評価証明書が出ない土地の登録免許税｜分筆・合筆直後の計算方法

なぜ分筆・合筆直後の土地は固定資産評価証明書が出ないのか

分筆や合筆をしたばかりの土地で、市町村から評価証明書が出ないのには、はっきりとした理由があります。それは、固定資産税が「1月1日（賦課期日）時点」の課税台帳をもとに決まるしくみだからです。

市町村は、毎年1月1日の時点で、誰がどの土地・建物を所有しているか、その評価額はいくらかを「固定資産課税台帳」に記録します。固定資産評価証明書は、この台帳の内容を証明する書類です。つまり、1月1日の時点で存在していなかった地番（分筆・合筆で新しく生まれた地番）や、まだ評価が済んでいない新築建物は、その年度の台帳に載っていないため、評価証明書を発行できないのです。

新しい地番が課税台帳に反映されるまでのタイミング

たとえば、ある年の3月に土地を分筆して新しい地番ができたとします。この新地番は、その年の1月1日の時点では存在していません。そのため、その年度の課税台帳・評価証明書には反映されず、新地番として評価証明書が取れるのは原則として翌年4月以降になります（翌年1月1日を基準に評価され、新年度から証明書が発行されます）。

評価証明書が出ない3つの典型ケース（分筆・合筆・新築建物）

評価額が手に入らず登記で困るのは、おもに次の3つのケースです。いずれも「1月1日時点の台帳に載っていない」という共通の理由があります。

ケース1：分筆した直後の土地

1筆の土地を2筆以上に分ける「分筆」をした直後は、新しく付いた地番がその年度の台帳に存在しません。たとえば「100番」を「100番1」「100番2」に分筆した場合、100番1・100番2という新地番の評価証明書は、原則として翌年度まで発行されません。相続や売買でこの新地番の名義変更をしたいときに、評価額が取れないという問題が起こります。

ケース2：合筆した直後の土地

複数の土地を1筆にまとめる「合筆」をした直後も、まとめてできた新しい地番（または存続する地番）の評価が、その年度の台帳に反映されていないことがあります。合筆前の各筆の評価額は分かっても、合筆後の1筆としての評価証明書はまだ出ない、という状態です。

ケース3：新築したばかりの建物

建物を新築した直後も、その建物はまだ評価が済んでいないため評価証明書が出ません。建物は、市町村の家屋調査を経て評価額が決まり、原則として翌年度から課税台帳に載ります。新築建物を相続・贈与・売買で登記する場合は、後述する「新築建物課税標準価格認定基準表」を使って課税標準を求めます。

評価額がない土地の登録免許税はこう計算する【最重要】

ここがこの記事のいちばん重要なポイントです。評価証明書が出ない土地でも、近傍（きんぼう＝近く）の宅地の単価を使って課税標準を算定すれば、登録免許税を計算して登記できます。これは法務局が認めている方法です。

登録免許税の課税標準は、本来固定資産税評価額です（売買の取引金額・実勢価格ではありません）。評価額が存在しない場合に限り、近傍の似た条件の宅地の単価を基準に「この土地ならいくらか」を見積もって課税標準とします。具体的な手順は次のとおりです。

具体例：相続で分筆後の土地を登記する場合

言葉だけだと分かりにくいので、数字を当てはめてみましょう。

このように、評価額がなくても近傍宅地の単価さえ分かれば、課税標準と登録免許税を計算できます。同じ土地を売買で登記する場合は税率が2.0%（土地の軽減適用で1.5%）になるため、登録免許税は大きく変わります。税率の詳細や一般的な計算については、登録免許税の計算ツール・税率の解説ページもご活用ください。

私道（公衆用道路）だけは「× 30/100（0.3）」── 通常の宅地と混同しない

実務でとくに誤りが多いのが、ここです。「近傍宅地単価 × 地積 × 30/100（0.3）」という計算式は、公衆用道路（私道）で、固定資産税評価額がないものに限った特別な計算です。分筆・合筆をしただけの通常の宅地には、30/100を掛けてはいけません（×1.0、つまり単価×地積そのまま）。

なぜ私道だけ30/100なのかというと、不特定多数の人が通行する公衆用道路は、固定資産税が非課税となり、評価証明書に価格が記載されない（または0円と表示される）ことが多いためです。こうした公衆用道路でも登録免許税の課税標準を0円とはせず、近傍宅地の評価額を基準に「おおむね3割」を課税標準とする取り扱いが、多くの法務局で運用されています。あくまで評価額のない公衆用道路についての例外的な計算であり、評価額がまだ付いていないだけの通常の宅地とは性質がまったく違います。

近傍宅地単価の調べ方（3つの方法）

計算のカギになる「近傍宅地の単価」は、次のいずれかの方法で確認します。

• 法務局に「近傍宅地指定の申出」を行う（最も確実）：他人名義の土地の評価証明書は原則として取得できません。そこで、対象地の公図・案内図などを添えて管轄の法務局に近傍宅地指定の申出書を提出すると、法務局が基準となる近傍地を選定・指定します。指定された近傍地について市町村で「近傍宅地価格通知書」などの交付を受け、その単価で計算すれば、登記申請後の補正リスクを大きく減らせます。
• 対象地自身の評価証明書の備考欄を確認する：市町村によっては、評価額が出せない土地について、近傍宅地の単価を備考欄に記載してくれることがあります。窓口で「登記に使う近傍宅地単価を知りたい」と伝えてみましょう。
• 事前に管轄の法務局へ相談する：どの資料を添えてどう申し出ればよいか、対象地の登記事項・地積・現況を示して事前に相談しておくと手続きがスムーズです。課税標準は最終的に登記官が認定するため、運用は管轄ごとに異なります。

新築建物で評価額が出ない場合（新築建物課税標準価格認定基準表）

新築したばかりの建物も、その年度の課税台帳に評価額が載っていないため評価証明書が出ません。この場合は、各都道府県の法務局が定める新築建物課税標準価格認定基準表を使って課税標準を計算します。

単価 × 床面積で課税標準を求める

新築建物課税標準価格認定基準表には、建物の種類（居宅・店舗・倉庫など）と構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）ごとに、1㎡あたりの単価が定められています。この単価に建物の床面積を掛けて課税標準を求めます。

たとえば、木造の居宅と鉄筋コンクリート造の店舗では1㎡あたりの単価が異なり、同じ床面積でも課税標準が変わります。基準表は法務局ごと・年度ごとに定められているため、登記する建物の所在地を管轄する法務局の最新の基準表を確認する必要があります。

分筆・合筆で固定資産税は変わる？上がる・下がるケース

ここからは、検索でも多く調べられている「分筆・合筆をすると固定資産税はどうなるのか」という疑問にお答えします。登記の登録免許税とは別の話ですが、合わせて知っておくと安心です。なお、固定資産税の評価や増減を最終的に判断するのは市町村の資産税課であり、ここでは一般的な傾向の説明にとどめます。

分筆した場合：単純な分筆なら合計額は基本的に変わらない

1つの土地を複数に分けても、土地そのものの面積や価値が変わるわけではないため、単純な分筆では、分けた後の各筆の固定資産税の合計は、分筆前と基本的に変わりません。ただし、分け方によっては評価が変わり、結果として税額が動くことがあります。

• 下がる場合：分筆によって道路に接しない土地（無道路地）や、間口が狭く奥行きの長い旗竿地（はたざおち）が生まれると、その部分の評価が下がり、固定資産税が下がることがあります。
• 上がる場合：住宅が建っている土地には固定資産税が軽くなる「住宅用地の特例」がありますが、分筆によって住宅の建っていない更地部分が独立すると、その部分は特例から外れて税額が上がることがあります。

合筆した場合：評価条件が変わって上がることがある

複数の土地を1つにまとめる合筆でも、土地の価値の合計が大きく変わるわけではありませんが、合筆によって評価の前提が変わると税額が動くことがあります。たとえば、それまで道路に接していなかった無道路地が、道路に接する土地と合筆されて「道路付きの土地」として評価されるようになると、評価額が上がり固定資産税が上がる場合があります。

年度の途中で分筆・合筆した場合、その年の固定資産税は誰が払う？

「年の途中で土地を分筆した。今年の固定資産税は、分かれた新しい地番ごとに請求が来るの？」というご質問もよくいただきます。結論はシンプルです。

その年の固定資産税は「1月1日の所有者・旧地番」に課税される

固定資産税は、その年の1月1日（賦課期日）時点の所有者・現況に対して課税されるのが原則です。したがって、年の途中で分筆・合筆をしても、その年度の固定資産税は、1月1日時点の状態（旧地番）のままで課税されます。新しい地番ごとに分けて請求が来るのは、原則として翌年度からです。

たとえば、ある年の5月に「100番」を「100番1」「100番2」に分筆しても、その年度の固定資産税は「100番」に対して、1月1日の所有者あてに課税されます。新地番「100番1」「100番2」として課税されるのは翌年度からです。

売買時の「固定資産税の日割り精算」は私的な合意の話

不動産を売買するときに、その年の固定資産税を売主と買主で日割り計算して精算することがあります。これは当事者間の私的な合意（売買契約上の取り決め）であって、市町村に対する納税義務そのものを変えるものではありません。市町村は、あくまで1月1日時点の所有者（多くの場合は売主）に課税します。買主が負担する分は、売買代金の精算として売主に支払う、という整理です。年の途中で分筆して一部を売却した場合も、課税のしくみ自体はこの考え方が基本になります。

自分で登記する場合の注意点／司法書士に相談すべきケース

評価額がない土地の名義変更は、近傍宅地単価の確認や私道の判断など、通常の相続登記より一手間かかります。ご自身で進めることもできますが、次の点には注意が必要です。

自分で登記する場合に気をつけること

• 近傍宅地単価は必ず法務局に事前確認する：自己判断で単価を決めると、課税標準が誤って補正を求められることがあります。
• 私道（公衆用道路）の30/100を通常宅地に使わない：前述のとおり、通常の宅地に0.3を掛けるのは誤りです。
• 課税標準1,000円未満・税額100円未満の切り捨てを正しく処理する：端数処理を誤ると登録免許税の額がずれます。
• 登記原因に応じた正しい税率を使う：相続・売買・贈与で税率が異なります。

司法書士に相談したほうがよいケース

次のような場合は、専門家に相談することで手戻りやミスを防げます。

• 分筆・合筆した土地を相続で名義変更したいが、相続人が複数いて戸籍収集や遺産分割が必要
• 登記したい土地に私道（公衆用道路）が含まれていて、30/100を適用すべきか判断がつかない
• 近傍宅地単価が分からず、法務局への確認や上申の進め方が不安
• 新築建物を含めて登記したいが、基準表での課税標準の計算に自信がない

当センターでは、評価証明書が出ない土地・新築建物を含む不動産について、近傍宅地単価の確認から登録免許税の算定、相続・売買などの名義変更（所有権移転登記）や所有権保存登記の申請までを一括してサポートしています（分筆・合筆登記や建物表題登記は土地家屋調査士の業務のため、必要な場合はその要否を確認します）。全国対応・相談無料ですので、お気軽にご相談ください。なお、運用は管轄の法務局・自治体によって異なる場合があるため、最終的には管轄法務局への事前確認をおすすめします。

よくある質問（FAQ）