名義が間違っていた場合の訂正方法

不動産の所有権の登記名義人が、その登記をした当初から間違っていた場合（本当は所有権を取得していなかった、又は現在の登記名義人とは別の人が所有権を取得していた等）、登記名義人を真実の所有者に訂正する必要があります。

訂正方法は、主に次の３つが考えられます。

• 所有権抹消登記
• 所有権更正登記
• 真正な登記名義の回復登記

登記名義人が間違っていた場合の原則的な訂正方法です。

現在の登記名義人が所有権を取得していなかった場合は、その登記名義人の登記を抹消して、登記名義を前所有者に戻します。また、現在の登記名義人とは別の人が所有権を取得していた場合は、一旦その登記名義人の登記を抹消して、登記名義を前所有者に戻した後、改めて真実の所有者へ所有権移転登記をします。

例えば、AからBへの売買による所有権移転登記がされている（登記名義がAからBに移転している）とします。ところが、実際はAB間の売買契約は存在しなかったとします。そうすると、実体上所有権はAからBへ移転しておらず、真実の所有者はAのままです。

つまり、AからBへの売買による所有権移転登記は、実体を伴わない無効な登記となります。そこで、真実の所有者と登記上の所有者を一致させるため、AからBへの売買による所有権移転登記を抹消することで、登記名義をAに戻します。

また、上記の例で、AからBへの売買ではなく、実はAからCへの売買だったとします。この場合、上記のように、AからBへの売買による所有権移転登記を抹消して、一旦登記名義をAに戻した後、改めてAからCへの売買による所有権移転登記をします。

登記名義人の「一部」が間違っていた場合の訂正方法です。

登記名義人の一部が間違っているということは、他の部分は合っているということになります。そこで、間違っている部分についてだけ訂正するのが更正登記です。

例えば、AからBへの売買による所有権移転登記がされている（登記名義がAからBに移転している）とします。ところが、実際はAからBへの売買ではなく、AからB及びCへの売買であり、B及びCは売買代金を半分ずつ支払っていたとします。

そうすると、実体上はBが単独で所有しているではなく、B及びCが各２分の１の割合で共有しているということになります。つまり、Bの登記上の所有権のうち２分の１は、実体を伴わない無効な登記となります。

そこで、真実の所有者と登記上の所有者を一致させるため、所有者Bから共有者B及びC（持分各２分の１）への更正登記をします。この場合、上記抹消登記のように一旦登記名義をAに戻すわけではありませんが、Aも登記手続に参加しなければならない点に注意が必要です。

原則的な訂正方法である抹消登記によることが法律上不可能な場合や、困難な場合に認められる登記名義人の訂正方法です。

上記のとおり、現在の登記名義人が真実の所有者ではない場合の原則的な訂正方法は抹消登記ですが、その登記名義人を真実の所有者だと信じて取引等をした第三者がいることがあります。その場合は、その第三者の信頼を保護する必要があるため、登記名義人の抹消登記が制限される場合があります。そこで、抹消登記の代わりに、真正な登記名義の回復という方法で、真実の所有者に登記名義を戻すことが考えられます。

例えば、AからBへの売買による所有権移転登記がされている（登記名義がAからBに移転している）とします。ところが、実際はAB間の売買契約は存在しないにもかかわらず、AとBが意思を通じて売買による所有権移転を仮装したとします。そうすると、実体上所有権はAからBへ移転しておらず、真実の所有者はAのままです。つまり、AからBへの売買による所有権移転登記は、実体を伴わない無効な登記となります。

しかし、この登記を信頼したCが、Bとの間で抵当権設定契約を締結し、Cを抵当権者とする抵当権設定登記をしたとします。法律上、AとBは、AからBへの売買による所有権移転登記が無効であることをCに主張することができないため、Cの任意の承諾を得ない限り、その登記を抹消することができません。

そこで、Cの承諾が必要な抹消登記ではなく、登記手続上Cの承諾がなくても可能な移転登記の方法で、真実の所有者と登記上の所有者を一致させるという方法が考えられます。