確な一棟の建物の表示・敷地権表示を読み解く必要があります。これらの分譲マンションでは、新しい物件は敷地権付き区分建物として登記されていることが大半ですが、初期分譲時に敷地権化されていない古い物件もあり、その場合は土地共有持分が別建てで登記されているため、建物の登記事項証明書だけでなく敷地の登記簿まで取得して権利関係を確認します。タワーマンションの相続では敷地権割合の把握や管理組合への届出漏れが起きやすく、相続人間で持分や代償金の調整を整理する段階で、駐車場・トランクルームの使用権の承継、修繕積立金の引継ぎといった管理規約・管理組合の確認も必要になります。タワーマンションは評価額・登録免許税が大きくなるため、相続税の試算（税理士業務）と並行して登記の段取りを組むのが安全です。

② 巣鴨・駒込・大塚の旧住宅地・昭和期からの古戸建（数世代名義整理）

巣鴨・駒込・大塚エリアでは、大塚駅周辺で戦災復興土地区画整理事業が実施された一方、周辺には戦前からの狭い道路形状を残したまま建物が再建された区域もあり、昭和期からの戸建・古い分譲マンション・路地裏木造建物が現存します。これらの旧住宅地に残る不動産の相続では、登記簿上一棟の住居として残っていることもあれば、増改築部分が未登記のまま、附属建物や別棟が残っていることもあります。まずは登記簿・固定資産資料・現況を突き合わせ、相続登記の対象となる建物を確認します。家族で受け継がれてきた古い戸建は、戸籍収集だけで6か月、相続人の確定までで1年に及ぶこともあります。令和9年3月31日の経過措置期限まで残り10か月余りという状況で、相続人全員の調査や遺産分割協議が期限内に整わない場合は、申出をした相続人について基本的義務の違反状態を避けるため、相続人申告登記を先行させることがあります（ただし所有者を確定する登記ではないため、売却・担保設定・遺産分割成立後の名義整理には、別途正式な相続登記が必要です）。

③ 要町・千早・長崎・椎名町の旧木造密集地域（不燃化推進特定整備地区を含む）

要町・千早・千川・長崎・椎名町は、戦前・昭和初期からの旧木造密集地域が残り、東京都「不燃化推進特定整備地区（不燃化特区）」に指定された区域もあります。これらの古戸建を相続した場合、まず登記簿上の所有者・共有持分・相続関係を整理しますが、建て替え・売却・賃貸への転用を予定している場合は、前面道路の種別（2項道路・位置指定道路）、セットバックの要否、耐震診断、不燃化推進特定整備地区の助成制度の対象可否などの検討が必要です。これらの道路・建築上の判断、耐震診断、建て替え計画、不燃化助成の活用は豊島区の建築関連窓口・建築士・土地家屋調査士等の確認領域で、当センターの登記実務とは別系統の検討事項です。当センターは登記簿上の名義整理を担当します。

④ 西池袋・南池袋の店舗併用ビル・収益物件の相続

西池袋・南池袋・東池袋エリアには、1階に店舗・テナント、2階以上が住居や事務所という店舗併用ビルが多数あります。これらの収益物件・店舗併用ビルの相続では、登記簿上の所有者・共有持分・相続関係に加え、賃貸借契約の承継、敷金・礼金の引継ぎ、家賃の管理、空室対応などが論点になります。賃貸借契約の継続・解約、賃料増減請求、立退き交渉、家賃管理、テナント営業の継続可否、税務申告は当センターの業務範囲外で、不動産管理会社・税理士、テナント間・相続人間に対立がある場合は弁護士等にご相談ください。当センターは登記実務（名義整理・遺産分割協議書作成・登記申請）に特化して対応します。

⑤ 雑司ヶ谷・目白の文教住宅地・学習院大学周辺・旧借地物件の相続

雑司ヶ谷・目白・高田エリアは学習院大学（目白1-5-1）に隣接する文教住宅地で、戦前から続く戸建・古い分譲マンションが並びます。目白・雑司ヶ谷・高田の戦前から続く住宅地・閑静住宅地では、平成4年8月以前に設定された旧法借地権のまま現在まで継続している土地建物が一定数残ります。旧法借地権は新法借地権と存続期間・更新の取扱いが異なるため、相続時には借地契約書の現物確認、設定時期の特定、地主との関係整理が前提作業になります。借地契約の更新、地代改定、借地権の譲渡・買取、底地売却は、登記とは別に地主・借地人との調整が必要です。価格査定や売却は不動産業者、税務は税理士、更新・地代・承諾料をめぐって対立がある場合は弁護士に相談する領域です。当センターでは、登記簿上の名義整理と必要書類の確認を中心に対応します。

⑥ 立教大学池袋キャンパス・学習院大学・大正大学周辺の単身向け賃貸物件・収益物件の相続

豊島区には立教大学池袋キャンパス（西池袋3-34-1）、学習院大学（目白1-5-1）、大正大学（西巣鴨3-20-1）、帝京平成大学池袋キャンパスと複数の大学キャンパスが立地し、学生向けの単身向けアパート・賃貸マンション・収益物件が多数あります。収益物件の相続では、登記簿上の所有者・共有持分・相続関係に加え、賃貸借契約の承継、敷金・礼金の引継ぎ、家賃の管理、空室対応などが論点になります。賃貸借契約の継続・解約、賃料増減請求、立退き交渉、家賃管理、税務申告は当センターの業務範囲外で、不動産管理会社・税理士・弁護士等にご相談ください。当センターは登記実務（名義整理・遺産分割協議書作成・登記申請）に特化して対応します。

⑦ 相続人が地方在住・海外在住のケース（遠隔相続）

豊島区内に不動産があり、相続人が地方や海外に分散している案件では、郵送・電話・LINE・ビデオ通話を組み合わせて進めます。相続人間で合意ができている事案であれば、遺産分割協議書案の作成、署名押印書類の案内、本人確認書類・印鑑証明書の回収、登記申請までご来所なしでも対応できます（戸籍・印鑑証明書等の原本は郵送でやり取りするため、ご来所が難しい方も全国どこからでも手続きを進めていただけます）。一方、相続人間で取得者や代償金をめぐる対立がある事案では、司法書士が交渉代理を行うことはできないため、弁護士へのご相談を先にご案内します。豊島区内・近隣区にお住まいの方は千代田区九段南・市ケ谷駅近くの当センター事務所へのご来所もご利用いただけます。池袋・巣鴨・駒込・目白方面からは、JR山手線・東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線などを乗り継いでお越しいただけます。

当センターの豊島区対応特典（事務所から電車1本でアクセス）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は千代田区九段南に事務所を構えており、豊島区内不動産のお客様には4つの特典をご案内できます。

豊島区のご依頼者様の声（公開済み事例の抜粋）

当センターにご依頼いただいた案件のうち、豊島区在住の方または豊島区内不動産に関するお客様の声一覧に公開済みのお客様の声を、原文に沿って抜粋掲載します。

上記は当センターが対応した豊島区在住・豊島区内不動産のご依頼から、お客様の声一覧に公開済みの事例を抜粋したものです。最新の事例は一覧ページでご確認ください。豊島区固有の不動産類型（池袋駅前の大規模再開発エリアの分譲タワーマンション、巣鴨・駒込・大塚の昭和期からの古戸建、要町・千早・椎名町の旧木造密集、雑司ヶ谷・目白の文教住宅地）の具体的な論点は、本ページ H2-5「豊島区固有の不動産論点」 をご参照ください。

豊島区の相続登記・名義変更に関するよくあるご質問