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相続登記のあとに間違いが発覚…どう直す？訂正登記（更正登記）の手続きと注意点
《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士 板垣 隼 （→プロフィール詳細はこちら）
最終更新日：2026年1月13日
相続登記（不動産の名義変更）が終わって一安心…と思ったのに、登記事項証明書（登記簿）を見たら誤字がある／持分が違う／住所が古いまま。
相続の現場では、こうした「登記完了後の誤り発覚」は珍しくありません。
大事なポイントは次のとおりです。
・登記が完了した後は、原則として"補正（修正）"では直せません
・誤りの内容に応じて、更正登記／変更登記／抹消登記／真正な登記名義の回復など、手続きが分かれます
・法務局側のミスなら、基本的に職権で更正してもらえます
この記事では、相続の専門家である司法書士の視点で、「どの手続きで直すべきかの見分け方」と「更正登記の具体的手順」を、できるだけ噛み砕いて解説します。
"更正登記"で直せる誤りと、直せない誤りがある
更正登記は、ざっくり言うと「登記事項に"最初から"誤り（錯誤）や漏れ（遺漏）があったので、訂正する登記」です。
ただし、更正登記は万能ではありません。
"訂正"の範囲を超えて、権利関係が別物になる修正は、更正では処理できず、抹消や別原因の登記（真正名義回復など）になることがあります。
【超重要】あなたのケースはどれ？
登記完了後の「間違い」は、まず次の3つに分けて考えると失敗しません。
A. 単純な誤記・転記（誤字、番地違い、持分の書き間違い 等）
例：相続人の氏名の漢字が1文字違う
例：住所が「1-2-3」のところ「1-2-8」になっている
例：持分が「2分の1」のはずが「3分の1」になっている（原因は"書き間違い"）
→ 更正登記で直す候補です。
B. "間違い"ではなく「あとから変わった」だけ（住所移転・氏名変更 等）
例：相続登記後に引越しした
例：結婚等で氏名が変わった
→ これは更正ではなく、住所・氏名の変更登記の領域です。
なお、住所等変更登記は2026年4月1日（令和8年4月1日）から義務化され、変更から2年以内の申請が求められます（施行前の変更も対象）
C. そもそも「権利の実態」が違う（相続人の漏れ／遺産分割が無効 等）
例：本当は相続人がもう1人いた（戸籍の見落とし）
例：遺産分割協議が成立していなかった（無効）
例：遺産分割のやり直しで、取得者そのものが変わった
→ 更正登記では足りない可能性が高く、抹消・移転・真正名義回復など、別ルートの検討が必要です（実務上ここが一番揉めやすい）。
職権更正とは？
不動産登記法では、登記官が登記に錯誤・遺漏を見つけた場合の扱いが定められており、登記官の過誤による錯誤・遺漏なら、許可を得て職権で更正する仕組みがあります。登記官のミスが原因であれば費用はかかりません。
- 法務局の転記ミス等 → まずは法務局に相談し、職権更正で足りるか確認
- 申請人（または代理人）の記載ミス → 原則、更正登記を申請して直す
更正登記の手続き｜流れを具体化
ステップ1：まず"何がどう違うか"を確定する
- 登記事項証明書（登記簿）を取り、誤り箇所にマーカー
- 申請時の控え（登記申請書、添付書類の写し）があれば照合
- 「書類は正しいのに登記だけ違う」のか「書類の時点で間違っている」のかを切り分けます（ここで手続きが分岐します）
ステップ2：更正でいけるか（＝"同一性"があるか）を判断
更正はあくまで「訂正」。
更正前後で"同じ権利の登記"と言える範囲に収まるかが勝負です。
- 誤字・誤植、持分の記載ミスなど → 更正でいけることが多い
- 取得者が変わる等 → 更正では難しくなることが多い（要個別判断）
ステップ3：必要書類を揃える（代表例）
ケースにより差がありますが、基本の発想は「正しい内容を証明できる資料」です。
- 登記申請書（更正登記）
- 登記原因証明情報
（例：原因を「錯誤」「遺漏」として、何が誤りかを説明） - 証拠書面
- 氏名・住所の誤り：住民票、戸籍の附票、戸籍謄本など
- 持分の誤り：遺産分割協議書、法定相続分の根拠、計算過程の説明資料 等
- 利害関係人の承諾書（必要なとき）
例：抵当権者等、第三者の権利が登記上絡むケースは要注意
ステップ4：法務局へ申請（オンライン／書面）
申請自体は通常の登記と同様に行います。
ただ、更正は"理由の説明力"が命です。
「なぜ錯誤なのか」「何を根拠に正しいと言えるのか」が弱いと、補正指示や取り下げリスクが上がります。
料金の目安（登録免許税）｜更正は"定額"が基本だが例外も
相続登記（移転登記）は評価額×0.4%が基本ですが、更正登記は多くの場面で不動産1個につき1,000円の定額扱いになります（代表的整理として、司法書士系の実務解説でもこの整理が示されています）
ただし注意点があります。
- 「見た目は更正でも、実質的に名義が動く」ケース
- 住宅用家屋証明の軽減など、過去の税率適用との関係が出るケース
などでは、追加税額が問題になることがあります。
ここは個別性が強いので、申請前に必ず確認をおすすめします。
相続で"特に多い"訂正パターン5選
| 訂正パターン | ポイント |
|---|---|
| (1) 氏名の誤字 （旧字体・俗字含む） | 一見軽微でも、売却・担保設定の場面でストップしがち。早めに直すことをオススメ |
| (2) 住所の誤り （番地違い／住居表示の混同） | 「更正」なのか「変更」なのかを取り違えやすい。2026年4月から住所等変更登記は義務化なので、放置はおすすめしません |
| (3) 持分の誤り （相続人間の計算ミス／入力ミス） | "訂正"で済む場合と、"やり直し"になる場合がある。遺産分割協議書の内容と整合しているかが最重要 |
| (4) 登記原因日付の誤り （死亡日・原因日付の記載違い等） | 同一性が認められる範囲なら更正の対象になり得る。ただし実務判断が入りやすいので要注意（法務局照会推奨） |
| (5) 相続対象物件の誤り （地番・家屋番号等） | A土地を長男、B土地を二男が相続する予定だったのに、遺産分割協議書や登記申請では逆になってた場合など。所有権抹消や新たな相続登記の申請が必要となる。 |
失敗しないためのチェックリスト（申請前にここだけ）
- 登記簿の誤りは「誤記」か「変更」か「権利実態の違い」かを仕分けした
- 正しい内容を裏付ける資料（戸籍・附票・協議書等）が揃っている
- 抵当権など第三者の権利が絡んでいないか確認した
- "早く直したい"ほど、法務局への事前相談（または司法書士への相談）
よくある質問（Q&A）
まとめ｜迷ったら早めに専門家へ
名義変更後の訂正は、「更正登記」でスムーズに直ることも多い一方、相続人漏れ・協議の問題などが絡むと、手続きは一気に難しくなります。
「これ、更正でいける？」「抹消が必要？」の段階で判断を誤ると、時間も費用も増えがちです。
不安があれば、登記簿と手元資料をもとに、早めに司法書士へご相談ください。
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