相続した不動産（土地・家・マンション）を売却するには相続登記が必要！手続きと注意点

相続した不動産は相続登記なしで売却できる？

亡くなった親族が所有していた不動産について、同居していなければ管理も難しく、毎年の固定資産税の負担も続くため、「売却して現金化したい」と考える方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、亡くなったご親族の名義のままでは、不動産を売却することはできません。

不動産を売却するには、前提として亡くなった方の名義から相続人名義に変える「相続登記」の手続きが必要です。

「売却したら結局は買主の名義に変わるのだから、わざわざ相続人への名義変更は不要では？」と思われるかもしれませんが、相続登記の手続きを省略することは法律上認められていません。被相続人から買主へ直接名義を移す「中間省略登記」はできず、相続登記と売買による所有権移転登記の2件を申請する必要があります（なお、この2件を同時に申請する「連件申請」は可能です）。

実務上、被相続人（亡くなった親など）の名義のままでは、登記上の所有者と売主が一致しないため、買主への所有権移転登記ができず、取引として成立しません。不動産会社も正式な売却活動を開始できず、買主も権利関係が不安定な物件を購入することはありません。

相続登記の前に売買契約を行うことは可能？

名義人が亡くなった後であっても、遺産分割協議等で不動産の所有者が確定している場合は、登記簿上の名義は変わっていなくても法的には所有者ですので、売買契約を締結すること自体は可能です。

ただし、実際には対抗要件等の問題もゼロではなく、買主側にリスクがあります。買主側が不安な場合は、先に相続登記を済ませてもらうことや、相続登記の実施を売買契約の特約として盛り込むケースもあります。

買主として早く契約したいとの要望がある場合は、登記申請中で審査中であれば、登記申請の受領証を求めるなどリスクを軽減する手段が必要です。

相続登記と売却の登記を同時に行うことは可能？

買主側がリスクを承知のうえで、相続登記と売買による所有権移転を同時に行うことは手続き上は可能です。登記申請は相続登記と売買による所有権移転の2件になりますが、同時に申請する「連件申請」が認められています。

ただし、買主が住宅ローンを組んでの購入の場合、金融機関の融資条件として先に相続登記が完了していることが求められることがあります。

戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書等の書類で特定の相続人が所有者であることは証明できますが、相続人の名義で相続登記が済んでいるほうが所有権の証明は簡単かつ確実です。特別な事情がない限り、相続登記を先に済ませておくことをお勧めいたします。

相続発生から売却完了までの流れ

相続した不動産を売却するプロセスは、複数の法的手続き・税務申告・不動産取引が複雑に絡み合い、時間的な制約も伴います。全体像を把握することで、今どの段階にいて次に何をすべきかが明確になります。

相続から売却までの8つの重要ステップ

1. 遺言書の確認
   故人が遺言書を残しているかどうかが出発点です。公正証書遺言であれば、相続人等の利害関係人が必要書類（遺言者の死亡を証明する書類、相続人であることの証明書類、本人確認書類等）を持参して公証役場で検索（照会）できます。
   
2. 相続人調査・確定
   被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得し、法定相続人を漏れなく調査・確定します。
   
3. 遺産分割協議
   遺産の分配方法を相続人全員で話し合い、合意内容を遺産分割協議書として書面化します。
   
4. 相続登記（名義変更）
   法務局へ相続登記を申請し、不動産の名義を相続人に変更します。売却の絶対条件です。
   
5. 不動産の売却活動
   不動産会社に依頼し、査定・媒介契約・販売活動を開始します。購入希望者との交渉も行います。
   
6. 売買代金の決済・引渡し
   売買代金の受領と同時に、物件の鍵や登記関係書類の引き渡し、買主への所有権移転登記を行います。
   
7. 相続税の申告・納税
   被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告・納税を行います。
   
8. 譲渡所得税の確定申告
   不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。
   

手続きの全体像：各段階と関与する専門家

相続登記の手続き

誰の名義にしたらいい？

遺産分割協議が整えば、法定相続人であれば誰の名義にすることも可能です。

単独名義の場合は、他の相続人に関係なくいつでも自由に売却可能です。一方、共有名義の場合は売却の際に共有者全員で手続きを行う必要があり、手間が増えます。

売却して代金を分割する「換価分割」を行う場合は、手続きの便宜上、代表者1名の名義にするケースもあります。

相続登記にかかる費用

相続登記は法務局への登記申請手続きです。書類の収集・作成、法務局への申請といった手間がかかるため、専門家である司法書士に依頼するケースも多くあります。

登録免許税

不動産の所有権を移転する際にかかる国税です。相続を原因とする場合、対象不動産の固定資産税評価額×0.4％の税額となります。たとえば評価額2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円です。

司法書士報酬

相続人の数、不動産の筆数、権利関係の複雑さ等により変動しますが、一般的な居住用不動産の場合、概ね5万円～15万円程度が相場です。

各種証明書の取得実費

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本、相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書等が必要です。1通あたり数百円ですが、本籍地が遠方の場合は郵送請求等で数千円単位の費用がかかる場合もあります。

相続登記にかかる期間

相続登記は早ければ1～2ヶ月程で完了することも可能ですが、ご自身で行う場合と司法書士に依頼する場合で期間は異なります。

また、相続登記の準備を始めたところ、一部の不動産が父名義ではなく祖父名義のまま残っていたと判明するケースもあります。この場合は関係者が増え、手続きに時間がかかることも考えられます。すぐに売却したいと考えていても相続登記が完了しなければ進められませんので、売却を検討される際は早めに着手しましょう。

売却しなくても相続登記は義務

以前は相続登記に法的な義務はなく、売却もしない場合は名義変更されずに放置されるケースが多くありました。

2024年（令和6年）4月1日の法改正により、相続登記は義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料が科される恐れがあります。

売却の予定がない場合も、お早めに相続登記を行いましょう。

「相続人申告登記」の注意点

義務化に伴い、相続人の負担を軽減する新しい救済措置として「相続人申告登記」が創設されました。戸籍謄本等を提出し「自分が相続人の一人である」ことを法務局に申し出るだけで完了する簡便な制度で、登録免許税もかかりません。

遺産分割協議が未了でも単独で申請でき、過料のペナルティを回避できるメリットがあります。

しかし、不動産の「売却」を最終目的とする方にとっては重大な注意点があります。

売却を前提とする場合は、最初から正式な遺産分割協議を行い、通常の相続登記を完了させることが最も合理的です。

相続登記は司法書士への依頼が必要？

相続登記はご自身で手続きすることも可能です。ただし、慣れていない方の場合は手続きに苦労する場合があります。

手続きの難易度は案件によって異なります。物件数、相続人の人数、不動産の所在地など条件によってはご自身での手続きが困難な場合もあり、途中で断念されるケースも見受けられます。

ご自身で難しい場合や手間をかけずに進めたい場合は、専門家の司法書士に依頼しましょう。司法書士は書類の作成・収集、登記申請書の作成、法務局への申請まで全て代行します。

相続した不動産を売却するメリット

遺産が公平に分配しやすくなる

不動産は高額資産であり、複数所有している方は少なく、通常はご自宅のみ所有しているケースが大半です。物理的に分割することが難しいため（広い土地であれば分筆は可能ですが）、遺産を公平に分配するのが困難になりがちです。

不動産を売却して現金化すれば、相続人間での分配が容易になります。この方法を「換価分割」と呼びます。

維持費・管理の手間がなくなる

売却すると、以下のような維持管理の負担がすべて解消されます。

• 毎年の固定資産税・都市計画税の負担
• マンションであれば管理費・修繕積立金の負担
• 建物の老朽化に伴う定期的なメンテナンス費用

相続税の納税資金を確保できる

亡くなられた方の資産の大半が不動産で、預貯金等の割合が少ない場合、相続人は相続税の納税資金の用意が困難になることがあります。古くからの地主の方に多いケースです。

不動産の売却には時間がかかることもありますので、相続発生後に納税資金が不安な方は早めに売却も検討されるとよいでしょう。

相続の方法（遺産分割の方法）

不動産を含む遺産の分割方法には、主に以下の3つがあります。それぞれの特徴を理解した上で、ご家庭の事情に合った方法を選びましょう。

現物分割

遺産をそのままの形で各相続人に分ける方法です。たとえば、「長男は不動産、二男は預貯金」のように分けます。不動産が複数あれば「実家は長男、賃貸マンションは二男」とすることも可能です。

特定の不動産を単独で相続できるメリットがありますが、他の相続財産の内容によっては公平な分割が難しくなる場合もあります。

換価分割

相続した不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。相続分どおりに明確に分配でき、公平であとからトラブルになりにくい方法です。

相続人全員の名義にして売却することも可能ですが、売却手続きにも全員の関与が必要になるため、手続きを担当する特定の相続人（代表相続人）を選び、その方の単独名義とすることもできます。

換価分割における贈与税リスクと遺産分割協議書の重要性

代表相続人の単独名義で相続登記をして売却し、その代金を他の相続人に分配する場合、遺産分割協議書の書き方が不適切だと、税務署から「代表相続人から他の相続人への贈与」とみなされ、多額の贈与税が課される危険性があります。

換価分割を前提とした遺産分割協議書には、以下の要素を明確に記載することが重要です。

このように「換価分割のために便宜上代表者の名義にする」という目的と、売却期限、最低売却価格の目安、控除すべき諸経費の範囲を法的に明確にすることで、税務上のリスクと相続人間のトラブルを防止できます。

代償分割

代償分割とは、多くの遺産を引き継いだ相続人が、他の相続人にお金を支払うことで公平な分割となるよう調整する方法です。

不動産は遺産の中でも特に高額になるケースが多いため、不動産を特定の相続人が承継すると他の相続人の相続分の確保が難しくなります。それを公平にするのが代償分割です。代償分割する際も、遺産分割協議書に代償分割する旨（金額等）を明記しましょう。

分割方法の比較

売却査定について

相続不動産を売却するには、まず不動産業者による査定を行いましょう。査定額は遺産分割協議の内容にも影響しますので、できるだけ早い段階での査定をお勧めします。基本的に不動産業者に依頼すれば無料で査定を行ってくれます。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、市場における適正価格を把握できます。一括査定サービスを利用すれば、大手から地域密着型まで複数社の査定価格をまとめて比較することが可能です。

売却に伴う税金

譲渡所得税の基本

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

税率（所有期間による区分）

税率は不動産の所有期間により異なります。相続の場合は被相続人が取得した時期から所有期間を計算します（被相続人の死亡日からではありません）。

※復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が所得税と併せて課されます。

取得費

不動産を購入したときの購入代金、購入手数料、その後に支出した改良費・設備費を加えた合計額です。

譲渡費用

不動産を売るために支出した費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取壊し費用などが該当します。

特別控除・特例措置

居住用不動産の3,000万円特別控除

相続人自身が居住用として使用していた不動産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。被相続人との同居の有無ではなく、売主本人の居住用財産であることが要件となります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

詳しくは国税庁のページをご確認ください。
国税庁：マイホームを売ったときの特例（外部サイト）

相続空き家の3,000万円特別控除

一人暮らしだった親の家を相続した場合で、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること等）を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

従来は売主側で耐震改修または建物の解体（更地化）を行ってから売却する必要がありましたが、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡については、売却後に買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または建物の取り壊しを行った場合でも適用対象となるよう要件が緩和されました。

詳しくは国税庁のページをご確認ください。
国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（外部サイト）

相続税の取得費加算の特例

相続で不動産を取得し、さらに売却して譲渡所得税が課されると、1つの財産に対して二重に税負担が生じます。この不合理を緩和するため、納付した相続税額のうち売却不動産に対応する金額を「取得費」に加算できる特例があります。

取得費加算特例の節税効果（計算例）

「空き家の3,000万円控除」と「取得費加算の特例」は併用不可

この2つの特例はどちらか一方しか選択して適用できません（併用不可）。どちらが有利かは個別の事情により異なります。

これらの判断は、不動産の査定額、解体費用、購入時の契約書の有無、相続税額など詳細な数字に基づくシミュレーションが必要です。自己判断は大変危険ですので、売却活動に入る前に必ず税理士にご相談ください。

譲渡所得以外の税金

売買契約書には印紙税が必要です。印紙税額は売買金額に応じて決まり、収入印紙を契約書に貼付して消印します。売主・買主がそれぞれ契約書原本を用意する場合は、各々に印紙税がかかります。

売却による買主への名義変更にかかる登録免許税は、一般的に買主負担となることが多いです。

また、売却の税金とは別に、相続の場合は相続税も考慮が必要です。

実務上のトラブルと対処法

権利証（登記識別情報通知）を紛失した場合

売買の決済時に、売主は「権利証（登記済証）」または「登記識別情報通知書」を法務局に提出する必要があります。しかし、親の遺品整理をしても見つからない、誤って廃棄してしまったというケースは少なくありません。

権利証や登記識別情報は、いかなる理由があっても法務局から再発行されることはありません。

この場合、担当の司法書士に依頼し、「本人確認情報」という特殊な法的書面を作成してもらう必要があります。司法書士が売主と直接面談し、身分証明書の確認や物件の取得経緯等を詳細にヒアリングした上で、真正な所有者であることを報告する書面を法務局へ提出します。

「本人確認情報」の作成には通常の登記費用とは別に報酬が発生し、相場としては5万円～10万円程度の事務所が多いですが、低額で対応している事務所もあります。権利証が見当たらない場合は、売買契約の締結前に速やかに司法書士に申告してください。

売却が困難な不動産（負動産）の対処法

すべての不動産が売れるわけではありません。極端な狭小地、接道義務を満たさない「再建築不可物件」、地方の山林・原野など、買い手がつかない不動産もあります。このような不動産は利益を生まず、固定資産税や草刈り等の維持管理費だけがかかり続ける「負動産」となってしまいます。

相続土地国庫帰属制度（2023年4月開始）

管理が困難な土地を手放したい相続人のための制度として、「相続土地国庫帰属制度」が2023年（令和5年）4月よりスタートしました。一定の要件を満たす土地について、国が引き取る制度です。

ただし、引き取りには厳しい条件があります。

• 建物がある土地は不可（事前に解体して更地にする必要あり）
• 抵当権が設定されたままの土地、境界紛争がある土地は不可
• 土壌汚染、産業廃棄物、管理に過大な費用がかかる急斜面のある土地も対象外

解体費・測量費と負担金を総合的に考えると、隣地所有者への譲渡交渉や、訳あり物件専門の不動産買取業者への売却のほうが経済的負担が軽くなるケースもあります。専門家を交えて比較検討することが重要です。

専門家への相談と司法書士の活用

ここまでご説明したとおり、相続不動産の売却は法律（民法・不動産登記法）・不動産実務・税務という3つの専門分野が複雑に絡み合います。

一般の方がこれらを単独で処理することは困難であり、手続きの段階ごとに各専門家を自分で探し、その都度事情を説明するのは大きな負担です。