団体信用生命保険（団信）と住宅ローンの相続・登記手続きガイド

団体信用生命保険（団信）とは？

団体信用生命保険（以下「団信」といいます）とは、住宅ローンの借主が返済期間中に死亡したとき、または加入している団信で定められた所定の保障事由に該当したときに、その保険金の給付によって住宅ローンの残高が完済される生命保険です。死亡以外の保障事由は商品によって異なり、民間金融機関の団信では所定の「高度障害状態」、フラット35の新機構団信では所定の身体障害状態などが定められています（詳しくは後述します）。

住宅ローンは、個人が人生のなかで背負う最も大きな負債です。返済期間は通常20年〜35年、近年では40年・50年ローンといった超長期の商品も増えているため、その間に契約者に万が一のことがあるリスクは常に存在します。「もし契約者が死んだら（亡くなったら）、残りの住宅ローンはどうなるのか」――団信は、そうした不安から残された家族と金融機関の双方を守る重要な仕組みといえます。

「フラット35」など一部の例外を除き、多くの民間住宅ローンでは団信への加入が必須条件とされており、保険料は金利に含まれる（又は金融機関が負担する）形が一般的です。一方、住宅金融支援機構が提供するフラット35（新機構団信）では、2017年（平成29年）10月1日申込受付分から、それまで別途支払いだった団信の特約料が借入金利に含まれる取扱いに変更されました。なお、フラット35は健康上の理由等により新機構団信に加入しない場合でも利用することが可能です（その場合は団信に加入する場合に比べて借入金利が引き下げられます）。

団信の存在理由と社会的意義

住宅ローンの借主が亡くなったり重大な障害を負ったりした場合、借主の収入が途絶え、住宅ローンの返済が困難になります。残された家族が経済的に困窮し、最悪の場合、自宅に設定された抵当権を実行され、競売手続により第三者に売却されて住む場所を失ってしまうおそれがあります。

団信に加入していれば、保険金で住宅ローンが完済されるため、残された家族は住宅ローンの負担から解放されます。多額の負債を承継することなく、居住の安定が確保されるという強力な社会的意義をもっています。

団信がおりない・保険金が支払われないケース（免責事由）

団信に加入していても、すべてのケースで保険金が支払われるわけではありません。いわゆる「団信がおりない」（保険金が支払われない）状態になるのは、主に保険約款に定められた「免責事由」に該当する場合です。裏を返せば、病死・事故死・老衰といった死因の違いそのものによって支払いの可否が分かれるわけではなく、免責事由に該当しない限り、死亡は原則として保障の対象です。免責事由に該当して保険金が支払われなかった場合、死亡時に残っていた住宅ローン債務は相続債務として扱われます（誰が最終的に負担するかは、相続放棄・限定承認の有無や、連帯債務・連帯保証といった契約関係によって変わります）。

代表的な免責事由としては、以下のようなものがあります。

• 加入日（保障開始日・責任開始日）から一定期間内の自殺による死亡の場合、保険金は支払われません。たとえばフラット35の新機構団信では「保障開始日から１年以内の自殺」が死亡保険金の免責事由として定められています。民間金融機関の団信は保険会社ごとに約款が異なりますので、期間は必ずご自身の約款でご確認ください。
• 保険契約者や被保険者の故意による事故（詐欺目的など）の場合
• 告知義務違反（加入時の健康状態について事実と異なる告知をした場合）が発覚し、保険契約が解除された場合

団信の保険金の流れ （一般の生命保険との違い）

一般的な死亡保険の場合、契約で指定された配偶者や子などの遺族が保険金の受取人となりますが、団信の場合は仕組みが大きく異なります。

団信は、一般に融資機関側（金融機関や住宅金融支援機構など）を保険契約者および保険金受取人とし、住宅ローンの借主を被保険者とする特殊な形態の保険契約です。借主が亡くなったり所定の高度障害状態になったりした場合、生命保険会社から融資機関側へ直接保険金が支払われ、その保険金が住宅ローンに充当されて完済となる流れになります。

つまり、遺族（相続人）の手元に現金が入るわけではなく、保険金は金融機関と生命保険会社の間で処理されるという点が大きな特徴です。この仕組みは、後述する相続税の取り扱いにも大きく関わってきます。

「高度障害状態」の適用基準

団信の保障対象は「死亡」だけではありません。多くの民間金融機関の団信では、保険約款に定められた所定の「高度障害状態」に該当した場合にも、保険金によって住宅ローンが完済されます。なお、死亡以外の保障事由は団信ごとに異なり、フラット35の新機構団信には高度障害保険金の取扱いがなく、所定の身体障害状態が別の基準で定められています（後述）。

ただし、高度障害状態とは単なる重病や怪我を指すものではなく、両眼の視力の完全な喪失、中枢神経系への著しい障害による終身にわたる要介護状態、身体の一部の完全な喪失など、極めて重篤かつ回復の見込みがない状態を指します。

該当するかどうかは、担当医師の診断書だけでなく、引受保険会社による厳格な審査を経て決定されます。高度障害を理由に団信の適用を申請する場合には、約款の条件を事前に確認しておくことが大切です。

住宅ローン契約者が死亡したときの手続きは？

金融機関への「死亡の通知」と保険金請求の時効（3年）

住宅ローンの契約者が亡くなった場合、遺族がまず行うべきことは、借入先の金融機関への速やかな「死亡の通知」です。この通知を起点として、金融機関側で団信の保険金請求手続きが開始されます。

保険金請求に必要な書類

団信の請求手続き自体は、預貯金の相続手続きに比べると、求められる書類の種類が少なく比較的簡素です。ただし、金融機関によって必要書類や所定書式は異なりますので、借入先に直接確認されることをお勧めします。一般的に求められる書類の例は以下のとおりです。

保険会社はこれらの書類をもとに審査を行い、問題がなければ保険金が金融機関へ支払われ、ローン残債が完済されます。

口座凍結と預貯金の相続手続きとの優先順位

金融機関の内部では、住宅ローン・団信の手続きを担当する融資関連部署と、預貯金の解約・名義変更を担当する預金関連部署は通常別々です。遺族はこの2つの手続きを並行して進める必要があります。

なお、金融機関に死亡を連絡すると、被相続人名義の預金口座は凍結（取引停止）され、その口座からの住宅ローンの引き落としもできなくなるのが一般的です。団信の審査が終わるまでの間の返済の要否や、死亡日以降に引き落とされた返済分の返金（精算）の取扱いは金融機関ごとに異なりますので、死亡の連絡の際にあわせて確認しておくと安心です。

預貯金の相続手続きでは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、全相続人の戸籍謄本・印鑑証明書、遺産分割協議書など、膨大な書類が必要となります。一方、団信の請求に必要な書類は、死亡診断書・戸籍謄本・住民票除票など比較的少数で済むケースが多いといえます（金融機関により異なります）。

契約者死亡後の相続登記と抵当権抹消登記の必要性

団信でローンが完済されても登記手続きは残る

団信の保険金が金融機関に支払われ、銀行のシステム上で住宅ローンの残債がゼロになっても、不動産に関する法的な手続きがすべて完了したわけではありません。法務局が管轄する不動産の「登記簿（登記記録）」における権利関係は、自動的に書き換わることはないため、「相続登記（不動産名義変更）」と「抵当権抹消登記」の2つの手続きが必要となります。

一般的に、住宅ローンを組む際には金融機関が債権を担保するために借主の住宅に抵当権を設定し、その登記を行います。住宅ローンは通常、借主がその住宅に住むことを前提としているため、住宅の名義人と住宅ローンの借主は一致していることがほとんどです。

団信に加入している住宅の名義人が亡くなった場合、保険金によって住宅ローンが完済されると、その住宅ローンを担保していた抵当権も実体上は消滅します。しかし、登記簿上の記録は自動では消えないため、抵当権抹消登記の手続きが必要になるのです。

登記申請の順序：まず相続登記から

不動産の登記簿には、所有者を示す「甲区」と、金融機関の抵当権などの担保権を示す「乙区」があります。

抵当権抹消登記は、抵当権が消滅したことによって利益を受ける不動産の所有者（登記権利者）と、金融機関（登記義務者）とが共同で申請します。団信によってローンが完済された場合は、抵当権が消滅したのが所有者の死亡よりも後になるため、登記権利者はその不動産を相続した相続人です。したがって、先に相続登記で名義を相続人に移しておく必要があります。

つまり、まず「相続登記」で被相続人から相続人へ所有権を移転し、その後に「抵当権抹消登記」を行うという順序になります。実務上は法務局に対して相続登記と抵当権抹消登記の連件申請（同時に複数の申請を行うこと）が認められており、司法書士に依頼する場合はこの形式が一般的です。

抵当権を放置するリスク

「住宅ローンの支払いは終わっているのだから、わざわざ費用と手間をかけて抵当権を消す必要はないのでは？」と考える方もいらっしゃいます。しかし、抵当権の登記を放置することは将来にわたって不動産の活用を著しく制限する重大なリスクを伴います。

• 登記簿に抵当権が残っていると、将来不動産を売却しようとしても、買主が購入を拒否する原因になります。
• リフォームや建て替えのために新たな融資を受ける際にも、過去の抵当権が残っている状態では融資審査が通らないおそれがあります。
• 手続きを後回しにしている間にさらなる相続（数次相続）が発生すると、手続きに関与すべき相続人が増え、権利関係が複雑になります。
• 金融機関の合併・商号変更・本店移転があると、登記簿上の抵当権者の表示と、金融機関から受け取った解除証書・弁済証書・委任状の記載が食い違うことがあります。この場合、変更の経緯が分かる書類（当該金融機関等の商業登記簿謄本等）が別途必要となることがあり、手間と時間が増えます（なお、合併そのものによって、いったん受け取った書類の効力が失われるわけではありません）。

抵当権抹消登記の必要書類

住宅ローンの完済後、金融機関の窓口又は郵送で交付される以下の書類が、抵当権抹消登記に必要となります。

会社法人等番号の活用と登記事項証明書の「作成後3か月以内」の取扱い

平成27年（2015年）11月2日施行の不動産登記令等の改正により、法人が不動産登記を申請する場合は、代表者の資格を証する登記事項証明書を添付するのではなく、申請情報に金融機関の「会社法人等番号」を記録・記載するのが原則になりました。法務省のQ&Aでも、会社法人等番号を有する法人が不動産登記を申請する場合には会社法人等番号を提供しなければならないとされています。

会社法人等番号に代えて登記事項証明書を提供することもできますが、その場合は作成後の期間に制限があります。法務省は「作成後３か月以内（令和２年３月２９日までは，作成後１か月とされていました。）」としており、令和2年（2020年）3月30日から、1か月以内が3か月以内に緩和されました。この「3か月以内」は無条件の有効期限ではなく、あくまで会社法人等番号に代えて登記事項証明書を提供する場合の期間である点にご注意ください。

登記手続きにかかる費用

相続登記と抵当権抹消登記には、国に納付する登録免許税のほか、各種証明書の取得費用、司法書士に依頼する場合の報酬等が発生します。

登記を申請する場合は、登録免許税や証明書取得費などの実費がかかり、司法書士へ依頼する場合には別途報酬が発生します。相続登記には申請期限があり、抵当権抹消登記も売却や借換えの前提になりますので、必要な手続と費用を早めに確認しておくとよいでしょう。

団信と相続税の関係 ― 申告時に注意すべき2つのポイント

団信に関連する手続きのなかで、登記手続きと並んで高度な専門的判断が求められるのが、相続税の申告における取り扱いです。国税庁も「相続税の申告において誤りやすい事例」として団信に関する項目を明確に指摘しており、一般の方だけでなく専門家でも判断を誤りやすい分野です。

ポイント①：団信の保険金は「みなし相続財産」にならない

相続税法上、被相続人の死亡を原因として支払われる一般的な生命保険の死亡保険金は、「みなし相続財産」として相続税の課税対象に取り込まれます（500万円 × 法定相続人の数の非課税枠あり）。

しかし、団信によって支払われる保険金は「みなし相続財産」には該当せず、相続税の対象外です。

その理由は団信の契約構造にあります。団信の保険契約者・保険金受取人はいずれも「金融機関」であり、保険金は生命保険会社から金融機関の口座に直接振り込まれてローン残高の弁済に充当されます。遺族の手元に新たな財産が増加するわけではないため、税法上も相続人の財産取得とはみなされないのです。

ポイント②：住宅ローン残債は「債務控除」できない

相続税の課税遺産総額は、大まかに次のように計算されます。以下は団信との関係を説明するために簡略化したイメージで、実際の計算では非課税財産や一定期間内の生前贈与の加算なども考慮します。

課税遺産総額 ＝（積極財産 ＋ みなし相続財産）−（債務控除 ＋ 葬式費用）− 基礎控除額

ここで最も深刻な申告ミスが起きやすいのが「債務控除」の取り扱いです。被相続人の死亡時点で住宅ローンの残高が存在していたことは事実なので、「遺産総額から債務控除として差し引けるはず」と考えてしまいがちです。

正しい税務処理としては、団信の保険金を相続人が取得する財産として計上せず、団信で弁済される住宅ローン残債についても債務控除を行わないという処理になります。保険金と債務を申告書上で相殺しているのではなく、それぞれ別の理由で相続税の計算に入らないという点にご注意ください。

この原則を誤り、住宅ローンを債務控除に算入して過少な相続税額で申告した場合、税務調査により不足分の税金に加え、過少申告加算税や延滞税といったペナルティを課されるリスクがあります。

補足：団信による完済に所得税はかかるのか？

「住宅ローンという借金が消滅するのだから、経済的な利益（債務免除益）を得たことになり、所得税がかかるのでは？」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

本来、借金が免除されることは経済的利益にあたりますが、団信による住宅ローンの完済については、所得税・住民税も課税されません。

この点について国税庁は、団体信用保険の課税上の取扱いを定めた通達（昭和44年5月26日 官審（法）34ほか「団体信用保険にかかる課税上の取扱いについて」）で、「保険事故が死亡であった場合の賦払償還債務の免除に関しては、相続税の課税上は相続人によって承継される債務がないものとし、被保険者である顧客およびその相続人について所得税の課税関係は生じない。」としています。住宅ローンの団信についても、この取扱いに沿って所得税の課税関係は生じないものとして扱われています。所得税の課税関係が生じない以上、これを課税標準の基礎とする住民税も課されません。

なお、同じ通達は、保険事故が廃疾（団信でいう高度障害）であった場合については「その利益が身体の傷害に基因して受けるものであるので、所得税の課税関係は生じない。」としており、死亡の場合と高度障害の場合とでは、非課税とされる理由づけが異なります。

この取扱いの背景には、団信の保険金がそもそも相続人（遺族）の手元に入るものではなく、金融機関と保険会社の間で処理されるという契約構造があります。遺族が保険金を受け取ってから自分で返済に充てる一般の生命保険とは、この点で扱いが異なります（次の章で3つのケースを比較します）。

保険の種類による税務上の違い ― 3つのケースを比較

住宅ローンの返済原資がどのような保険によるものかで、相続税の取り扱いには大きな違いが生じます。以下の3つのケースを整理しておきましょう。

このように、団信に加入していない場合に遺族が自ら受取人となっている一般の生命保険で住宅ローンを返済するケースでは、保険金はみなし相続財産として計上し、住宅ローン残債は債務控除するという、団信とは全く逆のアプローチが必要です。この違いを混同することが税務トラブルの大きな原因となります。

ペアローン・連帯保証と団信なし（未加入）の場合のリスク

ペアローン・連帯保証の注意点

近年、共働き世帯の増加に伴い、夫婦の収入を合算してより高額な物件を購入するための「ペアローン」や「連帯保証」を利用するケースが増えています。しかし、これらの契約形態には、当事者の一方が亡くなった際に深刻な問題が生じるリスクがあります。

ペアローンの場合

ペアローンとは、同一の物件に対して夫婦がそれぞれ個別の住宅ローン契約を結び、互いに相手の連帯保証人となる仕組みです。この場合、夫婦がそれぞれ個別の団信に加入しているのが基本形で、保障されるのは原則として保険事故に該当した本人の借入残高です。ただし、一方に保険事故が生じると双方のローンを弁済する「連生型」の団信を用意している金融機関もあるため、契約内容の確認が必要です。

例えば、夫婦がそれぞれ個別の団信に加入していて、夫が3,000万円・妻が3,000万円のペアローンを組んでいた場合に夫が亡くなると、夫名義の3,000万円は団信で完済されますが、妻名義の3,000万円のローンはそのまま残ります。世帯収入が減少するなか、自身のローン返済を続けなければなりません。

連帯保証・連帯債務の場合

一方が主債務者、もう一方が連帯保証人・連帯債務者という契約形態でも注意が必要です。ここで確認すべきは「誰が団信の被保険者になっているか」です。団信の保障対象になっていない連帯保証人・連帯債務者が亡くなっても、通常は団信による弁済はありません。ただし連帯保証人と連帯債務者では法的な地位が異なり、また連生型の団信では双方が保障対象になる商品もあります（フラット35の連帯債務でも、一人だけが加入する方法と、二人でデュエットに加入する方法があります）。

団信なし（未加入）で死亡した場合の4つの法的選択肢

フラット35を団信なし（新機構団信に加入しない形）で利用していた場合や、健康上の理由等で団信に加入していなかった場合、契約上の保障終了事由に該当して団信の保障が終了していた場合など、団信による保障がないまま契約者が死亡すると保険金による完済は行われず、住宅ローンの残債は「負債の相続」の問題になります。このような状況で取り得る主な選択肢は以下のとおりです。

手続きの全体像と専門家への依頼

住宅ローン契約者の死亡に伴う一連の手続きは、金融機関との折衝、保険法や民法に基づく時効管理、法務局に対する不動産登記申請、相続税計算など、複数の専門領域にまたがる複雑なプロジェクトです。

これらの手続きを、深い悲しみのなかで法律に不慣れな方がすべてミスなく完遂することは容易ではありません。手続きの順序や税務判断を誤ると、余分な費用の負担や追徴課税といった経済的な不利益につながるおそれがあります。

司法書士が担う役割

司法書士は不動産登記の専門家として、以下のような業務を担当します。

• 法定相続情報証明制度の活用や、戸籍謄本等の収集
• 相続登記の申請に必要な範囲で、遺産分割協議の結果を登記用の遺産分割協議書として作成
• 金融機関から交付された解除証書等の精査
• 法務局に対する「相続登記」と「抵当権抹消登記」の連件申請
• 親権者と未成年の子が共同相続人となるなど利益相反が生じる場合に、特別代理人選任申立てに必要な家庭裁判所提出書類を作成

また、相続税に関しては、相続税実務に精通した税理士の助言を受けることで、団信に関する債務控除の誤適用をはじめとする致命的な申告ミスを未然に防ぐことができます。