「親が亡くなり実家を相続することになったけれど、現金のようにきれいに分けられない…」

「兄弟の誰かが住むと言っているが、他の兄弟の取り分はどうなるの？」

遺産相続において、最もトラブルになりやすいのが不動産の分け方です。預貯金と違い、不動産は「1円単位」で分けることができないため、不公平感が生まれやすいのです。

しかし、法律上は主に4つの分割方法が認められています。この記事では、それぞれの方法のメリット・デメリットをわかりやすく解説し、あなたの家族に最適な分け方を見つける手助けをします。

不動産を相続する4つの分け方とは？

不動産の遺産分割には、大きく分けて以下の4つの方法があります。まずは一覧表でそれぞれの特徴を確認しましょう。

分割方法	内容	メリット	デメリット
① 現物分割	不動産をそのまま誰か1人が受け継ぐ（または土地を分筆する）。	手続きがシンプル。住み慣れた家を残せる。	公平に分けるのが難しい。
② 代償分割	不動産を取得した人が、他の相続人に「代償金（現金）」を払う。	不動産を残しつつ、公平性も保てる。	取得者に支払い能力（現金）が必要。
③ 換価分割	不動産を売却し、諸経費を引いた現金を分ける。	最も公平に分けられる。納税資金も確保できる。	実家（不動産）が手元に残らない。
④ 共有分割	相続人全員の共有名義にする。	当面の話し合いを先送りできる。	将来トラブルの元凶になりやすい。

より詳しく知りたい方へ：
各分割方法の詳細な解説は「不動産の遺産分割方法の解説、比較（現物分割・代償分割・換価分割・共有分割）」をご覧ください。

各分割方法の詳細

「長男が実家を相続し、次男は預貯金を相続する」というように、財産ごとの形を変えずに分ける方法です。また、広い土地であれば、土地を2つに分けて（分筆して）それぞれが相続するケースもこれに含まれます。

向いているケース： 遺産全体のバランスが良く、特定の人が不動産をどうしても欲しい場合。

特定の相続人が不動産を取得する代わりに、自分の預貯金から他の相続人へお金（代償金）を支払う方法です。

例：評価額3,000万円の実家を長男が相続し、長男が次男へ1,500万円の現金を支払うことで、実質的に半々に分けます。

向いているケース： 実家に住み続けたいが、他にめぼしい遺産がない場合。

注意点

不動産を取得する人に、十分な現金がないと成立しません。

不動産を売却し、現金化してから分配する方法です。「1円単位」できれいに分けられるため、最も不満が出にくい方法と言われています。

向いているケース：
• 誰もその家に住む予定がない場合
• 相続税の支払い資金が必要な場合

注意点

売却益が出た場合、譲渡所得税がかかることがあります。

不動産を「長男 1/2、次男 1/2」といった持分で共有名義にする方法です。一見公平に見えますが、専門家の多くは推奨しません。

「とりあえず共有にしておこう」というのは、問題の先送りに過ぎません。共有名義には以下のような大きなリスクがあります。

売却・活用・リフォームが自由にできない
共有不動産を売却したり、大規模な修繕を行ったりするには、共有者全員の同意が必要です。「売りたい兄」と「貸したい弟」で意見が対立すると、何もできずに塩漬け状態になります。
次世代で権利関係が複雑化する
もし共有者のひとりが亡くなると、その持分はその子供たちに相続されます。ネズミ算式に所有者が増えていき、顔も知らない親戚同士で共有することになり、収拾がつかなくなります。

すでに共有名義になってしまった方へ：
共有状態の解消方法については「相続で共有名義になった不動産、どう解消する？」で詳しく解説しています。