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アパート・賃貸物件の相続｜名義変更・大家の地位承継・敷金の扱い方ガイド
アパート・賃貸物件を相続したときの要点まとめ
● 大家の地位は自動承継：賃貸人としての権利義務は相続発生と同時に相続人へ移転します（民法第896条）。入居者の同意は不要です。
● 相続登記は3年以内が義務：令和6年4月から義務化。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（不動産登記法第76条の2・第164条第1項）。
● 入居者への通知は必須実務：法的な対抗要件ではありませんが、家賃の新しい振込先を確実に伝えるため、賃貸人変更のお知らせを書面で送ります。
● 敷金の返還義務も承継：相続人が敷金返還義務を引き継ぎます（民法第622条の2）。退去時の返還原資を見落とさないよう注意します。
● 共有名義はトラブル多発：管理権限・家賃分配・処分行為で揉めやすいため、単独相続＋代償分割が実務上おすすめです。
● 家賃口座の凍結対策が急務：被相続人名義の口座は死亡で凍結されます。家賃の入金が止まる前に振込先を変更します。
● 費用相場：相続登記の登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4%、司法書士報酬は当センターで66,000円〜です。
親が所有していたアパート・賃貸マンション・賃貸に出している一戸建てを相続することになった場合、単に「不動産をもらった」だけでは済みません。あなたは相続と同時に、法的に「大家さん（賃貸人）」の立場も引き継ぎます。
「家賃はいつから自分のもの？」「入居者への通知は？」「敷金はどうなるの？」「相続登記の費用は？」——こうした疑問を解消するため、賃貸物件を相続した際に必ずやるべき手続きと、お金・税金に関する注意点を、年間2,000件超の相談実績を持つ司法書士がわかりやすく解説します。
大家さんの地位は自動的に承継される（民法第896条）
賃借人（入居者）がいるアパート・賃貸物件・借家を相続した場合、入居者と結んでいた賃貸借契約は終了せず、そのまま相続人に引き継がれます。これを法的には「賃貸人たる地位の承継」と呼びます。相続による包括承継を定めた民法第896条により、被相続人が持っていた賃貸借契約上の権利義務は、原則としてすべて相続人へ移転します。
賃貸人の地位の承継に、入居者の同意は必要ありません。相続人が複数いる場合は、まず共同相続人全員が相続分に応じて賃貸人の地位を承継し、その後、遺言や遺産分割協議で物件を取得した人が賃貸人として管理を引き継ぎます。入居者にとっては貸主が変わるだけで、契約内容（家賃・契約期間・敷金など）はそのまま維持されます。
承継される主な権利義務は次のとおりです。
権利：家賃（賃料）を受け取る権利、契約に反した入居者に対する解除・明渡し請求権など
義務：建物の修繕義務（民法第606条）、退去時の敷金返還義務、設備故障への対応など
これらはいずれも、相続による包括承継（民法第896条）として相続人へ引き継がれます。敷金については退去時の返還義務を引き継ぎ、その返還時期や未払賃料への充当などは民法第622条の2に定められています。
ステップ①：相続登記（不動産の名義変更）と費用
賃貸物件を相続したら、相続登記の準備と並行して、管理会社への連絡・家賃の振込先・賃貸借契約書や敷金の確認をすぐに進めます。法務局での不動産の名義変更（相続登記）は、売却や担保設定の前提にもなり3年以内の義務でもあるため、早期着手が必要です。アパート1棟でも、賃貸に出している区分マンション1室でも、手続きの流れは基本的に同じです。
これまでは「いつかやればいい」ものでしたが、法改正により相続登記は義務化されました。
期限：相続によりその不動産を取得したことを知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2）
遺産分割で取得した場合：遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を行います
経過措置：令和6年4月1日より前に発生した相続で未登記のものは、原則として令和9年3月31日までが期限です
罰則：正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象（不動産登記法第164条第1項）
相続登記が未了のままでは、買主への所有権移転登記や金融機関の抵当権設定登記を進められないため、実務上、賃貸物件の売却や融資の前に相続登記を完了させる必要があります。また、遺産分割や遺言で法定相続分を超えて取得した部分は、登記を備えなければ第三者に対抗できません（民法第899条の2）。他の相続人の持分処分や差押えが入る前に登記を済ませることが重要です。
賃貸物件の相続登記の流れ
① 遺言書・相続人の調査：遺言書の有無を確認し、戸籍謄本で相続人を確定します。
② 不動産・賃貸借契約・敷金返還債務の調査：登記事項証明書・固定資産評価証明書に加え、賃貸借契約書・敷金台帳・管理会社の精算資料を確認します（敷金は将来の返還債務である点に注意）。
③ 遺産分割協議：誰がその賃貸物件を相続するかを相続人全員で決め、遺産分割協議書を作成します。
④ 登記申請：管轄の法務局へ相続登記を申請します。
⑤ 完了：登記識別情報（権利証）を受け取って完了です。
遺産分割協議がまとまったら、速やかに相続登記を申請します。協議が長引き、3年以内の登記が難しい場合は、過料リスクを避けるため相続人申告登記を利用して暫定的に義務を果たす方法もあります。費用の詳細は後述の「賃貸物件相続の費用相場」で解説します。
ステップ②：入居者への通知と「賃貸人変更のお知らせ」
相続登記と並行して急がなければならないのが、入居者への通知です。賃貸人の地位は相続で自動的に承継されますが、家賃を確実に新しい口座へ振り込んでもらうためには、入居者に貸主の変更を知らせる実務が欠かせません。
家賃が亡くなった方の凍結された口座に振り込まれ続けたり、支払いが止まったりするトラブルになります。入居者は「誰にいくら払えばよいのか」が分からず混乱します。
「賃貸人変更通知書」を書面で送る
口頭ではなく、必ず書面で通知します。
まず管理会社に連絡すれば、入居者への通知業務を代行してくれることがほとんどです。契約内容と入居状況の確認も同時に行いましょう。
以下の4点を記載した書面を全世帯へ郵送します。
① 相続の事実：旧賃貸人の死亡により、誰が新賃貸人になったか
② 新しい大家の連絡先：氏名・住所・電話番号
③ 家賃の新しい振込先：銀行名・支店名・口座番号・口座名義
④ 開始時期：「○月分の家賃から、新しい口座へお振り込みください」という指定
【遺産分割が決まる前】（賃貸人がまだ確定していない段階）
前賃貸人 ○○○○の死亡に伴い、相続人間で当面の管理窓口を下記の者に定めました。○月分の家賃から下記口座へお振り込みください。最終的な賃貸人の確定後、改めてご案内いたします。
【遺産分割が決まった後】（賃貸人が確定した段階）
遺産分割協議により、下記の者が本物件を相続し、賃貸人の地位を承継しました。賃貸借契約の内容に変更はございません。○月分の家賃から下記口座へお振り込みください。
■ 新賃貸人（または管理窓口）：氏名／住所／電話番号
■ 新しい家賃振込先：○○銀行 ○○支店 普通 ○○○○○○○ 名義 ○○○○
■ 適用開始：令和○年○月分の家賃から
賃貸人変更通知は、相続による地位承継そのものの効力要件ではありません。ただし、入居者に新しい賃貸人と振込先を誤りなく伝え、二重払いや支払停止を防ぐために実務上欠かせない連絡です。上記はあくまで一例であり、管理会社の書式があればそれを使って差し支えありません。
ステップ③：家賃の振込先変更と敷金の扱い
相続で最も揉めやすいのがお金の話です。「毎月の家賃」「預かっている敷金」「亡くなった方の口座」について整理しましょう。
家賃：遺産分割が終わるまでは相続人全員のもの
遺言で相続分の指定がない通常のケースでは、遺産分割協議がまとまり「誰がその物件を相続するか」が決まるまでの間に発生した家賃は、各相続人が法定相続分に応じて取得します。最高裁判所の判例（最判平成17年9月8日）でも、相続開始後・遺産分割までの賃料債権は遺産とは別個の財産であり、各相続人が相続分に応じて確定的に取得すると判断されています。
代表相続人が単独判断で自分の口座に入金させると、後で使い込みを疑われるトラブルの原因になります。相続人全員の合意のうえで管理専用口座を用意し、家賃・管理費・修繕費・固定資産税などの入出金を記録しましょう。遺産分割の際に、通帳・管理明細・領収書をもとに精算します。
遺産分割で「物件を継ぐ人が相続開始時に遡って全額取得する」と決めても、税務上の不動産所得は、分割が決まるまでの分は各相続人に法定相続分で帰属します。確定申告でトラブルにならないよう、家賃収入の計上方法は税理士の助言を得ながら明確にしておくと安心です。
家賃口座の凍結に注意（最優先の対策）
金融機関が名義人の死亡を把握すると、その口座は凍結されます。家賃の入金口座が亡くなった方の名義のままだと、金融機関の取扱いによっては振込が返戻されたり、入金されても相続手続きが終わるまで引き出せなかったりします。入居者への通知（前項）で新しい振込先を案内し、できるだけ早く家賃の受取口座を切り替えることが最優先の対策です。
滞納家賃の請求権も承継される
入居者が家賃を滞納している場合、その滞納家賃を請求する権利も相続人が承継します。死亡前に発生した滞納分は相続財産として、死亡後に発生した分は上記のとおり相続人に帰属する家賃として、いずれも請求できます。ただし相続人が複数いる場合は、誰が請求・受領するかを相続人間で決めておく必要があります。代表相続人が対応する場合は、他の相続人の合意を取り、入金後の精算記録を残しましょう。
敷金：返還義務も引き継ぐ（超重要）
見落としがちなのが敷金です。親が生前に預かっていた敷金は、現金としてはもう手元にない（建物の維持などに使ってしまっている）ケースが多々あります。しかし、入居者が退去する際に敷金を返す義務は、新しい所有者（相続人）が引き継ぎます（民法第622条の2）。
たとえば「アパートの評価額は5,000万円だから」と相続しても、将来的に返すべき敷金が合計300万円ある場合、実質的な価値は4,700万円です。遺産分割の際は、この「隠れた敷金返還債務」を考慮しないと、賃貸物件を相続した人が損をする可能性があります。預かり敷金の総額は、賃貸借契約書や管理会社の精算書で必ず確認しましょう。
賃貸借契約書は作り直すべき？
A. 原則として、作り直す（巻き直す）必要はありません。
「大家が変わったから新しい契約書にハンコをください」と入居者に求めると、「これを機に家賃を下げてほしい」などの交渉を誘発する恐れがあります。賃貸借契約は貸主の地位が承継されるだけで有効に続くため、前述の「賃貸人変更のお知らせ」を送れば法的には十分です。
契約書を作り直すのではなく、「賃貸人の地位承継に関する覚書」を取り交わすのが一般的です。契約条件は変えず、貸主が変わった事実と新しい振込先のみを記載します。
共有名義でアパート・賃貸物件を相続する場合のリスクと対策
相続人が複数いる場合、賃貸物件を共有名義で相続することがあります。しかし、収益不動産の共有は将来のトラブルにつながりやすいため、できるだけ単独所有にすることをおすすめします。
共有名義で起こりやすい3つの問題
賃貸物件の売却・建て替えなどの「変更（処分）行為」には共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。一方、通常の「管理行為」は持分価格の過半数で決めます（民法第252条）。ただし、賃貸借契約の新規締結や大規模修繕は、契約期間・借地借家法の適用・工事内容によって全員同意が必要となる場合があり、個別の判断が必要です。いずれにせよ、共有者の足並みが揃わないと物件を動かしにくくなります。
家賃収入は、原則として共有持分の割合に応じて各共有者に分配されます。「誰が管理の手間をかけたか」「修繕費を誰が負担したか」をめぐって不公平感が生じ、トラブルになりやすい点に注意が必要です。
共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに次の相続人へ細分化されます。世代を経るごとに共有者が増え、収拾がつかなくなる「共有の泥沼化」が起こりがちです。
収益物件は、一人が単独で相続し、他の相続人にはその分の金銭（代償金）を支払う「代償分割」が有力な選択肢です。賃貸経営の意思決定を一本化でき、家賃収入の分配トラブルも避けられます。ただし、代償金を支払える資力・評価額の合意・借入金・修繕予定・相続税の資金まで確認してから選ぶ必要があります。
賃貸物件・アパートの相続登記にかかる費用相場
「賃貸物件の名義変更にはいくらかかるの？」という疑問にお答えします。賃貸物件の相続登記でかかる主な費用は、①登録免許税、②司法書士報酬、③必要書類の取得実費の3つです。
① 登録免許税（原則としてかかる税金）
相続登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4%です。ただし、評価額が100万円以下の土地の相続登記などは、令和9年3月31日まで登録免許税が免税される場合があります（租税特別措置法第84条の2の2第2項）。賃貸物件の評価額別の目安は次のとおりです。
登録免許税は、購入価格や市場価格ではなく、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、市区町村で取得できる固定資産評価証明書に記載された固定資産税評価額をもとに計算します。アパートは土地と建物の両方が課税対象です。上表の評価額はあくまで一例で、建築年数・構造・所在地により大きく変動するため、必ず納税通知書や評価証明書でご確認ください。
② 司法書士報酬
相続登記を司法書士に依頼する場合の報酬です。当センターでは、相続登記を66,000円〜で承っています。物件の数や相続人の人数、遺産分割協議書の作成有無によって変動します。料金の詳細は相続登記の費用ページをご覧ください。
③ 必要書類の取得実費
戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書などの取得費用として、おおむね5,000〜15,000円程度がかかります。ただし、相続人が多い・転籍が多い・数次相続・物件数が多いケースでは2万〜3万円以上かかることもあります。
相続税の申告や、家賃収入にかかる所得税（確定申告）の試算は税理士の業務範囲です。これらが必要な場合は税理士にご相談ください。当センターでは、相続税申告が必要な案件について提携税理士をご紹介できます（関東対応エリアを中心）。それ以外の地域では、お近くの税理士へのご相談をご案内します。
アパート・賃貸物件の相続でよくあるトラブルと防止策
防止策：被相続人名義の口座は死亡で凍結されます。入居者への通知で新しい振込先を案内し、早期に受取口座を切り替えます。当面の管理費・修繕費の立替えも見込んでおきましょう。
防止策：「自分は敷金を受け取っていない」と退去時に返還を拒むと、入居者との紛争になります。敷金返還義務は当然に承継されるため、預かり敷金の総額を事前に把握しておきます。
防止策：名義が故人のままだと、買主への所有権移転登記や金融機関の抵当権設定登記を進められず、実務上、売却や融資ができません。3年の登記義務もあるため、遺産分割が決まり次第すぐに登記します。協議が長引く場合は、相続人申告登記で暫定的に義務を果たす方法もあります。
防止策：前述のとおり共有は揉めやすいため、単独相続＋代償分割で意思決定を一本化します。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停の利用も検討します。
よくあるご質問（FAQ）
相続によりその不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする義務があります（令和6年4月施行）。遺産分割で取得者が決まった場合は遺産分割成立日から3年以内です。令和6年4月1日より前の相続で未登記のものは、原則として令和9年3月31日までが期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
原則として作り直す必要はありません。貸主の地位がそのまま承継されるため、「賃貸人変更のお知らせ」を書面で送れば十分です。書面を残したい場合は「地位承継に関する覚書」を取り交わします。
被相続人名義の口座は死亡で凍結されるため、金融機関の取扱いによっては振込が返戻されたり、入金されても相続手続きが終わるまで引き出せなかったりします。入居者への通知で新しい振込先を案内し、早めに切り替えてください。
はい。入居者が退去する際の敷金返還義務は相続人が引き継ぎます（民法第622条の2）。親が敷金を使ってしまっていても返還義務は残るため、遺産分割の際に考慮が必要です。
遺産分割が終わるまでの家賃は、法定相続分に応じて相続人全員に帰属します（最判平成17年9月8日）。実務では代表相続人の口座で管理し、分割確定後にまとめて精算するとスムーズです。
登録免許税が原則として固定資産税評価額の0.4%（評価額3,000万円のアパートで12万円）、当センターの司法書士報酬は66,000円〜、書類取得実費が5,000〜15,000円程度が目安です（相続人が多い・数次相続などの場合はこれを超えることがあります）。
売却・建て替えに全員の同意が必要、家賃分配で揉めやすい、次の相続で権利が細分化する、といった問題があります。収益物件は単独相続＋代償分割での解決をおすすめします。
賃貸人変更の通知そのものは法的義務ではありません。賃貸人の地位は相続で自動的に承継されますが、家賃を確実に新しい口座へ振り込んでもらうために、書面での通知が実務上不可欠です。
はい。滞納家賃を請求する権利も相続人が承継します。死亡前の滞納分は相続財産として、死亡後の分は相続人に帰属する家賃として、いずれも請求できます。相続人が複数いる場合は、誰が請求・受領するかを相続人間で決めておきましょう。
はい。当センターは全国対応で、年間2,000件超の相談実績があります。郵送・オンラインで全国どこの賃貸物件の相続登記にもご対応しています。まずは無料相談でご事情をお聞かせください。
まとめ：スムーズな承継のためのチェックリスト
賃貸物件の相続は、手続きと入居者対応のスピードが大切です。以下のリストを参考に進めてください。
入居者が安心して住み続けられるよう、適切なタイミングで正確な情報を伝えることが、安定した賃貸経営を引き継ぐ第一歩となります。賃貸物件の相続登記でお困りの際は、年間2,000件超の相談実績を持つ当センターの無料相談をご利用ください。
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