江戸川区の不動産名義変更・相続登記｜全国対応司法書士

東京都江戸川区（中央・松江・船堀・平井・小松川・東小松川・西小松川・松島・上一色・興宮町・春江町・西小岩・東小岩・南小岩・北小岩・東葛西・西葛西・南葛西・北葛西・中葛西・臨海町・清新町・篠崎町・東篠崎・北篠崎・上篠崎・瑞江・東瑞江・南瑞江・西瑞江・本一色・鹿骨）の不動産（土地・分譲マンション・タワーマンション・戸建・店舗併用住宅）の相続登記・名義変更を専門にご案内するページです。葛西エリアの東京メトロ東西線沿線のタワーマンション・分譲マンション、小岩駅周辺のJR総武線沿線の商業地・戸建、船堀・瑞江・篠崎の都営新宿線沿線の住宅地、葛西臨海公園周辺など、江戸川区ならではの不動産も対象です。なお、本記事で「小岩」「葛西」と表記している箇所は、行政町名としては西小岩・東小岩・南小岩・北小岩、東葛西・西葛西・南葛西・北葛西・中葛西などの総称（地域呼称）として用いています。新小岩駅は葛飾区側の駅ですが、江戸川区北西部（松島・本一色など）からも利用される隣接駅です。

江戸川区内の不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 江戸川出張所（江戸川区中央1-16-2）が管轄します。当センターは同じ東京23区内の千代田区九段南（JR市ヶ谷駅徒歩圏／東京メトロ九段下駅徒歩圏）に事務所を構える司法書士事務所として、東京法務局江戸川出張所への申請、葛西・小岩・船堀・篠崎エリアへの出張面談に都営新宿線・東京メトロ東西線・JR中央・総武線各駅停車等で短時間アクセスできる立地から、江戸川区の不動産の相続登記・名義変更に対応しており、年間2,000件超のお問い合わせ・ご相談（電話・LINE・無料相談予約等を含む）をいただいています。

2024年4月から相続登記が義務化され、過去に発生した未登記の相続も対象です。2024年4月1日より前に相続が発生していても、相続人がその不動産を相続で取得したことを知っており、相続登記が未了の場合は、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。怠ると10万円以下の過料の対象になります。祖父母世代から名義変更されないまま放置された分譲マンション・戸建・収益アパートの名義整理は、江戸川区内の小岩・葛西・船堀エリアのご相談でも持ち込まれる類型の一つです。令和9年3月31日まで残り約10か月、経過措置期限の直前は戸籍収集や遺産分割協議が思うように進まないケースで駆け込み相談が集中することが予想されます。期限ぎりぎりで動くと、戸籍が来ない・相続人と連絡がつかない、といった足止めが致命傷になりかねません。早めに着手し、申出をした相続人について基本的義務の履行扱いを受けるため相続人申告登記を先行させるかも含めて検討するのが現実的です（ただしこれは所有者を確定する登記ではなく、売却・担保設定・遺産分割成立後の名義整理には別途正式な相続登記が必要です）。

当センターは相続登記・名義変更のご相談を全国からいただきますが、実際にご依頼を受任しているのは関東4都県（埼玉・東京・神奈川・千葉）が中心です。江戸川区内不動産は当センター事務所（千代田区九段南）から東京法務局江戸川出張所まで電車で短時間の利便性を活かして対応し、出張面談も関東4都県内であれば原則として料金追加なしでお伺いします（売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての料金です。提携税理士・土地家屋調査士のご紹介は無料）。

江戸川区の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

江戸川区内の不動産（土地・建物・分譲マンション・タワーマンション・戸建・店舗併用住宅・収益アパート）の名義変更が必要になる主なタイミングは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買・住所/氏名/名称変更の5つです。いずれも東京法務局 江戸川出張所への登記申請が必要になります。

① 相続（葛西のタワマン・小岩エリアの戸建・船堀の分譲マンション）

江戸川区では東葛西・西葛西・南葛西・北葛西・中葛西の東京メトロ東西線沿線に立地する分譲マンション・タワーマンション、小岩駅周辺（西小岩・東小岩・南小岩・北小岩）のJR総武線沿線の戸建・店舗併用住宅、船堀・松江・瑞江・篠崎の住宅地の戸建・分譲マンション、葛西臨海公園周辺の住宅などの相続が継続的に発生しています。被相続人名義のまま長期間放置されている数世代越しの名義不整合案件（祖父母名義のまま）は、特に小岩駅周辺（西小岩・東小岩・南小岩・北小岩）の戦前から続く戸建・店舗併用住宅、葛西エリアの昭和40〜50年代に建設された分譲マンションの初期所有者の相続で見られます。詳細は相続登記の必要書類・費用・流れをご覧ください。

② 生前贈与

江戸川区内の不動産を生前に配偶者・子・孫へ贈与するケースです。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%（相続0.4%の5倍）と高くなり、贈与税の検討も必要です。葛西のタワーマンション・小岩の商業地・船堀の戸建など評価額が大きく動く不動産では、税理士に相続税・贈与税の試算をご相談されてから登記をすすめるのが安全です。詳細は贈与による不動産名義変更をご覧ください。

③ 離婚（財産分与）

離婚に伴って江戸川区内の共有不動産を一方の名義に整理するケースです。令和8年4月1日以後に離婚した場合、財産分与の請求期間は離婚成立時から5年以内に延長されています（改正民法）。ただし令和8年3月31日以前に成立した離婚については従前どおり離婚後2年のため、古い離婚案件ではまず期限経過の有無を確認します。離婚後しばらく経つと、相手方と連絡が取れない・住宅ローンの金融機関対応が止まる・登記原因証明情報の再取得に手間がかかるといった足止めが頻発します。離婚協議書ができた段階で登記まで一気に通すのが、後でやり直すコストを考えると結局は安く済みます。江戸川区はファミリー層が多く、葛西・西葛西・船堀・瑞江・篠崎の分譲マンション・戸建の財産分与登記のご相談は継続的にいただきます。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%です。詳細は離婚に伴う財産分与の登記をご覧ください。

④ 売買・購入（★関東対応エリア特典：売買決済の現地立ち会い）

江戸川区内の不動産を売買により取得・譲渡するケースです。登録免許税は土地・建物の別、住宅用家屋証明書の有無で税率が変わります（軽減措置あり）。当センターは千代田区市ヶ谷駅近くの事務所から江戸川区へは電車で短時間のため、買主・売主・仲介業者・銀行担当者が同席する売買決済立会いに司法書士が直接出向きます（決済場所・金融機関の指定や仲介会社との調整は別途確認のうえ対応可否を判断します）。詳細は売買による所有権移転登記をご覧ください。

⑤ 住所・氏名・名称変更登記（2026年4月1日義務化）

不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名・法人の名称に変更があった場合、令和8年（2026年）4月1日以後は変更が生じた日から2年以内に住所等変更登記を申請する義務があります。怠ると5万円以下の過料の対象です。江戸川区内に不動産をお持ちで他県へ転居した場合、婚姻や養子縁組で氏が変わった場合、法人の本店移転や商号変更があった場合などが対象です。施行日前にすでに変更が生じていた未登記案件は、施行日（2026年4月1日）から2年以内（令和10年／2028年3月31日まで）が経過措置期限となります。住所変更登記の経過措置期限まで約2年あり、婚姻・転居等で複数の変更が重なっている場合は、まとめて1回の申請で処理する設計を検討するとコスト効率がよくなります。なお、令和8年4月1日以後は、住所・氏名等変更登記の義務化とあわせて、登記官が検索用情報を用いて職権で住所等変更登記を行う「スマート変更登記」の運用も始まっています。あわせて、令和6年（2024年）4月1日施行の改正不動産登記法等により、新たに国内に住所を有する自然人が所有者となる所有権移転登記等では、生年月日等の「検索用情報」の提供がすでに義務付けられています。法人や海外居住者は取扱いが異なるため、相続登記・贈与登記・売買登記と住所変更登記を同時に整理できるかは、登記名義人の属性まで確認して判断します。

江戸川区の相続登記は「取得を知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました（不動産登記法76条の2）。江戸川区内の不動産も対象です。

相続登記の義務は2段構えです。(1) 不動産登記法76条の2第1項により、相続による所有権取得を知った相続人は、自己のために相続の開始があったことおよび当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する基本的義務があります。(2) 同条第2項により、法定相続分による相続登記がされた後に遺産分割が成立した場合、その遺産分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、内容を反映した登記を追加で申請する追加的義務を負います。法定相続分の登記をしていない段階で遺産分割協議がまとまった場合は、第1項の3年以内に遺産分割の内容で1回登記すれば、第2項の追加義務は発生しません。期限内に登記しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料に処されます。

江戸川区内の不動産は「東京法務局 江戸川出張所」へ申請（★23区共通の注意点：固定資産評価証明書は都税事務所で取得）

江戸川区内のすべての不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 江戸川出張所（江戸川区中央1-16-2）が管轄します。同じ東京23区でも、千代田区・中央区・文京区・島嶼部の不動産は東京法務局「本局」（千代田区九段南）、台東区は「台東出張所」、江戸川区は本局とは別の「江戸川出張所」が管轄する点にご注意ください。

登記完了予定日の目安：東京法務局 江戸川出張所での権利登記（相続登記・名義変更）の完了予定日は、2026年6月時点で約23日です。申請の混み具合で毎営業日変動します。最新の予定日は東京法務局の「登記完了予定日」（公式）でご確認ください。

江戸川区4エリア別ガイド（小岩・平井／葛西・西葛西／船堀・松江・中央／篠崎・瑞江）

江戸川区は面積49.90km²（23区中4番目）、人口約69万人（23区中5番目）の区です。本ページでは便宜上、駅・路線と物件特性から4エリア（小岩・平井／葛西・西葛西／船堀・松江・中央／篠崎・瑞江）に分けて、相続・名義変更の論点を整理します。住民票・印鑑証明書は住所地の自治体、戸籍は本籍地の自治体で取得するのが基本です。令和6年3月から戸籍の広域交付が始まり、窓口で全国の戸籍が取得しやすくなりましたが、司法書士などの代理人請求や郵送請求では利用できないうえ、コンピュータ化されていない一部の古い改製原戸籍などは広域交付の対象外です。小岩エリアなど数世代前の相続を遡る案件では、結局は遠方の本籍地へ個別請求を繰り返す作業が必要になるケースも少なくありません。江戸川区役所（区民課／江戸川区中央1-4-1）は、江戸川区に本籍・住所がある方や、広域交付を利用する方の窓口として確認します。固定資産評価証明書は前述のとおり江戸川都税事務所（江戸川区中央4-24-19）等の都税事務所で取得します。

江戸川区固有の不動産論点（葛西タワマン・小岩商業地・海抜ゼロメートル地帯・親水公園周辺）

① 葛西・西葛西の大規模分譲マンション・タワーマンション（初期所有者世代の相続が継続中）

葛西・西葛西・東葛西エリアでは、昭和40〜50年代に建設された大規模分譲マンション・団地（公社・公団・公務員住宅含む）の初期所有者世代（1970〜80年代に取得した30〜40代）が現在70〜80代に達し、相続発生が継続的に起きています。これらの分譲マンションでは、新しい物件は敷地権付き区分建物として登記されていることが大半ですが、初期分譲時に敷地権化されていない古い物件もあり、その場合は土地共有持分が別建てで登記されているため、建物の登記事項証明書だけでなく敷地の登記簿まで取得して権利関係を確認します。一方、近年のタワーマンションでは評価額が高くなる傾向があり、登録免許税（評価額×0.4%）・相続税の概算検討は税理士と並行して進める必要があります（税務は税理士にご相談ください）。団地全体の建て替え議論・建物管理組合での協議・修繕積立金の長期計画は登記実務とは別の検討事項で、管理組合・建築士・不動産業者の領域です。

② 小岩エリア（西小岩・東小岩・南小岩・北小岩）の商店街周辺の店舗併用住宅・店舗ビル

小岩駅周辺にはフラワーロード商店街（小岩駅前）など戦後から続く長い商店街があり、店舗併用住宅・店舗ビル・小規模分譲マンションが密集しています。家業を継承しながら数世代にわたって名義整理が後回しになっているケースが多く、戸籍収集だけで6か月、相続人の確定までで1年に及ぶこともあります。令和9年3月31日の経過措置期限まで残り10か月余りという状況で、相続人全員の調査や遺産分割協議が期限内に整わない場合は、申出をした相続人について基本的義務の違反状態を避けるため、相続人申告登記を先行させることがあります（ただし所有者を確定する登記ではないため、売却・担保設定・遺産分割成立後の名義整理には、別途正式な相続登記が必要です）。店舗営業の承継、家業の事業承継、テナント対応、賃料収入の管理、税務申告は当センターの業務範囲外で、税務は税理士、賃貸借契約や相続人間・テナントとの紛争を伴う事項は弁護士に、ご依頼者様にてそれぞれご相談いただく必要があります。当センターは登記実務（名義整理・遺産分割協議書作成・登記申請）に特化して対応します。

③ 海抜ゼロメートル地帯・親水公園エリアの不動産

江戸川区の大部分は江東デルタ地帯（海抜ゼロメートル地帯）に該当し、荒川・江戸川・旧江戸川・新中川・旧中川などの河川に囲まれた低地です。新左近川親水公園・古川親水公園・小松川境川親水公園など親水公園の整備が進み、住環境としては魅力的ですが、浸水想定・地盤・治水関連の論点が出てくる場合もあります。これらは登記実務とは別系統の検討で、江戸川区の防災担当部署・建築士・不動産業者・土地家屋調査士の領域です。当センターでは、登記簿上の所有権・抵当権・地役権などの権利関係の確認と相続による所有権移転登記を担当し、地盤調査・浸水ハザードマップ確認・建物の耐震性能評価は別途、専門家にご相談いただく前提で進めます。

④ 鹿骨・本一色エリアの市街化区域内農地・生産緑地の相続

江戸川区東部の鹿骨・本一色周辺には、市街化区域内に農地・生産緑地が一部現存します。市街化区域内農地の相続登記では、農地法第3条の3に基づく農業委員会への届出が必要になることがあり、条文上は「権利取得を知った時から10か月以内」と定められています。生産緑地に指定されている場合は、生産緑地法に基づく営農継続義務・解除手続きとの関係も整理が必要です。当センターは農地の相続登記に対応し、農業委員会への届出の要否確認まではあわせてご案内します（具体的な届出手続そのものは管轄の農業委員会または行政書士等へご相談ください）。農業の継続・廃業の判断、経営継承計画、生産緑地の指定解除手続き、固定資産税・相続税の納税猶予の特例適用は当センターの業務範囲外で、農業委員会・税理士・行政書士等にご相談ください。

⑤ 旧借地・古い区分建物の権利関係（戦前からの借地・旧法借地権）

江戸川区内、特に小岩駅周辺（西小岩・東小岩・南小岩・北小岩）の戦前から続く戸建には旧借地法（旧法借地権）に基づく借地が一部現存します。旧借地法と借地借家法（新法借地権）では存続期間・更新の取扱いが異なるため、相続時には借地契約書の確認・地主との関係整理が必要です。底地（借地権が設定された土地の所有権）の相続登記にも対応していますが、借地契約の更新、地代改定、借地権の譲渡・買取、底地売却は、登記とは別に地主・借地人との調整が必要です。価格査定や売却は不動産業者、税務は税理士、更新・地代・承諾料をめぐって対立がある場合は弁護士に相談する領域です。当センターでは、登記簿上の名義整理と必要書類の確認を中心に対応します。

⑥ 相続人が地方在住・海外在住のケース（遠隔相続）

江戸川区内に不動産があり、相続人が地方や海外に分散している案件では、郵送・電話・LINE・ビデオ通話を組み合わせて進めます。相続人間で合意ができている事案であれば、遺産分割協議書案の作成、署名押印書類の案内、本人確認書類・印鑑証明書の回収、登記申請まで来所なしで対応できます。一方、相続人間で取得者や代償金をめぐる対立がある事案では、司法書士が交渉代理を行うことはできないため、弁護士へのご相談を先にご案内します。江戸川区内・近隣区にお住まいの方は千代田区市ヶ谷駅近くの当センター事務所への直接来所もご利用いただけます。

当センターの江戸川区対応特典（関東4都県出張対応＋千代田区事務所からの短時間アクセス）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は千代田区九段南に事務所を構えており、江戸川区内不動産のお客様には4つの特典をご案内できます。

東京23区内のご依頼者様の声（江戸川区・近隣区の参考事例）

当センターでは、東京23区内（江戸川区を含む）の相続登記・名義変更について、これまでに多数のお問い合わせ・ご相談に対応してきました。以下は、お客様の声一覧ページに公開済みの実際のご依頼者様のご感想（原文ママ）から、江戸川区および近隣区・近隣市の事例を5件抜粋しています。

江戸川区の不動産の相続・名義変更でよくいただく典型的なご相談類型は、おおまかに以下の4パターンに分かれます（いずれも個別の特定事案ではなく、ご相談の傾向としての類型です）。

• パターン①:葛西・西葛西の大規模分譲マンション・タワーマンションの初期所有者世代の相続（1970〜80年代取得物件の名義整理）
• パターン②:小岩駅周辺（西小岩・東小岩・南小岩・北小岩）の戦前から続く戸建・店舗併用住宅の数世代越し名義整理（祖父母名義のままの戸建・店舗ビル）
• パターン③:船堀・松江・瑞江・篠崎の戸建・分譲マンションの相続（建て替え・売却・賃貸の方針が固まる前段階で登記を整理）
• パターン④:鹿骨・本一色の市街化区域内農地・生産緑地の相続（農業委員会への届出と並行した名義整理）

いずれのパターンも、まずは無料相談で登記簿の内容・相続関係・遺言書の有無をお聞かせいただき、手続きの順番をご案内します。各パターンの詳細は本ページ H2-5「江戸川区固有の不動産論点」 をご参照ください。

江戸川区の相続登記・名義変更に関するよくあるご質問