【不動産名義変更】オンライン申請ガイド：メリット・デメリット、特例方式を徹底解説

オンライン申請とは？（システム概要）

「不動産登記のオンライン申請」とは、法務省が提供する「登記・供託オンライン申請システム」（通称：登記ねっと）というシステムを使って、自宅のパソコンから不動産登記の手続きができるサービスです。相続、売買、贈与などでの不動産の名義変更（所有権移転登記申請）をインターネット経由で申請できます。

従来、不動産登記の申請は法務局の窓口に書類を持参するか、郵送で行うのが一般的でした。しかし、現在では国のデジタル化推進の流れを受け、インターネットを通じて申請を行う「オンライン申請」が可能になっています。法務省が提供する登記ねっとを利用すれば、自宅やオフィスから手続きを進めることができます。

申請用総合ソフトとWebブラウザ版の違い

オンライン申請を利用する際には、2つのツールがあることを理解しておく必要があります。

• 申請用総合ソフト（インストール型）：不動産登記の申請本体を行うためのメインツールです。Windows専用で、パソコンにインストールして使用します。
• 登記ねっと Webブラウザ版：ソフトのインストールが不要で、主に「登記事項証明書（登記簿謄本）」の請求や、申請状況の簡易確認に使用されます。ただし、不動産登記の「申請」自体はブラウザ版では行えない点に注意が必要です。

知っておくべき重要ポイント

オンライン申請のメリット

不動産登記のオンライン申請には、多くの実用的なメリットがあります。

場所と時間の自由度

最大の利点は、どこからでも申請できる利便性です。管轄法務局が遠方にある場合でも、自宅やオフィスのパソコンから手続きが可能なため、移動時間や交通費を大幅に削減できます。

また、登記ねっとのシステムは平日夜9時まで利用でき、申請データの送信も同時刻まで可能です。ただし、法務局での正式な受付は午後5時15分までとなっており、それ以降の送信分は翌営業日扱いとなる点には注意が必要です。それでも、通常の窓口受付時間と比べれば、日中仕事で時間が取れない方にとって時間的な余裕が生まれます。

手続きの効率化

申請用総合ソフトで作成した申請情報に誤りがあった場合、オンライン上で修正して再送信できるケースがあります。書面申請では法務局に出向いて訂正印を押すか再提出が必要になるのに比べ、大幅に手間が削減されます。ただし、添付書類に関する補正はオンラインで完結しないことが多い点は留意すべきです。

加えて、申請後の進捗状況をオンラインで確認でき、メールアドレスを登録すれば登記完了の通知も受け取れるため、手続きの透明性も高まります。

コスト削減のメリット

• 登記事項証明書の手数料が窓口・郵送（600円）より安価
  • オンライン請求＋郵送受取：520円
  • オンライン請求＋窓口受取：490円
• 登録免許税を電子納付できるため、収入印紙の購入・貼付の手間が不要

登録免許税の「電子納付」の具体的な流れ

電子納付は、オンライン申請の大きなメリットのひとつです。具体的には以下のような便利さがあります。

• 多様な支払い方法：インターネットバンキングだけでなく、Pay-easy（ペイジー）に対応したATMでも納付可能です。
• 領収書の省略：書面申請では領収証書を台紙に貼付する必要がありますが、オンライン納付ならシステム上で消し込みが行われるため、物理的な貼り付け作業が一切不要になります。実務では領収証書ではなく、収入印紙での納付が多いですが、収入印紙の貼付ももちろん不要です。
• 夜間納付：申請自体は17時15分を過ぎても21時まで可能ですが、納付も同様にインターネットバンキングを使えば夜間でも完了できます。

オンライン申請のデメリット

不動産登記のオンライン申請には便利な面がある一方で、いくつかの課題やハードルも存在します。

事前準備と技術的なハードル

オンライン申請を始めるには、相応の準備が必要です。Windows パソコン、有効な電子証明書付きのマイナンバーカード、ICカードリーダライタを揃え、申請用総合ソフトをインストール・設定しなければなりません。

これらの準備は、特にパソコン操作に不慣れな方にとっては複雑で、時間や費用（ICカードリーダライタの購入費など）がかかります。また、Mac OSは基本的に申請用総合ソフトに対応しておらず、スマートフォンでの申請もできないため、利用環境が限定されています。

「特例方式」による手続きの複雑化

• 多くの場合、添付書類は別途郵送または持参が必要（特例方式）
• 受付日を含めて3日以内（休日除く）に法務局必着という期限管理が煩雑
• オンラインとオフラインの手続きが混在し、混乱しやすい

電子署名の理解と操作

申請情報や一部の電子化された添付情報には、マイナンバーカード等を用いた電子署名が必要です。電子署名と電子証明書の仕組みを理解し、正しく操作しなければならず、これが初心者にとって大きな障壁となります。

その他の制約

システム障害のリスクも無視できません。オンラインシステムである以上、メンテナンスや予期せぬ障害により利用できない時間帯が発生する可能性があります。

また、登記完了後に発行される登記識別情報通知書（権利証に代わるもの）や登記完了証は、即座にオンラインで取得できるわけではなく、通常は郵送または窓口での受け取りとなります。※オンラインでの通知・受領も可能です。

さらに、申請用総合ソフトの操作に慣れるまでには学習コストがかかり、初めて利用する場合は書面申請よりも難しく感じる可能性があります。窓口申請と異なり、疑問点を直接職員に質問しにくいという点も、不安を感じる要因となるでしょう。

特例方式における添付書類の郵送手続き

オンライン申請（特例方式）において、郵送する添付書類とオンラインデータを結びつける「送付票」は、いわば「荷札」のような非常に重要な役割を果たします。この送付票の扱いを間違えると、法務局側で申請の紐付けができず、手続きがストップしてしまうこともあります。

送付票の入手方法

送付票は自分で一から作成するものではなく、「申請用総合ソフト」から出力します。

1. オンラインで申請データの送信を完了させる
2. ソフト上の状態が「受付済」または「納付待ち」になったことを確認する
3. 対象の申請件数を右クリックし、「送付票の出力」を選択して印刷する

送付票の書き方とチェック項目

印刷された送付票には、あらかじめ「受付番号」や「申請人名」が印字されています。自身で追記・確認すべきポイントは以下の通りです。

① 添付情報のチェック欄

送付票には、申請時にデータ上で「送付する」とした書類の一覧が印字されています。実際に封筒に入れる書類と照らし合わせ、漏れがないかチェック印（レ点）を入れます。もしデータ作成時に記載し忘れた書類を同封する場合は、余白に手書きで追記します。

② 原本還付（原本を返してほしい場合）

戸籍謄本や遺産分割協議書などの原本を返却してほしい場合は、非常に重要です。記載が必須ではないですが、送付票の備考欄や該当書類の横に「原本還付」と明記するとより確実です。

③ 連絡先の記入

万が一、書類に不備があった場合に法務局から連絡が来ます。日中連絡がつく電話番号が正しく印字（または記入）されているか確認してください。

郵送時の重要ルールと注意点

「3日以内」の期限を厳守する

起算日の考え方：申請データを送信した「翌日」から数えて3日以内（土日祝除く）に法務局に届く必要があります。

遅れた場合のリスク：期限を過ぎると、原則として申請が却下または取下げの対象となります。遠方の法務局へ郵送する場合は、レターパックプラス（対面受取）など、追跡可能で速達性の高い方法を利用するのが鉄則です。

郵送方法は「書留」か「レターパック」

権利証（登記識別情報）や印鑑証明書などの重要書類を送るため、普通郵便は厳禁です。

• レターパックプラス（赤色）：対面受取で追跡可能なため、実務で最も多く使われます。
• 書留・簡易書留：レターパック同様に確実に届いた記録が残ります。

封筒の表面に赤字で記載

封筒の表面（左下など）には、内容物が一目でわかるよう、「不動産登記申請添付書類在中」と赤字で大きく記載します。また、オンライン申請時に発行された「受付番号」も併記しておくと、法務局での処理がよりスムーズになります。

返信用封筒の同封

原本の返却を希望する場合、あるいは「登記完了証」を郵送で受け取りたい場合は、宛名を書き、切手を貼った返信用封筒を必ず同封してください（レターパックの返信用を入れる形でも構いません）。オンライン申請であっても、原本の返却を希望する場合は、切手を貼った返送用封筒を添付書類と一緒に送る必要があります。※登記識別情報通知を受け取る場合は、レターパックでは不可で、本人限定受取郵便となります。

添付書類を送る際の「並び順」リスト

法務局の担当者が確認しやすいよう、主に以下の順で重ねてクリップ留めやクリアファイルに入れて送付すると良いでしょう。※明確な決まりはありません。

1. 送付票（一番上）
2. 登録免許税の納付済証（電子納付しない場合のみ、台紙に貼付）
3. 印鑑証明書・住民票・戸籍謄本など
4. 委任状（代理人がいる場合）
5. 返信用封筒（一番下）

申請方法による違い（比較表）

書面申請とオンライン申請の違いを一目で理解できるよう、以下の表にまとめました。

よくある質問（FAQ）

書面による申請は無くなった？

いいえ、書面による申請はなくなっていません。現在も引き続き利用可能です。

不動産登記の申請方法には書面申請とオンライン申請の2つがあります。書面申請は従来通り、窓口への持参または郵送（書留郵便）で行うことができます。

書面申請は基本的な方法として維持されていますが、2020年1月14日からは「QRコード付き書面申請」という新しい形態も導入されています。これは、申請用総合ソフトで作成した申請情報をQRコードとして印刷し、書面で提出する方法で、電子証明書を持っていない方でもオンライン申請に近いメリットを享受できる仕組みです。

近年、相続登記の義務化（2024年4月施行）や住所変更登記の義務化（2026年4月施行予定）など、不動産登記法の改正が進んでいますが、これらは登記そのものを義務化するものであり、申請方法を制限するものではありません。

つまり、オンライン申請が推奨され便利になっている一方で、書面申請も選択肢として残されており、利用者は自分の状況に応じて申請方法を選べるようになっています。