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相続登記の失敗事例20選｜よくあるミスと補正・却下を防ぐ対策
《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士 板垣 隼 （→プロフィール詳細はこちら）
最終更新日：2026年1月6日
相続登記の失敗で一番多いのは「不動産の特定」と「相続人確定」
⚠️ 相続登記の義務化について（2024年4月〜）
相続登記は、原則として「不動産を取得したことを知った日」から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。
また、2024年4月1日より前の相続でも未登記なら対象となり、一定の猶予期間が設けられています。
相続登記で実際に多い失敗は、大きく以下の2つの領域に集中しています：
- 不動産の特定ミス：私道や共有持分の見落とし、マンションの敷地権の扱い間違い
- 相続人確定の失敗：戸籍の取得漏れ、前婚の子や養子の見落とし
失敗事例・よくあるミス集（カテゴリ別）
1）不動産の特定ミス（実務で"補正"になりやすい）
失敗例4：住所で書いてしまい、登記簿の表示（地番・家屋番号）と不一致
ポイント
住居表示は郵便物が届く住所です。一方、登記の表示は地番・家屋番号で示されます。例えば「東京都〇〇区××1-2-3」が住所でも、登記簿上は「東京都〇〇区××一丁目123番地4」のように表記されることがあります。必ず登記事項証明書で確認してください。
失敗例5：マンションで敷地権（敷地権の目的たる土地）を見落とす
ポイント
登録免許税は敷地権に対しても課税対象となります。土地の評価額や敷地権割合も確認して算出しましょう。
失敗例6：私道・共有持分・飛び地の拾い漏れ
⚠️ 私道の見落としに注意
一戸建ての前の私道（公衆用道路）は、固定資産税が非課税のため固定資産税の課税明細書に記載されないことがあります。しかし登記上は被相続人の所有になっている場合があり、これを見落とすと将来大きな問題となる可能性があるので、確実に調べるようにしましょう。
3）相続人・戸籍まわりのミス（ここがズレると全体が崩れる）
失敗例7：戸籍が「出生から死亡まで」つながっていない
失敗例8：前婚の子・養子・認知などの見落とし（相続人漏れ）
4）遺産分割協議書・遺言のミス（書類が"成立していない"扱いになりやすい）
失敗例10：協議書の不動産表示が登記簿と一致しない
失敗例11：署名押印の取り方がバラバラ／印鑑証明の扱いが雑
失敗例12：遺言があるのに協議書ルートで進めてしまう
5）登録免許税・評価額のミス（計算は"地味に間違えやすい"）
失敗例13：登録免許税の税率を間違える（相続は0.4%が基本）
失敗例14：免税措置を見落とす／要件外なのに免税前提で動く
登録免許税の免税措置について
相続による土地の所有権移転登記について、以下のような免税措置があります：
- 不動産の価額が100万円以下の土地（一定の要件あり）
- 土地を亡相続人名義とする際
ただし、要件を満たさない場合は通常の0.4%の税率が適用されます。免税の可否は事前に確認が必要です。
6）申請書・添付情報の形式ミス
失敗例15：氏名・住所の表記揺れ（旧字・外字・住民票表記差）
失敗例16：添付書類の組み合わせがケースと合っていない
7）特殊事情で止まりやすいパターン（ここは"詰みやすい"）
失敗例17：数次相続（未登記のまま次の相続が発生）を軽く見る
失敗例18：未成年相続人・成年後見が絡み、家庭裁判所手続が必要
失敗例19：相続人が海外在住で、印鑑証明が取れない前提を見落とす
失敗例20：相続人が行方不明で協議が進まない
失敗を防ぐ：相続登記の"鉄板"5ステップ
- 対象不動産の棚卸し
登記簿で地番・家屋番号・持分・敷地権まで確認。私道や共有持分の見落としに注意。 - 相続人の確定
戸籍の連続性を確認（出生から死亡まで）。前婚の子・養子・認知の有無もチェック。 - ルート確定
遺言あり／協議／法定相続のどのルートで進めるか決定。 - 税金の概算
相続は原則0.4%。土地は免税の可能性も確認。 - 期限管理
原則3年。難しければ相続人申告登記も検討。
司法書士に相談した方がいいチェックリスト
以下の項目に当てはまるほど、自分で手続きする場合の失敗確率が上がります。該当する場合は専門家への相談をおすすめします。
- 不動産が複数ある（私道・共有持分・マンションを含む）
- 相続人が多い／連絡がつきにくい人がいる
- 前婚の子・養子・認知などがありそう
- 数次相続（名義が祖父母のまま等）
- 未成年・後見・行方不明・海外在住が絡む
- 期限（3年）が迫っている／遺産分割が難航
- 売却や融資（抵当権設定）を予定している
最後に：相続登記は「ミスを減らす設計」が9割
相続登記は、書類自体は"形式"に見えても、前提整理（相続人・不動産・ルート・期限）が崩れると一気に手戻りします。
「自分でやる」と決めている方でも、少なくとも以下の2点は最初に丁寧に行うことをおすすめします：
- ①対象不動産の棚卸し：私道や共有持分を含め、登記簿と課税明細の両方で確認
- ②相続人確定：戸籍の連続性チェックと、前婚の子・養子・認知の有無確認
⚠️ 不安がある場合は早めに専門家へ
相続登記は、一度間違えると相続人全員の協力を再度得る必要があるなど、やり直しが非常に困難です。不動産は重要な財産ですので、少しでも不安がある場合は、早めに司法書士にご相談ください。初回相談は無料で対応している事務所も多くあります。
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