不動産のみ記載した遺産分割協議書作成ガイド：基本情報と注意点

遺産分割協議書とは？

遺産分割協議とは、亡くなった方（被相続人）の遺産について、相続人全員で「誰がどの財産を引き継ぐか」を話し合うことです。この話し合いの内容を文書にまとめたものが遺産分割協議書と呼ばれます。

たとえば、誰がどの土地・建物を相続するか、預貯金をどのように分配するかなどを協議し、合意した内容を記録します。

作成した遺産分割協議書は、次のような手続きで必要になります。

• 不動産の名義変更（相続登記）
• 預貯金の解約・払い戻し
• 有価証券の名義変更

遺産分割協議書には実印で押印し、印鑑証明書とセットで使用するのが通常です。

遺産分割協議書がないとどうなる？

遺産分割協議書がないケースとしては、主に次の2つが考えられます。

法定相続分どおりに相続する場合

分割協議を行わず、法律が定める割合（法定相続分）のとおりに全員が相続するケースです。この場合、相続人全員が全ての財産の手続きに当事者として関与する必要があります。

不動産の名義変更では相続人全員の申請が必要になり、預貯金や有価証券についても全員での手続きとなります。手続きの手間が大幅に増える点に注意が必要です。

協議がまとまらない場合

相続人間で意見が対立し、話し合いがまとまらないケースです。何もせず放置した場合や、家庭裁判所の遺産分割調停でも解決しない場合は、原則として法定相続のまま手続きが滞ることになります。なお、2024年4月1日からは、協議がまとまらない場合でも「相続人申告登記」（相続人が単独で申し出できる暫定的な登記）により、相続登記の申請義務をいったん果たす方法が設けられています。

不動産のみを記載するケースとは？

通常は、相続人全員で遺産全部（不動産、預貯金、有価証券等）について話し合い、その内容を1通の遺産分割協議書にまとめます。しかし、実際の相続手続きでは不動産のみを記載した協議書を作成するケースもあります。

ケース①：プライバシーの保護のため

遺産分割協議書は各種相続手続き（法務局・銀行・証券会社等）に提出しますが、全財産を記載した協議書をそのまま提出すると、手続き先に関係のない財産の内容まで知られてしまうことになります。

たとえば、法務局に相続登記を申請する際に全財産を記載した協議書を提出すると、預貯金の残高や株式の保有状況など本来無関係な金融資産の詳細も登記官の目に触れることになります。

こうした事態を避けるため、法務局向けには不動産のみを記載した遺産分割協議書（抜粋版）を別途作成し、それを提出して手続きすることが可能です。内容が全体の協議と異ならなければ、それぞれの協議書は有効で手続き上の問題はありません。

ケース②：不動産の手続きを急ぐ必要があるため

もう1つのケースとして、諸事情により不動産の相続手続きを他の財産より先行して進めたい場合があります。

• 相続税の納税資金を確保するため
• 事業のための融資に関係するため
• 他の財産の調査や手続きに時間がかかるため
• 相続登記の義務化による期限に対応するため

預貯金やその他の財産の分割協議がまとまるのを待っていると、相続登記の義務化（2024年4月1日施行）による3年の期限を超過してしまうおそれもあります。合意が取れた不動産についてのみ先行して遺産分割協議書を作成し、速やかに名義変更を完了させることは、法的義務の履行とペナルティの回避の観点から有効な手段です。

不動産のみを記載した遺産分割協議書は有効？

結論から言うと、不動産のみを記載した遺産分割協議書は法的に完全に有効です。管轄の法務局でも、登記手続きの添付書類として問題なく受理されます。

民法上、遺産分割協議は全財産を一度に分割しなければならないという制約はなく、特定の財産についてのみ先行して協議を成立させる「一部分割」の形式が認められているためです。

遺産分割協議書の正しい記載方法

法務局での相続登記を確実に進めるためには、遺産分割協議書に記載する不動産の情報を登記事項証明書（登記簿）の記載通りに正確に書き写すことが必須条件です。

日常生活で使う住所（住居表示）と、登記上の「地番」「家屋番号」は異なりますのでご注意ください。普段の住所を協議書に記載してしまうと、法務局で受理されません。

協議書に必要な基本的構成要素

遺産分割協議書には法律で決まったフォーマットはありませんが、登記手続きを行うために必要な標準的な構成要素があります。

土地の記載に必要な項目

土地を記載する場合は、登記事項証明書から次の4項目を正確に書き写します。

建物（一戸建て）の記載に必要な項目

マンション（区分所有建物）の記載方法

マンションの登記記録は、建物の権利と土地を利用する権利（敷地権）が一体化された特殊な構造をしており、土地や一戸建てと比較して記載が格段に複雑になります。

登記事項証明書の表題部に従って、以下の3つの構成に分けて全ての情報を書き写す必要があります。

「不動産の表示」の書き写しイメージ

実際の協議書では、前記の項目を登記事項証明書（登記簿）の表題部から書き写して、次のように記載します（内容は架空の例です）。

取得者を定める条項とあわせると、「相続人○○○○は、次の不動産を取得する。」という条項の下に、上記の「不動産の表示」を記載する形になります。協議書全体の文例・記載例をご覧になりたい方は、遺産分割協議書の書き方｜雛形と法務局の記載例をあわせてご参照ください。

「不動産番号」だけを書けば省略できる？

登記事項証明書の表題部には、物件ごとに割り振られた13桁の「不動産番号」が記載されています。

法務局へ提出する登記申請書のほうは、この不動産番号を記載すれば、土地の「所在・地番・地目・地積」（建物では「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」）の記載を省略できます（不動産登記令第6条、不動産登記規則第34条第2項）。ただし、敷地権付きの区分建物では、「敷地権の種類」「敷地権の割合」までは省略できません。

一方、遺産分割協議書そのものには法律で決まった書式がなく、「どの不動産のことか誰が見ても特定できること」が本質です。省略の規定はあくまで登記申請書に関するものですので、協議書では登記事項証明書のとおりに全ての項目を書き写す方法が最も確実です。あわせて不動産番号も記載しておくと、物件の特定はいっそう明確になります。

トラブルを防ぐ「清算条項」の重要性

不動産のみの協議書を作成する際、将来の親族間トラブルを防ぐために非常に重要なのが「清算条項」の記載です。

清算条項とは、協議書に記載されていない財産（後回しにした預貯金や株式など）や、後日新たに発見された財産について、「誰が取得するか」「どのように取り扱うか」をあらかじめ定めておく条項です。

この条項がなければ、新たな財産が判明するたびに相続人全員で再度話し合いを行い、実印を押し直すという手間が発生します。

清算条項の記載例

古い遺産分割協議書は使える？

基本的に遺産分割協議書に有効期限はありません。

たとえば、何年も前に相続税申告の際に税理士に作成してもらった遺産分割協議書が残っているものの、不動産の名義変更は行っていなかった、というケースはよくあります。この場合、当時作成した協議書をそのまま利用することが可能です。

遺産分割の放置がもたらす税務上の不利益

相続税の「未分割申告」で特例が使えなくなる

相続税の申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。この期限までに遺産分割協議がまとまらない場合、法定相続分で仮の申告と納税を行うことになります（未分割申告）。

ここで最大の問題は、「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」といった大幅な税負担の軽減をもたらす特例制度が一切適用できなくなる点です。

特に小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用・事業用の宅地について評価額を最大80%減額できるという相続税対策の要となる制度です。この特例の適用には、申告期限までに対象不動産の遺産分割が確定していることが必須条件となります。

申告期限後3年以内に分割が成立すれば「更正の請求」（分割があったことを知った日の翌日から4か月以内）により後から特例適用・還付を受けることが可能です。ただし、そのためには未分割申告の際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておく必要があり、還付までの間は多額の税金を立て替えて納付する負担も生じます。個別の税務判断については税理士にご相談ください。

したがって、預貯金の協議が長引く場合は、不動産のみの遺産分割協議書を活用して、少なくとも評価額の大きな宅地の分割を早期に確定させることが税務上も非常に重要です。

民法改正による「10年ルール」

2023年（令和5年）4月1日の民法改正により、遺産分割を長期間放置することに対する新たなルールが設けられました。

相続開始から10年を経過した後の遺産分割は、原則として特別受益（生前の多額の援助）や寄与分（療養看護等の貢献）を考慮せず、法定相続分を基準に処理されることとなります。

過去の貢献や不公平を主張したい場合は、10年以内に協議を着手するか、家庭裁判所へ遺産分割の請求を行う必要があります。遺産分割を放置することは、登記の義務化・税務・民法のいずれの観点からも不利益しか生みません。

不動産のみの遺産分割協議書 よくある質問

Q1. 不動産を相続人の一人が相続する場合、どう書けばいい？

不動産を一人が単独で取得する場合も、書き方は基本と同じです。「相続人○○○○は、次の不動産を取得する。」と取得者を明記し、その下に登記事項証明書のとおりの「不動産の表示」を記載します。

取得するのが一人であっても、遺産分割協議書には相続人全員が実印で押印するのが原則です。「自分は何も取得しないから関係ない」という相続人の押印も省略できない点にご注意ください。

相続登記の申請では、協議に参加した相続人の印鑑証明書を添付します。ただし法務局の案内では、不動産を取得して自ら登記申請人となる相続人の印鑑証明書は添付不要とされています。なお、この印鑑証明書には「作成後3か月以内」といった期限の制約はありません。

Q2. 不動産と預貯金で協議書を別々に作ってもいい？

問題ありません。不動産についての協議書と、預貯金についての協議書を別々の書面として作成することは法的に有効です（遺産の一部分割・民法第907条）。相続登記には不動産についての協議書を、預貯金の相続手続きには預貯金についての協議書を使用できます。ただし、戸籍や印鑑証明書など、それぞれの手続きで別途必要になる書類は提出が必要です。

ただし、複数の協議書の内容が互いに矛盾しないよう注意してください。特に「その他の財産はすべて○○が取得する」といった清算条項を両方の協議書に入れると、内容が衝突するおそれがあります。

Q3. 遺言書があるときも遺産分割協議書は必要？

遺言書で不動産の取得者が指定されている場合は、原則として遺産分割協議書を作成せずに、遺言書にもとづいて相続登記を申請できます。

遺言書の内容と異なる分け方ができるかどうかは、遺言書の内容によって変わります。相続人だけが取得者となっている遺言で、遺言による遺産分割の禁止（民法第908条第1項）もない場合には、相続人全員の合意によって遺言と異なる内容で分割できることがあります。一方、相続人以外の受遺者がいる場合、遺言で分割が禁止されている場合、遺言執行者がいる場合（民法第1013条）などは、相続人全員の合意だけでは足りません。遺言書がある場合の必要書類の詳細は、遺言書がある場合の相続登記の必要書類をご覧ください。

Q4. 協議書は1通だけの作成でもいい？

1通だけの作成でも協議書として有効です。ただし原本が1通しかないと、保管者以外の相続人が内容をすぐに確認できないため、同じ内容の協議書を相続人の人数分作成し、各自が1通ずつ原本を保管する方法が一般的です。なお、相続登記の申請では「原本還付」という手続きを利用すると、提出した協議書の原本を登記完了後に返してもらえます。

Q5. 協議がまとまらず、相続登記の3年の期限に間に合わない場合は？

相続登記の義務化（2024年4月1日施行）により、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務となり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、施行日前から不動産の取得を知っていた場合は2027年（令和9年）3月31日が期限です。

協議がまとまらず期限に間に合わないときは、「相続人申告登記」（相続人が単独で法務局に申し出て、相続登記の申請義務を簡易に果たせる制度）を利用できます。これは所有者や持分を確定させる相続登記ではなく、申出をした相続人の氏名・住所などが登記に付記されるものです。不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりするには、別途、相続登記の申請が必要です。また、申出をした後の遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、その内容にもとづく相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の3第4項）。

合意できた不動産だけ先に協議書を作成して登記を済ませる「一部分割」の活用もあわせてご検討ください。義務化・期限の詳細は相続登記の義務化・期限のページで解説しています。

遺産分割協議書は自分でも作成できる？

遺産分割協議書は法的な文書ですので、司法書士や弁護士が作成することが多いですが、相続人自身が作成することも可能です。

インターネットや書籍を参考にご自身で作成されるケースもありますが、インターネットに掲載されている雛形がどのケースにも使えるとは限りませんので、ご自身の状況に合った内容にすることが重要です。

自分で行うか専門家に依頼するかの判断基準

次のような条件が揃っている場合は、ご自身での手続きを検討する余地があります。

• 法定相続人が配偶者と子のみなど関係がシンプルで争いがない
• 相続人間で連絡が容易に取れる
• 対象不動産が一戸建てのみなど権利関係が単純である
• 平日に役所や法務局へ足を運ぶ時間がある

一方、以下のような要因がある場合は、司法書士への早期相談をおすすめします。