不動産登記の「国籍等」提供義務化｜2026年10月施行の要点整理

1. 登記申請時の「国籍等」提供の義務化

これまで不動産登記において、所有者の国籍情報は必須ではありませんでした。2026年10月5日以降は、所有権の保存・移転・更正等の登記を申請し、所有権の登記名義人となる自然人について、検索用情報として「国籍等」の申出が求められます。日本人・外国人の区別なく対象となります。

なお、今回の不動産登記規則の改正は自然人を対象としたものです。法人に関する届出強化は、重要土地等調査法施行規則・国土利用計画法施行規則など別制度として整備されています（詳しくは法人の届出強化に関するページをご参照ください）。

2. 実務上のフローと留意点

まず確認しておきたいのは、国籍等を裏付ける書類を早めに揃えられるかどうかです。特に海外在住者が関わる案件では、領事館等での書類取得に時間がかかりやすく、確認事項が増える分、登記完了までの期間にも余裕を見ておく必要があります。

東京司法書士会のパブリックコメント意見書でも指摘されている通り、検索用情報の確認作業が増えることで登記事務処理日数が延びる可能性は否定できません。大都市圏での申請では、決済日や取引スケジュールとの兼ね合いに注意が必要です。

買主が外国人である取引では、国籍等の証明書類の準備状況を契約段階から確認しておくことが、取引を円滑に進めるための鍵となります。

3. 改正の背景と経緯

今回の改正は、安全保障の観点からの土地所有実態の透明化に加え、2024年4月に開始された「相続登記の義務化」を実効性のあるものにする狙いがあります。所有権の登記名義人が死亡した際、その国籍によって適用される準拠法が異なるため、あらかじめ国籍等を把握しておくことで、遺産分割後の登記手続きが迅速化されます。

2026年4月1日からは住所・氏名変更登記の義務化（正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料）やスマート変更登記（登記官による職権での住所等変更登記）も施行されています。住所変更登記の義務化、職権変更制度、所有不動産記録証明制度、そして今回の国籍等の追加と、2026年は登記実務の前提が立て続けに変わる年です。

4. よくある質問（FAQ）

所有者様・実務担当者の方へ

現時点で確定しているのは、10月5日以降の登記申請で国籍等の申出項目が追加される点と、海外在住者の申出も可能になる点です。添付書類や運用の細部は、今後の通達・書式公表を待つ必要があります。

2026年4月の変更登記義務化に続き、10月からは国籍等の提供義務化が控えています。売買や相続をご検討中の方は、本籍地記載の住民票や戸籍謄本の手配をお早めに確認されることをお勧めします。海外在住のご家族が関わる相続案件では、書類取得にかかる期間も見込んだスケジュール調整が欠かせません。