不動産名義変更手続センターでは、相続や贈与時の土地・家・マンションなどの不動産名義変更手続きについて、お客さまを完全サポートいたします!
亡くなった方が遺言書をのこしていても、遺言者の思い通りにならない場合があります。
父が亡くなり、相続人は長女と次女
父の遺言書には
A市の所有住宅の不動産の土地1筆と建物1棟の表示を登記簿上通り記載しており、その不動産に住んでいる長女に相続させる旨の内容になっていました。
続いて、それ以外の財産は、長女と次女で半分ずつ分けるようにと書かれていました。
しかし、父はA市に所有している住宅には家と底地の他に住宅前の私道を持分1/3所有(共有)していました。
父の気持ちはA市の住宅に長女が安心して住めるよう私道も長女の名義にしたっかたはずです。
ですが、相続による名義変更を法務局に申請する際、この私道に関しては長女持分1/6、次女持分1/6にするか、相続人全員で長女が相続するという内容の遺産分割協議書を作成し、提出しなくてなならなくなってしまう可能性がでてきてしまいます。(父の気持ちをくみ、遺言書で私道も長女持分1/3にできるかもしれません)ここは管轄の法務局の判断になります。
父は娘2人のことを思い遺言書を作成したのに、簡単に不動産の名義を変更することが難しい遺言書となってしまいました。
家族構成 父、母、長男(結婚し子無し)、長女(結婚し子(成人)が1名)
父が亡くなる前に長女が亡くなっていた場合、父の相続による名義変更に必要は誰の何の(どこまでの)戸籍等が必要になるのか。
まず、この場合の相続人は母、長男、長女の子になります。
被相続人である父の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍(出生から死亡までの連続したもの)と亡くなった長女の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍(出生から死亡までの連続したもの)が必要です。
長女は通常であれば、結婚するまで父の戸籍に入っていたので、重複して集める必要はなく、結婚し夫と新しく作成した戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍)から亡くなるまでを集めます。
被相続人(父)は他に住民票の除票または戸籍の附票(登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの)が必要です。
次に相続人の母、長男、長女の子は戸籍謄本(抄本)が必要になります。
母の戸籍謄本(抄本)は、父が亡くなってから転籍や戸籍の改製がされていなければ、父の最後の戸籍と共通になるので、重複して集める必要はありません。長女の子も同じです。
他には相続人のうち、不動産の名義人になる人の住民票(法定相続であれば全員)です。
登記済証(権利書)から登記識別情報にかわり、一つ注意をしないといけない事があります。
相続人が複数いても、法定相続であれば相続人1人の申請で法律通りの持分で全員分登記することができます(申請人1人の分だけの登記はできません)。
例えばお父さんが亡くなり、相続人はお母さんと子(長男と長女)2人で、お父さんの名義の不動産を
持分2/4 お母さん、持分1/4 長男、持分1/4 長女
という名義変更をお母さんひとり(長男、長女ひとりでも構いません)が勝手にすることができます。
申請人が全員であれば(委任でも可)、登記識別情報は1つの不動産に対して3通通知されますが、お母さんが勝手に法定相続で名義変更をしてしまった場合、お母さんの分のみの登記識別情報しか通知されません。
上記のような場合、次に登記識別情報が必要な登記をする場合、余分に費用がかかったり手間がかかったりするので、取り合えず名義変更をやっておくのではなく、相続人できちんと決めて名義変更することが好ましいでしょう。
相続による名義変更の場合、
登記申請書
登記の目的 所有権移転か○○○○持分全部移転○○○○には亡くなった名義人の名前
原因 年月日相続 年月日は名義人が死亡した日
相続人 (被相続人 ○○○○)
■■■■■■■■■■■■■ 名義をもらう相続人の住所(住民票記載のとおり記載)
持分 分の □□□□ ㊞ 名義をもらう相続人の氏名(原因が所有権移転で1人がもらう場合は持分は記載しない)印鑑は認印可
■■■■■■■■■■■■■
持分 分の □□□□ ㊞
連絡先の電話番号 △△△-△△△△-△△△△△
添付情報
登記原因証明情報 住所証明情報
□登記識別情報の通知を希望しません。 登記識別情報が不要な場合は☑するが、あまりオススメはしません
令和 年 月 日申請
法 務 局(又は地方法務局) 支局(又は出張所)
課税価格 金 万円 この登記申請書の該当不動産すべての不動産の固定資産評価額の合計金額で100円単位は切り捨てる ※計算が難しい場合もあります
登録免許税 金 円 上記課税価格の0.4%で10円単位は切り捨てる
不動産の表示
↓登記の申請をする不動産を登記事項証明書に記載されてるとおりに正確に記載します。不動産番号を記載した場合は、土地の所在、地番、地目及び地積、建物の所在、家屋番号、種類、構造及び床面積の記載を省略できます
不動産番号
所 在
地 番
地 目
地 積
不動産番号
所 在
家屋番号
種 類
構 造
床面積
マンションの場合は、不動産の記載方法が違います
△
相続による名義変更で、法定相続もしくは遺産分割の協議をして名義変更をする場合、
戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍は相続関係説明図を作成し、登記申請書と一緒に提出すれば返却してくれます。しかし、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、評価証明書(登記用は原本還付できません)はコピーを添付して原本還付手続きをしないと原本を返却してくれません。
原本還付手続きは、返却してほしい書類のコピーをとり登記申請書と合綴して、そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上、申請書に押印した人がそのコピーに署名(記名)押印します。
返却して欲しい原本は、登記申請書と合綴せずに法務局に提出し、登記手続きが完了すれば登記識別情報通知と一緒に返却してもらえます。
郵送で返却して欲しい場合は、返送用の封筒(切手添付)も申請と一緒に法務局に預けます。
不動産の所有者が亡くなり相続が発生した場合、遺言書が無い場合は相続人全員で話合って誰の名義にすることになりますが、誰にしたら良いのでしょうか?
これは相続人であれば誰でも良いのです。1人でも全員でも。
ただ、あとで困らないように名義変更すると良いですね。
相続財産が沢山ある場合は相続税が少なくなるようにするのも良いでしょう。
お父様が亡くなり、お母様と長男、長女が相続人の場合。ゆくゆくは長男がもらう事が決まっているなら、一度お母様の名義にしないで長男の名義にすれば、名義変更の手続きが1回分省略でき、登記費用も1回分で済みます。
またお父様が亡くなり相続人が長男と長女の場合、名義を長男1/2、長女1/2とした場合、あとで100%長男の名義したいと考えても、兄弟間の贈与は贈与税の控除がないので不動産によっては高額な贈与税がかかる場合があります。
また共有名義で売却しようとすると、名義人全員が売却することに納得しないとなりません。
他にも色々な例が考えられますが、後々困らないように名義変更のお話合いをおすすめします。
亡くなった人の預金口座の解約や不動産の名義変更の際、公正証書の遺言書が無ければその亡くなった人(被相続人)の戸籍謄本等を出生から死亡まで全て集めて、相続人全員の戸籍抄本(謄本)も必要になります。この戸籍等の書類は、原本を返却してもらうための手続きをすれば、銀行でも法務局でも原本を返却してくれますが、解約する口座の銀行や名義変更する不動産の管轄かたくさんある場合、亡くなった人の戸籍謄本等や相続人の戸籍抄本(謄本)を1通ずつしか取得していないと、全て完了するのに時間がかかります。また、提出先の通数を取得すると費用がかかります。
そういった時に利用すると便利な制度が、「法定相続情報証明制度」です。
亡くなった人の戸籍謄本等や相続人の戸籍を各1通と相続関係を一覧に表した図(法定相続情報一覧図)を法務局に提出すれば登記官が審査をし、その一覧図に認証文を付した写しを無料で交付してもらえます。通数は必要な数を請求できます。
その法定相続情報が、亡くなった人の戸籍謄本等や相続人の戸籍の代わりにるので、戸籍等を何通も取得せず、同時に預金口座の解約や、不動産の名義変更をすることができます。
本籍地の市町村で管理している住所の記録です。
登記の使用する場合は住民票と同じ扱いになります。
住民票は住所の経緯が1つ前の前住所まで(市内や区内で引越ししている場合には、現在住んでる市町村に引越す前の住所)の記載ですが、戸籍の附票は本籍地を変えていなければ、その間の住所がすべて記載されます。
名義の登記をしてから複数回引越しをしている場合は、戸籍の附票の方が1通で繋がり、書類集めの手間がラクになりますが、平成に入りコンピューター化の為に戸籍の附票も改製され、改製前の改製原の附票が保管期間の5年の過ぎてしまい発行されず、コンピューター化による改正後までの住所までしか遡れない場合もあります。
不動産の名義を変更するには法務局に登録免許税を納める必要があります。
この登録免許税は不動産の価格から算出し、生前贈与だと不動産の価格の2%、相続の場合は不動産の価格の0.4%となり、相続の方が1/5安くなります。
手続きの面から考えてみると、生前贈与の場合には、あげる人ともらう人だけの意思で契約をし名義を変更することができますが、相続の場合(遺言書がない)は、被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで全て揃えなければならず、法定相続と違う割合の名義したい場合には、相続人全員が話し合いをし、合意しないとなりません。
この点では相続の方が書類収集の手間がかかり、なかなか話し合いがまとまらず、長引いてしまう可能性があります。
他に生前贈与では贈与税(相続時精算課税制度、配偶者控除を利用できるか)、相続では相続税(基礎控除の範囲か)等も考慮すると、とちらが良いのかはそれぞれの事情によって異なります。
手続きの詳細(費用、書類、期間、義務等)は以下をご参照ください。
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