【兄弟間】名義変更どうやったら？
費用・必要書類・税金について解説！

兄弟間の名義変更：基本的な考え方

兄弟間で不動産の名義を変更する場合、その原因となる法的行為によって、課される税金の種類や税率が大きく異なります。主な方法として、相続、贈与、売買の3つがありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

親から相続（兄弟で遺産分割協議）

亡くなった親名義の土地や建物の名義を、子の名義に変更するには法務局で相続登記の申請が必要です。相続登記の詳しい手続き・費用・必要書類については、「相続登記の詳細ガイド」をご参照ください。

遺産分割の3つの方法

相続における不動産の分け方には、大きく分けて3つの方法があります。

相続登記後の名義変更：「遺産分割のやり直し」と「共有からの変更」の違い

親が生きているうちに兄弟の誰かへ名義変更するには【生前贈与・売買】

「実家を将来継ぐ長男の名義に、親が元気なうちに変えておきたい」というご相談は少なくありません。親が存命中は「相続」を原因とする名義変更はできないため、親から子への名義変更は生前贈与または売買のどちらかになります。

親から子への生前贈与なら税制上の優遇がある

同じ贈与でも、親から子（18歳以上）への贈与には「特例税率」が適用され、兄弟間の贈与（一般税率）より税負担が軽くなります。さらに、贈与する親が60歳以上であれば相続時精算課税制度を選択でき、累計2,500万円までの特別控除と、2024年（令和6年）1月以降は年110万円の基礎控除も利用できます。ただし、この制度は一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻すことができないため、将来の相続税まで含めた比較検討が必要です。

他の兄弟との公平性に注意（特別受益・遺留分）

親が生前に特定の子だけへ不動産を贈与すると、名義変更自体はできても、親が亡くなった後の遺産分割で他の兄弟との争いの火種になることがあります。

• 特別受益の持ち戻し：生計の資本として受けた贈与は「特別受益」として、遺産分割の際に相続分の前渡しと扱われる場合があります（民法903条）
• 遺留分への算入：相続人に対する特別受益にあたる贈与は、原則として相続開始前10年以内のものが遺留分を算定するための財産に算入されます（民法1044条）。贈与から10年経過していても、当事者双方が遺留分権利者に損害を与えることを知って行った贈与は算入の対象になります

将来のトラブルを避けるには、贈与の理由や他の兄弟への配慮（遺言書の作成など）をセットで検討しておくことが大切です。また、認知症などで意思能力を失った後は贈与契約自体ができなくなるため、名義の整理は親が元気なうちに進める必要があります。

なお、兄弟どうし（兄から弟など）で贈与する場合の税率・コストについては、次の「兄弟間の贈与【贈与税に注意】」で解説します。

兄弟間の贈与【贈与税に注意】

兄弟間の贈与は、親子間の贈与と比較して特例もなく税負担が非常に重くなります。贈与税には「特例税率」と「一般税率」の2種類があり、兄弟間の贈与には高い「一般税率」が適用されます。

贈与による名義変更の詳しい手続きについては、「贈与による名義変更の詳細」をご参照ください。

※基礎控除額は年間110万円です

贈与のコストシミュレーション例

兄弟間の売買の【注意点】

贈与税を回避するために売買の形式をとる場合、以下の点に注意が必要です。売買による名義変更の詳しい手続きについては、「売買による名義変更の詳細」をご参照ください。

「低額譲渡」のみなし贈与リスク

「兄弟だから安く売ってあげたい」と考え、市場価格（時価）よりも著しく低い価格で売買を行うと、税務署はその差額を「実質的な贈与」とみなし、課税します。これを「低額譲渡によるみなし贈与」と呼びます。

資金調達の問題

適正価格で売買契約を結んだとしても、資金がなければ実行できません。多くの金融機関は「親族間売買」への融資を断ります。

代替案：

• ノンバンクの利用（金利は高くなりますが、親族間売買に対応するローン商品を持つ金融機関を探す）
• 親族間ローン（兄と弟の間で金銭消費貸借契約を結び、毎月分割で支払う。ただし、利息を設定し、公正証書を作成し、銀行振込で返済記録を残すなど、第三者間取引と同様の外形を整える必要があります）

兄弟間売買は「親族間売買」の一類型です。融資・適正価格・みなし贈与対策など親族間売買全般の注意点は「親族間売買とは？登記・税金・みなし贈与対策」で詳しく解説しています。

住宅ローンが残っている不動産の兄弟間名義変更

「住宅ローン 名義変更 兄弟」というご相談で最も多いのは、ローン返済中の家の名義を兄弟の別の一人へ移したいというケースです。

登記手続きの面だけを見れば、抵当権が付いたままでも所有権移転登記（名義変更）を申請することは可能です。しかし、多くの住宅ローン契約では、金融機関に無断で所有者を変更することが契約違反（期限の利益喪失事由）とされており、発覚するとローン残債の一括返済を求められるおそれがあります。

すでにローンを完済している場合は、金融機関から受け取った書類で抵当権抹消登記を行ってから（または名義変更と同時に）手続きするのが一般的です。抵当権抹消の手続きは「抵当権抹消手続きガイド」をご参照ください。

特殊なケースに関するQ&A

土地と建物の名義が違う場合（土地は兄・建物は弟など）

実家の相続などをきっかけに、土地は兄名義・建物は弟名義のように土地と建物の所有者がばらばらになっているケースがあります。この状態には次のような不都合があります。

• 売却しづらい：土地と建物をまとめて売るには両方の名義人の協力が必要です
• 担保に入れづらい：土地・建物の所有者が異なると、金融機関の担保設定（住宅ローン等）が難しくなる場合があります
• 次の相続で複雑化：どちらかが亡くなると、その持分がさらに配偶者や子へ相続され、権利関係が入り組んでいきます

名義をどちらか一方へ揃える方法としては、本記事で解説してきた贈与または売買が典型ですが、これまでの権利関係や取得の経緯によっては交換その他の方法を検討するケースもあります。どの方法が適しているかは評価額・資金の有無・経緯によって変わるため、事前の試算と確認をおすすめします。

兄弟名義の家に無償で住む場合（使用貸借）

「兄名義の家に弟がタダで住んでいる」というケースは、法律上使用貸借という扱いになります。

土地の使用貸借については、使用貸借による使用権の価額を零として取り扱う国税庁通達（昭和48年直資2-189）があり、無償で使わせること自体に原則として贈与税は課されません。建物を無償で使わせる場合の税務上の取扱いは、利用の実態などによって個別に確認が必要です。また、次の点にも注意が必要です。

• 名義人が亡くなると相続の対象に：その不動産は住んでいる人ではなく名義人の相続人に相続され、貸主の地位も相続人に引き継がれます。契約期間や使用目的によっては相続人から返還を求められる可能性があるため、将来も住み続けたいなら生前の名義変更や遺言書の作成を検討すべきです
• 借地借家法の保護がない：使用貸借は賃貸借と異なり、立ち退きを求められた場合の法的保護が弱い契約形態です
• 税務上の影響：使用貸借中の不動産の相続税評価や各種特例の適用は個別の事情によるため、税理士にご相談ください

登記費用の比較

名義変更の方法によって、登録免許税の税率が大きく異なります。

司法書士報酬の目安

事務所や難易度によりますが、一般的な相場（税込）は以下の通りです。詳しい費用については、「不動産名義変更の費用について」をご参照ください。

• 相続登記：5万円〜15万円
  戸籍収集代行や遺産分割協議書作成を含むと加算されます。数次相続や兄弟姉妹相続（相続人が多い）場合は高くなる傾向があります。
• 贈与・売買登記：5万円〜15万円
  契約書作成料、立会料、決済代行料などが別途かかる場合があります。
• 真正な登記名義の回復：10万円〜30万円
  難易度が高く、事情聴取や上申書作成が必要なため高額になります。

自分で手続きできる？

まとめ：兄弟間名義変更を成功させるために