登記原因証明情報とは何か？名義変更で必要な書類をやさしく解説

登記原因証明情報とは？

登記原因証明情報（とうきげんいんしょうめいじょうほう)とは、不動産の名義変更（所有権移転登記）を申請する際に提出が求められる書類の一つです。簡単に言えば、「なぜ名義を変えることになったのか」という原因（売買や相続など）と、実際に権利が移転した事実を証明するための情報をまとめた書面です。

不動産登記法（法律）でも権利に関する登記を申請するときは、その原因を証明する情報を提供しなければならないと定められており、名義変更の真実性を保証するために必要となっています。

なぜ必要なの？どんなときに使うの？

登記原因証明情報が必要とされるのは、不動産の権利が移動するときです。名義変更の申請時にこの書類を提出することで、登記官（法務局の担当者）に対して「本当に正当な原因で権利が移りましたよ」と説明・証明する役割を果たします。

これにより、不動産登記簿の内容が正しく信頼できるものとなり、将来その不動産を取引する第三者も安心できるようになります。

具体的にどんな場面で必要になるか

基本的には所有者名義が変わるあらゆるケースです。代表的なのは以下のような場合です。

これらのケースでは必ず登記原因証明情報を用意して提出する必要があります。逆に言えば、「所有権保存登記」のように権利の新規設定で誰からも権利を受け継がないケースなど、特殊な場合を除いて基本的に登記原因証明情報は欠かせません。

一般の名義変更手続きでは、「なぜ名義が変わるのか」を証明する書類が常に必要になると覚えておきましょう。

誰が作るの？自分でできる？

登記原因証明情報は証明書として役所から取得するものと、自らが作成するものがあります。

自分で作成する場合

契約書のコピーやひな形（テンプレート）を利用して書類を作ることができます。実際、インターネット上には登記原因証明情報の書式や文例のテンプレートが公開されており、自分で書類を準備する際に参考にできます。たとえば法務局が公開している報告形式の雛形PDFなどを利用して、必要事項を埋めれば作成自体は難しくないでしょう。

専門家に依頼する場合

多くの場合、名義変更の手続きを専門家（司法書士）に依頼すると、司法書士がこの書類を代わりに作成してくれます。司法書士に依頼した場合は自分で用意する必要はなく、書類不備の心配も少ないでしょう。

登記原因証明情報のよくあるパターン（相続・贈与・売買など）

登記原因証明情報の内容は、名義変更の原因（ケース）ごとに異なります。以下に代表的なケースと、それぞれどんな書類が「原因証明」として使われるかを紹介します。

ご覧のように、名義変更の原因に応じて証明に使う書類が異なるのがポイントです。それぞれのケースで、「何をもって権利が移ったと証明するか」を考え、適切な書類を用意しましょう。

もし該当する契約書がない場合でも、必要事項を盛り込んだ書面を作成すれば対応可能です。不安な場合は、法務局が公開している報告形式の雛形PDFなどを利用して作成することもできます。

書き方のポイントと注意点（一般的なアドバイス）

報告形式の登記原因証明情報を作成・提出する際には、以下のような一般的なポイントに注意しましょう。

① 不動産の表示は正確に

土地や建物の所在や地番、家屋番号などの物件の表示は、必ず登記簿どおり正確に記載します。登記簿謄本（登記事項証明書）を見ながら、一字一句間違えないように写してください。ここに誤りがあると、登記官がどの不動産のことか特定できず手戻りになってしまいます。

② 権利が移転した事実を明確に

特に売買契約書に所有権移転の特約（代金の支払いが条件）がある場合はその旨も記載しておく必要があります。単に「売買契約を結んだ」というだけでなく、「代金の支払いが完了し、その結果所有権が移転した」といった事実まできちんと書きます。

権利が実際に動いたタイミングをはっきり示すことで、登記官にとっても内容が明確になります。売買や贈与の場合は「いつ契約が成立し、いつ権利が実際に移転したか」という事実関係を具体的に記載しましょう。

③ 当事者の署名・押印を忘れずに

④ 契約書の原本還付と報告形式の使い分け

売買契約書や贈与契約書など元々ある契約書を提出する場合、法務局で手続きをすればコピーに「原本と相違ない旨や記名押印し」原本を手元に戻してもらう（原本還付）ことが可能です。

一方で、契約書の詳細（売買代金や細かな特約事項）を公開したくない場合は、報告形式の登記原因証明情報（必要事項だけを書いた書面）を別途作成して提出する方法があります。報告形式で提出した書面は法務局に保管されて返却されませんが、代わりに契約書のプライベートな情報を公開せずに済むメリットがあります。

自分で提出する際は、どちらの形式にするか検討し、契約書の内容を見られても問題ないかどうかも考慮すると良いでしょう。

⑤ 提出タイミングと他の書類との整合

登記原因証明情報は登記申請書と一緒に法務局へ提出します。提出前に、他の添付書類との内容に矛盾がないか確認しましょう。

申請書に記載した登記原因（日付や事由）と、この証明情報の内容が一致していることも重要なチェックポイントです。書類間の整合性が取れていないと、補正を求められる原因になります。

登記手続きに必要なほかの書類もあわせて確認しよう

登記原因証明情報は、不動産名義変更の申請に必要な書類の一つに過ぎません。他にも様々な書類を用意する必要がありますので、抜け漏れのないようチェックしましょう。以下は共同申請による所有権移転登記の必要書類です（贈与・離婚・売買等）。

このように、名義変更登記には登記原因証明情報以外にも多数の添付書類が求められます。事前に必要書類のリストを確認し、不備なく揃えてから法務局へ申請しましょう。

まとめ：迷ったら専門家に相談を

ここまで、登記原因証明情報について概要から作成のポイントまで説明してきました。内容をまとめると、「不動産の名義変更時になぜ権利が動いたかを証明する重要書類」であり、「名義変更の原因に応じて適切な書類を作成・提出する必要がある」ということです。

不動産の名義変更は大切な財産に関わる手続きです。登記原因証明情報の作成に迷ったときや、「自分でやってミスをしたらどうしよう…」と不安なときは、遠慮なく専門家に相談しましょう。