不動産の生前贈与による名義変更手続きガイド（必要書類・費用・Q&A・流れ）

生前贈与による名義変更の基礎知識と全体フロー

1. 生前贈与の法的定義と「契約」の原則

生前贈与による不動産の名義変更は、当事者間（贈与者と受贈者）の合意に基づいて財産を無償で譲り渡す契約行為です。

贈与者（財産を渡す人）が「不動産を無償で譲渡する」という意思表示を行い、これを受贈者（財産を受け取る人）が承諾することで、贈与契約は成立します。

2. 名義変更の全体像:贈与契約から登記完了までのロードマップ

生前贈与による不動産の名義変更（贈与登記）の手続きは、以下の明確な手順で進行します。

3. 「贈与契約書」の絶対的な重要性とその法的効力

生前贈与による名義変更において、「贈与契約書」は、登記手続きの根拠となる登記原因証明情報そのものとして極めて重要な役割を果たします。

贈与契約書に記載すべき重要事項

• 誰が、誰に、何を、いつ贈与したか：贈与者・受贈者の氏名・住所、贈与財産（不動産）の詳細、契約締結日、そして実際に贈与を実行する日付（引渡し日）を明確に記載
• 不動産の表示：所在地、地番、構造、床面積などを登記事項証明書と一字一句違わずに正確に記載
• 費用負担の明確化：登録免許税や不動産取得税などの名義変更にかかる費用、固定資産税などの公租公課を、贈与者と受贈者のどちらが負担するのかを具体的に明記

生前贈与の流れ（ステップ）

不動産の生前贈与Q&A

生前贈与とは？

生前贈与とは、財産の所有者が生前に、自分の財産を相続人等に譲ることです。

土地、家、マンションなどの不動産を生前贈与する場合、登記簿上の所有者を譲受人に名義変更することになります。

贈与による不動産の名義変更をするには？

不動産の名義変更をするためには、法務局に登記申請する必要があります。

登記申請書の他、贈与契約書・登記済権利証・印鑑証明書・住民票などの必要書類（添付書類）を一緒に提出します。

→【一覧表】生前贈与による不動産名義変更手続きの必要書類・添付書類まとめ

贈与による不動産の名義変更にかかる費用は？

大きく分けて、司法書士に依頼する費用と登録免許税などの実費の2つが必要です。

手続きに直接かかる（すぐにかかる）費用の他、後日課税される税金にもご注意ください。

→生前贈与による不動産名義変更の費用はこちら

贈与による不動産の名義変更は必要？

不動産を生前贈与で譲り受けた時、単に受贈しただけでは（贈与契約しただけでは）、第三者に対して権利を主張できません。

よって、受贈した不動産を売買することや担保を設定することもできません。第三者に対して受贈不動産の権利を得たと主張するためには、登記による名義変更が必要となります。

贈与税とは？

贈与税は、個人から個人が財産をもらったときにかかる税金です。

会社など法人から財産をもらったときは贈与税はかかりませんが、所得税がかかることになっています。

→贈与税の詳細はこちら

不動産贈与の場合、贈与税が高額？

将来相続で争いになることを防ぐなど、不動産を確実に渡すことができる不動産の生前贈与は上手く利用すれば節税効果もありメリットは大きいですが、税金の控除などを利用しないで贈与をすると、高額な贈与税がかかってしまいます。

登録免許税、贈与税以外にかかる税金は？

贈与により土地、家、マンションなどの不動産を取得した場合は、不動産取得税がかかります。受贈者（取得した人）が税金を納めます。

生前贈与と遺産相続どっちがいい？どっちが得？

生前贈与の場合は贈与税、遺産相続の場合は相続税がそれぞれ問題となります。

贈与税と相続税の単純比較は難しく、どっちが節税になるか得になるかは、各種状況を総合的に考慮する必要があります。

相続税、贈与税以外も登録免許税の税率の違いや、不動産取得税の有無なども関わってきます。

→家や土地の名義変更、生前贈与と相続、あなたにとって本当に『得』なのはどちら？

専門家に依頼せず、自分で手続きできますか？

誰でもできるとは言えませんが、時間と労力をかければ可能です。

名義変更手続きを自分でできるかや、自分でやる場合の手続き案内は以下にまとめておりますのでご参照いただければと思います。

→不動産の名義変更・相続登記は自分でできる？専門家に依頼が必要？

→贈与による不動産の名義変更を自分で！【司法書士が方法解説】

贈与の手続きの流れは？

当センターにご依頼いただいた場合の、生前贈与による不動産名義変更の手続きの流れは以下のとおりです。基本的には「電話」「郵送」「メール」にて進めさせていただきますので、必ずしも面談は必要ありません。お住まいが遠方の方でも、お気軽にご依頼ください。

※直接お会いしない場合でも、ご本人確認・手続き内容の確認は必要となりますので、贈与により譲り渡す方・譲り受ける方のお二人に直接お電話や書類の郵送等を行います。書類の郵送は、本人限定郵便や書留郵便等を利用いたします。

贈与税・不動産を生前贈与する時の特例

不動産は基本的に高額財産となりますので、贈与税には特に注意が必要です。不動産の評価額（贈与税の課税価格の基礎になる価額）によっては、特例などが利用できないと現実的には生前贈与が難しいケースも多くあります。

暦年贈与

暦年贈与は、相続税対策として多くの方が利用している生前贈与の方法です。仕組みはシンプルで、毎年1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の合計額が110万円以下であれば贈与税がかからないというものです。この仕組みを使って、少しずつ財産を次の世代へ移していきます。

年間の受贈額が110万円を超えた場合は、贈与税の申告・納税が必要となります。贈与税の税率はもらった財産の額によって異なります。

暦年贈与の持ち戻し期間の延長に注意

最近の法改正で、贈与した人が亡くなった場合に相続財産に戻して計算する期間が、以前の3年間から段階的に7年間へと延長されました。つまり亡くなる直前に駆け込みで贈与しても、暦年贈与では以前ほど節税効果が得られなくなっています。

贈与税の税率（暦年課税）

贈与税の税率は、基礎控除110万円を差し引いた後の課税価格に応じて段階的に高くなります。

※一般税率は3,000万円超が最高税率55%です。特例税率は4,500万円超が最高税率55%となります。「─」は該当区分がないことを示します。

参考：贈与税の計算と税率（暦年課税）／国税庁HP

配偶者控除（おしどり贈与）

贈与税の配偶者控除、通称「おしどり贈与」は、結婚20年以上の夫婦が自宅または自宅を買うためのお金を贈与する場合、2,000万円（基礎控除を含めると2,110万円）まで税金がかからない制度です。通常は夫婦間でも110万円を超えると贈与税がかかりますが、この特例を使えばマイホームの権利を2,110万円まで非課税で配偶者に渡せます。

参考：夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除／国税庁HP

相続時精算課税

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫へ生前贈与する際に選べる制度です。簡単に言えば、贈与税は一旦払わなくていいけれど、将来親が亡くなった時にその分を相続税としてまとめて精算するという仕組みです。

2024年の改正で大きく使いやすくなった

2024年の大改正で年間110万円の基礎控除が新設され、大きく使いやすくなりました。この枠内であれば将来の相続財産への持ち戻しもありません。110万円を超えた分も累計2,500万円（特別控除）までは贈与税がかかりませんが、この特別控除の適用には贈与税の期限内申告が必要です。また、2,500万円の特別控除を使った分は将来の相続時に相続財産に足し戻して計算されます。

※初めて相続時精算課税を選択する年は、贈与額が110万円以下で申告不要のケースでも「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要です。

暦年贈与との最大の違い

暦年贈与では、贈与者が亡くなった場合に相続開始日に応じて3年～7年間の贈与が相続財産に足し戻されます（段階的延長中。延長された4年間分については総額100万円の控除あり）。一方、相続時精算課税の年110万円枠内であれば足し戻されず完全に非課税になります。

メリットとデメリット

参考：相続時精算課税の選択／国税庁HP

2024年贈与税の改正

2024年の贈与税制改正により、生前贈与の常識が大きく変わりました。改正の柱は2つあります。

改正① 相続時精算課税に年110万円の基礎控除を新設

相続時精算課税に年110万円の基礎控除が新設され、この範囲内は相続税の課税価格に加算されません。従来の特別控除2,500万円との併用が可能で、110万円以下であれば贈与税申告が不要になるケースもあります（ただし初年度は選択届出書の提出が必須です）。

また、災害で被災した贈与不動産については、一定要件で相続時の加算価額を減額できる特例も創設されました。

改正② 暦年贈与の持ち戻し期間を3年から7年へ延長

暦年贈与の持ち戻し期間が3年から7年へ段階的に延長されます。相続開始日により加算対象期間が変わり（令和9年1月1日以前の相続は従来どおり3年）、2031年以降の相続から完全に7年間が適用されます。なお、延長された4年間分については総額100万円の控除が設けられています。

不動産の持分贈与におけるコスト倒れのリスク

不動産の持分贈与では、毎年の登記ごとに登録免許税（税率2%）が発生します。7年以内に相続が発生した場合、「節税効果がないのに手続き費用だけ残る」というコスト倒れのリスクがあります。

相続時精算課税は一度選択すると暦年課税に戻せないため、税理士・司法書士と連携した慎重な制度選択が不可欠です。

→不動産の生前贈与は損？2024年改正（110万円控除・7年持ち戻し）を司法書士が実務目線で解説

暦年贈与と相続時精算課税の比較まとめ

※注1：相続時精算課税の年110万円基礎控除は「受贈者」ごとの枠です。複数の特定贈与者から贈与を受けた場合は、110万円を各贈与者の課税価格で按分します。
※注2：2,500万円の特別控除は「贈与者」ごとの累計枠です。適用には贈与税の期限内申告が必要です。