相続と遺贈が併存している場合の不動産登記の順序

包括受遺者も相続人と同じように遺産分割協議に参加し、分割協議をすることができます。相続人と包括受遺者で協議する場合や、相続人以外の包括受遺者間で協議する場合があり、それぞれ遺産分割協議で最終的な不動産の帰属を決めることが可能です。

ただし、登記手続きについては相続人か相続人以外でも手続き方法が異なった、登記に関して明確な根拠規定がない場合もあります。専門性が高いため、詳細情報を提示して司法書士に相談されるこををお勧めいたします。

亡くなった方が遺言書を残していて、その中に法定相続人への「相続させる」という内容と、特定の人への「遺贈する」という内容が両方書かれている場合、不動産の名義変更はかなり複雑になります。

この複雑さの一番のポイントは、手続きの順番というよりも、「誰が登記の手続きをするのか」という点です。不動産の名義を変えるには、財産を受け取る人と、財産を渡す側の人が協力して手続きを進める必要があります。渡す側というのは、遺言執行者がいればその人ですが、いない場合は法定相続人全員が関わることになります。

この「誰が手続きをするのか」をはっきりさせて、関係者の協力を得ることが、スムーズに名義変更を完了させるための最も重要な課題になります。

不動産の名義変更の手続きを始める前に、まず確認しておくべき大切なポイントが三つあります。この三つの組み合わせによって、必要な書類や手続きの大変さが変わってきます。

1. 遺言執行者がいるか
   これは手続きの複雑さを決める最も重要な要素で、その後の手続きのスピードや、協力してもらう人の範囲に大きく影響します。遺言執行者がいれば、多くの手続きが簡単になります。
2. 登記原因
   所有権が移る理由が「相続」なのか「遺贈」なのかという違いです。この違いによって、申請書に書く内容や、税金の計算方法が変わってきます。
3. 財産を受け取る人の立場
   受け取る人が法定相続人なのか、それとも相続人ではない第三者なのかによっても、手続きの進め方が少し変わってきます。

相続というのは、亡くなった人の権利や義務が法定相続人に全体として引き継がれることを意味します。これは遺言書がなくて、法律で決められた相続の割合に従って相続人全員の共有名義で登記する場合や、相続人同士で話し合い（遺産分割協議）をして特定の相続人が不動産を受け取ることになった場合が該当します。

相続登記の大きな特徴として、単独申請であるということが挙げられます。遺産分割協議が成立して特定の相続人一人の名義にする場合は、遺産分割協議書を添付して、その相続人の名義で登記申請をすることになります。この場合、財産を渡す側の登記義務者という立場の人は存在しないため、他の人の協力を得る必要がないという意味では、手続きの負担は比較的少ないといえます。

特定財産承継遺言というのは、遺言書の中で特定の財産を特定の相続人に「相続させる」と指定したものです。これは法律上、遺贈とははっきり区別されていて、その不動産は遺言を書いた人が亡くなった瞬間に、指定された相続人に直接引き継がれるという効果が生まれます。

特定財産承継遺言による相続登記は、2019年の相続法改正（令和元年7月1日施行）によって変更が生じました。改正後は、遺言執行者が指定されている場合、その執行者が一人で登記申請をすることができるようになりました（改正前は遺言執行者による相続登記はできませんでした）。

この仕組みは、相続人同士で遺産分割の話し合いをしなくても、遺言を書いた人の意思に基づいて速やかに所有権を移すことを目的として作られたものです。

遺贈というのは、遺言によって特定の財産を特定の人に無償で与える行為のことです。財産を受け取る人（受遺者）が法定相続人であっても第三者であっても構いません。遺贈には、特定の不動産を指定する特定遺贈と、財産全体の割合を指定する包括遺贈の二種類がありますが、不動産の登記手続きにおいては、どちらも所有権移転登記が必要になります。

遺贈の登記は、法律的には「売買」や「贈与」に近い性質を持っています。そのため、所有権移転登記は原則として、権利を受け取る側（受遺者）と権利を渡す側（義務者）が一緒に申請する共同申請が必要になります。

この共同申請の原則が、相続の登記と一緒に行う場合に、手続き上の最も大きな壁となる原因です。登記申請において、義務を負う側の人が協力してくれない場合、登記を完了させることが非常に難しくなってしまいます。

遺言執行者というのは、亡くなった方が遺言書に書き残した内容を実際に実行する役割を担う人のことです。故人の代わりに、遺言に書かれた意思を現実のものにしていく代理人といえます。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するために必要なあらゆる手続きを行う権限を持っています。例えば、財産を相続人に引き渡したり、不動産の名義を変更する登記手続きを進めたりといった具体的な作業を行います。

この執行者には、遺言書の中であらかじめ指定された人がなる場合と、相続が始まってから家庭裁判所に申し立てて選んでもらう場合があります。実際には、相続人を調べたり財産を調査したり、登記の手続きをしたりと、相続が発生してからやるべきことが非常に多くあります。

遺言で財産をもらう人（受遺者）が不動産の名義変更をする際、本来であれば受遺者と相続人全員が一緒に手続きを行う必要があります。つまり、相続人みんなの協力を得て、全員分の書類を集めなければならないということです。

しかし、遺言執行者がいる場合は、この面倒な手続きが簡単になります。執行者は故人の代理人として、相続人全員を代表する立場になるからです。

具体的には、受遺者と執行者の二者だけで登記申請を完了させることができます。これにより、もし相続人の中に協力してくれない人がいたとしても、その人を含めた相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書といった書類を集める必要がなくなるのです。

遺贈を実現しようとする際、最も大きな障害となるのが相続人全員から書類を集めることですが、執行者がいればこの問題を完全に避けることができます。つまり、執行者を置くことで、遺言の内容をスムーズに実現できるようになるということです。