世田谷区の不動産名義変更・相続登記｜全国対応司法書士

東京都世田谷区（三軒茶屋・下北沢・池尻・太子堂・若林・玉川田園調布・奥沢・玉川・等々力・尾山台・二子玉川・上用賀・桜新町・駒沢・成城・祖師ヶ谷大蔵・千歳船橋・経堂・松陰神社・上町・烏山ほか全域）の不動産（土地・分譲マンション・タワーマンション・店舗併用住宅・低層マンション・木造2階建て・戸建）の相続登記・名義変更を専門にご案内するページです。玉川田園調布・奥沢・成城の高級住宅地戸建、二子玉川駅周辺のタワーマンション、三軒茶屋・下北沢の駅前店舗併用ビル、東急沿線の古い分譲マンション、豪徳寺・松陰神社周辺の借地権付き戸建など、世田谷区ならではの不動産も対象です（町名としての「田園調布」は隣接する大田区側です。世田谷区側で「田園調布」を冠する町名は「玉川田園調布」になります）。

世田谷区内の不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 世田谷出張所（世田谷区若林4-22-13・世田谷合同庁舎内）が単独で管轄します。世田谷出張所は世田谷区内（若林・東急世田谷線「松陰神社前駅」徒歩圏）にあり、世田谷都税事務所も同じ世田谷合同庁舎内にあるため、登記申請と固定資産評価証明書の取得を1日で回りやすい立地です。当センターは東京23区内の千代田区九段南（JR市ヶ谷駅徒歩圏／東京メトロ九段下駅徒歩圏）に事務所を構える司法書士事務所として、東急田園都市線・東急東横線・小田急線・京王井の頭線など複数路線が乗り入れる世田谷区へアクセスしやすい立地から、世田谷区の不動産の相続登記・名義変更に対応しており、年間2,000件超のお問い合わせ・ご相談（電話・LINE・無料相談予約等を含む）をいただいています。

2024年4月から相続登記が義務化され、過去に発生した未登記の相続も対象です。2024年4月1日より前に相続が発生していても、相続人がその不動産を相続で取得したことを知っており、相続登記が未了の場合は、原則として令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。祖父・曽祖父名義のまま放置された相続不動産の名義整理は、玉川田園調布・奥沢・成城の旧家戸建、三軒茶屋・下北沢の老朽木造戸建、豪徳寺・松陰神社周辺の借地権付き戸建といった世田谷区内の不動産でも起こり得る、典型的な類型の一つです。本記事執筆時点（令和8年（2026年）5月）で、経過措置期限（令和9年（2027年）3月31日）まで残り約10か月半です。期限直前になると、戸籍収集の遅延や遺産分割協議の未了を抱えたまま駆け込みでご相談される方が急増することが予想されます。期限内に本登記まで進めるのが難しい場合は、申出をした相続人について基本的義務の履行扱いとなる相続人申告登記を先行させる選択肢があります。ただし、これは所有者を確定する登記ではなく、遺産分割成立後の相続登記義務や売却・担保設定の前提となる名義整理は別途必要です。早めに着手して整理を進めるのが現実的です。

当センターは相続登記・名義変更のご相談を全国からいただきますが、実際にご依頼を受任しているのは関東4都県（埼玉・東京・神奈川・千葉）が中心です。世田谷区内不動産は当センター事務所（千代田区九段南）から東急田園都市線（渋谷駅経由）・小田急線（新宿駅経由）・京王井の頭線（渋谷経由）・京王線（新宿経由）等でアクセスしやすい立地を活かして対応し、出張面談も関東4都県内であれば原則として料金追加なしでお伺いします（売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての料金です。提携税理士・土地家屋調査士のご紹介は無料）。

世田谷区の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

世田谷区内の不動産（土地・建物・分譲マンション・タワーマンション・店舗併用住宅・木造2階建て・戸建・低層マンション）の名義変更が必要になる主なタイミングは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買・住所/氏名/名称変更の5つです。いずれも東京法務局 世田谷出張所への登記申請が必要になります。

① 相続（玉川田園調布・奥沢・成城の旧家戸建／三軒茶屋・二子玉川の分譲マンション／豪徳寺・松陰神社の借地権付き戸建）

世田谷区では玉川田園調布・奥沢・成城・等々力・上野毛・上用賀の高級住宅地戸建、二子玉川駅周辺のタワーマンション、三軒茶屋・下北沢の駅前分譲マンション、東急沿線の古い分譲マンション（昭和40〜60年代に大量供給）、豪徳寺・松陰神社・経堂周辺の借地権付き戸建などの相続が継続的に発生しています。被相続人名義のまま長期間放置されている数世代越しの名義不整合案件（祖父・曽祖父名義のまま）は、特に玉川田園調布・奥沢・成城の旧家戸建や、東急世田谷線沿線の古い木造戸建で見られます。詳細は相続登記の必要書類・費用・流れをご覧ください。

② 生前贈与

世田谷区内の不動産を生前に配偶者・子・孫へ贈与するケースです。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%（相続0.4%の5倍）と高くなり、贈与税の検討も必要です。玉川田園調布・奥沢・成城・二子玉川の戸建や高層マンションなど評価額が大きく動く不動産では、税理士に相続税・贈与税の試算をご相談されてから登記をすすめるのが安全です。詳細は贈与による不動産名義変更をご覧ください。

③ 離婚（財産分与）

離婚に伴って世田谷区内の共有不動産を一方の名義に整理するケースです。令和8年4月1日以後に離婚した場合、財産分与の請求期間は離婚成立時から5年以内に延長されています（改正民法）。ただし令和8年3月31日以前に成立した離婚については従前どおり離婚後2年のため、古い離婚案件ではまず期限経過の有無を確認します。離婚後しばらく経つと、相手方と連絡が取れない・住宅ローンの金融機関対応が止まる・登記原因証明情報の再取得に手間がかかるといった足止めが頻発します。離婚協議書ができた段階でそのまま登記まで通す方が、後年になって書類を集め直すより手数も費用も抑えられるケースが多い、というのが実務での体感です。住宅ローン残債・連帯債務・抵当権抹消の要否によっては金融機関との調整が前提になるため、登記タイミングは事案ごとに判断します。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%です。詳細は離婚に伴う財産分与の登記をご覧ください。

④ 売買・購入(★関東対応エリア特典：売買決済の現地立ち会い)

世田谷区内の不動産を売買により取得・譲渡するケースです。登録免許税は、土地の所有権移転登記が本則2.0%（売買による移転については租税特別措置法72条1項の軽減措置により令和11年（2029年）3月31日まで1.5%）、建物が原則2.0%です。建物については、自己居住用かつ住宅用家屋証明書を添付した一定の要件を満たすと0.3%（長期優良住宅・認定低炭素住宅などはさらに軽減）に下がります。土地・建物の評価額と築年数・面積・居住要件を確認したうえで、適用可能な軽減を見極めます。当センターは千代田区市ヶ谷駅近くの事務所から世田谷区へは東急田園都市線（渋谷経由）・小田急線（新宿経由）・京王井の頭線で乗り継いでアクセスしやすい立地のため、買主・売主・仲介業者・銀行担当者が同席する売買決済立会いに司法書士が直接出向きます（決済場所・金融機関の指定や仲介会社との調整は別途確認のうえ対応可否を判断します。売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての司法書士報酬となります）。詳細は売買による所有権移転登記をご覧ください。

⑤ 住所・氏名・名称変更登記（2026年4月1日義務化）

不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名・法人の名称に変更があった場合、令和8年（2026年）4月1日以後は変更が生じた日から2年以内に住所等変更登記を申請する義務があります。怠ると5万円以下の過料の対象です。世田谷区内に不動産をお持ちで他県へ転居した場合、婚姻や養子縁組で氏が変わった場合、法人の本店移転や商号変更があった場合などが対象です。施行日前にすでに変更が生じていた未登記案件は、施行日（令和8年（2026年）4月1日）から2年以内（令和10年（2028年）3月31日まで）が経過措置期限となります。婚姻・転居等で複数の変更が重なっている場合は、まとめて1回の申請で処理する設計を検討するとコスト効率がよくなります。なお、令和7年（2025年）4月21日以降、所有権の保存・移転等の登記申請では、所有者の「検索用情報」（氏名・住所・生年月日・氏名のふりがな・メールアドレス等）をあわせて申し出る取扱いが始まっています。令和8年（2026年）4月1日からは、個人について、事前に申し出た検索用情報をもとに法務局が住基ネット情報等を確認し、本人への確認（登録メールアドレス等への通知）を経て職権で住所等変更登記を行う「スマート変更登記」の仕組みも開始されました。検索用情報の申出は本人による事前の手続きが前提で、自動的・本人不関与に住所変更登記が完了するわけではありません。法人については開始時期・連携方法が個人と異なり、海外居住者も取扱いが異なるため、会社・法人名義の不動産では商業登記の変更状況とあわせて確認します。

世田谷区の相続登記は「取得を知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました（不動産登記法76条の2）。世田谷区内の不動産も対象です。

相続登記の義務は二段構成です。まず、相続による所有権取得を知った相続人は、自己のために相続の開始があったことおよび当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する基本的義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。期限内に法定相続分での登記を済ませた後、改めて遺産分割が成立し、遺産分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、内容を反映した登記を追加で申請する追加義務が発生します（同条第2項）。実務上は、法定相続分の登記をしていない段階で遺産分割協議がまとまるなら、第1項の3年以内に分割内容で1回だけ登記を入れれば追加義務は発生しません。期限内に登記しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料に処されます。

世田谷区内の不動産は「東京法務局 世田谷出張所」（若林・世田谷合同庁舎内）へ申請（★23区共通の注意点：固定資産評価証明書は都税事務所で取得）

世田谷区内のすべての不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 世田谷出張所（世田谷区若林4-22-13・世田谷合同庁舎内）が世田谷区を単独で管轄します。同じ東京23区でも、千代田区・中央区・文京区・島嶼部の不動産は東京法務局「本局」（千代田区九段南）、台東区は「台東出張所」、足立区・葛飾区は「城北出張所」（葛飾区小菅）と、出張所ごとに管轄が分かれています。世田谷出張所は東急世田谷線「松陰神社前駅」徒歩圏にあり、世田谷区内の不動産については世田谷区の方が住所地・本籍地でもある場合、戸籍・住民票・固定資産評価証明書・登記申請の窓口を同じエリア内で回りやすい立地です。ただし、戸籍は本籍地、住民票・印鑑証明書は住所地で取得するのが原則のため、相続関係によっては他自治体への請求が必要になります。

世田谷区4エリア別ガイド（三軒茶屋・下北沢／玉川田園調布・奥沢・等々力／二子玉川・桜新町・駒沢／成城・経堂・松陰神社）

世田谷区は面積58.05km²（23区中2番目、大田区61.86km²に次ぐ）、人口約92万人（23区中1番目）と23区最大の人口を擁する区です。東急田園都市線・東急東横線・東急大井町線・東急目黒線・東急世田谷線・小田急線・京王井の頭線など多彩な鉄道網を持ち、エリアごとに不動産の特徴が大きく異なります。本ページでは便宜上、駅・路線と物件特性から4エリア（三軒茶屋・下北沢／玉川田園調布・奥沢・等々力／二子玉川・桜新町・駒沢／成城・経堂・松陰神社）に分けて、相続・名義変更の論点を整理します。住民票・印鑑証明書は住所地の自治体、戸籍は本籍地の自治体で取得するのが基本です。令和6年3月から戸籍の広域交付が始まり、窓口で全国の戸籍が取得しやすくなりましたが、(a) 司法書士などの代理人請求や郵送請求では利用できないことに加え、(b) コンピュータ化されていない一部の古い改製原戸籍などは広域交付の対象外です。世田谷区内の数世代前の相続を遡る案件では、結局は遠方の本籍地へ個別請求を繰り返す作業が必要になるケースも少なくありません。世田谷区役所（戸籍住民課／世田谷区世田谷4-21-27）は、世田谷区に本籍・住所がある方や、広域交付を利用する方の窓口としてご確認ください。固定資産評価証明書は前述のとおり世田谷都税事務所（世田谷区若林4-22-13・世田谷合同庁舎内）等の都税事務所で取得します。

世田谷区固有の不動産論点（高級住宅地戸建・再開発タワマン・老朽木造戸建・古い分譲マンション・借地権）

① 玉川田園調布・奥沢・成城・等々力・上野毛の旧家戸建相続（敷地面積大・建築協定・地区計画）

玉川田園調布・成城は大正期からの計画的開発による高級住宅地（田園調布は世田谷区側＝玉川田園調布と、大田区側＝田園調布に分かれます）で、戸建敷地が大きく（300〜500m²超の例も少なくありません）、建築協定・地区計画が機能しています。これらの旧家戸建相続では、登録免許税・相続税の評価額が大きくなる傾向があり、税理士に相続税の試算をご相談いただくことが多くなります。また、被相続人名義のまま数世代放置されてきた案件では、戸籍が大正・明治期まで遡るケースもあり、戦災・震災で戸籍が滅失して「戸籍滅失（廃棄）証明書」（自治体により「告知書」とも）しか出ない場合もあります。建築協定・地区計画の制約や分筆・建替の方針は世田谷区の建築関連窓口・建築士・土地家屋調査士の確認領域で、当センターの登記実務とは別系統の検討事項です。当センターは登記簿上の所有者・共有持分・相続関係の整理と相続登記を中心に対応します。相続税の試算・申告は税理士業務のため、必要に応じて提携税理士をご紹介します（税理士のご紹介はエリアにかかわらず可能です）。

② 二子玉川駅周辺の再開発に伴う区分所有建物・タワーマンションの敷地権

二子玉川駅周辺の二子玉川ライズ・ライズタワーズなどの再開発に伴う区分所有建物は、新しい物件は敷地権付き区分建物として登記されていることが大半ですが、登記簿や管理規約上の正確な一棟の建物の表示・敷地権表示を読み解く必要があります。タワーマンションの相続では敷地権割合の把握や管理組合への届出漏れが起きやすく、相続人間で持分や代償金の調整を整理する段階で、駐車場・トランクルームの使用権の承継、修繕積立金の引継ぎといった管理規約・管理組合の確認も必要になります。タワーマンションは評価額・登録免許税が大きくなるため、相続税の試算（税理士業務）と並行して登記の段取りを組むのが安全です。賃貸に出している場合のテナント対応・賃料収入の管理・税務申告は登記手続とは別の検討が必要で、税務は税理士、賃貸借契約や紛争性のある事項は弁護士、不動産の管理・売却は宅建業者や管理会社と整理して進めます。

③ 三軒茶屋・下北沢・池尻の駅前店舗併用ビル・店舗併用住宅（再開発エリア）

三軒茶屋駅前のキャロットタワー周辺、下北沢駅前の小田急線地下化後の下北線路街周辺、池尻大橋・池尻の駅近エリアには、店舗併用ビル・店舗併用住宅が多数あります。これらの相続では、まず登記簿上の所有者・共有持分・相続関係・テナント賃貸借契約の状況を整理します。古い物件では一棟の建物として登記されており、敷地が借地（旧法借地権）の場合もあります。店舗営業の承継・テナント対応・賃料収入の管理は登記とは別の検討領域です。また、下北沢駅前の再開発に伴って建物表題部の変更登記（土地家屋調査士業務）や、解体・新築に伴う建物滅失登記・建物表題登記が並行して必要になるケースもあり、登記簿の状況に応じて提携土地家屋調査士をご紹介します。

④ 東急沿線の昭和40〜60年代供給の古い分譲マンション（敷地権化未・修繕積立金）

世田谷区内には東急田園都市線・東急大井町線・東急目黒線（区内駅は奥沢のみ）・東急世田谷線・小田急線・京王線・京王井の頭線が走り、これらの鉄道延伸を背景とした昭和40〜60年代の住宅地開発で供給された古い分譲マンションが、現在も区内各エリアに残っています。これらの分譲マンションでは、新しい物件は敷地権付き区分建物として登記されていることが大半ですが、初期分譲時に敷地権化されていない古い物件もあり、その場合は土地共有持分が別建てで登記されているため、建物の登記事項証明書だけでなく敷地の登記簿まで取得して権利関係を確認します。修繕積立金・管理費の引継ぎ、駐車場使用権の承継などは管理規約・管理組合に確認していただきます。建て替え検討中のマンションでは、区分所有法上の建替決議の進捗・建替後の権利返還の取扱いの確認も必要になり、これらは登記実務とは別の検討事項です。

⑤ 豪徳寺・松陰神社・烏山寺町周辺の借地権付き戸建（旧法借地権・地代改定）

豪徳寺・松陰神社（吉田松陰墓所）・烏山寺町（千歳烏山駅周辺の寺院集積地）には、寺社の土地を底地とする旧借地権付きの戸建が現存しています。借地権付きの不動産については、旧借地法（旧法借地権）と借地借家法（新法借地権）で存続期間・更新の取扱いが異なるため、相続時には借地契約書の確認・地主との関係整理が必要です。当センターでは、登記簿上の名義整理と必要書類の確認を中心に対応します。借地契約の更新、地代改定、借地権の譲渡・買取、底地売却は、登記とは別に地主・借地人との調整が必要です。価格査定や売却は不動産業者、税務は税理士、更新・地代・承諾料をめぐって対立がある場合は弁護士に相談する領域です。

⑥ 相続人が地方在住・海外在住のケース（遠隔相続）

世田谷区内に不動産があり、相続人が地方や海外に分散している案件では、郵送・電話・LINE・ビデオ通話を組み合わせて進めます。相続人間で合意ができている事案であれば、ご事情の聞き取りや進捗確認は電話・メール・LINE・ビデオ通話でご対応いただけます。戸籍・印鑑証明書等の原本は郵送でやり取りするため、ご来所が難しい方も全国どこからでも手続きを進めていただけます。一方、相続人間で取得者や代償金をめぐる対立がある事案では、司法書士が交渉代理を行うことはできないため、弁護士へのご相談を先にご案内します。世田谷区内・近隣区にお住まいの方は千代田区九段南・市ケ谷駅近くの当センター事務所へのご来所もご利用いただけます。三軒茶屋・下北沢・二子玉川方面からは、東急田園都市線（渋谷経由）・小田急線（新宿経由）・京王井の頭線（渋谷・吉祥寺方面）等を乗り継いでお越しいただけます。

当センターの世田谷区対応特典（関東4都県出張対応＋東急・小田急・京王線で短時間アクセス）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は千代田区九段南に事務所を構えており、世田谷区内不動産のお客様には4つの特典をご案内できます。

世田谷区のご依頼者様の声（公開済みのお客様の声から原文抜粋）

当センターにご依頼いただいた世田谷区在住・世田谷区内不動産のお客様から、お客様の声一覧に公開済みのご感想を原文ママで抜粋掲載します。相続・贈与・財産分与・氏名変更など案件種別ごとに、実際のご依頼の流れがどう進んだかをご参考ください。

上記は当センターが対応した世田谷区在住・世田谷区内不動産のご依頼から、お客様の声一覧に公開済みの事例を抜粋したものです。最新の事例は一覧ページで日付・お住まいの地域・依頼内容・物件所在地の範囲でご参照ください。世田谷区固有の不動産類型（田園調布・成城の旧家戸建、二子玉川のタワーマンション、三軒茶屋・下北沢の駅前店舗併用ビル、東急沿線の古い分譲マンション、豪徳寺・松陰神社・烏山寺町周辺の借地権付き戸建）の具体的な論点は、本ページ H2-5「世田谷区固有の不動産論点」 をご参照ください。

世田谷区の相続登記・名義変更に関するよくあるご質問