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不動産の名義書換
不動産の名義書換（要点まとめ）
● 結論：不動産の「名義書換」と「名義変更」は呼び方の違いにすぎず、実際の手続きは法務局で行う「所有権移転登記」などの登記手続きです。
● 必要になる場面：相続・売買・贈与・離婚（財産分与）で不動産の所有者が変わるときが代表例です。
● 費用：登録免許税（相続0.4%・贈与2%・売買は建物2%／土地1.5%）＋司法書士報酬＋実費がかかります。
● 「名義書換料」は別物：借地権や株式でいう「名義書換料」は、不動産の登記費用とは異なるものです。
● 相続は放置NG：相続登記は義務化されており、相続および所有権の取得を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象となり得ます。
「名義書換」と「名義変更」の違いとは？
「不動産の名義書換って何？」「名義変更と違うの?」という疑問をお持ちの方は多いかと思います。似た言葉がいくつかあり、混乱しやすいかと思います。
結論から申し上げますと、不動産については「名義書換」も「名義変更」も、日常的な呼び方の違いに過ぎません。実際に必要になる手続きは、法務局で行う「登記(とうき)手続き」です。
ポイント: 不動産の名義を変える場合、法律上の正式名称は「所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）」などの登記手続きとなります。「名義変更」「名義書換」という言葉自体は、一般的な呼び方です。
「名義変更」と「名義書換」の使い分け
言葉の意味自体に大きな違いはありませんが、対象となる資産によって使い分けられる傾向があります。
| 用語 | 主な使用場面 | 変更対象 |
|---|---|---|
| 名義変更 | 不動産、自動車など | 不動産は法務局の「登記簿」、自動車は運輸支局の登録情報を変更 |
| 名義書換 | 株式、金融機関の相続手続きなど | 「株主名簿」「名義書換請求書」など名簿を変更 |
| 名義書換料 | 借地権の譲渡、ゴルフ会員権など | 地主の承諾の対価や名簿書換の手数料（登記とは別物） |
株式の場合、株式を譲り受けた人は、株主名簿の名義書換をしなければ、原則として株主であることを会社や第三者に主張できません。この株主名簿の事務を会社から委託されている信託銀行などは、会社法上「株主名簿管理人」と呼ばれます。
また、ゆうちょ銀行の相続手続きでは「貯金等相続手続請求書(名義書換請求書)」といった書類が使われ、「名義書換」という言葉が使用されています。
ただし、「名義書換」と「名義変更」で法律上の明確な使い分けがあるわけではありませんので、不動産の場面で「名義書換」と言っていても、意味としては「名義変更(=登記)」を指していることがほとんどです。
借地・株式でいう「名義書換料」は不動産の登記費用とは別物
「名義書換」と検索すると、「名義書換料」という言葉を目にすることがありますが、これは不動産の名義変更（登記）の費用とは別物です。
- 借地権の名義書換料（承諾料）: 借地上の建物を第三者に売却するときなど、借地権の譲渡について地主の承諾を得る対価として支払う金銭を指します。
- 株式・ゴルフ会員権の名義書換料: 株主名簿や会員名簿を書き換える際に支払う手数料を指します（有無や金額は取扱会社等によって異なります）。
不動産の所有権の名義を変える場合に法務局へ納めるのは登録免許税であり、「名義書換料」という費用はありません。ここから先は、不動産の名義変更（登記手続き）について解説します。
不動産で実際に必要になる「登記手続き」とは
不動産の権利関係(所有者・抵当権など)は、法務局に備え付けられた登記簿(登記記録)に記録され、公示されています。この登記簿の内容を変更する手続きが登記手続きです。
不動産の名義を変えるとき、法務局で行う主な登記は以下のとおりです。
所有者が変わるとき:所有権移転登記
売買・贈与・相続・財産分与などで所有者が変わる場合は、基本的に所有権移転登記を行います。一般的に「名義変更」と呼ばれるのは、主にこの登記を指します。
住所や氏名が変わっただけ:住所(氏名)変更登記
所有者は同じでも、結婚や転居などで住所・氏名が変わったときは住所変更登記/氏名変更登記が必要になることがあります。「名義変更」と一括りにされがちですが、所有者が変わる登記とは別物です。なお、2026年（令和8年）4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務化されており、変更日から2年以内（施行日より前の変更は2028年〈令和10年〉3月31日まで）に申請しないと5万円以下の過料の対象となり得ます。
ローン完済後など:抵当権抹消登記
住宅ローンを完済したのに登記簿に抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記を行います。これも「名義変更」と混同される代表例です。
どんなときに「不動産の名義変更」が必要?
名義変更(所有権移転登記)が必要になるよくあるケースは次のとおりです。
- 相続: 親が亡くなり、子など相続人に名義を移す
→ 相続による名義変更について詳しく見る - 売買: 家や土地を買った・売った
→ 売買による名義変更について詳しく見る - 贈与: 親から子へ生前贈与した
→ 贈与による名義変更について詳しく見る - 離婚(財産分与): 夫婦共有から単独名義にする、持分移転する
→ 財産分与による名義変更について詳しく見る - 共有の整理: 共有者の持分をまとめて単独名義にする（持分の売買・贈与・遺産分割など、実際の合意内容によって登記原因や税金が変わります）
- 法人名義の不動産: 会社が不動産を買ったときの所有権移転登記、商号変更・本店移転に伴う名称・住所の変更登記など（代表者の交代だけであれば、不動産の登記は通常不要です）
手続きの流れ
不動産の登記はケースにより必要書類が変わりますが、流れは概ね共通です。
- 現状確認
登記事項証明書で名義・抵当権・住所の状態を確認 - 必要書類の準備
原因に応じて集める(相続では戸籍一式や住民票の除票など、売買・贈与では印鑑証明書や登記識別情報など) - 登録免許税の計算
固定資産税評価額が基準になることが多い - 法務局へ申請
書類を整えて申請手続きを行う - 登記完了
登記完了証などを受領(所有権移転などで新たに名義人となった場合は登記識別情報も通知されます)
費用について(登録免許税+報酬+実費)
不動産の登記にかかる費用は大きく3つに分かれます。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 登録免許税(税金) | 国に納める税金。所有権移転は固定資産税評価額を基準に計算(住所変更・抵当権抹消は不動産1個につき1,000円) |
| 司法書士報酬 | 専門家に依頼する場合に発生 |
| 実費 | 証明書取得費、郵送費など |
登録免許税の税率(代表例)
登録免許税は原因により税率が異なります。一般的な税率は以下のとおりです。
- 相続による所有権移転: 固定資産税評価額 × 0.4%
- 贈与・財産分与による所有権移転: 固定資産税評価額 × 2%
- 売買による所有権移転: 建物は固定資産税評価額 × 2%、土地は × 1.5%（令和11年〈2029年〉3月31日までの軽減税率）
ご注意: 物件や条件により軽減措置や例外がありますので、正確には個別に確認が必要です。また、贈与の場合は登記費用とは別に贈与税の検討も必要になります。
よくある誤解・注意点
「名義変更の手続き」=法務局で終わる、とは限らない
相続や離婚などでは、登記の前提として次の整理が必要になることがあります。
- 相続人の確定(戸籍収集)
- 遺言の有無の確認
- 遺産分割協議書の作成(必要なケース)
- 共有状態の整理、持分割合の確認
- 住所や氏名の変更が未登記のままになっていないか確認
「権利証がない」=「できない」ではない
権利証(登記識別情報)が見当たらない場合でも、手続きの方法はあります(本人確認情報の提供など)。ただし、案件によって難易度・費用・必要書類が変わります。
相続は「放置しない」ことが重要
相続の名義変更を後回しにすると、以下のような問題が発生する可能性があります。
- 相続人が増えて話がまとまらない
- 不動産を売却できない
- 担保が付けられない
相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、相続および所有権の取得を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象となり得ます。早めに現状確認だけでもしておくと安心です。
不動産の名義書換に関するよくあるご質問
不動産については、どちらも所有者の名義を変える手続きを指す日常的な呼び方で、明確な使い分けはありません。法律上の正式な手続きは、法務局で行う「所有権移転登記」などの登記手続きです。株式やゴルフ会員権では「名義書換」、不動産や自動車では「名義変更」と呼ばれる傾向があります。
代表的なのは、借地権を譲渡する際に地主の承諾の対価として支払う金銭（承諾料）や、株式・ゴルフ会員権の名簿を書き換える際の手数料です。不動産の所有権の名義変更（登記）にかかる費用とは別物で、法務局に「名義書換料」という費用を納めることはありません。
ご自身で法務局に申請することも可能です。ただし、相続では戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など事前準備が多く、書類に不備があると補正や却下となることもあります。平日に法務局とやり取りする時間が取れない方や、権利関係が複雑なケースでは司法書士への依頼をご検討ください。
登録免許税（相続は固定資産税評価額の0.4%、贈与は2%、売買は建物2%・土地1.5%〈令和11年3月31日までの軽減税率〉）と、司法書士に依頼する場合の報酬、戸籍謄本などの実費がかかります。当センターの報酬は相続66,000円〜、贈与・離婚99,000円〜、売買66,000円〜です。
相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、相続および所有権の取得を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象となり得ます。また、放置すると相続人が増えて話がまとまらなくなる、不動産を売却できないなどの問題も生じます。
可能です。権利証や登記識別情報が見当たらない場合でも、司法書士による本人確認情報の提供など代替の方法が用意されています。なお、相続による名義変更では、そもそも被相続人の権利証は原則不要です。
まとめ:言葉より「どの登記が必要か」が大切
不動産では、名義書換・名義変更という呼び方よりも、「所有権移転登記」なのか「住所変更登記」なのかなど、必要な登記の種類を整理することが重要です。
どの登記になるかで、必要書類・費用・手続きの難易度が大きく変わります。「自分のケースはどれ?」が分からない場合は、登記事項証明書を見ながら整理すると一気に分かりやすくなります。
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