海外居住者の国内連絡先事項とは｜不動産登記の必要書類・手続きを解説

国内連絡先事項とは（制度改正の背景と内容）

制度創設の背景 ─ なぜ国内連絡先が必要になったのか

近年、国際化の進展により、海外在留邦人の増加や海外投資家による日本の不動産投資が増えています。不動産の所有者が国内に住所を有しない場合、登記記録上の情報は海外の住所のみとなり、行政機関や関係者が所有者に連絡を取ることが極めて困難になるという問題が深刻化していました。

具体的には、固定資産税の徴収を担う市区町村、公共事業のための用地取得を進めたい行政機関、隣接地の境界確定や空き家の適正管理を求める近隣住民にとって、海外在住の所有者へのアプローチは非常に高いハードルでした。言語の壁や国際郵便の不確実性に加え、各国のプライバシー保護法制の違いにより、連絡を試みるだけでも多大な時間とコストを要する状況だったのです。

特に、所有権の登記名義人が外国居住者である場合は、住基ネット等との連携によっても住所等の変更情報を取得することができず、円滑に連絡をとるための特別な仕組みが必要とされていました。

制度の目的と仕組み

こうした背景から、所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先を登記事項とする制度が創設されました。これにより、不動産の所有者本人が海外のいかなる場所に所在していても、日本国内の特定の人物や法人を通じて迅速に連絡を取ることが可能となります。

国内連絡先となる者については、自然人でも法人でも可能で、司法書士や不動産関連業者等が担うことが想定されています。

登記事項としての位置づけ

不動産登記法では、所有権の登記事項として「氏名・住所」等に加え、海外居住者を所有権の登記名義人とする登記の申請の際には、国内における連絡先となる者の氏名・住所等の「国内連絡先事項」を申請情報として提供する必要があります。

国内連絡先として登記される事項は、連絡先となる者の種類によって異なります。

国内連絡先事項の提供が必要になる場合

「海外居住者」に該当する考え方

国内連絡先事項の提供が必要となるのは、「日本国内に住所を有しない」方が所有権の登記名義人となる場合です。適用の基準は国籍ではなく、あくまで住所地（生活の本拠）が日本国内にあるか否かという点に置かれています。

したがって、日本国籍を有する方であっても、海外赴任や海外移住によって住民票を日本から抜いている場合は、一般に「国内に住所を有しない」と整理されやすく、本制度の対象となることが多いです（最終的には住所＝生活の本拠で判断されます）。

• 海外在住の日本人：住民票が国内にない／生活の本拠が海外にある場合
• 非居住の外国人：日本国内に住所登録がない場合
• 外国法人：国内に本店・主たる事務所がない場合

提供が必要になる登記の典型例

次のような「所有権の登記名義人となる」登記で、国内連絡先事項の提供が必要となります。

パターン1：海外在住者が新たに所有権を取得する場合

• 海外在住の日本人が、相続で不動産を取得して所有権移転登記をする
• 日本に住所登録のない外国人が、投資用不動産を購入して所有権移転登記をする
• 国内に主たる事務所がない外国法人が、日本の不動産の所有者として登記名義人となる

パターン2：国内から海外へ転居し住所変更登記をする場合

すでに日本の不動産を所有している方が海外へ転居する場合、住所変更登記の申請と同時に国内連絡先事項を登記する必要があります。また、すでに海外在住の所有者が別の海外住所へ転居する場合で、過去に国内連絡先が登記されていなければ、このタイミングでの登記が求められます。

国内連絡先となれる人・法人（選定の基準）

国内連絡先となる者には法律上の厳格な資格制限はなく、唯一の要件は「日本国内に住所を有していること」です。自然人でも法人でも差し支えありません。

国内連絡先になった人の「責任」はどうなるか

ここは問い合わせの多い点です。国内連絡先事項はあくまで連絡のための情報であり、国内連絡先となった方が固定資産税の納税義務等を当然に負う趣旨ではありません。

ただし、実際には行政機関からの税金に関する通知や、近隣住民からの連絡（越境した樹木の伐採要求、空き家の管理問題など）が国内連絡先宛てに届く可能性があります。どの範囲で連絡を取り次ぐかは、当事者間で事前に合意（委任契約・管理契約等）を結んでおくことをお勧めします。

国内連絡先となる者がいない場合の対応

海外在住の所有者が国内で連絡先を引き受けてくれる方を見つけられない場合は、「国内連絡先となる者がない旨」を登記事項として記録する対応が認められています。

「上申書」による申請

この場合、「国内連絡先となる者がない旨」を記載した「上申書」を作成し、法務局へ提出します。上申書には登記名義人となる者等の署名または記名押印が求められます。

現行の運用では、この上申書に対する印鑑証明書やサイン証明書の添付は不要とされています。一方、第三者を国内連絡先として正式に登記する場合は「承諾書＋印鑑証明書」が必要となるため、手続き上の負担に差があるのが現状です。

追加で必要となる添付書類（チェックリスト）

国内連絡先事項を提供する申請では、一般に「国内連絡先事項を証する情報」として承諾書＋印鑑証明書等を求める運用が示されています。

国内連絡先が「いる」場合の必要書類

国内連絡先が「いない」場合の必要書類

承諾書の記載例（法務省公表例）

登記申請書の記載例

国内連絡先事項を実際の登記申請書にどのように記載するかは、連絡先となる主体によって異なります。以下は、法務省通達に基づく代表的な記載例です。

記載例①：自然人の「氏名」「住所」を国内連絡先とする場合

日本に住む親族や知人を連絡先として指定する、最も標準的なケースです。

記載例②：自然人の「氏名」「営業所等」を国内連絡先とする場合

司法書士や税理士などの専門家の事務所を連絡先として指定するケースです。

※営業所等を連絡先とする場合は、その営業所が実在することを示す書類（ホームページの印刷物に署名押印したもの等）が追加で必要となります。

記載例③：法人を国内連絡先とする場合

不動産管理会社などの法人を連絡先として指定するケースです。

記載例④：国内連絡先となる者がいない場合

※登記簿上にも「国内連絡先　国内連絡先となる者がない旨」とそのまま記録されます。

海外在住者の本人確認・住所証明（宣誓供述書等）

海外居住者が日本の不動産登記手続きを行う際、日本の市区町村で発行される「住民票」や「印鑑証明書」が取得できないという問題に直面します。この不足を補うための代替証明手法は、手続きの成否を左右する重要なポイントです。

在外公館で取得できる書類（日本国籍保持者の場合）

日本国籍を有したまま海外に居住している方は、居住地を管轄する日本の在外公館（大使館・総領事館）で以下の書類を取得できます。

• 住民票の代わりとなる「在留証明」
• 印鑑証明書の代わりとなる「署名証明（サイン証明）」

宣誓供述書（外国籍の方等の場合）

帰化により日本国籍を喪失した方や外国籍の方は、日本の在外公館でこれらの証明書を取得できません。このような場合は、居住国の公証制度を利用した「宣誓供述書（Affidavit / Statutory Declaration）」が広く利用されています。

宣誓供述書には主に以下の内容を盛り込む必要があります。

• 本人確認・住所証明：現在の氏名、正確な現住所、生年月日を記載（住民票の代替）
• 同一性証明：帰化や婚姻で氏名が変更されている場合、旧氏名と現在の氏名が同一人物であることを証明
• 遺産分割協議の意思表示（相続の場合）：分割内容に同意する旨を宣誓し、実印の押印に代える

国内連絡先事項の変更・抹消（維持管理）

国内連絡先となる方が転居・移転した場合や、連絡先自体を変更する場合は、国内連絡先事項の変更登記（更正を含む）を検討します。

また、海外住所から帰国して国内住所に変更した場合は、国内連絡先事項が不要となるため、職権での抹消処理を含め運用が整理されています。

費用の目安（司法書士報酬と実費）

海外在住者が関与する不動産登記は、国内居住者同士の取引と比較して書類の収集や手続きの難易度が上がります。以下は、司法書士に依頼した場合の費用の一般的な目安です。

※上記はあくまで一般的な目安です。事案の内容、物件の数、固定資産税評価額などにより変動します。正確なお見積りは個別にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

まとめ（実務の要点）