外国人の不動産登記｜氏名にローマ字を併記する手続きと必要書類

まず整理：ローマ字氏名が登記簿に載る2つの経路

外国人の氏名にローマ字が併記される仕組みは、時期の違う2つの制度に分かれています。対象者が異なるので、先に違いを確認してください。

本記事は主に1つ目のローマ字氏名併記を解説し、2つ目は後半の章でふれます。

ローマ字氏名の併記とは（制度の概要）

不動産登記では、外国人の氏名は従来どおりカタカナ（または漢字）で記録されます。これに加えて、括弧書きでローマ字氏名（アルファベット表記）を併記する運用が導入されました。

何が変わるのか

登記簿上の表記例：

ローマ字があることで、売却時などに、登記名義人と旅券上の人物が同一であることを確認しやすくなります。

改正前に起きていた実務上の支障（なぜローマ字が必要か）

カタカナ表記の揺れ

同一人物でも「マイケル／ミカエル」など、カタカナへの転写の仕方でブレが出ます。ローマ字が併記されると、カタカナの揺れがあっても同一性の説明がしやすくなります。

ミドルネーム・氏名順序

実務では、カタカナへの転写方法だけでなく、ミドルネームの有無、姓・名の順序、婚姻前後の氏名、複数国の身分証明書間の表記差などが書類ごとに一致しないことがあります。この場合、同一人物であることを示す住民票・旅券・氏名変更を証する書面などの追加提出が必要になることがあります。

併記の対象者と対象となる登記

対象となる人

対象は日本の国籍を有しない自然人（個人）です。ローマ字氏名は外国人である所有権の登記名義人の氏名にのみ併記され、所有権の登記名義人以外の方の氏名には併記できません。外国法人の名称に、その表音をローマ字で表示したものを併記することもできません。

なお、外国人である所有権の登記名義人の氏名が漢字で表記されている場合であっても、ローマ字氏名は併記します。

対象となる登記（所有権が中心）

ローマ字氏名の提供が必要となるのは、次の登記を申請する場合です。

• 所有権の保存または移転の登記 ／ 所有権の登記がない不動産について嘱託によりする所有権の処分の制限の登記 ／ 合体による登記等 ／ 所有権の更正の登記（その登記によって所有権の登記名義人となる者があるときに限ります）
  → 所有権の登記名義人となる者が外国人であるとき
• 所有権の登記名義人の氏名についての変更の登記または更正の登記
  → 所有権の登記名義人が外国人であるとき

代位により申請する場合や嘱託による場合も原則として対象です（ただし後述の例外（ウ）があります）。抵当権など所有権以外の権利の登記名義人は対象外です。

通称名で登記している場合と、ローマ字氏名を提供しなくてよい例外

ローマ字氏名の提供には、例外的に提供しないことが認められる場合があります。法務省は次の（ア）〜（ウ）を挙げています。

（ア）通称名を氏名として登記申請している場合

登記名義人となる方等が通称名（通名）を氏名として登記申請をしている場合は、例外的にローマ字氏名を申請情報として提供しないこととして差し支えないとされています。

（イ）外国人住民票にローマ字氏名の記載がない場合

住民基本台帳に記録はあるものの、外国人住民票にローマ字氏名の記載がない方についても、例外的に提供しないことが認められています。

ただしこの（イ）の場合は、ローマ字氏名およびローマ字氏名を証する情報を提供すれば、ローマ字氏名は登記記録に記録されます。「記載がないから併記できない」わけではありません。

（ウ）代位申請などで証明情報の提出が困難な場合

代位により登記を申請する場合など、登記名義人となる方等以外の方が申請する場合において、登記名義人となる方等が住民基本台帳に記録されていない外国人であるために、その方のローマ字氏名を証する情報の提出が困難であるときも、例外的に提供しないことができます。

※ 例外の対象となるのは「代位申請をする方が外国人であるとき」ではなく、登記名義人となる方等が住民基本台帳に記録されていない外国人であるときです。

ローマ字表記の決め方（記載ルール）

基本ルール

ローマ字氏名は、原則として住民票または有効な旅券の表記に一致させます。住民基本台帳に記録がなく旅券もお持ちでない場合は、本人が作成する上申書に記載したローマ字氏名によります。申請情報の内容とするローマ字氏名が、提出したローマ字氏名を証する情報の内容と一致していない場合は、ローマ字氏名併記の申出の部分が却下の対象になります。登記申請そのものに却下事由がなければ、登記申請まで当然に却下されるわけではありません（詳しくは後述します）。

住民票がある方（日本在住の方）

住民票にローマ字氏名が記載されている場合は、それを基準にします。記載がない場合は前記（イ）の扱いになります。

海外居住者（住民票がない方）

旅券（パスポート）の表記を基準にする運用が一般的です。なお海外に住所がある方が所有権の登記名義人となる場合は、ローマ字氏名とは別に国内連絡先事項の提供も必要です。国内連絡先となる方がいない場合は、その方の情報に代えて「国内連絡先となる者がない旨」を申請情報の内容とすることもできます。詳しくは海外居住者の国内連絡先の登記をご覧ください。

表記の形式（大文字・スペース・氏名の順序）

• 氏名の表音をローマ字で表示したものに限られ、ローマ字以外の文字または記号による表示は認められません。
• ローマ字氏名は、原則としてすべて大文字で表示します。
• 氏と名の間にはスペースを付けます。「・」（中点）等の記号による区切りは認められません。
• ローマ字氏名は、登記記録に記録された氏と名の順に従って表示します。
• 母国語による氏名に「Ⅲ」「Ⅳ」「Ⅸ」等のローマ数字が含まれる場合は、当該ローマ数字について「I」「V」「X」等のローマ字を組み合わせて表示することができます。

「ローマ字氏名を証する情報」として何を提出するか

ローマ字氏名併記の申出をするときは、申請情報とあわせてローマ字氏名を証する情報（市町村長その他の公務員が職務上作成した情報。ない場合はこれに代わるべき情報）を登記所に提供します。検索では「ローマ字氏名証明情報」と呼ばれることもありますが、規則・通達上の呼び方は「ローマ字氏名を証する情報」です。

① 住民基本台帳に記録がある方

住民票の写し（ローマ字氏名が記載されているものに限ります）。

② 住民基本台帳に記録がなく、旅券をお持ちの方

ローマ字氏名が表記されたページを含む旅券の写しで、次の3点をすべて満たすものです。

• 登記申請の受付の日において有効な旅券の写しであること
• ローマ字氏名・有効期間の記載・写真の表示のあるページの写しが含まれていること
• その写しに原本と相違がない旨の記載および本人の署名または記名押印がされていること

③ 住民基本台帳に記録がなく、旅券をお持ちでない方

本人が作成した上申書です。ローマ字氏名、そのローマ字氏名が本人のものであることに相違ない旨、旅券を所持していない旨を記載し、署名または記名押印をします。

住所を証する情報と兼ねられる場合

住所を証する情報に上記の内容が含まれているときは、これをもってローマ字氏名を証する情報を兼ねることができます。その場合は、添付情報の表示として「（ローマ字氏名を証する情報省略）」と記載して、その旨を明らかにします。

必要書類（ケース別の目安）

申請書の記載方法（記載例）

登記申請に伴う申出は、申請情報である登記権利者の氏名に括弧を付してローマ字氏名を併記する方法によって行います。

ただし記載する欄は登記の種類によって異なります。所有権の保存・移転などでは登記権利者の氏名に括弧書きで併記し、所有権の登記名義人の氏名の変更・更正の登記では「変更後の事項」に記載する氏名へ併記します。

記載例（イメージ）

すでに登記されている方が後からローマ字を併記する方法

すでにカタカナ（または漢字）だけで登記されている場合でも、登記の申請を伴わずに、ローマ字氏名併記の申出だけをすることができます（不動産登記規則第158条の32）。売買や相続のタイミングを待つ必要はありません。

なお、ローマ字氏名だけを任意の時期に追加したい場合は本章の申出を行います。所有権の保存・移転などの登記を申請する予定がある場合は、検索用情報の申出を通じて併記される経路もあります。

だれが申し出できるか

日本の国籍を有しない所有権の登記名義人が、登記官に対して、そのローマ字氏名を登記記録に記録するよう申し出ることができます。ただしすでにローマ字氏名が記録されているときはできません。

申出書の書き方

申出情報には、申出人の氏名・住所、代理人によるときは代理人の情報、申出の目的、所有権の登記名義人の氏名、そのローマ字氏名、不動産所在事項（不動産番号を内容とした場合は省略可）などを記載します。

• 申出の目的：「何番所有権登記名義人表示変更」
• 変更後の事項：「氏名　○○○○（ROMAJI NAME）」のように、氏名にローマ字氏名を括弧書きで併記して記載します

なお、申出書に押印することは要しません。また、併記されるローマ字氏名は登記事項ではなく氏名を補足する事項とされており、この申出に登録免許税はかかりません。

添付する情報

• 代理人によって申し出るときは、代理人の権限を証する情報
• ローマ字氏名を証する情報（前章の①〜③と同じもの）
• 申出人と所有権の登記名義人が同一であることを証する情報

まとめて申し出できる範囲

申出情報は1つの不動産および所有権の登記名義人ごとに作成するのが原則です。ただし、同一の登記所の管轄区域内にある2つ以上の不動産について、同一の所有権の登記名義人に係る申出であるときは、まとめて申し出ることができます。

登記記録にはどう記録されるか

申出があると、登記官が職権で、所有権の登記に付記する方法により記録します。登記の目的は「何番登記名義人表示変更」、登記原因は「申出」とされ、その日付は申出の受付の年月日となります。記録が完了すると、申出人に対して完了した旨の通知がされます。

相続人申告登記にも準用されます

これらの規定は、外国人である相続人申告名義人についても準用されます（不動産登記規則第158条の33）。相続人申告登記をする場面でも、ローマ字氏名併記の申出をすることができます。相続の場面の手続き全体は外国人の相続登記もあわせてご覧ください。

検索用情報の申出でもローマ字氏名は併記されます（令和7年4月21日〜）

ローマ字氏名が登記記録に併記される経路は、前章までの「ローマ字氏名併記の申出」だけではありません。令和7年（2025年）4月21日以降、国内に住所がある自然人が所有権の登記名義人となり、かつその方自身が登記の申請人である場合は、所有権の保存・移転などの申請にあわせて検索用情報の申出をします（不動産登記規則第158条の39）。

申し出る検索用情報は、氏名・氏名の振り仮名・住所・生年月日・メールアドレスです。このうち氏名の振り仮名について、日本の国籍を有しない方は「氏名の表音をローマ字で表示したもの」＝ローマ字氏名を申請情報の内容とし、これも登記記録に氏名に併記されます。

通称名・住民票に記載がない場合は振り仮名で申し出ます

所有権の登記名義人となる方が通称名を氏名として登記申請をする場合や、外国人住民票にローマ字氏名の記載がない場合は、ローマ字氏名を申請情報の内容とすることを要しません。この場合は氏名の振り仮名を申請情報の内容とします。

すでに登記名義人である方も申し出できます

令和7年4月21日時点ですでに所有権の登記名義人である方（国内に住所を有する自然人に限ります）も、単独で検索用情報の申出をすることができます（同規則第158条の40）。この手続きは押印・電子署名が不要で、Webブラウザ上の「かんたん登記申請」からも行えます。

「申出がないと登記は通らないのか？」（実務で多い誤解）

よくある質問（Q&A）

司法書士からの実務アドバイス

まとめ

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