不動産名義変更手続センターでは、相続や贈与時の土地・家・マンションなどの不動産名義変更手続きについて、お客さまを完全サポートいたします！
【全国対応】【年間2000件を超える相談実績】【相談無料】書類収集から申請まで面倒な作業はワンストップで全てお任せください！明確でシンプルな料金体系

司法書士法人

不動産名義変更手続センター

主な業務地域：東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県を中心に全国対応

0120-670-678

受付時間	9:00〜18:00 (土日祝を除く)

ご相談は無料で承ります！

まずはお悩みをお聞かせください

トップページ

相続（相続登記）

相続の知識まとめ

入居者のいる家を相続したら？名義変更から通知義務、敷金の扱いまで完全ガイド

Name: 司法書士法人 不動産名義変更手続センター
Address: 九段南4-6-14 九段YMビル4F, 千代田区, 東京都, 102-0074
Telephone: 0120-670-678
Price range: ¥¥

《この記事の監修者》

司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士　板垣隼　（→プロフィール詳細はこちら）

最終更新日：2025年11月25日

親が所有していたアパートや、賃貸に出している一戸建てを相続することになった場合、単に「不動産をもらった」だけでは済みません。

あなたは相続と同時に、法的に「大家さん（賃貸人）」の立場も引き継ぐことになります。

「家賃はいつから自分のもの？」「入居者への挨拶は？」「敷金はどうなるの？」

そんな疑問を解消するために、借家を相続した際に必ずやるべき手続きと、お金に関する注意点を解説します。

1. まず理解すべき「大家さんの地位」

借家（賃借人がいる建物）を相続した場合、入居者と結んでいた賃貸借契約は終了せず、そのまま相続人に引き継がれます。

これを法的には「賃貸人の地位の承継」と呼びます。

重要なポイント

これに入居者の同意は不要ということです。

「親が亡くなった瞬間から、あなたが（または相続人全員が）新しい大家さん」となります。

2. ステップ①：相続登記（不動産の名義変更）

まず最初に行うべきは、法務局での不動産の名義変更（相続登記）です。

2024年4月から「義務」になりました

これまでは「いつかやればいい」ものでしたが、法律の改正により相続登記は義務化されました。

期限： 相続を知った日から3年以内

罰則： 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象

登記をしないリスク

登記をしないと、後述する「家賃の請求」や「立ち退き等の交渉」が必要になった際、自分が所有者であることを法的に主張（対抗）できないリスクがあります。

遺産分割協議がまとまったら、速やかに司法書士へ依頼するか、自身で手続きを行いましょう。

3. ステップ②：入居者への通知（賃貸人の変更通知）

登記と並行して急がなければならないのが、入居者への通知です。

通知を怠ると起こるトラブル

家賃が故人の凍結された口座に振り込まれ続けたり、支払いが止まったりするトラブルになります。

「賃貸人変更通知書」を送る

口頭ではなく、必ず書面で通知します。

管理会社が入っている場合：
まず管理会社に連絡すれば、通知業務を代行してくれることがほとんどです。

自主管理の場合：
以下の内容を記載した書面を全世帯へ郵送します。

【通知書に記載すべき4つのポイント】

① 相続の事実： 旧賃貸人の死亡により、誰が新賃貸人になったか

② 新大家の連絡先： 氏名、住所、電話番号

③ 家賃の振込先： 新しい口座情報（銀行名、支店名、口座番号、名義）

④ 開始時期： 「◯月分の家賃から、新しい口座へ振り込んでください」という指定

4. お金の問題①：家賃と敷金の行方

相続で最も揉めやすいのがお金の話です。「毎月の家賃」と「預かっている敷金」について整理しましょう。

家賃：遺産分割が終わるまでは「全員のもの」

遺産分割協議がまとまり、「誰がその物件を相続するか」が決まるまでの間に発生した家賃は、法定相続分に応じて相続人全員に帰属します。

実務上のアドバイス

毎月細かく分けるのは手間がかかるため、一旦「代表相続人の口座」で家賃を管理し、遺産分割協議が完了した際にまとめて精算するのがスムーズです。

敷金：返済義務も引き継ぐ（超重要！）

見落としがちなのが敷金です。

親が生前に預かっていた敷金は、現金としてはもう手元にない（使ってしまっている）ケースが多々あります。

しかし、「入居者が退去する際に敷金を返す義務」は、新しい所有者が引き継ぎます。

注意点：隠れた債務を考慮する

例えば「アパートの評価額は5,000万円だから」と喜んで相続しても、将来的に返すべき敷金が合計300万円ある場合、実質的な価値は4,700万円です。

遺産分けの際は、この「隠れた債務」を考慮しないと、不動産を相続した人が損をする可能性があります。

5. よくある疑問：契約書は作り直すべき？

Q. 大家が変わったので、契約書を作り直す必要がありますか？

A. 原則として、作り直す（巻き直す）必要はありません。

「大家が変わったから新しい契約書にハンコをください」と入居者に求めると、「これを機に家賃を下げてほしい」などの交渉を誘発する恐れがあります。

推奨される対応

前述の「変更通知書」を送れば法的には十分です。

どうしても書面を残したい場合は、契約書を作り直すのではなく「地位承継に関する覚書」を取り交わすのが一般的です。

まとめ：スムーズな承継のチェックリスト

借家の相続は、手続きと入居者対応のスピードが命です。以下のリストを参考に進めてください。

優先度	項目	備考
最優先	管理会社への連絡	契約内容と入居状況の確認
急ぎ	家賃受取口座の変更・通知	口座凍結による未払いを防ぐ
期限あり	相続登記（名義変更）	3年以内の義務（司法書士へ相談）
要確認	敷金返還債務の確認	遺産分割協議の材料にする