外国人の相続登記

手続きの分岐点を確認する(あなたはどのタイプ?)

相続登記の手続きにおいて最も重要なのは、まずご自身の「法的ステータス」を正確に把握することです。日本の不動産登記法は、所有者の「住所」と「氏名」を厳格に管理しており、それを証明する書類が立場によって全く異なるからです。

以下の表で、ご自身がどのカテゴリーに当てはまるか確認してください。

どこの国の法律が適用されるのか?(準拠法の特定)

外国人が当事者となる相続において、最初に確定しなければならないのが「準拠法」です。つまり、「日本の民法に従って遺産を分けるのか、それとも亡くなった方（被相続人）の国籍国の法律に従うのか」という問題です。

原則は「被相続人の本国法」

日本の「法の適用に関する通則法(通則法)」第36条では、「相続は、被相続人の本国法による」と定められています。

• 亡くなった方が日本人の場合: 日本の民法が適用されます。相続人がアメリカ人であっても、日本の法定相続分が基準となります。
• 亡くなった方が外国人の場合: その方の国籍国の法律が適用されます。例えば韓国籍の方が亡くなった場合は韓国法が適用されます。

「反致(はんち)」による日本法の適用

ここで注意が必要なのが、アメリカやイギリスなどの英米法系の国籍を持つ方が亡くなり、日本に不動産を持っているケースです。地域により法律が異なる国では、その国の規則が指定する法を、規則がなければ亡くなった方と最も密接な関係がある地域の法を本国法とします（通則法第38条第3項）。その本国法に従えば日本法によるべき場合に、日本法を適用するのが反致です（同法第41条）。

例えば、米国籍の方が亡くなった場合、通則法により原則は「米国法」が適用されます。しかし、米国の多くの州法では「不動産の相続は、その不動産が所在する国の法律による(所在地法主義)」と定めています。

この場合、日本の法律は「米国法に従う」と言い、米国法は「(日本にある不動産だから)日本法に従う」と言って、ボールが投げ返されてしまいます。これを「反致(Renvoi)」と呼びます。

結果として、日本の民法が適用され、日本式の遺産分割協議を行うことになります。

必要書類の「3つの壁」とその突破方法

日本の不動産登記実務は、「戸籍」「住民票」「印鑑証明書」の3点セットを前提に構築されています。これらを持たない外国人・海外在住者は、代替書類(Substitute Documents)を用意して、法務局を説得しなければなりません。

壁1:相続人を確定できない(戸籍がない問題)

日本人は「戸籍」を見れば、出生から死亡までの親族関係が一目瞭然です。しかし、外国には戸籍制度がない国が大半です。

解決策: 出生証明書(Birth Certificate)や婚姻証明書(Marriage Certificate)等を繋ぎ合わせて証明します。

元日本人の場合: 日本国籍喪失時の「除籍謄本」や、現在のパスポート等と関連付けることで、本人性を証明します。

壁2:住所を証明できない(住民票がない問題)

登記簿には新所有者の住所が記載されるため、住所証明が必要です。海外に住所がある方が名義人となる相続登記では、本人の住所証明とは別に、国内における連絡先（国内連絡先）に関する事項も申請情報として提供します。詳しくは海外住所の方の国内連絡先の案内をご覧ください。

• 解決策(日本国籍): 在外公館で発行される「在留証明書」を使用します。
• 解決策(外国籍): アメリカやイギリス等には公的な住民登録制度がないため、公証人の前で「私はここに住んでいます」と宣誓し認証を受けた「宣誓供述書(Affidavit)」に、旅券（パスポート）の写しを添えて住民票の代わりとして提出します。本国や居住国の政府が発行する住所の証明書があれば、それを使うこともできます。旅券を持っていない場合は、その旨の上申書と、ほかの本人確認書類の写しなどが必要です(2024年4月1日以後の申請・法務省民二第1596号通達)。

壁3:本人の意思か確認できない(印鑑証明書がない問題)

遺産分割協議書には実印を押し、印鑑証明書を添付するのがルールですが、海外には印鑑文化がありません。

• 解決策(日本国籍): 在外公館で「署名証明書(サイン証明書)」を取得します。これには、書類と綴じ合わせて割印(割サイン)をする「貼付型」と、単独の「単独型」がありますが、遺産分割協議書には「貼付型」が推奨されます。
• 解決策(外国籍): 現地の公証役場(Notary Public)で遺産分割協議書にサインをし、そのサインが本人のものであるという認証(Notarization)を受けます。これも一種の「宣誓供述書」となります。

相続登記と同時に申し出る国籍等

2026年10月5日から、相続登記と同時に国籍等（国籍の属する国・地域）も申し出ます。対象は、その相続登記で新たに名義人となり、申請人にもなる個人です。被相続人や申請人でない相続人は対象外です。

申請情報には氏名・住所に加え、外国籍の方は振り仮名に代わるローマ字氏名、生年月日、国籍等、本人のメールアドレスを記載します。本人のメールアドレスがない場合は「なし」と記載できます。

国籍等を証する情報には、旅券の写しなどを添付し、日本語以外で作成されている場合は訳文も添えます。住所証明等で国籍等も証明できれば重ねて提出しません。旅券は有効期限内のもので、写しには申出人が原本に相違ないことを証明します。

同時申出は法令上の義務です。国籍等を出さなかったことだけを理由に登記申請が却下されることはありませんが、法務局から補正（不足分の提出や修正）を求められます。旅券などを用意できない場合は、利用できる書類を申請前に確認してください。

海外に住所がある方も申出の対象ですが、海外に住所がある間はスマート変更登記（登記官の職権による住所等の変更登記）の対象外です。氏名や住所が変わった日から2年以内に、自分で変更登記を申請する必要があります。

詳しくは、ローマ字氏名、国籍等の申出、検索用情報の案内をご覧ください。

最重要書類「宣誓供述書(Affidavit)」の実践ガイド

外国籍相続人にとっての切り札となる「宣誓供述書」。具体的にどのような内容を書けばよいのか、詳細に解説します。

宣誓供述書に記載すべき5つの要素

日本の法務局が求めているのは、以下の情報が公的に担保されていることです。宣誓供述書に国籍等の記載がなく、他の添付書類でも確認できない場合は、旅券の写し等の追加提出を求められます。これは国籍等の同時申出に関する確認であり、宣誓供述書に国籍を記載すれば相続登記に必要な証明が全てそろうという意味ではありません。

1. 本人の特定(Identity)
   氏名、生年月日、国籍。(元日本人の場合)「私の日本における旧名は〇〇であり、戸籍上の人物と同一人物である」という陳述。
2. 住所(Residence)
   現住所の記載(住民票の代わり)。
3. 被相続人との関係(Relationship)
   「私は故人〇〇の長男である」という陳述。
4. 死亡事実の確認(Fact of Death)
   「父〇〇は、〇〇年〇月〇日に死亡した」という陳述(被相続人の死亡証明書とセットで機能)。
5. 遺産分割への同意(Agreement)
   「添付の遺産分割協議書の内容を確認し、これに同意して署名した」という文言。

サンプル構成(英語・日本語併記の推奨)

法務局に提出する際は、日本語の訳文が必須です。翻訳者はプロである必要はなく、相続人本人や司法書士が翻訳し、「翻訳者:〇〇」と記名・押印すれば足ります。

認証を受ける場所と注意点

公証人(Notary Public): アメリカでは銀行やUPSストア、法律事務所などにいます。オーストラリアではJP(Justice of the Peace)ではなく、Notary Publicの資格を持つ者でなければ日本の法務局で認められないケースがあるため注意が必要です。

有効期限: 登記手続きにおいては、宣誓供述書やサイン証明書自体に有効期限はありませんが、金融機関での手続きにおいては「発行から3ヶ月以内または6ヶ月以内」のものを求められることが一般的です。あまりに古いものは住所変更の疑義が生じるため、作成後3ヶ月〜6ヶ月以内の使用が望ましいでしょう。

国別・ケース別詳細ガイド

アメリカ(United States)の場合

アメリカには戸籍制度がありません。

• 相続証明: 出生証明書(Birth Certificate)、死亡証明書(Death Certificate)。
• 住所証明: 宣誓供述書(Affidavit)が一般的。運転免許証のコピーにNotaryの認証を受けたものも補足資料として有効です。
• 注意点: Notaryの認証文言には、単にサインを確認しただけの「Acknowledgement」と、内容の真実性を宣誓する「Jurat」があります。住所証明として使う場合は、宣誓を含む「Jurat」形式での認証が強力です。

韓国(South Korea)の場合

韓国の制度は日本と非常に似ています。

• 戸籍: 2008年に戸籍制度が廃止され、「家族関係登録制度」に移行しました。「基本証明書」「家族関係証明書」「婚姻関係証明書」などを取得します。
• 印鑑: 印鑑登録制度があるため、日本と同様に印鑑証明書を取得できれば、サイン証明書等は不要です。
• 領事館: 日本にある韓国領事館でも多くの証明書が発行可能です。

台湾(Taiwan)の場合

• 戸籍: 台湾には戸籍制度が現存しています。日本の法務局も台湾の戸籍謄本を相続証明書として受け付けます。
• 印鑑: 印鑑証明書も存在しますが、取得できない場合は公証人による認証を用います。

オーストラリア(Australia)の場合

• Statutory Declaration: 宣誓供述書の一種として、1959年宣誓供述法に基づく「法定宣言書(Statutory Declaration)」がよく利用されます。
• 認証者: 前述の通り、JP(Justice of the Peace)の署名では日本の法務局が受理しない事例があるため、Notary Publicへの依頼が無難です。

費用

海外案件は「いくらかかるか分からない」という不安が依頼の最大の障壁です。以下が目安となる費用のご案内です。

費用の内訳シミュレーション

2024年相続登記義務化への対応

「海外にいて書類が集まらない!でも過料は怖い!」このような切迫した状況にある方のために、2024年の法改正で導入された新しい制度を紹介します。

相続登記の期限を数える起点

相続登記の申請期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2第1項）。亡くなったことを知った日だけでなく、その相続で自分が不動産を取得したことも知った日が起点になります。2024年4月1日より前に始まった相続も対象で、2024年4月1日の時点ですでに不動産の取得を知っていた場合の期限は2027年3月31日です。外国籍や海外在住の方も対象となり、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象となります。

「相続人申告登記」という救済策

3年以内に遺産分割協議がまとまらない、あるいは外国の書類取得に時間がかかりすぎる場合、「相続人申告登記」(不動産登記法第76条の3)を行うことを強くお勧めします。

• どんな制度？: 「私が相続人です」ということを、それを示す戸籍などを添えて法務局に申し出る制度。
• メリット: 期限内に申出をした人については、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます（不動産登記法第76条の3第2項）。ただし、申出前の遺産分割による所有権の取得は、この効果の対象外です。
• 注意点: 相続人申告登記は所有権を移す登記ではなく、売却などの際には相続登記が必要です。申出後の遺産分割で所有権を取得した申出人は分割の日から3年以内に相続登記を申請する義務があり（不動産登記法第76条の3第4項）、法定相続分での登記後に分割した場合は、その相続分を超えて取得した人に同じ期限の申請義務があります（同法第76条の2第2項）。

外国人・海外在住者の相続登記は、日本の民法、国際私法、相手国の法律、そして各国の公証制度が複雑に絡み合う高度な専門分野です。

「たかが名義変更」と考えてご自身で対応しようとすると、誤った書類を取得してしまったり、法務局で受理されずに何度も国際郵便を往復させることになり、結果として時間と費用が膨大になるケースが後を絶ちません。

当事務所では、英語でのメール対応、各国制度に合わせた宣誓供述書の作成、そして複雑な国際相続登記の実績が豊富にございます。2024年の義務化を機に、将来に問題を先送りせず、まずは無料相談にて状況をお聞かせください。