不動産相続手続きを失敗しないための完全ロードマップと総費用徹底ガイド

不動産を相続するには、相続人全員での話し合いで誰が相続するか決めることになります。相続人の一人だけが相続することや、複数名で相続することも可能です。

誰が相続するかの話し合いのことを遺産分割協議と呼び、話し合った内容を文書化した遺産分割協議書を作成することになります。

遺産分割協議書は不動産を相続する際には、法務局へ提出する書類になります。

戸籍書類が大量になって管理が大変な場合は、「法定相続情報一覧図」という制度を利用すると便利です。これは法務局で作ってもらえる家系図のようなもので、一度作れば分厚い戸籍の束の代わりに使えます。

不動産の登記だけでなく、銀行口座の名義変更など他の相続手続きでも使えるので、手続きがぐっと楽になります。

相続登記の申請と合わせて法定相続情報一覧図を取得する場合もあります。複数の法務局へ相続登記の手続きが必要な場合は、最初の法務局で取得し、その後の手続きには法定相続情報一覧図を利用すると楽に手続きが可能です。

相続する不動産の中には、登記されていない建物、いわゆる「未登記建物」が含まれていることがあります。古い物置や倉庫、増築した部分などがこれに当たります。未登記建物も立派な相続財産ですから、きちんと対応する必要があります。

法律では、建物を新築したら1ヶ月以内に「表題登記」という手続きをしなければならないと決められています。これを怠ると10万円以下の過料という罰則があります。未登記のまま建物を相続した場合、この義務も一緒に引き継ぐことになるため、できるだけ早く登記を済ませる必要があります。

未登記建物の登記は二段階で進めます。まず「表題登記」で建物の存在や構造、面積などを公的に記録します。次に「所有権保存登記」で、誰がその建物の持ち主なのかを正式に登録します。この二つが完了して初めて、その建物を売ったり、住宅ローンの担保に入れたりすることができるようになります（※未登記のまま売買するケースもあります）。

ここで注意したいのが、この二段階の手続きでは異なる専門家が関わるという点です。最初の表題登記は「土地家屋調査士」の専門分野で、建物の図面作成や現地調査を行います。必要な書類も、建物図面、各階平面図、建築確認通知書、工事完了引渡証明書など、専門的なものばかりです。
その後の所有権保存登記は「司法書士」が担当します。つまり、未登記建物の相続では、土地家屋調査士と司法書士という二つの専門家の連携が不可欠なのです。

不動産を相続する際、登記手続きだけでなく、相続税の申告が必要になるケースがあることも知っておく必要があります。遺産の総額が一定の金額を超えると、相続税を申告して納める義務が発生するのです。相続税は、相続登記をした場合に発生する税金ではなく、相続登記をしていなくても一定の相続財産がある場合は申告・納税が必要となります。

相続税には「基礎控除額」という非課税枠があります。計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。たとえば相続人が3人なら、3,000万円＋1,800万円で4,800万円までは相続税がかかりません。遺産総額がこの基礎控除額を超える場合に、相続税の申告義務が生まれます。

ここで注意したいのが、相続税の申告・納付期限です。相続が始まったことを知った日の翌日から数えて、わずか10ヶ月以内に手続きを完了させなければなりません。令和6年4月から相続登記が義務化され、その期限は3年以内とされていますが、相続税の申告期限はそれよりもずっと短いのです。10ヶ月という期間は、戸籍を集めて相続人を確定し、財産を調べ、分割方法を話し合って決めるには決して余裕のある期間ではありません。

遺産総額が基礎控除額を超えそうな場合は、早めに税理士に相談することが重要です。司法書士による登記手続きと並行して、税理士に相続税の申告準備を進めてもらう体制を整えることで、期限内に確実に手続きを完了させることができます。

相続は登記だけで終わりではありません。税務の側面もしっかり押さえて、トータルでサポートしてくれる専門家に相談することが、安心への近道です。

土地・建物・マンションなどの不動産を相続するには、法務局で名義変更することになり、相続に伴う名義変更のことを相続登記と呼びます。

相続登記をするには上記のフローで準備したものの他、登記申請書と合わせて法務局へ申請します。登記が完了すると登記簿上の名義が被相続人から相続人へ変わります。

不動産を相続するには上記の解説のとおり相続登記が必要となります。

相続登記を法務局へ申請する際は、不動産の固定資産評価額に応じて登録免許税の納付が必要です。具体的には固定資産評価額の0.4％が登録免許税となります。相続人以外への遺贈の場合は固定資産評価額の2％。

登録免許税は通常、登記申請書に収入印紙を貼って納付します。

司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬は、５万円～１５万円程度が目安です。

地域や内容によっても異なります。複雑な案件になれば上記の範囲を超えた報酬となる場合も当然あります。相続関係が複雑な以外にも、物件の場所や数、評価額なども影響します。

各司法書士事務所によって報酬基準も異なりますので、具体的には見積もりしてもらう必要があります。

相続登記に必要な証明書を役所で取得する際は、所定の手数料がかかります。戸籍謄本であれば450円、除籍謄本750円、改製原戸籍750円と決まっているものや、住民票や印鑑証明書など、各市区町村によって手数料が異なる証明書もあります。

また、戸籍謄本は広域交付でも取得可能ですが、広域交付の場合は手数料が異なる場合もあります。

登記簿謄本や固定資産評価証明書などの取得も通常必要となります。

相続人の調査・戸籍謄本の収集もご自身では対応が難しい場合があります。その場合は各種専門家等へ依頼して代行取得してもらう方法があります。

代行先によって費用は異なり、相続人の関係・人数によっても料金が前後します。

なお、司法書士に相続登記を依頼した場合は、戸籍謄本等の調査も基本的には司法書士が対応してくれます。

遺産分割協議書ももご自身では対応が難しい場合があります。その場合は各種専門家等へ依頼して作成してもらう方法があります。

代行先によって費用は異なり、遺産の内容、相続人の関係・人数によっても料金が前後します。

なお、司法書士に相続登記を依頼した場合は、遺産分割協議書の作成も基本的には司法書士が対応してくれます。

相続税の申告を税理士に依頼の場合は、税理士の報酬がかかります。

相続税申告に係る税理士報酬の相場の目安は、遺産総額の0.5％～1.0％と言われています。遺産の額以外にも、遺産の内容や相続関係によっても異なります。

相続税の申告は司法書士ではできず、相続登記の申請は税理士では対応できませので、相続税がかかる場合に専門家に依頼する場合は、司法書士と税理士の両方へ依頼となり、料金もそれぞれかかることになります。

専門家に依頼せずに、相続登記も相続税もご自身で行えば費用は一番安く済みます。

登録免許税やその他実費、相続税は別途かかりますのでゼロで済む訳ではありません。

手続きの難易度は案件にもより、個人の能力も人によりますので一概にできるできない、簡単or難しいの判断はできませんが、時間をかければ可能かとは考えます。

精神的負担や手間のことをどう考えるか、費用との兼ね合いによって、自分でやるか専門家に依頼するかの判断が必要です。

自分で取得できる書類は用意して、遺産分割協議書の作成や法務局への相続登記の申請などを司法書士に依頼する方法もあります。少しでも料金は抑えたいが、登記申請など特殊な作業のみ専門家に依頼したい場合にお勧めです。

当センターでも申請のみご依頼の場合は、全てご依頼の場合よりはリーズナブルな料金を用意しております。相続登記代行ライトプランは60,000円での対応となります。

司法書士へ手続きを丸投げすると、お客様は印鑑証明書の取得と、司法書士が作成した書類への署名押印程度で、作業は全て司法書士がやってくれます。

遺産が相続税の基礎控除内で、相続税の申告が不要な場合には司法書士への依頼だけで不動産の相続が可能です。

当センターでは、不動産名義変更おまかせパック（相続）としてプランを用意しております。相続登記申請プランは60,000円での対応となります。

相続税の申告が必要なケースでは、司法書士と税理士の両方に依頼する場面もあります。不動産の名義変更関係は司法書士が担当し、相続税の計算・申告は税理士が担当します。このように、それぞれの専門家に報酬を支払う必要があるため、費用も高額になりがちです。

大まかな費用例としては、遺産総額5,000万円程度の場合、司法書士報酬約10〜20万円＋税理士報酬約25〜50万円となり、合計で35～70万円程の費用が見込まれます（※相続税そのものの納税額は別途必要です）。

相続人間で争い（相続トラブル）が生じている場合、司法書士と弁護士の両方に依頼するケースもあります。不動産の名義変更自体は司法書士が行えますが、遺産分割でもめている場合は弁護士による法的サポートが必要です。

弁護士に依頼する際は着手金として少なくとも20〜30万円程度がかかり、解決時に成功報酬が発生することも多いため、費用はさらに高額になります。遺産分割の争いが裁判に発展すれば、合計100万円以上の費用負担になるケースもあります。