不動産名義変更のメリット・デメリット

不動産名義変更とは?

不動産の名義変更とは、法務局にある「登記簿」に記載された所有者情報を書き換える手続きです。売買・相続・贈与・離婚による財産分与など、不動産の所有者が変わった際に行います。

登記簿は一般に公開されており、法務局で誰でも登記事項証明書を取得できます。これにより、登記記録上の所有者が誰であるかを確認できます。

不動産名義変更の詳細については、こちらもご参照ください。

不動産名義変更の3つのメリット

1. 第三者に対して所有権を主張できる(対抗要件)

登記を行うことで、第三者に対して「この不動産は私のものです」と主張できるようになります。これを法律用語で「第三者対抗要件」と呼びます。

2. 不動産の売却や担保設定ができる

不動産を売却したい、リフォームローンを組んで不動産を担保に入れたいと思っても、名義が自分になっていない状態では手続きができません。

例えば、亡くなった方の名義のまま放置していると、いざ売却が必要になった際に慌てて相続手続きを進めることになり、売却のタイミングを逃してしまう恐れがあります。

3. 相続登記の義務を履行できる(過料を防げる)

期限内に登記を済ませることで、法律上の義務を履行したことになり、過料を受けるリスクを回避できます。

相続登記を放置した場合の詳しいデメリットについては、相続登記しないとどうなる?放置して後悔する前に知るべき全デメリットをご覧ください。

不動産名義変更のデメリット(コスト・負担)

名義変更の登記をすること自体に「権利上のデメリット」はありませんが、手続きに伴う金銭的・時間的な負担が主なデメリットとなります。なお、贈与・売買・財産分与では、登記費用のほかに贈与税・不動産取得税・譲渡所得税といった税金が問題になることがあります(税額のご相談は税理士にご確認ください)。

1. 税金(登録免許税)の負担

名義変更には「登録免許税」という国税がかかります。税率は登記の原因によって異なります。

特に贈与の場合は、登録免許税だけでなく贈与税も高税率となります。暦年課税では年間110万円の基礎控除を超える部分に最大55%の税率がかかることもあり、名義変更したくても税金負担がネックとなるケースがあります。

2. 司法書士への報酬

自分で手続きすることも可能ですが、法務局へ何度も足を運んだり、複雑な戸籍収集を行う手間を省くため、専門家(司法書士)へ依頼するのが一般的です。この際、5万円〜15万円程度の報酬が目安となります(事案の複雑さにより異なります)。

当センターの料金プラン(相続66,000円〜・贈与/離婚99,000円〜・売買66,000円〜)は、費用・手数料のページをご覧ください。

3. 必要書類の収集にかかる手間

戸籍謄本や印鑑証明書、固定資産評価証明書など収集する書類が多く、多忙な方には大きな負担となります。郵送やオンラインでの請求も可能ですが、慣れていないと時間がかかります。

4. 住宅ローン・抵当権がある場合の制約

住宅ローンが残っている不動産の名義変更には、金融機関の承諾が必要となる場合があります。無断で名義変更を行うと、契約違反として一括返済を求められるリスクがあります。

名義変更をしないとどうなる?放置した場合の5つのリスク

1. 相続人が増えて手続きが困難になる

名義人が亡くなった後に名義変更せず、さらに相続人が亡くなると、関係者が数十人に膨れ上がることがあります。遺産分割協議に全員の同意が必要となるため、実質的に手続きが極めて困難な状態になってしまいます。

2. 不動産の売却・担保設定ができない

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することも、融資を受けるために担保に入れることもできません。売却したい時に慌てて相続手続きを進めようとしても、思わぬ事情で時間がかかり、売却が延期や中止になる恐れがあります。

3. 他の相続人による持分売却や差し押さえのリスク

登記を放置している間に、借金のある相続人の持分(法定相続分)が債権者から差し押さえられたり、その相続人が自分の持分だけを第三者に売却したりするリスクがあります。

4. 離婚後のトラブル(財産分与)

離婚により財産分与することが決まっても「今は住めているから」と元配偶者名義のまま放置していると、将来、相手が勝手に売却したり、相手の債権者に家を差し押さえられたりする危険があります。名義変更する前に名義人が亡くなった場合も、手続きが困難になります。

5. 相続登記の義務違反による過料

前述の通り、相続登記は法律上の義務となっています。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ケース別の判断ポイント

土地と建物の名義が違う場合の注意点

「土地は親名義・建物は子名義」のように、土地と建物の名義が分かれているケースも少なくありません。名義が違うこと自体は違法ではありませんが、次のようなデメリットがあります。

• 土地と建物をまとめて売却する際に、両方の名義人の協力(署名・押印)が必要になる
• 住宅ローンの借入れ・借換えの際に担保設定が難しくなることがある
• どちらかの名義人が亡くなると、相続を経て権利関係がさらに複雑になる

相続・贈与・売買などの機会に名義を整理しておくと、将来のトラブルを防げます。どの方法で整理すべきかはケースによって異なりますので、お気軽にご相談ください。

専門家への相談が必要なケース

以下のような状況では、自分で手続きを進めることが困難な場合が多く、司法書士などの専門家へ相談することをお勧めします。

• 相続人が多い、または連絡が取りづらい相続人がいる
• 遺産分割が複雑で、代襲相続や数次相続が絡んでいる
• 贈与税や譲渡所得など、税務上の論点が出てくる場合(税額の判断は税理士にご相談ください)
• 住宅ローン(抵当権)が残っている不動産の名義変更
• 相続人の中に行方不明者や認知症の方がいる(不在者財産管理人や成年後見人等の選任が必要になることがあります)

不動産名義変更のよくあるご質問