このようなご相談が、当事務所にも数多く寄せられています。不動産の所有者が亡くなった場合に行う「相続登記(名義変更)」は、日本国内に住む日本人同士であっても手間のかかる手続きですが、相続人の中に外国籍の方や海外在住者がいる場合、その難易度は格段に跳ね上がります。
さらに、2024年(令和6年)4月1日からは相続登記が義務化されました。正当な理由なく相続を知った日から3年以内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。もはや「面倒だから」と放置することは許されない状況となっています。
本記事では、年間多数の渉外登記案件を取り扱う専門家の視点から、外国籍の方や海外在住者の方が直面する「書類の壁」の乗り越え方、特に重要な「宣誓供述書(Affidavit)」の作成方法、そして国別の注意点について、網羅的かつ詳細に解説します。
手続きの分岐点を確認する(あなたはどのタイプ?)
相続登記の手続きにおいて最も重要なのは、まずご自身の「法的ステータス」を正確に把握することです。日本の不動産登記法は、所有者の「住所」と「氏名」を厳格に管理しており、それを証明する書類が立場によって全く異なるからです。
以下の表で、ご自身がどのカテゴリーに当てはまるか確認してください。
| タイプ | 国籍 | 居住地 | 必要となる主要書類 (印鑑証明書の代わり) | 住所証明書類 (住民票の代わり) |
|---|---|---|---|---|
| Type A | 日本国籍 | 海外 | 署名証明書(サイン証明書) ※日本大使館・領事館で発行 | 在留証明書 ※日本大使館・領事館で発行 |
| Type B | 外国籍 | 海外 | 宣誓供述書(Affidavit) ※現地の公証人(Notary)等の前で宣誓 | 宣誓供述書 ※公的証明がない場合、宣誓書内で住所も証明する |
| Type C | 外国籍 | 日本 | 印鑑証明書 ※日本の市区町村で発行 | 住民票 ※日本の市区町村で発行 |
- Type A(日本人・海外在住)の方: 原則として、現地の日本大使館や領事館(在外公館)を利用できます。
- Type B(外国人・海外在住)の方: 日本大使館では手続きができません。現地の公証役場(Notary Public)を利用する必要があります。元日本人(帰化された方)もこちらに分類されます。
どこの国の法律が適用されるのか?(準拠法の特定)
外国人が当事者となる相続において、最初に確定しなければならないのが「準拠法」です。つまり、「日本の民法に従って遺産を分けるのか、それとも相続人の国籍国の法律に従うのか」という問題です。
原則は「被相続人の本国法」
日本の「法の適用に関する通則法(通則法)」第36条では、「相続は、被相続人の本国法による」と定められています。
- 亡くなった方が日本人の場合: 日本の民法が適用されます。相続人がアメリカ人であっても、日本の法定相続分が基準となります。
- 亡くなった方が外国人の場合: その方の国籍国の法律が適用されます。例えば韓国籍の方が亡くなった場合は韓国法が適用されます。
「反致(はんち)」による日本法の適用
ここで注意が必要なのが、アメリカやイギリスなどの英米法系の国籍を持つ方が亡くなり、日本に不動産を持っているケースです。
例えば、米国籍の方が亡くなった場合、通則法により原則は「米国法」が適用されます。しかし、米国の多くの州法では「不動産の相続は、その不動産が所在する国の法律による(所在地法主義)」と定めています。
この場合、日本の法律は「米国法に従う」と言い、米国法は「(日本にある不動産だから)日本法に従う」と言って、ボールが投げ返されてしまいます。これを「反致(Renvoi)」と呼びます。
結果として、日本の民法が適用され、日本式の遺産分割協議を行うことになります。
この「反致」を法務局に納得させるためには、単に遺産分割協議書を出すだけでなく、その国の法律の条文(コピー)や、法律専門家の意見書を添付する必要がある場合があります。ここは一般の方が自力で行うにはハードルが高い部分ですので、司法書士への依頼を強く推奨します。
必要書類の「3つの壁」とその突破方法
日本の不動産登記実務は、「戸籍」「住民票」「印鑑証明書」の3点セットを前提に構築されています。これらを持たない外国人・海外在住者は、代替書類(Substitute Documents)を用意して、法務局を説得しなければなりません。
壁1:相続人を確定できない(戸籍がない問題)
日本人は「戸籍」を見れば、出生から死亡までの親族関係が一目瞭然です。しかし、外国には戸籍制度がない国が大半です。
解決策: 出生証明書(Birth Certificate)や婚姻証明書(Marriage Certificate)等を繋ぎ合わせて証明します。
元日本人の場合: 日本国籍喪失時の「除籍謄本」や、現在のパスポート等と関連付けることで、本人性を証明します。
外国には戸籍がないため、出生証明書等を繋いでも「他に相続人がいないこと」を物理的に100%証明することは不可能です。そのため、実務では「他に相続人はいないことに相違ありません。」という内容の上申書を併せて提出するケースも多いです。
壁2:住所を証明できない(住民票がない問題)
登記簿には新所有者の住所が記載されるため、住所証明が必要です。
- 解決策(日本国籍): 在外公館で発行される「在留証明書」を使用します。
- 解決策(外国籍): アメリカやイギリス等には公的な住民登録制度がないため、公証人の前で「私はここに住んでいます」と宣言し認証を受けた「宣誓供述書(Affidavit)」を住民票の代わりとして提出します。または、運転免許証の写しに公証人の認証を受けたものが認められる場合もあります。
既に日本国籍を離脱・喪失された方は、原則として在留証明の発給対象外となりますが、不動産登記手続き、年金受給、遺産相続手続き等の理由で在外公館が発行する証明を求められている場合には、例外的な措置として「居住証明」の発行を受けることができます。
必要書類:
- 本人確認書類(現地の運転免許証、現地のパスポート等)
- 除籍(戸籍)謄本(原本)
- 現住所確認書類(運転免許証、納税証明書等)
発給条件や詳細な必要書類については、証明を受けようとする在外公館(日本大使館・総領事館)に直接お問い合わせください。
壁3:本人の意思か確認できない(印鑑証明書がない問題)
遺産分割協議書には実印を押し、印鑑証明書を添付するのがルールですが、海外には印鑑文化がありません。
- 解決策(日本国籍): 在外公館で「署名証明書(サイン証明書)」を取得します。これには、書類と綴じ合わせて割印(割サイン)をする「貼付型」と、単独の「単独型」がありますが、遺産分割協議書には「貼付型」が推奨されます。
- 解決策(外国籍): 現地の公証役場(Notary Public)で遺産分割協議書にサインをし、そのサインが本人のものであるという認証(Notarization)を受けます。これも一種の「宣誓供述書」となります。
元日本人の方は、失効した日本国旅券や除籍謄本(または除籍抄本)をお持ちいただければ、遺産相続手続や本邦にて所有する財産整理に係る手続に際し、署名証明を発給できるケースもあります。発給条件、必要書類等は証明を受けようとする在外公館(日本大使館・総領事館)に直接お問い合わせください。
最重要書類「宣誓供述書(Affidavit)」の実践ガイド
外国籍相続人にとっての切り札となる「宣誓供述書」。具体的にどのような内容を書けばよいのか、詳細に解説します。
宣誓供述書に記載すべき5つの要素
日本の法務局が求めているのは、以下の情報が公的に担保されていることです。
- 本人の特定(Identity)
氏名、生年月日、国籍。(元日本人の場合)「私の日本における旧名は〇〇であり、戸籍上の人物と同一人物である」という陳述。 - 住所(Residence)
現住所の記載(住民票の代わり)。 - 被相続人との関係(Relationship)
「私は故人〇〇の長男である」という陳述。 - 死亡事実の確認(Fact of Death)
「父〇〇は、〇〇年〇月〇日に死亡した」という陳述(被相続人の死亡証明書とセットで機能)。 - 遺産分割への同意(Agreement)
「添付の遺産分割協議書の内容を確認し、これに同意して署名した」という文言。
サンプル構成(英語・日本語併記の推奨)
法務局に提出する際は、日本語の訳文が必須です。翻訳者はプロである必要はなく、相続人本人や司法書士が翻訳し、「翻訳者:〇〇」と記名・押印すれば足ります。
On this day, [日付], before me, the undersigned Notary Public, personally appeared [Name], who, being duly sworn, deposes and says:
(本日、下記署名の公証人の面前において、宣誓の上、以下の通り供述する。)
1. My name is [Name]. I was born on [生年月日]. I reside at [Address].
(私の名は〇〇である。誕生日は〇〇。住所は〇〇である。)
2. I am the [続柄] of the decedent [被相続人名].
(私は被相続人〇〇の[続柄、例:息子]である。)
3. I hereby acknowledge and agree to the content of the attached Division of Estate Agreement regarding the estate of [被相続人名].
(私は、被相続人〇〇の遺産に関する、添付の遺産分割協議書の内容を認め、同意する。)
4. The signature affixed to said Agreement is my true and correct signature.
(協議書になされた署名は、私の真実かつ正確な署名である。)
_________________________
(Signature of Affiant / 宣誓者の署名)
Subscribed and sworn to before me this [日付].
(本日、私の面前で署名宣誓された。)
_________________________
(Signature of Notary Public / 公証人の署名 & Seal)
認証を受ける場所と注意点
公証人(Notary Public): アメリカでは銀行やUPSストア、法律事務所などにいます。オーストラリアではJP(Justice of the Peace)ではなく、Notary Publicの資格を持つ者でなければ日本の法務局で認められないケースがあるため注意が必要です。
有効期限: 登記手続きにおいては、宣誓供述書やサイン証明書自体に有効期限はありませんが、金融機関での手続きにおいては「発行から3ヶ月以内または6ヶ月以内」のものを求められることが一般的です。あまりに古いものは住所変更の疑義が生じるため、作成後3ヶ月〜6ヶ月以内の使用が望ましいでしょう。
国や提出先によっては、公証人のサインに加えて『アポスティーユ』という政府の証明が必要になる場合があります。アポスティーユは、ハーグ条約加盟国間で公文書の認証を簡素化するための制度です。必要かどうかは提出先機関に事前に確認することをお勧めします。
国別・ケース別詳細ガイド
アメリカ(United States)の場合
アメリカには戸籍制度がありません。
- 相続証明: 出生証明書(Birth Certificate)、死亡証明書(Death Certificate)。
- 住所証明: 宣誓供述書(Affidavit)が一般的。運転免許証のコピーにNotaryの認証を受けたものも補足資料として有効です。
- 注意点: Notaryの認証文言には、単にサインを確認しただけの「Acknowledgement」と、内容の真実性を宣誓する「Jurat」があります。住所証明として使う場合は、宣誓を含む「Jurat」形式での認証が強力です。
韓国(South Korea)の場合
韓国の制度は日本と非常に似ています。
- 戸籍: 2008年に戸籍制度が廃止され、「家族関係登録制度」に移行しました。「基本証明書」「家族関係証明書」「婚姻関係証明書」などを取得します。
- 印鑑: 印鑑登録制度があるため、日本と同様に印鑑証明書を取得できれば、サイン証明書等は不要です。
- 領事館: 日本にある韓国領事館でも多くの証明書が発行可能です。
台湾(Taiwan)の場合
- 戸籍: 台湾には戸籍制度が現存しています。日本の法務局も台湾の戸籍謄本を相続証明書として受け付けます。
- 印鑑: 印鑑証明書も存在しますが、取得できない場合は公証人による認証を用います。
オーストラリア(Australia)の場合
- Statutory Declaration: 宣誓供述書の一種として、1959年宣誓供述法に基づく「法定宣言書(Statutory Declaration)」がよく利用されます。
- 認証者: 前述の通り、JP(Justice of the Peace)の署名では日本の法務局が受理しない事例があるため、Notary Publicへの依頼が無難です。
費用
海外案件は「いくらかかるか分からない」という不安が依頼の最大の障壁です。以下が目安となる費用のご案内です。
費用の内訳シミュレーション
| 費目 | 概要 | 目安金額(税込) | 備考 |
|---|---|---|---|
| 登録免許税 | 国に納める税金 | 固定資産評価額 × 0.4% | 不動産の評価額による (例:1,000万円なら4万円) |
| 司法書士報酬 | 基本報酬 | 50,000円 〜 150,000円 | - |
| 渉外加算 | 海外案件の追加報酬 | 30,000円 〜 100,000円 | 英語対応、国際通信の手間賃 |
| 翻訳料 | 各種証明書の翻訳 | 5,000円 〜 / 1ページ | 言語や通数による |
| 実費 | 戸籍取得、郵送費 | 実費精算 | 海外郵送(EMS/FedEx)は1回数千円 |
| 現地費用 | 公証人手数料(Notary) | 50ドル 〜 200ドル | お客様が現地で直接支払い |
通常の国内案件よりも10万円〜20万円程度高くなる傾向にありますが、これは翻訳や複雑な書類作成、法務局との事前協議にかかる工数を反映したものです。
2024年相続登記義務化への対応
「海外にいて書類が集まらない!でも罰金は怖い!」このような切迫した状況にある方のために、2024年の法改正で導入された新しい制度を紹介します。
「相続人申告登記」という救済策
3年以内に遺産分割協議がまとまらない、あるいは外国の書類取得に時間がかかりすぎる場合、「相続人申告登記」(不動産登記法第76条の3)を行うことを強くお勧めします。
- どんな制度？: 「私が相続人です」ということだけをとりあえず法務局に申告する制度。
- メリット: これを行えば、3年以内の登記義務を果たしたとみなされ、過料(罰金)を回避できます。
- 注意点: これは正式な名義変更ではありません。あくまで「報告」です。後日、遺産分割が整ったら、改めて正式な相続登記を行う必要があります。
外国籍の相続人が関与する場合、手続きが数年単位で長期化することも珍しくありません。まずはこの「相続人申告登記」で義務違反のリスクを回避し、その後にじっくりと遺産分割協議を進めるという「二段階方式」も手段の１つです。
外国人・海外在住者の相続登記は、日本の民法、国際私法、相手国の法律、そして各国の公証制度が複雑に絡み合う高度な専門分野です。
「たかが名義変更」と考えてご自身で対応しようとすると、誤った書類を取得してしまったり、法務局で受理されずに何度も国際郵便を往復させることになり、結果として時間と費用が膨大になるケースが後を絶ちません。
当事務所では、英語でのメール対応、各国制度に合わせた宣誓供述書の作成、そして複雑な国際相続登記の実績が豊富にございます。2024年の義務化を機に、将来に問題を先送りせず、まずは無料相談にて状況をお聞かせください。
