不動産の時効取得とは？要件・手続き・費用

時効取得とは？

所有権の時効取得とは、一定期間、他人の物について一定の要件を満たす占有をした者が、その物の所有権を取得することをいいます(民法162条)。

「占有」とは、自己のためにする意思をもって物を所持することをいいます（民法180条）。一般には、これを「事実上支配している状態」とされます。

例えば、他人の建物を自分の物であると信じて、そこに住み続けた場合、一定の要件を満たせば、その建物の所有権を取得することができます。

占有者が時効によりその建物の所有権を取得すると、真実の所有者はその建物の所有権を失います。

時効取得の要件・時効取得するには?

時効取得の要件は、次のとおりです(民法162条)。

• 所有の意思があること
• 平穏かつ公然と占有したこと
• 一定期間占有したこと

1. 所有の意思があること

「所有の意思」とは、所有者として物を排他的に支配しようとする意思をいいます。所有の意思がなければ、いくら占有を継続しても所有権を時効取得することはありません。

所有の意思があるかどうかは、占有取得の原因である事実によって外形的・客観的に判断されます。

2. 平穏かつ公然と占有したこと

「平穏」とは、占有するために暴行や脅迫といった行為を用いていないということをいいます。「公然」とは、占有していることを隠したりしないことをいいます。

占有は、平穏と公然の両方を満たしている必要があります。

3. 一定期間占有したこと

「善意無過失」とは、自己に所有権があるものと信じ、かつ、そのように信じるにつき過失がないことをいいます。

この善意・無過失は、占有の始めにおいて問題となり、その後に悪意(自己に所有権がないことを知っていること)となっても、時効期間に影響を与えません。

法的要件は上記のとおりですが、実際に不動産の名義を変える手続きについては、時効取得者が一人で勝手にできるものではありません。不動産登記をするには、形式上の所有者である相手方の協力が必要で、協力してもらえない場合は裁判手続きが必要となります。

時効取得により所有権移転登記するには?

時効取得した不動産の名義変更(所有権移転登記)は、相手方(登記名義人)が協力すれば共同で申請できますが、協力が得られない場合は、登記名義人に「所有権移転登記手続をせよ」と命じる確定判決を得て、取得した方が単独で申請します(不動産登記法63条1項)。

訴訟で勝っても自動的に名義が変わるわけではなく、判決確定後に法務局へ登記申請する必要があります。このとき、判決書(判決正本)や確定証明書などが添付書類となります。

時効取得では相手方の協力が得られないケースが多く、相手方が行方不明・死亡して相続人が多数いるような場合も含め、民事裁判で時効取得を認めてもらう必要が生じます。

時効取得は誰に相談したら良い?

時効取得は特殊な手続きのため、ご自身で手続きするのは難易度が高いと考えます。

ご参考までに、弁護士法人アクロピース様のWebサイトをご紹介させていただきます。

• 共有不動産と知らず相続した土地の時効取得条件について(外部サイト)

相続した不動産について時効取得は認められるか?

不動産の所有者が亡くなると、その不動産は相続人の共有になります(民法898条)。

共有状態となったその不動産について遺産分割協議がされないまま、相続人のうちの一人が、その不動産を時効取得に必要な期間占有し続けたとしても、当然に時効取得が認められるわけではありません。上述のとおり、時効取得するためには、占有者が「所有の意思」を有していることが必要です。

しかし、不動産を占有している相続人は、他に相続人がいることを知っているのが通常であり、あくまで自己の持分権に基づいて占有しているに過ぎないため、「所有の意思」が認められず、時効取得をすることができないケースが多いと考えられます。

時効取得と税金

時効取得した不動産には、主に4つの税金がかかります。①所得税・住民税(一時所得として、土地の時価から特別控除50万円などを差し引いた額の2分の1に課税)、②登録免許税(名義変更登記で固定資産税評価額の2.0%)、③不動産取得税、④固定資産税です。それぞれの内容を以下で解説します。

所得税(一時所得)

不動産を時効取得すると一時所得として、所得税の課税対象となります。

時効取得した不動産の財産の時価(援用時)が経済的利益となり、不動産を時効取得するために直接要した金額や特別控除額を控除して、一時所得の金額を算出します。この一時所得の金額をさらに2分の1にした金額が課税対象となります。

所得税の他、住民税も課税されます。

参考:土地等の財産を時効の援用により取得したとき(国税庁HP)

時効取得の名義変更費用はいくらかかる?(登録免許税・司法書士報酬)

時効取得による名義変更(所有権移転登記)の費用は、登録免許税(固定資産税評価額の2.0%)＋司法書士報酬が基本です。たとえば評価額1,000万円の土地なら登録免許税は約20万円で、これに登記を司法書士に依頼した場合の報酬が加わります。時効取得の登録免許税は、相続(税率0.4%)と異なり、売買などと同じ2.0%(1000分の20)が適用される点に注意が必要です。

相手方の協力が得られず裁判(訴訟)で時効取得を認めてもらう場合は、別途、訴訟費用(印紙代など)や弁護士費用などがかかります。総額は事案によって変わるため、登記事項証明書や固定資産評価証明書などを確認のうえお見積りします。

参考:【費用・手数料】不動産名義変更にはいくらかかる?(税金に注意!)

不動産取得税・固定資産税

土地・建物等の不動産を時効取得すると不動産取得税が課税されます。取得後は固定資産税も課税対象となります。

まとめ

不動産の時効取得は、一定の要件を満たせば他人の不動産の所有権を取得できる制度ですが、実務上は慎重な検討が必要です。

時効取得が認められるためには、所有の意思があること、平穏かつ公然と占有したこと、一定期間(善意無過失なら10年、それ以外は20年)占有したことという3つの要件を満たす必要があります。

時効取得は占有者の主張だけで認められるものではなく、通常は裁判手続きが必要となります。

また、不動産を時効取得した場合、所得税(一時所得)、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税金が課税されることも忘れてはいけません。