相続した実家・土地を兄弟で分ける手順｜揉めない進め方を司法書士が解説

相続した不動産を兄弟で分けるとき、まず何から始める？

相続した実家や土地を兄弟で分ける――こう聞くと、つい「どう分けるか（現物か、売るか、共有か）」から考えたくなります。しかし、いきなり分け方から決めようとすると、かえって話がこじれます。なぜなら、誰が相続人で、どの財産が、いくらの価値であるのかが固まっていない段階では、公平に分ける土台ができていないからです。

揉めない分け方の鉄則は、「相続人 → 財産 → 評価額」を先に確定し、土台が整ってから分け方を話し合うという順番を守ることです。最初に全体像をつかんでおきましょう。

• 誰で分けるのか（相続人の確定）：兄弟だけと思っていたら、前妻の子や認知された子がいた、というケースもあります。戸籍で漏れなく確認します。
• 何を分けるのか（財産の把握）：不動産のほか預貯金・株式・負債まで、プラスとマイナス両方を一覧にします。
• いくらで分けるのか（評価額の確定）：不動産は「いくらと見るか」で揉めやすいため、評価の物差しを兄弟間で合わせます。

この3点が固まって初めて、「現物で分けるのか」「1人が取得して代償金を払うのか」「売って現金で分けるのか」という分け方の議論が建設的になります。次の章で、この流れを6つのステップに分けて具体的に見ていきます。

【手順】分け方が決まるまでの6ステップ

相続した不動産を兄弟で分け、最終的に名義変更（相続登記）まで終えるには、次の6ステップで進めます。順番を飛ばさないことが、揉めずにスムーズに進めるコツです。

不動産の分け方は4つ ― まず概要だけ把握

相続した不動産の分け方には、大きく分けて「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つがあります。ここでは、それぞれがどういう分け方なのかを概要だけつかんでおきましょう。

兄弟で実家や土地を分けるとき、実務でとくに多いのは「代償分割（誰かが住み、他に代償金を払う）」と「換価分割（売って現金で分ける）」です。一方で共有分割は、その場は丸く収まっても後の売却や次の相続で再びもめやすいため、安易に選ぶのは避けたい分け方です（理由は次章で解説します）。

兄弟で揉めやすいポイントと回避策

相続した不動産を兄弟で分けるとき、トラブルになりやすいポイントはある程度決まっています。あらかじめ知っておけば、回避しやすくなります。

(1) 不動産の評価額の認識がズレる

もっとも多い火種が、「その不動産はいくらの価値か」という評価額の食い違いです。同じ土地でも、固定資産税評価額・路線価・実勢価格では金額が大きく異なります。たとえば、不動産を取得する側は安く（負担を抑えたい）、もらう側は高く（代償金を増やしたい）見積もりたくなるため、利害がぶつかります。

回避策：どの物差しを基準にするかを、最初に兄弟間で合意しておくことです。代償金が絡む場合は、複数の不動産業者の査定をとって実勢価格をすり合わせると、公平感が出やすくなります（査定額はあくまで売却見込み額です。金額差が大きく合意できないときは、不動産鑑定士による鑑定評価も選択肢です）。なお、不動産の鑑定評価は不動産鑑定士、売却査定は不動産業者の業務範囲です。

(2) 代償金を払えない

「実家は長男が継ぐ。代わりに長男が他の兄弟へ代償金を払う」という代償分割は公平な解決策ですが、取得する人にまとまった現金がないと成立しません。回避策として、支払いを分割にする、生命保険金を原資にあてる、一部を換価分割（売却）と組み合わせる、といった工夫があります。ただし安易に分割払いにすると、途中で支払いが滞るトラブルにつながりやすいため、分割払いを選ぶ場合は支払時期・遅延損害金などの条件を遺産分割協議書に明記し、必要に応じて公正証書化や担保（抵当権）の設定も検討して、名義変更だけが先行しないようにします。

(3) 一人が実家に住み続けたい

すでに親と同居していた兄弟が「このまま住み続けたい」と希望するケースです。この場合は、その人が不動産を取得し、他の兄弟へ代償金を支払う代償分割が基本になります。評価額の合意と代償金の準備がポイントです。

(4) 空き家を誰も要らない

地方の実家など、誰も住まず・売れにくい不動産は「押し付け合い」になりがちです。売却して現金で分ける換価分割が選択肢ですが、買い手がつかない場合は、相続土地国庫帰属制度（相続した土地を一定の要件で国に引き取ってもらう制度）の検討や、解体・管理の負担をどう分担するかの話し合いが必要になります。ただしこの制度は、建物がある土地は原則として対象外で、審査手数料や負担金もかかります（空き家付きの土地では、まず建物の扱いを検討する必要があります）。これらの活用判断や売却は専門家・各窓口の領域のため、当センターでは相続登記の面からサポートします。

分け方が決まらない・話し合いに応じない時の進め方

兄弟だけで話し合っても分け方が決まらない、あるいは一部の兄弟が話し合いに応じない――そんな時は、次のステップで進めます。

(1) まずは遺産分割調停を申し立てる

当事者間の協議で合意できない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停では、調停委員が間に入り、双方の言い分を聞きながら合意を目指します。相続人同士が直接顔を合わせずに進められるメリットがある一方、原則として平日の日中に何度も裁判所へ足を運ぶ必要があり、解決まで1年以上の長期戦になることも珍しくありません。決して手軽な手続きではない点に注意が必要です。

(2) 調停で決まらなければ審判へ

調停でも合意に至らない場合は、自動的に審判に移行します。審判では、裁判官が法定相続分などを基準に、分け方を決定します。当事者の希望どおりになるとは限らないため、できれば調停の段階で歩み寄って合意するのが望ましいといえます。

(3) 紛争性が高い場合は弁護士へ

相続人同士の対立が深く、交渉や調停の代理人が必要な場合は、弁護士にご相談ください。遺産分割調停・審判での代理や、紛争性の高い交渉は弁護士の業務範囲です。当センター（司法書士）は、相続人間の合意内容が固まった後、相続登記に必要な範囲で遺産分割協議書を作成し、相続登記を申請します。

期限の注意（相続登記の義務化）

分け方の話し合いと並行して、期限にも注意が必要です。とくに2024年から始まった相続登記の義務化は、放置するとペナルティの対象になります。

相続登記は3年以内が義務

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続（および所有権の取得）を知った日から3年以内に相続登記する義務が課されています。施行日より前に発生した相続で未登記の不動産も対象で、その場合は原則として令和9年（2027年）3月31日までに登記が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。また、遺産分割で取得者が決まった場合は、その成立日から3年以内に、内容に沿った相続登記を申請する必要があります。「分け方が決まらないから」と放置していると、これらの期限に間に合わなくなる恐れがあります。

相続税の申告は10か月以内

相続税がかかる場合の申告・納付の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。相続登記の3年とは期限が異なるため、混同しないよう注意してください。相続税の試算・申告は税理士の業務範囲のため、課税が見込まれる場合は早めに税理士にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

司法書士に相談するメリット・無料相談のご案内

相続した不動産を兄弟で分ける手続きは、相続人の確定・評価額の調整・遺産分割協議書の作成・相続登記と、工程が多く専門知識も必要です。司法書士に相談・依頼すると、次のようなメリットがあります。

• 戸籍収集から相続登記まで一括で任せられる：複数の市区町村にまたがる戸籍の収集や、相続関係の確定をまとめて代行します。
• 遺産分割協議書を正確に作成できる：不動産の表示や持分の記載に不備があると登記が通らないため、登記まで見据えた書類を作成します。
• 3年以内の登記義務に間に合わせやすい：義務化された相続登記の期限管理や、すぐ動けない場合の相続人申告登記もご案内します。

「何から手をつければいいか」がわからない段階でも構いません。当センターは相続登記（不動産の名義変更）に必要な確認・戸籍収集・遺産分割協議書の作成・相続登記の申請まで対応します。不動産の売却、相続税の試算・申告、相続人間の交渉・調停の代理などは業務範囲外のため、不動産会社・税理士・弁護士など各分野の専門家にご相談ください。相続登記・名義変更の費用もあわせてご確認いただけます。初回のご相談は無料です。年間2,000件超のご相談実績をもとに、相続登記に向けた進め方を整理してご案内しますので、お気軽にお問い合わせください。
※相続登記には、司法書士報酬のほかに登録免許税（不動産の固定資産税評価額の0.4%）や戸籍取得などの実費が別途かかります。