海外居住者の国内連絡先事項とは｜不動産登記の必要書類・手続きを解説

国内連絡先事項とは（改正の内容）

制度創設の背景

近年、国際化の進展により、海外在留邦人の増加や海外投資家による日本への不動産投資の増加に伴い、不動産の所有者が国内に住所を有しないケースが増加しています。

このようなケースでは、所有者へのアクセスは登記記録上の氏名・住所を手掛かりとするほかありませんが、日本のように住所の公示制度が高度に整備された国は少なく、所在の把握や連絡を取ることに困難を伴うとの指摘がされてきました。

特に、所有権の登記名義人が外国居住者である場合、住基ネット等との連携によっても住所等の変更情報を取得することができないため、円滑に連絡をとるための特別な仕組みが必要とされていました。

制度の目的と仕組み

こうした背景から、所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先を登記事項とする制度が創設されました。これにより、海外居住者へのアクセスを向上させることが目的とされています。

国内連絡先となる者については、自然人でも法人でも可能で、司法書士や不動産関連業者等が担うことが想定されています。

登記事項としての位置づけ

不動産登記法では、所有権の登記事項として「氏名・住所」等に加え、海外居住者（自然人・法人）を所有権の登記名義人とする登記の申請の際には、国内における連絡先となる者の氏名・住所等の国内連絡先事項を申請情報として提供する必要があります。

国内連絡先事項として記録される内容は、概ね次のとおりです。国内連絡先として登記される事項は、連絡先となる者の種類によって異なります。

国内連絡先事項の提供が必要になる場合

「海外居住者」に該当する考え方

国内連絡先事項の提供が必要となるのは、「日本国内に住所を有しない」方が所有権の登記名義人となる場合です。

• 海外在住の日本人：住民票が国内にない／生活の本拠が海外
• 非居住の外国人：日本国内に住所登録がない
• 外国法人：国内に本店・主たる事務所がない

提供が必要になる登記の典型例

次のような「所有権の登記名義人となる」登記で、国内連絡先事項の提供が必要となります（売買・相続・贈与・遺贈など）。

• 海外在住の日本人が、相続で不動産を取得して所有権移転登記をする
• 日本に住所登録のない外国人が、投資用不動産を購入して所有権移転登記をする
• 国内に主たる事務所がない外国法人が、日本の不動産の所有者として登記名義人となる

また、住所変更登記でも、変更後の住所が国内にない場合に「国内連絡先事項」を求める整理がされています（ただし、既に国内連絡先事項が登記されている場合を除く）。

国内連絡先となれる人・法人（誰でもよいのか）

国内連絡先となる者は、自然人でも法人でも差し支えないとされ、実務上は親族・知人のほか、不動産管理会社、司法書士等の専門職が想定されています。

また、所有者本人が国内に別の拠点（住所・営業所等）を有する場合に、その拠点を国内連絡先とする整理も示されています。

国内連絡先になった人の「責任」はどうなるか

ここは問い合わせが多い点ですが、国内連絡先事項はあくまで連絡のための情報であり、国内連絡先となった人が当然に固定資産税の納税義務等を負う趣旨ではありません。

ただし、実際には行政からの照会や通知が届くことがあり得るため、どの範囲で連絡を取り次ぐかは、当事者間で事前に合意（委任契約・管理契約等）しておくと良いでしょう。

追加で必要となる添付書類（チェックリスト）

国内連絡先事項を提供する申請では、一般に「国内連絡先事項を証する情報」として承諾書＋印鑑証明書等を求める運用が示されています（申請書の記載例でも、添付情報として国内連絡先承諾書・印鑑証明書が挙げられています）。

書類チェックリスト（基本形）

承諾書の実務ポイント

法務省の承諾書例では、作成年月日、作成者（国内連絡先となる者）の氏名・住所を記載し、印鑑証明書と同一の印（実印）を押印し、印鑑証明書を添付する旨が示されています。

承諾書の記載例（法務省公表例）

国内連絡先事項の変更・抹消（維持管理）

国内連絡先となる者が転居・移転した、または連絡先自体を変更する場合は、国内連絡先事項の変更登記（更正を含む）を検討します。

また、海外住所から帰国して国内住所に変更した場合は、国内連絡先事項が不要となるため、職権での処理（抹消）を含め、運用が整理されているとされています。

よくある質問（FAQ）

まとめ（実務の要点）