不動産を子や孫に渡すなら？遺言・遺贈・死因贈与・生前贈与の選び方【司法書士が比較】

「自宅や土地を、子や孫に確実に引き継ぎたい」——そのための方法は一つではありません。大きく分けると、遺言で亡くなってから渡す方法（相続・遺贈／死因贈与）と、生きているうちに渡す方法（生前贈与）があります。どちらを選ぶかで、名義が移るタイミング・かかる税金・後から変更できるか・誰に渡せるかが大きく変わります。この記事では、17年以上の実務経験を持つ司法書士が、不動産の「渡し方」を選ぶための判断材料を整理します。

1. まず全体像：不動産を子や孫に渡す「4つの方法」

不動産を次の世代へ引き継ぐ方法は、大きく次の4つ（＋何もしない場合）に整理できます。ポイントは「亡くなってから渡すか、生きているうちに渡すか」という時間軸です。

2. 選び方の3つの軸：いつ渡る・撤回できる・誰に渡せる

「どれがよいか」を判断するには、まず税金の前に3つの軸で整理すると分かりやすくなります。①名義が移るタイミング、②あとから撤回できるか、③誰に渡せるか、の3点です。

ざっくり言えば、「気が変わる可能性を残しつつ、死ぬまで自分名義でいたい」なら遺言、「今すぐ確実に名義を移して将来の争いの芽を摘みたい」なら生前贈与という整理になります。死因贈与は「契約で確実に約束したいが、名義は自分の死後に移したい」という中間のニーズに向きます。

3. コスト（税金）の違い【要点】

次に費用です。不動産の渡し方で最も差が出るのが、名義変更で国に納める「登録免許税」と、都道府県に納める「不動産取得税」、そして相続税か贈与税かという税目の違いです。結論として、税負担だけで見れば、亡くなってから渡す「相続・相続人への遺贈」が最も軽くなります。

※不動産取得税で「課税」になるのは、生前贈与・死因贈与と、相続人以外への「特定遺贈」です。相続人以外でも包括遺贈（財産を割合で指定して遺贈するもの）なら不動産取得税は非課税です。税率3％と宅地の課税標準1/2の特例は、いずれも令和9年（2027年）3月31日までの軽減措置です（本則4％）。

4. 税制の「特例」を使い分ける

不動産の承継には、税負担を軽くする特例がいくつもあります。どの特例が使えるかは「相続・遺贈」か「生前贈与」かで変わるため、選び方に直結します。

相続・遺贈で使える：小規模宅地等の特例

自宅の土地などを相続・遺贈で取得し、一定の要件（取得者の続柄、居住や保有の継続など）を満たせば、330㎡までの部分について評価額を80％減額できる制度です（特定居住用宅地等の場合）。相続税の節税効果は大きいですが、子が取得すれば必ず使えるわけではなく、適用には相続税の申告が必要です。この特例は「相続・遺贈」で取得した場合に使え、生前贈与で取得した土地には使えません。自宅を子に引き継ぐケースで生前贈与を選ぶと、この強力な特例を手放すことになる点に注意が必要です。

生前贈与で活きる：住宅取得等資金の非課税

「家そのものを渡す」のではなく「家を買う資金を渡す」場合には、生前贈与が有利になります。子や孫が住宅を新築・取得するための資金を贈与する場合、省エネ等住宅で最大1,000万円、それ以外の住宅で500万円まで非課税となる特例があり、令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象です。

配偶者への「おしどり贈与」は慎重に

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で居住用不動産（またはその取得資金）を贈与する場合、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで贈与税がかからない配偶者控除（おしどり贈与）があります（同じ配偶者からは一生に一度・適用には贈与税の申告が必要）。ただし前述のとおり生前贈与では不動産取得税や高い登録免許税がかかります。将来の相続で「配偶者の税額軽減」を使えば相続税がゼロになる家庭では、あえてコストを払って生前贈与するメリットが薄い場合もあり、慎重な検討が必要です。

生前贈与の2つの課税方法と2024年改正（暦年課税・相続時精算課税）

生前贈与の贈与税には、暦年課税（毎年110万円まで非課税）と相続時精算課税（累計2,500万円まで課税を繰り延べ）の2つがあり、選択制です（いったん相続時精算課税を選ぶと暦年課税には戻せません）。2024年（令和6年）1月1日以後は、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が新設されました。

あわせて注意したいのが「生前贈与加算」です。相続や遺贈で財産を受け取る人への暦年課税の贈与は、亡くなる前の一定期間分が相続財産に加算されます。この期間は2024年改正で3年から7年へ段階的に延長中で、2026年末までに相続が始まった場合は原則3年、2031年以降に7年となります（延長された4〜7年前の分は合計100万円まで控除）。相続人でない孫などへの贈与は原則対象外ですが、その孫に遺贈や生命保険金がある場合や、相続時精算課税を使った場合は加算の対象になります。贈与税額そのものの詳細は「贈与税はいくら？計算方法」で解説しています。

5. 【判断基準】遺言が向くケース／生前贈与が向くケース

「遺言で残す（相続・遺贈）」が向いているケース

「生前贈与」が向いているケース

中間の選択肢：死因贈与

「契約で相手と約束しておきたいが、名義は自分が亡くなってから移したい」という場合は死因贈与という方法もあります。生前に「始期付所有権移転の仮登記」をしておくと受贈者の立場を保全できます。ただし注意点として、契約書で「死因贈与執行者」を指定していないと、亡くなった後の登記に相続人全員の協力（実印・印鑑証明書）が必要になり、手続きが滞ることがあります。税金は登録免許税が相続人でも2.0％・不動産取得税も課税で、課税されるのは相続税（贈与税ではありません）。こうした点から実務では遺言（公正証書遺言）のほうが安全に進むことも多く、死因贈与を選ぶ場合は専門家にご相談ください。

6. 2024年4月「相続登記の義務化」との関係

2024年（令和6年）4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務化されました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になります。

7. 手続きと当センターのサポート

不動産の承継は、「名義変更費用の安さ」だけでなく、登記の実費（税金）・将来の相続税・家族の人間関係という3つの視点をあわせて考えることが大切です。まずはご自身の不動産の固定資産税評価額を確認し、いつ・誰に・どの方法で託すかを整理しましょう。

当センターは、次のような不動産の名義変更に対応しています。

• 相続登記：遺言による相続、または遺産分割協議による、亡くなった方から相続人への名義変更。
• 遺贈・死因贈与による所有権移転登記：遺言による遺贈または死因贈与契約にもとづく名義変更（相続人・相続人以外どちらも対象）。
• 贈与登記：生前贈与による名義変更（贈与契約書の作成もご案内します）。

遺言書の作成については「遺言書作成のご案内」もご覧ください。なお、相続税・贈与税の試算や税額シミュレーションは税理士の業務です。当センターは名義変更（登記）のご相談・手続きを承りますので、税務面は税理士に、登記面は当センターに、と使い分けてご相談ください。

よくある質問（不動産の渡し方 Q&A）