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相続人申告登記とは？必要書類・手続きのやり方をわかりやすく解説！
《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士 板垣 隼 （→プロフィール詳細はこちら）
最終更新日：2026年2月24日
・災害復旧の遅延
・民間取引の障害
・空き家・環境悪化の原因に
所有権は移転しないため、あくまで一時的な救済手段であり、最終的には正式な相続登記が必要です。
知りたい内容をクリックすると、該当箇所へジャンプできます。
このページでは、2024年4月の相続登記義務化と同時に新設された「相続人申告登記」について、制度の仕組みから具体的な手続き方法まで、わかりやすく解説します。
相続人申告登記は、すぐに正式な相続登記ができない場合に、過料（罰則）を回避するための簡易的な手続きです。相続登記の期限が迫っている方、遺産分割協議が難航している方は、ぜひご参考ください。
2024年4月開始「相続登記の義務化」がすべての始まり
相続人申告登記を理解するには、まず相続登記の義務化について知る必要があります。相続人申告登記は義務化に対応するための手段の一つであり、義務化の背景を理解していなければ、相続人申告登記を行う必要性も認識できません。
2024年4月1日、改正不動産登記法が施行され、これまで任意だった相続登記が法的な義務になりました。この法改正は、深刻化する社会問題への対応として導入されたものです。
なぜ義務化？社会問題化する「所有者不明土地」
義務化の最大の理由は、「所有者不明土地」問題の解決です。所有者不明土地とは、登記簿を確認しても所有者が直ちに判明しない、または判明しても連絡がつかない土地を指します。
これまで相続登記に期限がなく費用もかかるため、特に資産価値の低い土地の登記が放置されるケースが多発しました。相続が繰り返されるうちに相続人の数は増え続け、権利関係は複雑化します。その結果、所有者の特定が困難な土地が全国に広がり、その総面積は九州本島（約367万ヘクタール）を上回る約410万ヘクタールに達すると推計されています。
所有者不明土地が引き起こす問題
- 公共事業の用地買収を妨げる
- 災害復旧・復興事業の遅延を招く
- 民間取引の障害となり、経済活動を停滞させる
- 適切に管理されない土地が空き家問題や周辺環境の悪化を引き起こす
「3年以内の登記」と「10万円以下の過料」基本ルール
義務の基本ルール
不動産を相続した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。また、遺産分割協議が成立した場合も、その日から3年以内に登記申請を行う義務が生じます。
違反した場合の罰則
正当な理由なく申請義務を怠った場合、10万円以下の「過料」が科される可能性があります。これは刑事罰ではなく行政上の秩序罰であり、前科はつきません。
ただし、登記官が義務違反を把握しても、直ちに過料の手続きには入りません。まず登記を行うよう「催告」がなされ、その期限内に登記を申請すれば過料は科されません。
「正当な理由」として認められるケース
以下のようなケースは「正当な理由」として認められ、過料の対象外となる可能性があります。
- 相続人が極めて多数で、必要書類の収集に時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合
- 登記義務者が重病などの事情を抱えている場合
- DV被害者で手続きが困難な場合
- 経済的困窮により登記費用を負担できない場合
該当する可能性がある場合は、法務局に相談することが重要です。
過去の相続も対象！あなたの実質的な期限はいつ？
今回の法改正で特に注意すべき点は、過去にさかのぼって適用されるルールです。
過去の相続も義務化の対象
2024年4月1日より前に開始した相続も対象となります。何年前、何十年前に発生した相続であっても、まだ登記が完了していない不動産はすべて義務化の対象です。
過去の相続については猶予期間が設けられており、以下のうちいずれか遅い日から3年以内が期限です。
- 改正法の施行日である2024年4月1日
- 相続により不動産の所有権を取得したことを知った日
実質的な期限は2027年3月31日
2024年4月1日より前に相続の事実を認識していた場合、実質的な登記申請の期限は2027年3月31日です。この期限までに登記を完了させるか、後述する「相続人申告登記」の手続きを行う必要があります。
長年放置してきた不動産がある場合は、この猶予期間内に対応することが極めて重要です。
相続人申告登記とは？「一時的な義務履行」という役割
相続登記の義務化と同時に、相続人が直面する現実的な困難を軽減するための新しい制度が創設されました。それが「相続人申告登記」です。
相続人申告登記の基本
相続人申告登記とは
登記官に対し、登記名義人の相続人である旨を申し出る手続きです。登記官がその申し出た相続人の住所・氏名などを職権で登記記録に付記します。略称として「申告登記」と呼ばれることもあります。
相続登記を行うには、多くの証明書の収集や相続人間の話し合い（遺産分割協議）が必要です。長年放置されたケースでは処理が難しく、3年の申請期限を超えてしまう可能性もあります。そこで、相続登記とは別の簡素化した手続きとして導入されたのがこの制度です。
申告するとどうなる？
義務の履行とみなされる
相続人申告登記の申出をすると、相続登記の申請義務を果たしたことになります。すぐに相続登記を申請できない事情がある場合でも、この手続きにより過料を回避できます。
申告をすると登記簿に、相続人の氏名・住所が記載されます。
注意：あくまで一時的な手段
相続人申告登記はあくまで一時的な措置であり、最終的な解決策ではありません。法的な期限内に相続登記ができる方は二度手間となるため、相続人申告登記の申請は不要です。
通常の相続登記と相続人申告登記の違い
本制度に直面した際に最も判断に迷う点が、「通常の相続登記」と「相続人申告登記」のどちらを選択すべきかという問題です。両者は手続きの煩雑さだけでなく、最終的にもたらされる法的な効力において根本的な違いがあります。
| 比較項目 | 通常の相続登記（正式な名義変更） | 相続人申告登記（簡易的な申出） |
|---|---|---|
| 制度の目的 | 不動産の所有権移転を公式に証明し、第三者に権利を主張するため | 3年以内の登記義務を一時的に履行したとみなし、過料を回避するため |
| 不動産の名義 | 新所有者（相続人）の名義に書き換えられる | 亡くなった被相続人の名義のまま維持される |
| 不動産の処分 | 売却・担保設定などが自由に可能 | 売買・担保設定は一切不可 |
| 必要な合意 | 原則として相続人全員の遺産分割協議の成立と全員の実印・印鑑証明書が必要 | 他の相続人の同意や協力は一切不要、単独で手続き可能 |
| 必要書類 | 被相続人の出生～死亡の全戸籍、相続人全員の戸籍・印鑑証明書、固定資産評価証明書など膨大 | 被相続人の死亡の事実と申出人が相続人であることがわかる最低限の戸籍のみ |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4%（高額になるケースも多い） | 非課税（無料）※書類の取得実費は別途必要 |
| 義務の履行範囲 | 申請により相続人全員の登記義務が完了 | 申出を行った本人のみ。他の相続人は免除されない |
この比較からわかるように、相続人申告登記は恒久的な権利確定の手段ではなく、あくまで「期限内のペナルティ回避」を目的とした暫定的な処置です。所有権を移転させる効力を持たないため、不動産を資産として活用する道は閉ざされたままとなります。
遺産分割協議が成立したら？
遺産分割後も3年以内の登記が必要
相続人申告登記の後に遺産分割協議で不動産の取得者が決まった場合、遺産分割協議の日から3年以内に正式な相続登記を申請しなければなりません。3年以内に登記をしなければ過料の対象となる可能性があります。
相続人申告登記を賢く利用すべきケース
相続人申告登記は、すべての相続人に必要な手続きではありません。期限内に正式な相続登記が可能なら利用する必要はないでしょう。この制度が役立つのは、3年以内に正式な相続登記を完了させることが困難な特定のケースです。
① 遺産分割協議がまとまらないケース
相続人間での話し合いが長引き、3年の期限内に合意が見込めない場合。他の相続人の同意なしに単独で行えるため、協議の難航による義務違反リスクを回避できます。
② 相続人が多数で権利関係が複雑なケース
相続が数世代にわたり相続人が数十人に及ぶような場合、全員を特定して連絡を取り書類を集めるだけで膨大な時間がかかります。まずは自身の義務だけでも履行しておく手段として有効です。
相続人申告登記のメリットとデメリット
制度の利用を検討する際には、手続きの簡便さや費用だけでなく、将来的な資産運用や親族間関係への影響も含めた多角的な判断が必要です。
4つのメリット
① 過料の確実な回避
3年以内にこの申出を行うことで、10万円以下の過料を確実に回避できます。遺産分割協議が裁判にまで発展しているような状況でも、期限を気にすることなく法的な防衛策を講じることが可能です。
② 相続人単独での申請が可能
正式な相続登記は原則として相続人全員の協力が必要ですが、相続人申告登記は他の相続人の同意や協力を一切必要としません。長年疎遠な親族、海外在住の親族、認知症の親族がいる場合でも、自身の判断のみで完結できます。
③ 手続きの簡素さ
正式な相続登記に比べて提出書類が大幅に少なく、申出人が被相続人の相続人であることを証明する戸籍謄本等があれば足ります。全相続人の戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成、申請書への押印も不要です。
④ 費用がゼロ（登録免許税が非課税）
正式な相続登記では固定資産税評価額の0.4%が登録免許税として課税されますが（例：評価額2,000万円なら8万円）、相続人申告登記には登録免許税が一切かかりません。
※司法書士に手続きの代行を依頼する場合は、別途費用がかかります。
注意すべき4つのデメリット
① 「二度手間」になる
あくまで一時的な措置のため、遺産分割協議がまとまった後は正式な相続登記を改めて申請する必要があります。この遺産分割後の相続登記にも「成立日から3年以内」の期限が設けられています。
② 不動産の売却・活用が一切できない
所有権が移転しないため、登記簿上の名義は亡くなった方のままです。不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることは一切できません。不動産は経済的価値を生まないまま、固定資産税だけを支払い続ける状態が継続します。
③ 申告者本人のみが義務履行
効力は申出を行った本人にしか及びません。例えば相続人が兄弟3人のうち長男だけが申出をした場合、他の2人は依然として義務を履行していない状態のままです。全員が回避するには、各自が個別に申し出るか、連名で申出を行う必要があります。
④ 個人情報の公示リスク
申出が受理されると、不動産の登記簿に相続人の氏名と現住所が記録されます。登記簿は手数料を支払えば誰でも取得できる公開情報のため、不動産買取業者などがこの情報を取得し、ダイレクトメールや営業訪問を行ってくる可能性がある点に留意が必要です。
相続人申告登記の選択は戦略的判断
判断のポイント
家族関係が円満で不動産の方針も早期に決まる見込みであれば、直接、正式な相続登記に進むのが最も効率的です。
一方で、少しでも紛争の兆候がある場合や、相続関係が複雑で時間がかかると予想される場合は、まず相続人申告登記で法的義務をクリアし、ペナルティを回避する防御的な手段を取ることが賢明です。
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【実践ガイド】相続人申告登記の手続き・やり方の全ステップ
相続人申告登記の手続きは、専門家でなくても行えるように簡素化されています。ここでは、その具体的な流れを3つのステップに分けて解説します。
Step 1 必要書類の収集【ケース別チェックリスト】
手続きの第一歩は、必要書類を正確に収集することです。正式な相続登記に比べると種類は少ないですが、申出人と被相続人との関係によって必要な戸籍謄本の範囲が異なる点に注意が必要です。
以下のチェックリストを参考に、ご自身の状況に合わせて書類を準備してください。
| 書類 | 必要な人 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 申出書 | 全ての申出人 | 法務局のウェブサイト | Word、PDF形式でダウンロード可能。オンラインで直接作成することもできます。 |
| 被相続人の死亡が記載された戸籍（除籍）謄本 | 全ての申出人 | 被相続人の最後の本籍地の市区町村役場 | 被相続人が亡くなった事実を証明するために必要 |
| 被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票（本籍の記載のあるもの） | 被相続人の最後の氏名及び住所が登記記録上の氏名及び住所と異なる場合 | 被相続人の最後の住所地または本籍地の市区町村役場 | 被相続人が登記名義人であることを証明するために必要 |
| 申出人が相続人であることがわかる戸籍謄本 | 全ての申出人 | 申出人の本籍地の市区町村役場 | 申出人と被相続人の関係を証明します。相続人が兄弟姉妹の場合、被相続人に子や親がいないことを証明するため、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本が必要になる場合があります。 |
| 申出人の住民票の写し | 全ての申出人 | 申出人の住所地の市区町村役場 | 申出書に氏名のふりがなと生年月日を正確に記載すれば、住基ネットでの照会が可能となり、提出を省略できます（国内に住所がない場合を除く）。 |
| 委任状 | 代理人に依頼する場合 | 依頼する司法書士等が作成 | 司法書士などの専門家に手続きを依頼する場合に必要です。 |
| （任意）法定相続情報一覧図の写し | 取得済みの人 | 法務局 | これを提出すれば、複数の戸籍謄本の代わりにすることができます。法定相続情報番号を申出書に記載することで、証明書の添付に代えることができます。 |
戸籍謄本収集のポイント
戸籍謄本の収集は、特に相続関係が複雑な場合に最も時間のかかる作業です。どの範囲の戸籍が必要か判断に迷う場合は、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本と、申出人自身の現在の戸籍謄本をすべて取得しておくと確実です。これらの書類は、後の正式な相続登記でも必要になるため、基本的に無駄になりません。
Step 2 申出書の作成と法務局への提出方法（窓口・郵送・オンライン）
申出書の作成は、法務局のウェブサイト等からダウンロードした様式に、必要事項を記入します。
主な記載事項は、申出人の氏名・住所、被相続人の氏名・最後の住所、そして対象となる不動産の情報（不動産番号や所在・地番など）です。不動産の情報は、固定資産税の納税通知書や、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で正確に確認できます。
申出の目的 相続人申告
司法太郎の相続人
相続開始年月日 令和６年４月１日相続
（申出人） 東京都千代田区九段南四丁目６番１１号
司 法 二 郎
連絡先の電話番号０３－６２６５－６５５９
添付情報
申出人が登記名義人の相続人であることを証する情報
住所証明情報
令和６年９月１日申出 東京法務局 新宿出張所
不動産の表示
所 在 新宿区市谷○○町一丁目
地 番 ２３番
所 在 新宿区市谷○○町一丁目２３番
家屋番号 ２３番
※住民票上の申出人の氏名のふりがな及び生年月日を記載した場合は、添付情報として住民票の写し等の提出を省略することができます。
提出先の確認
申出書の提出先は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。管轄を間違えると受け付けてもらえないため、事前に法務局のウェブサイトで確認が必要です。
提出方法は3つから選択可能
管轄法務局の窓口に直接持参する方法です。書類の不備などをその場で確認してもらえる可能性があります。
申出書と必要書類一式を管轄法務局宛に郵送します。書留郵便など、記録が残る方法が推奨されます。
「登記・供託オンライン申請システム」を利用して、インターネット経由で申請する方法です。法務省が提供する「かんたん登記申請」というウェブブラウザ上で手続きが完結するサービスも利用でき、専用ソフトのインストールが不要なため便利です。
Step 3 登記完了後の流れと、最終的な相続登記への準備
申出書が法務局に受理され、内容に不備がなければ、登記官が職権で申出人の氏名・住所などを登記簿に付記します。手続きが完了すると、法務局から「職権登記完了通知」といった書面が送られてきます（手続きにより通知の形式は異なる場合があります）。
登記完了後の確認
これで、ひとまず相続登記の申請義務は履行したことになります。登記事項証明書か登記情報を取得して登記簿の内容を確認しましょう。
重要：これはゴールではありません
相続人申告登記を済ませた後も、相続人間での遺産分割協議は継続する必要があります。そして、協議が成立し、不動産を誰が取得するかが正式に決まったら、その日から3年以内に、その内容を反映させるための正式な相続登記を申請しなければなりません。この期限を怠ると、再び過料の対象となる可能性があるため、注意が必要です。
相続人申告登記は、あくまで時間的な猶予を得るための手段です。その間に、最終的な解決である正式な相続登記に向けて、着実に準備を進めていくことが重要です。
司法書士のコラム
現実的には、相続登記をしていない場合でも過料の制裁を受ける可能性は極めて低いので、相続登記の義務の履行を目的とする相続人申告登記は、メリットが少なく制度の利用頻度は高くないと予想されます。
過料が科される場合については以下をご参照ください。
【相続登記の義務化】放置すると科される罰則・過料を解説！
相続人申告登記の手続きFAQ
相続人との相続関係が分かる戸籍謄本・除籍謄本があれば構いません。
相続登記との違い
相続登記の場合は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本等を取得し、相続人全員を把握する必要がありますが、相続人申告登記の場合は、相続人全員を把握する必要はありません。
申告登記をするには申出書を不動産を管轄する法務局へ提出します。戸籍謄本等の必要書類と合わせて申出することになります。
窓口での申請の他、郵送での申請、オンラインでの申請も可能です。
相続登記と異なり、登録免許税等の納税は不要です。証明書の手配や郵送費等が状況によってはかかりますが、登記の費用はかかりません（非課税）。
司法書士に依頼する場合
専門家である司法書士に手続きの代行を依頼する場合は、司法書士費用が別でかかります。具体的な費用については各司法書士事務所によって異なりますが、相続登記に準じた程度か、それより少し安く済むことが考えられます。
相続登記は遺言書がない場合は、基本的に相続人全員の協力が必要ですが、相続人申告登記は、各相続人が単独で申告の申出が可能です。他の相続人の協力や同意も不要で、一緒に申出する必要もありません。
相続で揉めていて遺産分割協議がまとまらない場合でも手続きを利用できることが想定されています。
相続人申告登記の申出期限は、正式な相続登記の義務期間と同じです。つまり、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内です。
この期限内に申出を行えば、相続登記の申請義務を履行したとみなされ、過料の対象とはなりません。
いいえ、なりません。相続人申告登記の効力は、あくまで申出を行った本人に限定されます。例えば、あなたが単独で申出を行った場合、あなたの義務は履行されたことになりますが、他の兄弟姉妹は依然として義務を履行していない状態のままです。
全ての相続人が義務を履行するためには、各人が個別に申出を行うか、あるいは全員が連名で一つの申出書を提出する必要があります。
相続人申告登記完了後に、相続人の氏名や住所が変更になった場合は、別途申出をすることで登記簿に反映させることが可能です。
変更の内容の分かる戸籍謄本や住民票の写しが必要です。
まとめて１件の申出書で申告可能です。
一次相続人についての内容も登記簿に記載されることになります。添付書類も一次相続、二次相続に関係するものが必要になります。
かんたん登記申請は、法務省が提供しているWebブラウザから申請できるサービスです。申請後の処理状況についてもオンラインで確認可能です。
従来との違い
これまでは、登記申請は全て申請用総合ソフトをダウンロードして、ソフトウェアを利用した登記申請が必要でしたが、相続人申告登記などの一部の手続きについてはWebブラウザから申請できるようになりました。専用のソフトウェアをインストールする必要はありません。
また、マイナンバーカードによる電子署名なども不要で、比較的簡単にオンラインでの申出が可能です。ただし、パソコンの操作に不慣れな場合や、必要書類のスキャンなどに不安がある場合は、窓口や郵送での提出を選択する方が確実かもしれません。
相続人申告登記の他は、検索用情報の申出や、建物滅失の登記申請、登記名義人の表示変更の登記申請に利用できます。
いいえ、相続人申告登記をしても、相続登記をする義務を免れるだけで相続登記したことにはなりません。
不動産を売却したり、リフォームしたり、賃貸やその他不動産を担保に金融機関より融資を受ける場合などは相続登記が別途必要になります。
相続登記の手続き方法、費用、当センターへご依頼の場合の料金は以下にリンクをまとめておりますのでご参照ください。
当センターでは、相続人申告登記や相続登記の手続きを専門家がサポートします。
司法書士法人 不動産名義変更手続センター 代表
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