生前贈与の7年持ち戻しはいつから？110万円控除・2024年改正を司法書士が実務目線で解説

2024年贈与税制改正の全体像

正式には「令和5年度税制改正」で決まり、2024年（令和6年）1月1日以後の贈与から適用されている改正です。大きく分けて2つの柱があります。

1. 相続時精算課税の使い勝手向上：年110万円の基礎控除新設、災害時の特例創設
2. 暦年贈与の実効性低下:持ち戻し期間が3年→7年へ段階的延長

この2つの改正により、「どちらの制度を選ぶべきか」「不動産の生前贈与は本当に得なのか」という判断が、以前より複雑になっています。

相続時精算課税：年110万円控除で何が変わったか

改正の要点（3つのポイント）

相続時精算課税とは？（基本のおさらい）

ざっくり言うと、「贈与の時は税負担を抑え、最終的に相続時にまとめて精算する」考え方の制度です。

• 原則として、贈与した年の1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母などから、同時点で18歳以上の子・孫など（推定相続人または孫）への贈与で選択できます
• 基礎控除・特別控除を超えた部分には、贈与時に一律20%の贈与税がかかります（相続時に精算）
• 重要な注意：同じ贈与者について、選択後に暦年課税へ戻すことはできません

新制度のメカニズム

「2,500万円」＋「毎年110万円」を"併用"できる

相続時精算課税は、従来からの特別控除2,500万円（毎年ではなく特定贈与者ごとの累計の限度額で、適用には期限内の贈与税申告が必要）に加えて、改正後は毎年110万円の基礎控除が適用されます。

災害リスクの特例：不動産にとって地味に大きい改正

相続時精算課税で贈与した土地・建物が、相続までに災害で大きな被害を受けた場合、一定要件で相続税の課税価格に加算する価額を減額できます（被災価額を控除）。

• 「一定の被害」には、被災割合10%以上などの要件が示されています
• 贈与日から災害発生日まで、受贈者がその土地・建物を引き続き所有していることが前提です
• 被災価額は、保険金や損害賠償金などで補塡される金額を差し引いて計算します
• 申請は原則、災害発生日から3年以内に税務署長への承認申請を行う整理です

参考：国税庁「相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した土地又は建物に係る災害損失の額がある場合の相続税の課税の特例について」

暦年贈与：「7年持ち戻し」の改悪

7年持ち戻し（加算）とは？

相続や遺贈などで財産を取得した人が、被相続人から一定期間内に受けた暦年贈与は、相続税の計算上「相続財産に加算（持ち戻し）」されます。

そして2024改正で、この「一定期間」が相続開始前7年以内へ段階的に延長されました。

いつから7年？（タイムラインが重要）

国税庁の整理では、相続開始日により加算対象期間が変わります。

【早見表】相続開始年別・持ち戻し（加算）対象期間

相続開始（死亡）の年ごとに、加算対象となる暦年贈与の期間を整理すると次のとおりです（国税庁タックスアンサーNo.4161の区分を年別に展開）。

※100万円控除（相続開始前3年より前の贈与について総額100万円まで加算しない取扱い）は、相続開始日が2027年1月2日以後の場合に適用されます。2027年1月1日ちょうどに相続が開始した場合は、加算対象が2024年1月1日以降＝ちょうど3年分となり、3年を超える部分がないためです。

"110万円以下でも加算される"が実務上キツい

暦年贈与の持ち戻しは、贈与税がかかったかどうかに関係なく加算されます。

つまり、基礎控除110万円以下の贈与財産も加算されると明記されています。

※なお、贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）の適用部分や、住宅取得等資金の非課税の適用部分など、加算の対象にならない財産もあります。

4年目～7年目は「総額100万円」控除の調整あり

相続開始日が2027年1月2日以後の場合、相続開始前3年を超える部分（いわゆる延長された4年間）の贈与については、その贈与時の価額の合計から総額100万円を控除して加算する取扱いがあります（国税庁タックスアンサーNo.4161）。

ただし"不動産の名義変更"は税以外のコストが大きいので、100万円控除があっても「やったのに得してない」ケースが現実に出ます。

不動産の持分贈与：実務上の注意点

なぜ「持分贈与」が検討されるのか

不動産を丸ごと一気に贈与すると、税以前に「登記・費用・実務」の壁が出ます。そこで現実的に検討されやすいのが、持分を小分けにして移す（持分贈与）です。

毎年110万円相当の持分を移す発想

ただし「毎年登記」が発生する（＝コストと手間）

持分贈与を"実体に合わせて"進めるなら、通常はその都度、持分移転登記をします。このとき、贈与による所有権移転は登録免許税が原則1,000分の20（2%）です。当センターの具体的な登記費用は贈与登記の費用（料金プラン）をご覧ください。

なお、相続の場合、一定の土地の相続登記には登録免許税の免税措置もあります。相続まで待った場合の登記費用の目安は相続登記の費用ページで確認できます。

不動産贈与が「コスト倒れ」しやすい理由

相続直前に不動産贈与をすると、持ち戻しで相続税の計算上は"手元にあった前提"になりやすい一方、名義を動かしたことで—

• 贈与による所有権移転登記：登録免許税 2%（1,000分の20）
• さらに不動産取得税など、別コストが発生し得る
• 共有化・ローン・将来売却の難易度が上がることも

制度選択のポイント：相続時精算課税 vs 暦年贈与

代替案としての「相続時精算課税（110万円基礎控除）」が浮上する背景

暦年贈与の持ち戻しが広がる中で、相続時精算課税の年110万円基礎控除が「小分け移転」と相性が良くなりました。

• 相続時精算課税にも基礎控除110万円が創設
• その控除後残額を相続時に加算する整理
• 110万円以下なら贈与税申告が不要となるケース（初年度の届出は要注意）

贈与税額の概算は贈与税シミュレーションで試算できます。また、「そもそも生前贈与と相続のどちらで渡すのが得か」という入口の比較は生前贈与と相続はどっちが得？で詳しく解説しています。

「孫への贈与」は抜け道？—"原則"と"例外"を誤解しない

原則：持ち戻しの対象者は「相続等で財産を取得した人」

持ち戻し（加算）は、相続・遺贈等で財産を取得した人が、被相続人から受けた暦年贈与について加算する仕組みです。

このため、典型的には「相続で何も受けない孫」は持ち戻しの網から外れる場面があります（※ただし設計次第）。

例外（実務で多い落とし穴）

手続きの流れ（一般の方向け：ここだけ押さえる）

税務（入口）

• 初年度：相続時精算課税選択届出書（必要書類添付）
• 110万円超なら贈与税申告が絡む可能性
• 税額計算・評価の確定は税理士確認推奨

贈与税の基本的な仕組み（税率・計算方法・特例の全体像）は贈与税の解説ページにまとめています。

登記（司法書士の領域）

• 贈与契約書などの登記原因証明情報 — 書式と作り方は贈与契約書の書き方を参照
• 贈与者の登記識別情報（または登記済証・いわゆる権利証）
• 贈与者の印鑑証明書（作成後3か月以内）
• 受贈者の住民票などの住所証明情報
• 固定資産評価証明書などの評価額資料（司法書士に代理を依頼する場合は委任状も）
• 住宅ローンが残る場合：金融機関同意や抵当権の扱い等、別途検討
• 共有持分が増えるほど、将来の処分（売却・担保）が複雑化する点に注意

贈与による名義変更の必要書類の一覧は生前贈与の不動産名義変更の必要書類で確認できます。

よくある質問（FAQ）

まとめ：司法書士からのアドバイス