不動産を子や孫に渡すならどっち？遺言と生前贈与のコスト・リスク徹底比較ガイド

1. 遺言と生前贈与：不動産承継における決定的な違い

遺言による遺贈（相続）

自分の死後に財産を譲る意思表示です。生存中はいつでも書き換えが可能で、遺言書作成時は受ける側の同意も不要です。不動産の場合、死亡して初めて名義が変わるため、老後の住まいを確保し続けられる安心感があります。

生前贈与

生きている間に、子や孫と「契約」を交わして名義を移します。自分の目で名義が変わったことを確認でき、将来の紛争を確実に防げますが、一度登記をすると原則として元に戻すことはできません。

2. 【コスト比較】不動産の名義変更は「生前贈与が5～10倍高い」？

不動産の名義変更において、最も注意すべきは「登記にかかる税金」の差です。結論から言えば、税負担だけで考えるなら、生前贈与よりも遺贈（相続）の方が圧倒的に有利です。

登録免許税と不動産取得税の格差

不動産の名義を変える際、国に納める「登録免許税」と、都道府県に納める「不動産取得税」が発生します。

3. 税制の「特例」を使い分ける：相続 vs 贈与

不動産特有の節税メニューを理解することが、最適な選択への近道です。

相続・遺贈の最強カード：「小規模宅地等の特例」

自宅を相続する場合、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80%減額できる制度です。例えば1億円の土地が2,000万円の評価として計算されるため、相続税対策として極めて強力です。

贈与の活用シーン：「住宅取得等資金の非課税特例」

「家を譲る」のではなく「家を買う資金を渡す」場合には、生前贈与が有利です。子や孫が住宅を購入するための資金を贈与する場合、最大1,000万円まで非課税となる特例が、2026年（令和8年）末まで延長されています。

配偶者への「おしどり贈与」は慎重に

婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産を贈与する場合に2,000万円（＋基礎控除110万円）まで非課税となる「配偶者控除」があります。

しかし、前述の通り「不動産取得税」や「高い登録免許税」は発生するため、将来の相続時に「配偶者の税額軽減」を使えば相続税がゼロになるような家庭では、あえて生前贈与してコストを払うメリットが薄い場合もあります。

4. 2024年4月開始：「相続登記の義務化」の影響

これまでは「名義を変えずに放っておく」という選択もできましたが、2024年4月からは、不動産を相続したことを知った日から3年以内の登記申請が法律で義務付けられました。

この義務化により、「とりあえずそのまま」という曖昧な状態が許されなくなりました。そのため、生存中に「生前贈与で確実に名義を移しておく」か、「遺言書を作成して死後の名義変更をスムーズにしておく」かの二択を迫られていると言えます。

5. 【判断基準】あなたはどちらを選ぶべき？