相続登記の費用｜登録免許税・司法書士報酬・実費の3種を完全解説

相続登記と義務化

相続登記とは？

土地・建物・マンションなどの不動産の名義（所有者）は基本的に法務局が登記簿で管理しています。

相続登記（そうぞくとうき）とは、亡くなった方の名義から引き継いだ相続人へ名義を変更する手続きのことです。具体的には法務局へ相続登記の申請をして変更することになります。

相続登記の義務化

相続登記は2024年4月の法律改正により義務化されました。怠ると10万円以下の過料の制裁を受ける可能性があります。

相続登記の申請義務化に伴い、相続登記よりも簡易に手続きできる「相続人申告登記」が創設されました。

相続登記にかかる3種類の費用・手数料

相続登記の手続きをするには主に以下の３種類の費用がかかります。

• 1登録免許税国に支払う税金
• 2証明書取得の費用役所へ支払う手数料
• 3司法書士費用司法書士へ依頼する報酬

司法書士に依頼しないで自分で相続登記を全て行う場合は、司法書士報酬はかかりません。登録免許税や証明書取得の手数料は実費ですのでご自身で手続きしても基本的にかかります。

相続登記費用の「手数料」「報酬」「印紙代」の違い

相続登記の費用について調べていると、「手数料」「報酬」「印紙代」など似た言葉が出てきて混乱しがちです。ここで整理しておきましょう。

用語	支払先	内容
登録免許税（印紙代）	国（法務局）	登記申請時に納める税金。収入印紙で納付するため「印紙代」とも呼ばれる。評価額の0.4％
手数料（実費）	役所・法務局	戸籍謄本・登記簿謄本などの証明書取得時に窓口で支払う実費
司法書士報酬	司法書士	手続きの代行を依頼した場合のサービス料。相場は5～15万円

【相続登記の費用①】登録免許税

相続登記には、必ず登録免許税（とうろくめんきょぜい）がかかります。法務局へ登記申請する際に納めます。

登録免許税の税率と最低金額

登録免許税は、不動産の固定資産評価額に0.4％（1000分の4）の税率を掛けて算出します。当然、土地や建物の評価額が高いほど登録免許税も高くなります。

免税でない限り、最低1,000円の登録免許税が課税されます。

相続登記にかかる登録免許税の計算方法

登録免許税は「（課税標準額）×（税率）」にて算出されます。課税標準額は対象となる物件の固定資産評価額の合計金額から、1,000円に満たない額を切り捨てて算出します。税率は上記のとおり0.4％（1000分の4）です。算出した税額の100円に満たない端数は切り捨てとなります。

具体的な登録免許税の金額については、下記の表をご参照ください。

固定資産評価額	登録免許税
500万円	2万円
1,000万円	4万円
2,000万円	8万円
3,000万円	12万円
5,000万円	20万円
8,000万円	32万円
1億円	40万円

不動産の評価額の調べ方

固定資産評価額は、相続登記を申請する年度の最新の評価額で算出します。相続税の申告と異なり、亡くなった年の評価額は使用しません。

登録免許税の納付方法とタイミング

登録免許税の金額を銀行で納付し、領収証書を当該登記の申請書に貼り付けて提出することも可能です。本来はこちらが原則ですが、高額の登録免許税の納付の際に利用されることが多いかと思われます。

なお、オンライン申請の場合は、Pay-easy（ペイジー）にてオンライン納付が可能です。クレジットカードでの登録免許税の納付はできません。

登録免許税の計算例（土地・建物・複数物件のケース別）

登録免許税は不動産の種類や数によって金額が大きく異なります。以下に具体的な計算例を示します。課税価格（＝固定資産評価額）をもとに計算します。

【例1】土地のみを相続する場合

【例2】土地＋建物を相続する場合

【例3】複数物件を相続する場合

登録免許税を安く抑えることはできる？非課税になるケースは？

数次相続の場合の免税措置

数次相続の場合の特例により、登録免許税の免税措置が適用されるには、次の要件をすべて満たす必要があります。

• 相続人が相続により土地の所有権を取得した。
  ※建物の所有権の取得については、本免税措置の適用はありません。
• 相続人が所有権移転登記を受ける前に亡くなったこと
• 亡くなった相続人名義とする登記であること
• 令和９年３月３１日までに登記を申請すること

100万円以下の土地の場合の免税措置

土地の所有権移転登記について、登録免許税の免税措置が適用されるには、次の要件をすべて満たす必要があります。

• 相続人が相続により土地の所有権を取得した。
  ※建物の所有権の取得については、本免税措置の適用はありません。
• 不動産の価額が１００万円以下であること
• 令和９年３月３１日までに登記を申請すること

【相続登記の費用②】登録免許税以外の実費

証明書取得の実費

相続登記するためには、必要な証明書等を揃えることになるため、役所で証明書を取得する際に手数料がかかります。

また手続きする前に現在の名義を確認するために登記簿謄本（全部事項証明書）を法務局で取得することも必要で、取得の際には手数料がかかります。

主な証明書取得の実費は下記の表のとおりです。

証明書の種類	手数料
戸籍謄本	1通 450円
除籍謄本	1通 750円
改製原戸籍	1通 750円
戸籍の附票	1通 300円
住民票	1通 300円
印鑑証明書	1通 300円
不在住証明、不在籍証明	1通 300円
固定資産評価証明書	1通 300円
登記簿謄本（全部事項証明書）	1通 600円

※一部区役所・市役所等によって手数料は異なります。

郵送費、交通費

証明書を役所で取得する場合、遠方の場合は郵便の利用も考えられます。郵便での利用には往復の郵便代がかかります。お急ぎの場合は速達を使用したり、取得する証明書の量によってはレターパックなどの使用も考えられます。

なお、役所で郵便にて証明書を請求する場合は、通常、定額小為替での支払いとなります。定額小為替は郵便局で交付してもらえますが、交付には定額小為替証書１枚につき200円の料金がかかります（50円の定額小為替でも、1,000円の定額小為替でも１枚につき200円かかります）。

法務局への相続登記申請を郵送で行う場合は、書留やレターパックなどの費用がかかります。完了後に完了書類を返送してもらうには返信用封筒も必要となります。

また、郵送ではなく、役所へ証明書取得や登記申請しに直接伺うには別途交通費がかかります。証明書の発行先と登記申請先の法務局は異なりますので、通常、何箇所かの役所に行くことになります。

【相続登記の費用③】司法書士への報酬

相続登記にかかる司法書士報酬の相場

相続登記の専門家は司法書士です。手続きを代理してもらう場合は司法書士事務所に依頼することになります。

司法書士の報酬は自由化されておりますので、各司法書士によって費用は異なります。事案によっても異なりますので一律の費用ではないことが多いようです。

司法書士の費用相場は地域によっても異なりますが、比較的シンプルな案件であれば一般的には５～１５万円程が目安になります。全てまとめて依頼するのか、一部を自分でやるのかによっても費用は異なります。

筆数（物件数）、相続人の人数・構成、相続財産の額等で、複雑事案や高額案件などの場合は司法書士報酬も30万円、50万円、100万円と目安よりかなり高額になる場合もあります。

司法書士事務所によって、対応してくれる内容（書類の収集なども全てやってくれるのか）も異なりますので、詳細は各司法書士事務所へご確認ください。

司法書士報酬の全国相場比較

平成30年に日本司法書士会連合会が会員向けに行った報酬アンケートの結果をもとに、相続登記にかかる司法書士報酬の地域別相場をまとめました。

地区	報酬相場（税別）	備考
北海道地区	約3万円～10万円	地方ほど筆数が多い傾向あり
東北地区	約4万円～10万円	地方ほど筆数が多い傾向あり
関東地区	約4万円～10万円	都心部は評価額も高い傾向
中部地区	約4万円～12万円	田畑・山林が多い案件は加算あり
近畿地区	約5万円～12万円	都市部と地方で差がある
中国地区	約4万円～11万円	比較的安い傾向
四国地区	約4万円～10万円	比較的安い傾向
九州地区	約4万円～10万円	離島案件は別途郵送費加算あり

※出典：日本司法書士会連合会「司法書士の報酬アンケート」（平成30年実施）。低額者10%の平均～高額者10%の平均の範囲を表示。
※上記は比較的シンプルな相続登記の場合の目安です。不動産の数・相続人の人数・案件の複雑さにより大幅に変動します。

司法書士の報酬は妥当？依頼する価値はある？

司法書士に依頼した場合の相場は上記のとおりですが、５～１５万円程の費用は妥当でしょうか？

相続登記は司法書士に依頼しなくても、自分で行うことも可能です。誰でも可能というわけではありませんが、時間や労力をかければ基本的には手続き可能です。

司法書士報酬が妥当かどうかについては、自分でやった場合の時間や労力と比べる必要があります。ただし、どれくらいの労力が必要となるかは個人の能力と、事案の難易度によって異なります。また、実務的な負担から解消できることは精神的な負担解消にも繋がりますので、費用以上の効果となる場合もあります。

また、時間や労力とは別に、自分でやった場合のミス・リスクも考慮する必要があります。例えば私道などの手続き漏れや、誰の名義にするか将来的なことを考慮しなかったことによる失敗なども考えられます。後日発覚したミスに対応するために専門家に別途依頼が必要となり費用が余計に嵩む場合もあります。

不動産の数や評価額による報酬の変動

司法書士報酬が変動する主な要因としては以下が考えられます。

• 不動産の評価額（責任が重い）
• 物件数、管轄数（手間が多くかかる）
• 相続人の人数（手間が多くかかる）

その他としては、登記簿が複雑（所有と共有の混在）、相続人に未成年者がいる、相続放棄などの裁判手続きが必要な場合なども変動要因です。当然、事案として複雑になれば司法書士報酬もその分高くなります。

何十年も相続が放置され、相続人も数十人～100人超となるケース（メガ相続、メガ共有）の場合は、司法書士報酬だけでも数十万円～100万円超となることもあります。

田舎で資産価値は少ないが、田んぼや山林が何十筆もあるようなケースでも費用が嵩むことがあります。

相続登記を司法書士に依頼した場合の費用目安・事例

不動産名義変更手続センターに依頼した場合の費用は？

当センターに相続登記をご依頼の場合は、３つの費用プランをご用意しております（消費税別）。

プラン名	報酬（税別）
相続登記代行ライトプラン	60,000円
不動産名義変更おまかせパック	90,000円
相続フルサポートプラン	270,000円

各プランには条件もございます。対応内容も異なります。具体例などもありますので、詳細は以下をご確認ください。

相続登記にかかる費用の【総額】の目安は？

相続登記の費用は対象不動産の評価額によって税額が異なります（評価額が高ければ税額も高い）。また、司法書士の費用も案件の難易度によっても異なりますので、正確な費用については詳細の情報が必要になります。

登録免許税等の実費や司法書士報酬を含めた、ざっくり目安の総額としては評価額1,000万円であれば15万円前後のケースが多いです（当センターにご依頼で加算条件がないシンプルなケース）。

固定資産評価額	費用総額の目安
500万円	13万円前後
1,000万円	15万円前後
2,000万円	19万円前後
3,000万円	23万円前後

※上記はあくまで当センターに「おまかせパック」でご依頼の場合で、加算条件のないシンプルな事案の目安です。事案によっては上記の目安より高額となる場合も当然あります。

相続登記費用の具体例・よくある一般事例

当センターにご依頼の場合の費用は上記のとおりですが、一番ご依頼の多い「相続登記おまかせパック」の具体例を別途ご案内しておりますので、詳細は以下をご確認ください。

よくある一般事例・費用シミュレーション

項目	報酬	実費
不動産名義変更おまかせパック（相続）	90,000円	0円
所有権移転登記	0円	40,000円
相続調査、相続関係説明図作成	0円	5,100円
遺産分割協議書作成	0円	0円
登記事項証明書取得	0円	1,700円
郵券等の通信費	0円	6,500円
消費税	9,000円
合　計	99,000円	53,300円
総額	152,300円

※ 戸籍謄本３通、除籍・原戸籍３通、住民票２通、固定資産税評価証明書１通、名寄帳１通として計算
固定資産評価証明書：対象不動産の固定資産評価額を証明したもの
名寄帳：不動産の所在市区町村が発行する、所有者ごとの資産一覧

不動産の評価額によって登録免許税が異なりますので、所有不動産の評価額によって全体の費用は前後しますが、多くのケースでは実費と報酬を合わせて十数万円～２０万円程度に収まります。

相続登記と相続税

相続登記したら相続税が別でかかる？名義変更後に相続税がかかる？

相続税は、相続登記したらかかる税金ではありません。相続税は、相続登記とは直接関係がありません。

亡くなった方の財産が一定以上ある場合には、相続登記（不動産の名義変更）をしてもしなくても課税されます。通常は相続登記する前に、相続税を検討することになるかと思います。

登録免許税は誰が相続しても同額ですが、相続税は誰が相続するかによって異なる場合がありますので、事前に確認が必要です。

亡くなった方の財産が基礎控除額を超える場合は、先に相続税について検討しましょう。相続税の専門家は税理士になりますので、お早めに税理士へ相談することをお勧めいたします。

相続登記を自分で行う場合の費用

相続登記を自分でやったら費用はかからない？

司法書士に依頼しないで自分で相続登記を申請する場合も、登録免許税や証明書取得の実費はかかります。

自分で相続登記を全てやったとしてもゼロ円では基本できません。相続財産の額によっては司法書士報酬より登録免許税等の実費の方が高いこともよくあります。

相続登記が免税となる要件を満たす場合は登録免許税がかからないこともありますが、一般的な住宅を相続する場合は登録免許税がかかることが通常です。また、戸籍謄本や登記簿謄本等の各種証明書の取得の手数料も別でかかります。法務局や市町村役場に行く交通費や郵送費もかかります。

相続登記を安く抑える方法

相続登記費用を安く抑えるには？

相続登記の費用は登録免許税等の実費と司法書士の報酬があります。

登録免許税は一部の免税措置を除き、自分でやっても専門家に依頼しても、誰がやっても一定の税率で課税されますので抑えることはできません。

司法書士の報酬については、依頼せずに自分で相続登記の手続きを全て行えば当然ゼロ円です。また、司法書士事務所は各事務所ごとに報酬額が異なりますので、費用相場の目安はありますが依頼先によって前後します。報酬の安い司法書士を探すのも費用を抑える方法のひとつです。

相続登記の手続き比較：自分で実施 vs 司法書士に依頼

比較項目	自分で手続きする場合	司法書士に依頼する場合
費用	登録免許税や書類取得費などの実費のみ	司法書士報酬＋実費
時間・手間	書類収集、申請書作成、法務局訪問など多くの労力が必要	手続きの大部分を代行してもらえ、負担が大幅に軽減
難易度・専門性	法律知識や専門的な書類作成スキルが必要	専門家により正確に処理され、依頼者の負担は少ない
完了までの速さ	不慣れなため時間がかかり、書類不備で遅延の可能性あり	一般的にスムーズかつ迅速に完了
ミスのリスク	高い（登記内容の誤りは将来的なトラブルの原因に）	低い（専門家が法的に正確な登記を実現）
相談・アドバイス	専門的なアドバイスは得られない	登記以外の相続関連手続きや将来的な問題点についても相談可能

司法書士ではなく、民間の会社や行政書士へ相続登記を依頼すると安い？

インターネットで検索すると、民間の会社や行政書士事務所のサイトで相続登記を代理するようなWebサイトを実際見かけますが、登記手続きは司法書士の独占業務で、司法書士の資格の無い者は登記を代理したり、登記の書類を作成することはできません（他の法律に別段の定めがある場合を除く）。違反した場合は刑事罰（一年以下の懲役又は百万円以下の罰金）もあります。

行政書士事務所へ依頼した場合は、別途提携先の司法書士に依頼することになるかと思われますので、直接のご依頼の場合より費用が嵩む可能性が考えられます。

税理士事務所でも相続登記をすることはできませんが、相続税を依頼された税理士事務所を経由して司法書士への依頼となるケースはよくあります。

民間の会社でも、格安で書類作成することを謳い文句にしている広告を見ることがありますが、相続登記は専門知識無く簡単に手続きできるものではありません。状況によっては詳細の調査が必要になったり、将来的なことを考えた上で名義変更する必要があると考えます。私道などの調査も行わないので、物件漏れとなってしまう可能性も考えられます。

相続登記費用・その他Q&A