【不動産名義変更】オンライン申請ガイド：メリット・デメリット、特例方式を徹底解説

特例方式について

「オンライン申請」と聞くと全てデジタルで完結すると思いがちですが、実際は半分オンライン・半分アナログの「特例方式」が一般的です

申請情報はパソコンから送信しますが、戸籍謄本や印鑑証明書などの添付書類は別途、郵送か持参が必要です

不動産登記のオンライン申請には便利な面がある一方で、いくつかの課題やハードルも存在します。

事前準備と技術的なハードル

オンライン申請を始めるには、相応の準備が必要です。Windows パソコン、有効な電子証明書付きのマイナンバーカード、ICカードリーダライタを揃え、申請用総合ソフトをインストール・設定しなければなりません。これらの準備は、特にパソコン操作に不慣れな方にとっては複雑で、時間や費用（ICカードリーダライタの購入費など）がかかります。また、Mac OSは基本的に申請用総合ソフトに対応しておらず、スマートフォンでの申請もできないため、利用環境が限定されています。

「特例方式」による手続きの複雑化

• 多くの場合、添付書類は別途郵送または持参が必要（特例方式）
• 受付日を含めて3日以内（休日除く）に法務局必着という期限管理が煩雑
• オンラインとオフラインの手続きが混在し、混乱しやすい

電子署名の理解と操作

申請情報や一部の電子化された添付情報には、マイナンバーカード等を用いた電子署名が必要です。電子署名と電子証明書の仕組みを理解し、正しく操作しなければならず、これが初心者にとって大きな障壁となります。

その他の制約

システム障害のリスクも無視できません。オンラインシステムである以上、メンテナンスや予期せぬ障害により利用できない時間帯が発生する可能性があります。また、登記完了後に発行される登記識別情報通知書（権利証に代わるもの）や登記完了証は、即座にオンラインで取得できるわけではなく、通常は郵送または窓口での受け取りとなります。

さらに、申請用総合ソフトの操作に慣れるまでには学習コストがかかり、初めて利用する場合は書面申請よりも難しく感じる可能性があります。窓口申請と異なり、疑問点を直接職員に質問しにくいという点も、不安を感じる要因となるでしょう。