離婚・財産分与による不動産名義変更の手続きガイド（必要書類・費用・Q&A・流れ）

財産分与による名義変更の基礎知識と全体フロー

1. 財産分与の法的定義と「清算的財産分与」の原則

離婚に伴う不動産の名義変更は、通常、民法に基づく「財産分与」を原因として行われます。財産分与とは、夫婦が婚姻生活の中で協力して形成・維持した財産を、離婚の際に清算し、公平に分配することを指します。

この清算を目的とする分与を清算的財産分与と呼び、その中心的な考え方は、夫婦の貢献度にかかわらず、原則として2分の1ずつ分ける(2分の1ルール)というものです。

財産分与の対象となる主な財産

• 不動産(自宅、投資物件など)
• 預貯金
• 株式などの有価証券
• 生命保険の解約返戻金
• 自動車
• 退職金(将来受け取る予定のものも含む場合がある)

2. 名義変更の全体像:離婚協議から登記完了までのロードマップ

財産分与による不動産名義変更を完了させるまでの道のりは、明確な手順を踏む必要があります。

3. 「離婚協議書」の絶対的な重要性とその法的効力

不動産の名義変更を行う際、その所有権移転の「原因」を証明する公的な書類として、離婚協議書または財産分与契約書等が不可欠となります。

離婚協議書に記載すべき重要事項

• 誰が財産を渡す側(登記義務者)となるか
• 誰が財産をもらう側(登記権利者)となるか
• いつ登記をするのか(ローンなどの関係で完済後にするなどの条件)
• 手続きにかかる費用を誰が負担するのか

財産分与による名義変更の流れ(ステップ)

離婚（財産分与）Q&A

財産分与とは？

離婚協議は親権のこと、慰謝料のことなど多岐にわたりますが、離婚に伴い、夫婦で購入した不動産や、二人で貯めてきた預貯金等の財産はどうするか？これが財産分与の話しです。

婚姻期間中に夫婦で築いた財産は基本的にはお二人の財産となります。法律で「夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。」とされています。よって、結婚前から持っていた財産などを除き、基本的にはお二人の財産となります。

離婚の際には、通常、共有関係を解消することになりますので、形式上一方の名義の財産を、譲渡・名義変更し、夫婦間の財産を調整することになります。

財産分与は必須？

お金の管理方法は、夫婦それぞれ異なりますので、一概に離婚の場合は財産分与が必要というものではございません。

形式上も婚姻中からお二人の財産が分かれていて、財産分与の手続きが不要であることなどもございます。財産の名義変更などが必要なければ、何も精算しないこともございます。

一方の形式的な財産（名義上の財産）が少なく、財産分与を希望する場合は財産分与の手続きが必要です。

離婚協議書、財産分与契約書とは？

協議離婚では、離婚届を役所に提出し受理されれば離婚は成立します。

財産分与に関しても夫婦の話合いによって成立しますが、その内容を必ず書面に残しておくことが大切です。その書面のことを離婚協議書や財産分与契約書と呼びます。

離婚協議書には、不動産・現金・預貯金等の財産分与に関する内容や、親権・監護権に関すること、年金分割なども状況によって記載します。

→親権・監護権とは？ 離婚時の子供の権利を徹底解説

財産分与はいつまで？期限は？

財産分与を希望する場合は、お早めの対応をお勧めいたします。

財産分与による不動産の名義変更をするには？

財産分与により不動産の名義変更をするためには、法務局に所有権移転登記を申請する必要があります。

夫婦お二人での手続きになりますので、お二人が協力して手続きすることになります。相手方から協力を貰えない場合は手続きできません。

財産分与による不動産の名義変更は必要？

不動産を財産分与で譲り受けた時、単に離婚＆契約しただけでは、第三者に対して権利を主張できません。

よって、不動産を売買することや担保を設定することもできません。第三者に対して不動産の権利を得たと主張するためには、登記による名義変更が必要となります。

名義変更は離婚前？離婚後？どちらが良い？

財産分与による不動産の名義変更は、離婚前でも離婚後でも可能です。ただし、手続きの方法や必要書類、費用、税金面で違いがあります。

離婚前に名義変更する場合は「贈与」、離婚後は「財産分与」として扱われ、それぞれメリット・デメリットがあります。登録免許税の税率や不動産取得税の課税の有無など、タイミングによって費用が大きく変わることもあります。

→離婚に伴う自宅の名義変更：離婚前？離婚後？最適なタイミングと費用・税金徹底比較

財産分与による不動産の名義変更にかかる費用は？

大きく分けて、司法書士に依頼する費用と登録免許税などの実費の2つが必要です。

→財産分与（離婚）による不動産名義変更の費用はこちら

財産分与するには専門家に依頼が必要？

専門家への依頼は必須ではありません。当事者のお二人が納得し、離婚協議書なども取り交わすのであれば、自分たちだけでやることも可能です。

相手方と直接の話し合いが上手くできない場合は、弁護士への依頼が考えられます。

相手方と基本的に合意は取れていて、後は名義変更や離婚協議書の作成のみという状況であれば、司法書士への依頼が考えられます。

それぞれの状況によって、専門家に依頼すべきかどうか異なります。

→不動産の名義変更・相続登記は自分でできる？専門家に依頼が必要？

→離婚による不動産の名義変更を自分で！【司法書士が方法解説】

登録免許税以外にかかる税金は？

原則、不動産取得税が課税されます。

ただし、財産分与の場合、一定の要件を満たすと課税されない場合もあります。各都道府県によっても取り扱いが異なることがありますので、詳しくは都道府県税事務所に確認されることをお勧めいたします。

上記の要件を満たさない場合も、ご自宅の場合は別途軽減の対象になる場合もあります（築年数、床面積の要件あり）。

→不動産取得税

財産をもらったとき贈与税はかかる？

離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税はかかりません。

→離婚して財産をもらったとき（国税庁HP）

住宅ローンが残っているけど名義変更はできる？

住宅ローンが残っている場合は、技術的には金融機関に関係なく名義変更可能ですが、通常のローン契約上は、名義変更する際には金融機関の承諾を要する旨の内容があるため金融機関の承諾なく勝手に名義変更すると契約違反になる恐れがあります。

→住宅ローンが残っている場合の財産分与

相手が財産分与に応じてくれない場合どうしたら？

相手方が協力してくれない場合は、家庭裁判所での調停の利用が考えられます。家庭裁判所の調停でも話がまとまらない場合は、審判の手続きになります。

その他の方法としては、弁護士へ依頼し、相手方との話し合いを促す方法なども考えられます。相手方との基本的な合意が取れていて、手続きの細かな調整だけであれば、中立な立場の司法書士に依頼することも考えられます。

費用や手間、相手方の対応などを考慮し、方法を選択することになるかと考えます。

慰謝料として自宅を貰うことはできますか？

慰謝料の代わりとして自宅を貰うこと（代物弁済等）や、慰謝料的財産分与としての手続きが考えられますが、いずれにしても不動産の評価額によっては贈与税等の税金について注意が必要です。税理士または税務署への確認をお勧めいたします。