相続名義変更コラム②

親から子へ不動産や現金等の財産を生前贈与をする場合、一定の贈与額以内であれば贈与税がかからないという制度です。（税務署への申告が必要）

具体的には「贈与があった年の１月１日時点」に「親が60歳以上、子が20歳以上」である必要があり、贈与税がかからないのは「贈与額が2500万円以内」の場合です。

2500万円を超える額については、一律20％の贈与税が課税されます。

なお、親が亡くなり相続が発生した際には、この制度の適用となった贈与額が相続税の計算の対象となり、相続税が課税される可能性があることに注意が必要です。

固定資産評価証明書とは、市区町村役場が３年ごとに決定している不動産の評価額を証明する書類です。

市区町村役場等の固定資産税の管理を行っている役所において、所有者や相続人等からの請求で取得できます。

不動産の名義変更の際には、この書類を法務局へ提出することが求められることが一般的です。

固定資産税は、「課税標準額（固定資産評価額－各種軽減額）×税率（標準税率１．４％）」によって計算されます。

つまり、逆算するには「各種軽減額」を正確に把握する必要がありますが、これは土地の条件によって細かく決定されるため、簡単に逆算することは難しいかと思われます。

建物（家屋）については両者は同額ですが、土地については、固定資産評価額の方が高いケースがあります。

これは、固定資産評価額から、軽減額（固定資産税額を計算するに当たっての控除額）を差し引きした後の額が課税標準額となるからです。

固定資産税が課税されない安い土地（例えば山林や雑種地等）を所有している可能性があります。

不動産があると思われる場所の市区町村役場（東京都特別区においては都税事務所）において固定資産課税台帳（名寄帳）を取得すれば、課税されていない所有不動産を把握することができます。

　※　固定資産課税台帳（名寄帳）…所有者ごとの資産を一覧表にまとめたもの

相続をしたくない場合は、主に以下の二つの方法により相続しないことができます。

①　家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う。

②　他の相続人との遺産分割協議により自分以外の相続人が相続する旨を決める。

①の場合は、原則として、被相続人が亡くなったことを知った時から３か月以内に裁判所へ手続きを取る必要があることから、②の方法を取ることが一般的かと思います。

ただし、被相続人が多額の借金を残して亡くなった場合で、借金の相続も一切したくないなどの事情がある場合には①の方法による必要があります。

売買の登記が遅れている間に買主が亡くなった場合は、買主の相続人の一人と売主との間で売買登記をすることができます。

なお、売主が登記をする前に亡くなった場合には、売主の相続人全員と買主との間で売買登記をする必要があります。

相続登記には原則として権利証（登記済権利証、登記識別情報）は不要です。

ただし、登記記録上の所有者（被相続人）の住所を住民票や戸籍の附票等から確認することが出来ない場合は、権利証の提出を求められる場合があります。

遺言書によって指定された人以外への財産の相続は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書に当該協議内容を記載することにより、相続登記を行うことができます。

ただし、遺言書で指定された財産を引き継ぐ方が相続人以外の場合は、その方の同意も必要になります。

被相続人に配偶者及び子がいない場合は、父母が相続人になりますが、その父母がともに死亡している場合は、被相続人の兄弟姉妹が相続人となります。

この場合は以下の書類が必要となります。

①被相続人、父、母、の出生から死亡まで全ての戸籍謄本

②被相続人の最後の住所地における住民票（除票）

③相続人である兄弟姉妹の現在の戸籍謄本

④遺産分割協議書（法定相続ではない場合）

⑤相続人である兄弟姉妹の印鑑証明書

⑥相続により新たに登記名義人となる者の住民票

⑦相続不動産の最新年度の固定資産評価証明書

必要書類に有効期限は特にありません。

ただし、以下の点にご注意ください。

・　被相続人の最後の戸籍謄本は、死亡の記載があるもの

・　相続人の現在の戸籍謄本は、被相続人死亡後に取得したもの

被相続人等の過去の戸籍については、保管期間経過や、戦災による焼失を理由に発行されない場合があります。

このような場合には、廃棄証明書、焼失を証明する告知書を本籍地の所在する役所にて発行してもらうとともに、他に相続人は存在しない旨の証明書を相続人全員で作成（遺産分割協議書への記載でも差し支えない。）すれば、登記申請は受理されることとなっています。

内容によって求められる提出書類が違う場合もありますので、事前に法務局へお問い合わせされることをお勧めします。

相続によって相続人が農地を引き継ぐ場合には、相続登記に当たり、市区町村の農業委員会の許可は必要ありません。

なお、遺言によって、相続人以外の方が農地の所有者になる場合は、許可が必要となることがあります。

相続登記が既に済んでいる場合であっても、正しい持分による登記のやり直しをすることができます。

具体的には、相続人全員で遺産分割協議のやり直し、各相続人間において持分の譲渡（贈与、売買）、持分の更正などが考えられます。

ただし、選択した訂正方法によっては贈与税、登録免許税、不動産取得税等の税金が多額にかかることもあるため、まずは、当初の相続登記の際に、よく考えて手続きすることが重要といえます。

借地上の建物の相続登記の必要書類には、土地の貸主である地主の方の承諾書は必要ありませんが、地代の支払者が変更することなど、

自筆証書遺言は、原則として、手書きにより作成する必要がありますが、相続・遺贈の対象となる財産目録については、パソコン等により作成したものでも構いません。

ただし、各財産目録には、遺言者の署名捺印が必要になることが注意点です。

被相続人が残した財産が複数ある場合、必ずしも全ての財産について、まとめて遺産分割協議の対象とする必要はありません。

一部の財産のみについて遺産分割協議を行い、協議がまとまらない財産については後日改めて協議を行っても構いません。

結果として複数の遺産分割協議書を作成することになりますが、預貯金等を早急に引き出す必要がある場合などの対応方法となります。

一度遺産分割協議による相続登記をした場合でも、再度、協議のやり直しによる名義変更をすることができます。

しかし、協議のやり直しにより、所有権持分が増加した相続人については、増加分に対して贈与税を課税される可能性があります。

このことからも、当初の遺産分割協議において、相続人全員でよく話し合いを行い、再度、協議をしなくてもよいようにすることが重要です。

親に多額の借金があるなど、子どもとしては親の負債を相続したくないため、親が生前に相続放棄をしたいと考える方がいるかと思います。

しかし、親が亡くなる前に相続放棄をすることはできません。

親が亡くなった後、原則として３か月以内に家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う必要があります。

相続登記をするに当たり、被相続人が所有者として記載されている権利証は基本的には必要ありません。

ただし、被相続人の死亡時の住所と権利証に記載されている住所が相違する場合で、そぞれの住所間の異動が住民票や戸籍の附票等で証明できない場合は、権利証の提出が求められることがあります。

被相続人の死亡からかなりの年数が経過しているなど、住民票や戸籍の附票が保管期間経過により廃棄されている場合などには必要になることがあるといえます。

法定割合や遺産分割協議で決定した割合で相続登記を行う場合には、亡くなられた被相続人については、出生から死亡までの戸籍「謄本」が必要です。

これは、相続人が誰であるかを確定させるために、被相続人の家族関係の全て（相続関係）を確認、証明する必要があるためです。

また、財産を引き継ぐ相続人については、生存していることを証明できればよいため、現在の戸籍「抄本」で足りるとされています（謄本でも可）。

なお、被相続人よりも後に亡くなられた相続人や、兄弟姉妹が相続人となる場合の被相続人の両親の戸籍については出生から死亡までの戸籍「謄本」が必要となります。

次に、被相続人が残した遺言書による相続登記の場合ですが、この場合は、被相続人の死亡の事実が確認できる最後の戸籍「抄本」（謄本でも可）と相続人の現在の戸籍「抄本」（謄本でも可）に加え、被相続人と相続人の関係性が分かる戸籍「謄本」が必要となります。

原本還付が認められいているため、返却してもらうことができますが、以下のものを併せて提出する必要があります。

・戸籍謄本の原本還付に必要なもの
被相続人の相続関係を記載した「相続関係説明図」

・上記以外の提出書類の原本還付に必要なもの
遺産分割協議書、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書など、原本還付を求める書類のコピーに「原本に相違ない」旨を記載し、申請人の捺印（書面申請の場合は申請印と同一のもの）をしたもの

被相続人による遺言書が存在する場合で、行方不明の相続人が財産を相続するのでなければ、当該行方不明者による書類は不要ですので、特に問題なく相続登記手続きを進めることができます。

しかし、遺産分割協議による相続登記を行う場合は、裁判所に対して行方不明者の「不在者財産管理人」の選任の申立てを行うか、行方不明者を死亡したとみなす「失踪宣告」の申立てを行う必要があります。

失踪宣告の申立てを行う場合、数十万単位の費用が掛かるケースがあります。
また、申立てから宣告までに１年以上かかるケースもあるため、相続税申告期限（死亡から１０か月以内）に間に合わなかったり、失踪宣告後であっても、行方不明者の生存が確認された場合の手続きが煩雑になる可能性があります。

不在者財産管理人の選任がなされた場合は、裁判所の許可の下、管理人が遺産分割協議の当事者として相続登記に参加することとなります。
ただし、この場合、行方不明者の法定持分を下回る相続登記については、裁判所の許可がなされない可能性が高いことに注意が必要です。

被相続人が有効な遺言書を残しておらず、法定相続持分以外で相続登記をする場合には、遺産分割協議書を作成する必要があります。

遺産分割協議に参加できるのは、成人に限られますので、未成年者が相続人として遺産分割協議を行う必要がある場合には、当該未成年者の特別代理人を裁判所に申立ての上、その特別代理人が協議に参加することとなります。

なお、法定相続人の中に、未成年者の父母が含まれている場合は、原則としてその父母は特別代理人になることができないので注意が必要です。