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相続名義変更コラム③

遺言は専門家に任せた方が良い例

亡くなった方が遺言書をのこしていても、遺言者の思い通りにならない場合があります。

 

父が亡くなり、相続人は長女と次女

父の遺言書には

A市の所有住宅の不動産の土地1筆と建物1棟の表示を登記簿上通り記載しており、その不動産に住んでいる長女に相続させる旨の内容になっていました。

続いて、それ以外の財産は、長女と次女で半分ずつ分けるようにと書かれていました。

 

しかし、父はA市に所有している住宅には家と底地の他に住宅前の私道を持分1/3所有(共有)していました。

父の気持ちはA市の住宅に長女が安心して住めるよう私道も長女の名義にしたっかたはずです。

ですが、相続による名義変更を法務局に申請する際、この私道に関しては長女持分1/6、次女持分1/6にするか、相続人全員で長女が相続するという内容の遺産分割協議書を作成し、提出しなくてなならなくなってしまう可能性がでてきてしまいます。(父の気持ちをくみ、遺言書で私道も長女持分1/3にできるかもしれません)ここは管轄の法務局の判断になります。

父は娘2人のことを思い遺言書を作成したのに、簡単に不動産の名義を変更することが難しい遺言書となってしまいました。

被相続人である父より先に亡くなった子がいる場合

家族構成 父、母、長男(結婚し子無し)、長女(結婚し子(成人)が1名)

父が亡くなる前に長女が亡くなっていた場合、父の相続による名義変更に必要は誰の何の(どこまでの)戸籍等が必要になるのか。

まず、この場合の相続人は母、長男、長女の子になります。

被相続人である父の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍(出生から死亡までの連続したもの)と亡くなった長女の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍(出生から死亡までの連続したもの)が必要です。

長女は通常であれば、結婚するまで父の戸籍に入っていたので、重複して集める必要はなく、結婚し夫と新しく作成した戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍)から亡くなるまでを集めます。

被相続人(父)は他に住民票の除票または戸籍の附票(登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの)が必要です。

次に相続人の母、長男、長女の子は戸籍謄本(抄本)が必要になります。

母の戸籍謄本(抄本)は、父が亡くなってから転籍や戸籍の改製がされていなければ、父の最後の戸籍と共通になるので、重複して集める必要はありません。長女の子も同じです。

他には相続人のうち、不動産の名義人になる人の住民票(法定相続であれば全員)です。

法定相続をする前に

登記済証(権利書)から登記識別情報にかわり、一つ注意をしないといけない事があります。

相続人が複数いても、法定相続であれば相続人1人の申請で法律通りの持分で全員分登記することができます(申請人1人の分だけの登記はできません)。

例えばお父さんが亡くなり、相続人はお母さんと子(長男と長女)2人で、お父さんの名義の不動産を

持分2/4 お母さん、持分1/4 長男、持分1/4 長女

という名義変更をお母さんひとり(長男、長女ひとりでも構いません)が勝手にすることができます。

申請人が全員であれば(委任でも可)、登記識別情報は1つの不動産に対して3通通知されますが、お母さんが勝手に法定相続で名義変更をしてしまった場合、お母さんの分のみの登記識別情報しか通知されません。

上記のような場合、次に登記識別情報が必要な登記をする場合、余分に費用がかかったり手間がかかったりするので、取り合えず名義変更をやっておくのではなく、相続人できちんと決めて名義変更することが好ましいでしょう。

登記申請書

 

相続による名義変更の場合、

            登記申請書

登記の目的 所有権移転○○○○持分全部移転○○○○には亡くなった名義人の名前

原因  年月日相続  年月日は名義人が死亡した日

相続人 (被相続人 ○○○○)

    ■■■■■■■■■■■■■  名義をもらう相続人の住所(住民票記載のとおり記載)

    持分  分の  □□□□  ㊞  名義をもらう相続人の氏名(原因が所有権移転で1人がもらう場合は持分は記載しない)印鑑は認印可

    ■■■■■■■■■■■■■

    持分  分の  □□□□  ㊞

    連絡先の電話番号 △△△-△-

添付情報
  登記原因証明情報  住所証明情報

□登記識別情報の通知を希望しません。  登記識別情報が不要な場合は☑するが、あまりオススメはしません 

令和  年  月  日申請

  法 務 局(又は地方法務局)  支局(又は出張所)

課税価格   金    万円  この登記申請書の該当不動産すべての不動産の固定資産評価額の合計金額で100円単位は切り捨てる ※計算が難しい場合もあります

登録免許税   金    円  上記課税価格の0.4%で10円単位は切り捨てる

不動産の表示

↓登記の申請をする不動産を登記事項証明書に記載されてるとおりに正確に記載します。不動産番号を記載した場合は、土地の所在、地番、地目及び地積、建物の所在、家屋番号、種類、構造及び床面積の記載を省略できます 

不動産番号    
所 在 
地 番    
地 目    
地 積    
  
不動産番号    
所 在 
家屋番号 
種 類 
構 造 
床面積 

マンションの場合は、不動産の記載方法が違います
                

自分で名義変更する?

司法書士を通さず、自分で名義変更の手続きをすることは出来ないわけではありません。しかし、専門家でないと難しいと思われるところもたくさんあります。

例えば、登記申請書の住所は-(ハイフン)で省略しないで記載したり、不動産の価格は、非課税の土地の場合、0円ではなく算出方法があったり。。。

法務局に提出した申請書等に間違えがあった場合、法務局から電話があり、間違えを訂正しに行かないとなりません

やはり時間と労力が必要になります。

添付書類を返却してもらうには

相続による名義変更で、法定相続もしくは遺産分割の協議をして名義変更をする場合、

戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍は相続関係説明図を作成し、登記申請書と一緒に提出すれば返却してくれます。しかし、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、評価証明書(登記用は原本還付できません)はコピーを添付して原本還付手続きをしないと原本を返却してくれません。

原本還付手続きは、返却してほしい書類のコピーをとり登記申請書と合綴して、そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上、申請書に押印した人がそのコピーに署名(記名)押印します。

返却して欲しい原本は、登記申請書と合綴せずに法務局に提出し、登記手続きが完了すれば登記識別情報通知と一緒に返却してもらえます。

郵送で返却して欲しい場合は、返送用の封筒(切手添付)も申請と一緒に法務局に預けます。

遺産分割協議に参加する人は?

遺産分割協議は相続人全員でしないといけません。

配偶者と子(子は結婚して姓が変わっていても相続人ですし、祖父母や配偶者の親、又は他人と普通養子縁組している場合も実子であることに変わりはないので相続人です。

被相続人に子がなく(配偶者がいれば、配偶者は必ず相続人)、両親もすでに死亡している場合は、被相続人の兄弟姉妹が相続人になります。

被相続人の兄弟姉妹で亡くなっている人がいる場合は、その亡くなった兄弟姉妹の子が相続人になります。

遺産分割を先延ばしにして、その後兄弟姉妹が亡くなった場合は、その配偶者と子が相続人になります。

相続放棄とは?

兄弟の○○は相続放棄していると言う方がいらっしゃいますが、相続放棄は家庭裁判所で手続きをします。これは、被相続人が亡くなったのを知ってから3ヶ月以内でないとできません。

ですので3ヶ月を過ぎて、相続人の1人が相続放棄してるといった場合でも、家庭裁判所で手続きを行っていなければその相続人は遺産分割の協議に参加しないとなりません。

誰の名義にしたら良いの?

不動産の所有者が亡くなり相続が発生した場合、遺言書が無い場合は相続人全員で話合って誰の名義にすることになりますが、誰にしたら良いのでしょうか?

これは相続人であれば誰でも良いのです。1人でも全員でも。

ただ、あとで困らないように名義変更すると良いですね。

相続財産が沢山ある場合は相続税が少なくなるようにするのも良いでしょう。

お父様が亡くなり、お母様と長男、長女が相続人の場合。ゆくゆくは長男がもらう事が決まっているなら、一度お母様の名義にしないで長男の名義にすれば、名義変更の手続きが1回分省略でき、登記費用も1回分で済みます。

またお父様が亡くなり相続人が長男と長女の場合、名義を長男1/2、長女1/2とした場合、あとで100%長男の名義したいと考えても、兄弟間の贈与は贈与税の控除がないので不動産によっては高額な贈与税がかかる場合があります。

また共有名義で売却しようとすると、名義人全員が売却することに納得しないとなりません。

他にも色々な例が考えられますが、後々困らないように名義変更のお話合いをおすすめします。

法務局に行かないと名義変更できない?

名義変更に必要な書類は別ページで記載していますが、書類を全て集め、登記申請書を作成し、登録免許税を印紙で添付すれば(法務局の窓口に申請する状態)、郵送での名義変更の申請も可能です。

不動産の管轄の法務局へ全て送ってください。原本を返却してほしい書類は、コピーをとって原本還付手続きを行えば、登記完了後返却してまらえます。

返信用封筒を申請書類一式に同封すれば、原本還付書類や登記識別情報通知や登記完了証も郵送で送ってくれます。

法定相続情報証明制度って何?

亡くなった人の預金口座の解約や不動産の名義変更の際、公正証書の遺言書が無ければその亡くなった人(被相続人)の戸籍謄本等を出生から死亡まで全て集めて、相続人全員の戸籍抄本(謄本)も必要になります。この戸籍等の書類は、原本を返却してもらうための手続きをすれば、銀行でも法務局でも原本を返却してくれますが、解約する口座の銀行や名義変更する不動産の管轄かたくさんある場合、亡くなった人の戸籍謄本等や相続人の戸籍抄本(謄本)を1通ずつしか取得していないと、全て完了するのに時間がかかります。また、提出先の通数を取得すると費用がかかります。

そういった時に利用すると便利な制度が、「法定相続情報証明制度」です。

亡くなった人の戸籍謄本等や相続人の戸籍を各1通と相続関係を一覧に表した図(法定相続情報一覧図)を法務局に提出すれば登記官が審査をし、その一覧図に認証文を付した写しを無料で交付してもらえます。通数は必要な数を請求できます。
その法定相続情報が、亡くなった人の戸籍謄本等や相続人の戸籍の代わりにるので、戸籍等を何通も取得せず、同時に預金口座の解約や、不動産の名義変更をすることができます。

農地を相続した場合の手続きは?

田や畑等(農地)の相続した場合、法務局にする名義変更の手続きは他の不動産と変わりありません。

が、相続等により農地の権利を取得した者は、農業委員会にその旨を届出することが必要となります。これは相続開始から10ヶ月以内にしないとなりません。

被相続人の戸籍は出生から死亡まで必要なの?

必要です。

生まれてから亡くなるまで間断なく全て必要になります。

なぜなら、その亡くなった被相続人の相続人(子等)を全て把握する必要があるからです。家族なら子は2人しかいないと解っていても、法務局はそんなこと知りません。なので名義変更をする際、相続人全員で協議したことが分るよう(法定相続の場合は、名義をもらうのが相続人全てで持分もあってるかわかるよう)法務局には戸籍全てを提出します。

家族が把握していなかった相続人(前妻の子や養子等)がみつかる場合もあります。その際はその相続人を無視して名義変更することはできません。

相続登記の期限は?

相続登記に期限はありません。亡くなったら○ヶ月以内に名義を変更しないと罰金が発生するということもありません。

固定資産税・都市計画税だけ相続人の誰が支払うか管轄の市町村に届をすれば良いでしょう。(すぐに名義変更の登記をした場合には、法務局から市町村に連絡が入り、新名義人へ納税通知書が届きます)

ただ長い間亡くなった人の名義のままにしておくと、相続人が孫の代までに増えたりして、遺産分割の協議がまとまらなくなってしまう可能性があります。

亡くなった親の登記済権利証(登記識別情報通知)が見つけられない場合は、名義が変えられないのか?

登記済権利証(登記識別情報通知)は、相続で名義を変える際、絶対に必要な書類ではありません。相続財産を把握したり等事前準備の際にあると良い書類です。

ただ法務局に提出する書類で必要な書類が集めきれない場合に、登記済権利証(登記識別情報通知)が必要になる場合があります。

この場合も、登記済権利証(登記識別情報通知)が見つけられなくても別の書類を作成したりすることで名義を変更することができます。

相続財産(不動産)はどのようにして分かるのか?

1 権利証(登記識別情報通知)

2 納税通知書

3 名寄帳

 

1の権利証(登記識別情報通知)が全てあれば、相続する不動産を全て知ることができます。しかし親の権利証が見当たらないという時は、2の固定資産税・都市計画税の納税通知書でしることができます。ただ2の場合、非課税の土地は記載されないのです。課税上非課税であっても名義変更をからもれてしまうとのちのち困る場合がありますので、3の名寄帳で所有、共有の全ての不動産を知ることができます。

登記申請書とは?

登記申請書とは、登記の目的(相続)や原因(年月日相続)、相続人さらに不動産の表示等どの不動産にどういった原因で誰の名義にするかというものを記載し、名義変更の為に必要な添付書類と一緒に法務局に申請します。

登記申請書は住所変更届のように役所の窓口で用紙をもらい空欄のマスに記入するものとは違い、一定の様式を守り作成する必要があります。

記載例や様式の一部が法務局のHPに載っていますので参考にしてみてください。

戸籍の附票とは?

本籍地の市町村で管理している住所の記録です。

登記の使用する場合は住民票と同じ扱いになります。

住民票は住所の経緯が1つ前の前住所まで(市内や区内で引越ししている場合には、現在住んでる市町村に引越す前の住所)の記載ですが、戸籍の附票は本籍地を変えていなければ、その間の住所がすべて記載されます。

名義の登記をしてから複数回引越しをしている場合は、戸籍の附票の方が1通で繋がり、書類集めの手間がラクになりますが、平成に入りコンピューター化の為に戸籍の附票も改製され、改製前の改製原の附票が保管期間の5年の過ぎてしまい発行されず、コンピューター化による改正後までの住所までしか遡れない場合もあります。

生前贈与と相続、どちらが良いの?

不動産の名義を変更するには法務局に登録免許税を納める必要があります。
この登録免許税は不動産の価格から算出し、生前贈与だと不動産の価格の2%、相続の場合は不動産の価格の0.4%となり、相続の方が1/5安くなります。

手続きの面から考えてみると、生前贈与の場合には、あげる人ともらう人だけの意思で契約をし名義を変更することができますが、相続の場合(遺言書がない)は、被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで全て揃えなければならず、法定相続と違う割合の名義したい場合には、相続人全員が話し合いをし、合意しないとなりません。

この点では相続の方が書類収集の手間がかかり、なかなか話し合いがまとまらず、長引いてしまう可能性があります。

他に生前贈与では贈与税(相続時精算課税制度、配偶者控除を利用できるか)、相続では相続税(基礎控除の範囲か)等も考慮すると、とちらが良いのかはそれぞれの事情によって異なります。

実印とは

実印とは役所に届出(登録)している印鑑で、書類に実印を押印した際は印鑑証明書で押印した印鑑が実印かどうか確認します。

この確認するためには、書類に押した印鑑の印影が欠けていたり、かすれていたりすると印鑑証明書と同じ印鑑か判断できません。

実印を押す際は、一度別の紙に押印してみて朱肉のつき具合や印鑑が間違いないか試してみるとよいですね。

名義変更をひとりでできるのか

相続の場合は法定相続で登記する(相続人全員の名義に変更できますが、申請人以外の人の登記識別情報通知は発行させません)場合、相続人が1人の場合、判決による場合等、相続以外の名義変更でも判決よる場合はひとりで名義変更できる場合もありますが、名義変更は基本的にひとりではできません。当事者全員による共同申請で名義を変更することになります。家族であっても勝手に名義を変更できないのです。

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