親族間以外の知人間、友人間での名義変更の手続き・費用

親族以外で多い名義変更のパターン

親族以外(知人・友人・第三者)から不動産を取得する場面として、主に次のようなケースがあります。

1. 売買(もっとも一般的)

他人から不動産を取得するケースで最も多いのは売買です。土地・建物・マンションの購入は、相手が個人でも法人でも「第三者」ということが一般的です。不動産業者からの購入はもちろん、個人間での直接売買も法律上は可能です。

2. 贈与(無償で譲り受ける)

「友人から無償で譲ってもらう」などの贈与も可能です。ただし、贈与税・不動産取得税など税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。暦年課税の基礎控除（年110万円）は親族以外への贈与でも使えますが、夫婦間で使える贈与税の配偶者控除（婚姻期間20年以上）や、父母・祖父母からの贈与を対象とする相続時精算課税は、友人・知人間では利用できません。

3. 遺贈(遺言で譲り受ける)

亡くなった方が遺言書で「友人に不動産を渡す」と指定するケースです（詳細は遺贈による不動産名義変更の解説へ）。親族以外への遺贈は珍しくありませんが、相続人が関与する場面も多く、実務的に難易度が上がりがちです。税金面でも相続税の2割加算など、特有の注意点があります。

4. 死因贈与(亡くなったら渡す契約)

生前に「死亡したらこの不動産を渡す」と契約しておく方法です。遺贈との違いや登記実務・税務の論点が絡むため、早めに専門家へ相談するのが安全です。

知人・友人間の名義変更で特に注意したい点

親族間と比べて、第三者間では次のリスクが現実的に起こりやすくなります。

1. 書類のやり直しが難航しやすい

親子間や夫婦間の親密な親族関係と異なり、知人間となれば相手は他人です。手続きに不備があった場合、書類の修正や再取得が必要になっても、連絡がつかない、協力が得られないといった問題が生じやすくなります。

2. 価格の妥当性(低額譲渡→みなし贈与のリスク)

知人だからといって、相場より極端に安い価格(備忘価格など)で売買すると、「差額分をプレゼントされた」とみなされ、受け取った側に高額な贈与税が課せられる場合があります。これを「みなし贈与」と呼びます。みなし贈与にあたるかは通常の取引価額（実勢価格）を基準に個別に判断され、「固定資産税評価額以上なら安全」といった一律の基準はありません。適正な時価を把握しておくことが重要です。

3. 抵当権(住宅ローン)が残っている場合

譲る側の不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権の抹消や金融機関との調整が必要になることが多くあります。抵当権が残ったままでは、後々トラブルになる可能性があります。

4. 農地・借地・賃貸中など権利関係が複雑な場合

登記だけでは解決しない問題が残る場合があります。農地を売買・贈与で取得する場合は農業委員会の許可（農地法第3条）が必要ですし、借地権や借地上の建物を譲る場合は地主の承諾、賃貸中の物件では賃貸借契約や敷金の引継ぎなど、登記以外にも確認すべき事項があります。

5. 共有持分の移転(一部だけ譲る場合)

不動産の一部持分だけを譲ると、物件全体を売却する際に共有者全員の協力が必要になります。誰が使用するのか、固定資産税や修繕費を誰が負担するのか、将来どちらかが持分を買い取るのかまで、あらかじめ合意して書面に残しておくのが安全です。

知人に家を売りたい・知人から家を買いたい：個人間売買の進め方

「知人に家を売りたい」「知り合いから土地を買うことになった」という場合、不動産会社（仲介）を通さない個人間売買も法律上は問題なく可能で、仲介手数料もかかりません。すでに売主と買主が決まっている知人・友人間の取引では、仲介を入れずに進めるケースが実際に多くあります。ただし、価格設定・契約・登記を当事者だけで進めることになるため、次の4点を押さえてください。

1. 価格の決め方（みなし贈与を避ける）

個人間売買で最初につまずくのが価格です。近隣の取引事例・不動産業者の無料査定などを参考に、時価（通常の取引価額）から大きく外れない価格を設定してください。固定資産税評価額や路線価は税務上の評価指標であり、その金額で売れば安全という一律の基準はありません。友情価格で著しく安くすると、差額が「みなし贈与」として買主に贈与税が課されるリスクがあるため、査定書や取引事例など価格の根拠を残しておくと安心です。

2. 住宅ローン・抵当権の確認

売主側にローンが残っている場合は、完済して抵当権を抹消してから引き渡すのが原則です（抵当権付きのまま所有権を移すこと自体は可能ですが、買主が競売で所有権を失うリスクがあるため通常は行いません）。また、買主側が購入資金に住宅ローンを利用する場合、金融機関は個人間売買（特に仲介なし）に慎重で、売買契約書や宅建業者作成の重要事項説明書の提出を求められることがあります。融資の可否は契約前に金融機関へ確認し、融資が承認されなかった場合に契約を白紙解除できる融資特約（ローン特約）を契約書に入れておくと安心です。

3. 売買契約書の作成と同時決済

手付金の有無、引渡し時期、固定資産税の日割り精算、契約不適合責任の扱いを明記した売買契約書を作成し、代金の支払いと所有権移転登記の申請を同じ日に行う（同時決済）のが安全です。「支払ったのに登記してもらえない」「登記したのに支払われない」という事故を防げます。

4. 売主側の税金（譲渡所得）

売却益が出た場合、売主には譲渡所得として所得税・住民税がかかります。マイホーム（居住用財産）を売る場合、親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却では使えない3,000万円特別控除が、知人・友人など第三者への売却では要件を満たせば使える可能性があります。適用の可否や税額の計算は税理士にご相談ください。

親族以外の名義変更：手続きの流れ

原因が売買でも贈与でも、登記の基本的な流れは共通します。なお、遺贈・死因贈与は亡くなった後に遺言書や契約書にもとづいて登記する流れになるため手順が異なります。以下は生前の売買・贈与を前提としています。

1. 取引方法の確定
   売買・贈与・遺贈・死因贈与のいずれかを明確にします。
2. 物件の調査
   登記事項証明書を取得し、現在の所有者や抵当権・差押えの有無を確認します。接道・建築制限・境界など登記簿だけでは分からない事項は、誰がどう調べるかを契約前に決めておきます。
3. 契約書の作成
   売買契約書または贈与契約書を作成し、双方が署名・捺印します。
4. 必要書類の収集
   下記の必要書類を準備します。
5. 費用・税金の概算
   登録免許税、印紙税、不動産取得税などを計算します。
6. 決済・引渡し(売買の場合)
   代金支払い、鍵の引渡しなどを行います。
7. 法務局へ所有権移転登記の申請
   司法書士が代理するのが一般的です。
8. 登記完了
   通常1〜2週間程度(法務局の混雑状況により前後します)で登記が完了し、登記事項証明書で名義が変わったことを確認できます。

必要書類の目安

物件や状況によって増減しますが、典型的な必要書類は次のとおりです。

譲る人(売主・贈与者)が用意する書類

• 登記識別情報(いわゆる権利証)
• 印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
• 実印
• 本人確認書類(運転免許証など)
• 固定資産税評価証明書または課税明細書

もらう人(買主・受贈者)が用意する書類

• 住民票(現在の住所が記載されたもの。印鑑証明書と異なり発行後3か月以内という期限はありません)
• 本人確認書類(運転免許証など)

※登記申請を司法書士が代理する場合は、委任状等も用意します。

費用はいくら？内訳の全体像

親族以外の名義変更では、「登記費用」＋「契約費用」＋「税金」で考えると分かりやすいです。

名義人以外でも不動産の売却・名義変更はできる？

結論から言うと、不動産を売却できるのは所有者（名義人）本人だけで、名義人以外の方が自分の判断で「代わりに売る」ことはできません（本人から適法に委任を受けた代理人が契約することは可能です）。よくある3つのケースで整理します。

1. 亡くなった親名義の家を売りたい

亡くなった方の名義のままでは売却できません。先に相続登記で相続人名義に変更し、そのうえで買主へ所有権移転登記をします。相続登記は令和6年4月から義務化されており、相続および所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です（令和6年4月1日より前に開始した古い相続も対象で、原則として令和9年（2027年）3月31日が期限）。売却予定がある場合は早めに相続登記を済ませておきましょう（相続登記サポートの詳細）。

2. 存命の親の家を子が代わりに売りたい

親が存命なら売主はあくまで親本人です。子が書類集めや段取りを手伝うことはできますが、売買契約の意思決定は本人が行う必要があります。委任状による代理も可能ですが、登記の場面では本人の意思確認が必須です。

3. 名義人が認知症などで判断能力を欠く場合

名義人に売買の意思を確認できない状態では、家族であっても勝手に売却できません。成年後見制度を利用し、成年後見人が家庭裁判所の許可（居住用不動産の場合）を得て売却する流れになります。

なお、名義人本人の意思が確認できるケースであれば、登記申請の手続きそのものは司法書士が代理できます。書類の収集や作成も含めてサポートしますので、「本人が高齢で手続きが難しい」という場合もご相談ください。

司法書士へ依頼するメリット

第三者間の名義変更は「登記自体」は同じでも、税金・契約・当事者間調整が絡んだ瞬間に難易度が上がります。

• 必要書類の不足・期限切れを防げる
  専門家が事前にチェックすることで、手続きの遅延を防ぎます。
• 抵当権や前提登記(住所変更など)の漏れを防げる
  登記の専門家として、必要な前提手続きを見落としません。
• みなし贈与などの税金面の落とし穴に気づける
  低額譲渡のリスクなど登記実務で頻出する一般的な注意点をご案内します。個別の税額計算・申告は税理士にご相談ください。
• 正確な契約書の作成(紛争リスクの軽減)
  登記原因や決済条件を明記し、後日の認識違いによる紛争リスクを減らします。
• 迅速な登記申請(権利の保全)
  スムーズな手続きで、早期に権利を確定させます。

いざ名義変更手続きを進める際に、ご自身での手続きに不安があるようでしたら、司法書士への依頼をご検討ください。当センターも司法書士事務所が運営しておりますので、知人・友人間のデリケートな不動産取引もしっかりサポートいたします。お気軽にご相談ください。

知人・友人間の名義変更でよくある質問