国立市の不動産名義変更・相続登記｜全国対応司法書士

東京都国立市（読み：「くにたち」）の不動産（土地・分譲マンション・戸建・収益物件）の相続登記・名義変更について、管轄法務局・固定資産評価証明書の取得窓口・経過措置期限を、国立市固有の論点（文教地区・大学通り・農地由来の旧家・市境物件）と合わせて、相続登記実務の視点から整理します。経過措置期限（令和9年（2027年）3月31日）まで残り約10か月、現時点での進め方の判断材料としてご活用ください。

国立市の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

国立市内の不動産（土地・建物・分譲マンション・戸建・店舗併用住宅・収益物件）の名義変更が必要になる主なタイミングは、相続・生前贈与・離婚（財産分与）・売買・住所/氏名/名称変更の5つです。いずれも東京法務局 立川出張所への登記申請が必要になります。

① 相続（大学通り沿いの分譲マンション・戸建・谷保の旧家・大学周辺収益物件）

国立市では大学通り沿い（桜並木の文教地区）の分譲マンション・戸建、国立駅徒歩圏の分譲マンション、富士見台・北・西の住宅地戸建、一橋大学（中）周辺の単身向け収益物件、谷保・矢川の旧家・農地由来の戸建などの相続が継続的に発生しています。国立市は昭和27年（1952年）に文教地区の指定を受けた歴史を持つ文教都市で、大学通り沿いの戸建・低層分譲マンションは戦後の高度成長期から造成された区画が多く、祖父名義のまま放置・売却の段で相続関係を一から組み直すというご相談も見られます。詳細は相続登記の必要書類・費用・流れをご覧ください。

② 生前贈与

国立市内の不動産を生前に配偶者・子・孫へ贈与するケースです。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%（相続0.4%の5倍）と高くなり、贈与税の検討も必要です。国立駅徒歩圏の分譲マンション・店舗併用住宅、大学通り沿いの戸建、谷保の旧家など評価額が大きく動く不動産では、税理士に相続税・贈与税の試算をご相談されてから登記をすすめるのが安全です。詳細は贈与による不動産名義変更をご覧ください。

③ 離婚（財産分与）

離婚に伴って国立市内の共有不動産を一方の名義に整理するケースです。令和8年（2026年）4月1日施行の改正民法768条2項ただし書（令和6年法律第33号、令和7年11月6日政令第363号）により、同日以後に離婚が成立した夫婦の財産分与請求期間は、離婚の時から2年から5年に延長されました。同日より前に離婚した夫婦は従前どおり離婚後2年で除斥されるため、古い離婚案件ではまず除斥期間の経過の有無から確認します（最新情報は法務省・e-Govでご確認ください）。離婚後しばらく経つと、相手方と連絡が取れない・住宅ローンの金融機関対応が止まる・登記原因証明情報の再取得に手間がかかるといった足止めが頻発します。離婚協議書ができた段階でそのまま登記まで通す方が、後年になって書類を集め直すより手数も費用も抑えられるケースが多い、というのが実務での体感です。住宅ローン残債・連帯債務・抵当権抹消の要否によっては金融機関との調整が前提になるため、登記タイミングは事案ごとに判断します。登録免許税は原則として固定資産評価額の2%です。詳細は離婚に伴う財産分与の登記をご覧ください。

④ 売買・購入(★関東対応エリア特典：売買決済の現地立ち会い)

国立市内の不動産を売買により取得・譲渡するケースです。登録免許税は、土地の所有権移転登記が本則2.0%（売買による移転については租税特別措置法72条1項の軽減措置により令和11年3月31日まで1.5%）、建物が本則2.0%です。建物については、自己居住用かつ住宅用家屋証明書を添付した一定の要件を満たすと0.3%（長期優良住宅・認定低炭素住宅などはさらに軽減）に下がります。土地・建物の評価額と築年数・面積・居住要件を確認したうえで、適用可能な軽減を見極めます。当センターは千代田区市ケ谷駅近くの事務所から、国立駅へはJR中央線（中央・総武線各駅停車で四ツ谷駅まで、四ツ谷駅で中央線快速に乗り換え）で移動します。買主・売主・仲介業者・銀行担当者が同席する売買決済立会いに司法書士が直接出向きます（売買決済の現地立ち会いは相続登記の報酬とは別建ての司法書士報酬となります。決済場所・金融機関の指定や仲介会社との調整は別途確認のうえ対応可否を判断します）。詳細は売買による所有権移転登記をご覧ください。

⑤ 住所・氏名・名称変更登記（2026年4月1日義務化）

不動産の所有権の登記名義人の住所・氏名・法人の名称に変更があった場合、令和8年（2026年）4月1日以後は変更が生じた日から2年以内に住所等変更登記を申請する義務があります。正当な理由なく期限を過ぎると5万円以下の過料の対象です。国立市内に不動産をお持ちで他県へ転居した場合、婚姻や養子縁組で氏が変わった場合、法人の本店移転や商号変更があった場合などが対象です。施行日前にすでに変更が生じていた未登記案件は、施行日（2026年4月1日）から2年以内が経過措置期限となります（令和10年（2028年）3月末頃が目安。具体的な末日は法務省公式情報をご確認ください）。住所変更登記の経過措置期限まで約2年あり、婚姻・転居等で複数の変更が重なっている場合は、まとめて1回の申請で処理する設計を検討するとコスト効率がよくなります。

住所等変更登記の運用は三段階で整理できます。第一に、令和8年4月1日からの義務化と経過措置です。同日以後の変更は2年以内、施行日前の未登記変更は施行日から2年以内（令和10年3月末頃まで）が経過措置期限となり、正当な理由なく期限を過ぎると5万円以下の過料の対象です。

第二に、令和7年4月21日から開始された「検索用情報の申出」です。所有権保存登記・所有権移転登記などで新たに所有権の登記名義人となる国内居住の自然人については、検索用情報（氏名、氏名のふりがな（日本国籍がない方はローマ字氏名）、住所、生年月日、メールアドレス等の5項目）の申出が必要になります。申出の対象は新規に所有権の登記名義人となる国内居住の自然人で、本人が単独で行う場合のほか、所有権保存登記・所有権移転登記と同時に行う場合があります。

第三に、令和8年4月1日から本格運用される職権「スマート変更登記」の枠組みです。検索用情報の申出をした所有者については、法務局が住基ネット情報等を確認し、登録メールアドレス等への通知による本人への確認を経て、職権で住所等変更登記を行う仕組みです。本人確認を経ずに自動完了するものではなく、本人の同意確認が前提となります。法人や海外居住者は取扱いが異なるため、登記申請時に個別確認します。相続登記・贈与登記・売買登記と住所変更登記を同時に整理できるかも、登記名義人の属性まで確認して判断します。

国立市の相続登記は「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました（不動産登記法76条の2）。国立市内の不動産も対象です。

相続登記の義務は二段構成です。まず、相続による所有権取得を知った相続人は、自己のために相続の開始があったことおよび当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する基本的義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。期限内に法定相続分で相続登記をした後に遺産分割が成立し、登記内容と最終的な取得内容が異なることになった場合は、遺産分割の日から3年以内に、その結果を反映する登記を申請する必要があります。実務上は、最初から遺産分割協議がまとまっているなら、法定相続分でいったん登記せず、分割内容どおりに1回で登記する方が手戻りを避けられます（その場合は第1項の3年以内に登記すれば足り、追加義務は発生しません）。期限内に登記しなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料に処されます。

国立市内の不動産は「東京法務局 立川出張所」へ申請（★多摩地区共通の注意点：固定資産評価証明書は国立市役所 課税課で取得）

国立市内のすべての不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局 立川出張所（立川市緑町4-2 立川地方合同庁舎6階）が管轄します。立川出張所は立川市・昭島市・日野市・武蔵村山市・東大和市・国分寺市・国立市の7市を管轄する拠点で、東京23区の不動産（東京法務局 本局や各出張所が管轄）とも申請先が異なります。同じ東京都内でも、国立市は本局ではなく立川出張所、八王子市・町田市は別の支局・出張所が管轄します。物件所在地を取り違えると申請却下や郵送の出戻りにつながるため、まず登記事項証明書で所在地表示を確認し、東京法務局の管轄一覧で照合します。

登記完了予定日の目安：東京法務局 立川出張所での権利登記（相続登記・名義変更）の完了予定日は、2026年6月時点で約15日です。申請の混み具合で毎営業日変動します。最新の予定日は東京法務局の「登記完了予定日」（公式）でご確認ください。

なお、国立市内には法務局の出張所・支局は所在しません。国立市の不動産登記申請は東京法務局 立川出張所（立川市緑町4-2 立川地方合同庁舎6階）を直接利用します。登記事項証明書（登記簿謄本）等の取得については、最寄りの法務局証明サービスセンターや郵送請求のほか、インターネットの「登記・供託オンライン申請システム（かんたん証明書請求）」を利用して郵送等で受け取る方法が便利です（※提出不要で内容を確認するだけであれば、別サービスの「登記情報提供サービス」によるPDF取得も可能です）。最新の取扱い・取得可能な証明書の範囲は法務局公式サイトでご参照ください。

国立市3エリア別ガイド（国立駅・大学通り／谷保・矢川／富士見台・北・西）

国立市は面積8.15km²、人口約7.6万人（令和8年2月時点、国立市公式統計）のコンパクトな都市で、昭和27年（1952年）に文教地区の指定を受けた歴史を持つ文教都市です（人口の最新値は国立市公式の住民基本台帳統計で都度照合）。一橋大学（中）を中心とした文教都市として知られ、大学通り（国立駅から南へ伸びる桜並木）を中心とした景観の保護・誘導が複数の制度（文教地区指定／景観条例／高度地区／用途地域）の組み合わせで行われています。本ページでは便宜上、駅・路線と物件特性から3エリア（国立駅・大学通り／谷保・矢川／富士見台・北・西）に分けて、相続・名義変更の論点を整理します。本ページで取り扱う国立市内の3エリアいずれも、管轄法務局＝東京法務局 立川出張所、戸籍・住民票等の窓口＝国立市役所 市民課（富士見台2-47-1／代表 042-576-2111）、固定資産評価証明書＝国立市役所 課税課（同じ国立市役所内）、自治体公式サイト＝国立市公式サイトと共通です。住民票・印鑑証明書は住所地の自治体、戸籍は本籍地の自治体で取得するのが基本です。令和6年3月から戸籍の広域交付が始まり、窓口で全国の戸籍が取得しやすくなりましたが、(a) 司法書士などの代理人請求や郵送請求では利用できないこと、(b) 兄弟姉妹や甥姪の戸籍（傍系血族）は広域交付の対象外であることに加え、(c) コンピュータ化されていない一部の古い改製原戸籍も取得できない点に注意が必要です。とくに古い相続では、代襲相続などで兄弟姉妹が絡むケースが多く、結局は遠方の本籍地へ個別請求を繰り返す作業が必要になることが少なくありません。国立市内の谷保・矢川の旧家や、大学通り沿いの初期分譲世代の数世代前の相続を遡る案件で、特にこの傾向が見られます。

国立市固有の不動産論点（文教地区指定・大学通り桜並木景観・一橋大学関連収益物件・谷保旧家・市境物件・遠隔相続）

以下に挙げる論点のうち、文教地区関連の用途制限・景観形成・建築規制、生産緑地の指定継続・解除、賃貸借契約の管理・税務などは当センターの登記実務とは別系統の検討事項です。当センターは登記簿上の名義整理（相続登記・遺産分割協議書作成・登記申請）に特化して対応します。

① 文教地区指定エリア・大学通り桜並木景観の戸建・分譲マンションの相続（用途制限・景観形成・高度地区）

国立市は昭和27年（1952年）に文教地区の指定を受けた歴史を持つ文教都市で、大学通り（国立駅から谷保駅方面へ南北に伸びる桜並木）沿いを中心に文教地区が広がります。これらの不動産の相続では、相続人が将来的に売却・建替えを検討する段になると、文教地区指定に基づく用途制限（東京都建築安全条例）、国立市都市景観形成条例による景観形成基準（外観・色彩）、高度地区・絶対高さ制限、建ぺい率・容積率（用途地域）を別制度として整理して確認する必要が出てきます。これらは国立市まちづくり関係部署・建築士等の確認領域です。

② 国立駅周辺の分譲マンションの相続（敷地権・管理規約）

国立駅徒歩圏では、近年新しい分譲マンションが供給されています。これらの分譲マンションの相続では、まず登記簿上の所有者・共有持分・相続関係を整理します。分譲マンションの登記申請では、通称ではなく、登記簿や管理規約上の正確な一棟の建物の表示・敷地権表示を読み解く必要があります。管理組合への届出、修繕積立金の引継ぎなど登記とは別の論点が並行します。これらの管理組合手続きは管理組合・管理会社の業務範囲です。

③ 一橋大学周辺の単身向け賃貸物件・学生アパートの相続

国立市には一橋大学（中2-1・本校）のキャンパスがあり、学生向けの単身向けアパート・賃貸マンション・収益物件が多数あります。収益物件の相続では、登記簿上の所有者・共有持分・相続関係に加え、賃貸借契約の承継、敷金・礼金の引継ぎ、家賃の管理、空室対応などが論点になります。賃貸借契約の継続・解約、賃料増減請求、立退き交渉、家賃管理、税務申告は当センターの業務範囲外で、不動産管理会社・税理士・弁護士等にご相談ください。

④ 谷保・矢川の旧家・農地由来の戸建の相続（市街化区域内農地・生産緑地・農業委員会届出）

谷保・矢川・青柳・石田の旧集落エリアでは、古くからの戸建・農家住宅が継続的に相続が発生しています。これらのエリアでは、相続不動産に市街化区域内農地・生産緑地が含まれる場合、農地法第3条の3に基づく農業委員会への届出（届出期限は「農地の権利取得を知った時からおおむね10か月以内」）が必要になります。農地の相続では、当センターでは相続登記を担当し、届出書の作成・提出は本人または行政書士へお願いします。農業の継続・廃業の判断、耕作放棄地化防止の運用方針、生産緑地指定の継続・解除の判断などは当センターの業務範囲外で、地元の農業委員会・税理士・行政書士等にご相談ください。

⑤ 国立市〜立川市〜国分寺市〜府中市〜日野市にまたがる物件の所在地確認

国立市は、東側は国分寺市・府中市、西側は立川市、南側は多摩川を挟んで日野市、北側は国分寺市・立川市に隣接します。コンパクトな市のため、市境に近い物件では「国立市に住んでいる」と認識していても物件の所在地が隣接市である場合があります。物件の所在地が国立市側か隣接市側かを最初に登記事項証明書で確認することが、つまずきやすいポイントです。国立市・立川市・国分寺市・日野市は東京法務局 立川出張所、府中市は府中支局と、管轄法務局が異なります。さらに固定資産評価証明書・戸籍住民票の取得窓口も市が異なれば別の自治体となります。

⑥ 相続人が地方在住・海外在住のケース（遠隔相続）

国立市内に不動産があり、相続人が地方や海外に分散している案件では、郵送・電話・LINE・ビデオ通話を組み合わせて進めます。相続人間で合意ができている事案であれば、遺産分割協議書案の作成、署名押印書類の案内、本人確認書類・印鑑証明書の回収、登記申請までご来所なしでも対応できます（戸籍・印鑑証明書等の原本は郵送でやり取りするため、ご来所が難しい方も全国どこからでも手続きを進めていただけます）。一方、相続人間で取得者や代償金をめぐる対立がある事案では、司法書士が交渉代理を行うことはできないため、弁護士へのご相談を先にご案内します。国立市内・近隣市にお住まいの方は千代田区九段南・市ケ谷駅近くの当センター事務所へのご来所もご利用いただけます。国立駅・谷保駅方面からは、JR中央線で四ツ谷駅まで進み、そこで中央・総武線各駅停車に乗り換えてJR市ケ谷駅までの経路でお越しいただけます。

当センターの国立市対応特典（JR中央線で事務所から移動しやすい立地）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は千代田区九段南に事務所を構えており、国立市内不動産のお客様には4つの特典をご案内できます。

国立市のお客様の声｜実例から見る相続登記・名義変更の進め方

お客様の声一覧に公開済みの事例のうち、国立市内不動産の事例1件と、同じく立川出張所管轄エリア（立川市・日野市）の事例3件を、原文ママで掲載します。立川出張所管轄7市は管轄法務局・進め方が共通するため、参考事例として読み替えていただける構成です。

上記は当センターが対応した国立市内不動産または近隣エリア（立川出張所管轄市・日野市）在住のご依頼者様から、お客様の声一覧に公開済みの事例を抜粋したものです。最新の事例は一覧ページで日付・お住まいの地域・案件種別・物件所在地を手がかりにご確認ください。国立市固有の不動産類型（大学通り沿いの文教地区指定エリアの戸建・分譲マンション、国立駅徒歩圏の分譲マンション、一橋大学周辺の収益物件、谷保・矢川の旧家・農地由来の戸建、市境物件）の具体的な論点は、本ページ H2-5「国立市固有の不動産論点」 をご参照ください。

国立市の相続登記・名義変更に関するよくあるご質問