不動産の時効取得

所有権の時効取得とは、一定期間、他人の物について一定の要件を満たす占有をした者が、その物の所有権を取得することをいいます（民法１６２条）。

「占有」とは、自分が利益を受ける意思をもって物を現実に支配することをいいます（民法１８０条）。

例えば、他人の建物を自分の物であると信じて、そこに住み続けた場合、一定の要件を満たせば、その建物の所有権を取得することができます。

占有者が時効によりその建物の所有権を取得すると、真実の所有者はその建物の所有権を失います。

これは真実の所有者にとって酷な気もしますが、このような時効制度が正当化される根拠は、一般的に「占有者が長年占有してきたという事実状態を尊重する必要がある」とか「占有者に対して自分の権利を主張しなかった真実の所有者を保護する必要はない」といった理由によるとされています。

時効取得の要件は、次のとおりです（民法１６２条）。

１.所有の意思があること

「所有の意思」とは、所有者として物を排他的に支配しようとする意思をいいます。所有の意思がなければ、いくら占有を継続しても所有権を時効取得することはありません。そして、所有の意思があるかどうかは、占有取得の原因である事実によって外形的・客観的に判断されます。

【所有の意思が認められない場合】

例えば、賃借人が、建物の賃貸借契約に基づき、長年その建物に住み続けることによりその建物を占有しているとします。しかし、その占有取得の原因となった賃貸借契約は建物を借りる契約であり、建物の所有権を取得する契約ではありません。そのため、賃借人には所有の意思は認められず、その建物を時効取得することはできません。

【所有の意思が認められる場合】

例えば、建物を購入し、その建物に住み続けることによりその建物を占有しているが、何らかの事情によりその売買契約が無効であったとします。その占有取得の原因となった売買契約は、買主が建物の所有権を取得するという契約であるため、買主には所有の意思が認められ、その他の要件を満たせば、その建物を時効取得することができます。

このように、所有の意思があるかどうかは、占有者が内心でどう思っているかではなく、占有取得の原因である事実によって外形的・客観的に判断されるというのがポイントです。

２. 平穏かつ公然と占有したこと

「平穏」とは、占有するために暴行や脅迫といった行為を用いていないということをいいます。「公然」とは、占有していることを隠したりしないことをいいます。占有は、平穏と公然の両方を満たしている必要があります。

３.一定期間占有したこと

善意無過失の場合：１０年

それ以外の場合：２０年

「善意無過失」とは、自己に所有権があるものと信じ、かつ、そのように信じるにつき過失がないことをいいます。この善意・無過失は、占有の始めにおいて問題となり、その後に悪意（自己に所有権がないことを知っていること）となっても、時効期間に影響を与えません。

上記の要件を満たした場合でも、自動的に所有権を取得できるわけではありません。時効により所有権を取得するためには、時効を「援用」する必要があります（民法１４５条）。時効の援用とは、時効による利益を受ける旨の意思表示のことです。具体的には、時効を援用する旨を記載した書面を相手方に送る方法等が考えられます。

不動産の名義変更（所有権移転登記）の手続きは、基本的に現在の名義人と新しい名義人の２名で共同して手続きします。

時効取得の場合は、相手方の協力が得られないケースも多いです。時効取得の場合は、通常民事裁判にて認められることが多く、裁判にて時効取得及び登記手続きが認められた場合は、取得した者のみでの名義変更手続きが可能です。

法務局の登記申請には、判決書（判決正本）や確定証明書などの書類が必要になります。

不動産の所有者が亡くなると、その不動産は相続人の共有になります（民法８９８条）。

共有状態となったその不動産について遺産分割協議がされないまま、相続人のうちの一人が、その不動産を時効取得に必要な期間占有し続けたとしても、当然に時効取得が認められるわけではありません。上述のとおり、時効取得するためには、占有者が「所有の意思」を有していることが必要です。

しかし、不動産を占有している相続人は、他に相続人がいることを知っているのが通常であり、あくまで自己の持分権に基づいて占有しているに過ぎないため、「所有の意思」が認められず、時効取得をすることができないケースが多いと考えられます。

なお、判例によると、以下のような事情がある場合に、共同相続人の一人の占有に「所有の意思」が認められるとしています（最判昭和４７年９月８日民集２６巻７号１３４８頁）。

• 自分が単独で相続したものと信じて疑わない
• 相続開始とともに相続財産を現実に占有した
• 不動産の管理、使用を単独で行って収益を独占している
• 公租公課も自分で納付している
• 他の相続人がなんら関心を持たず、意義も述べなかった