不動産名義変更手続センターでは、相続や贈与時の土地・家・マンションなどの不動産名義変更手続きについて、お客さまを完全サポートいたします!

主な業務地域: 東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県を中心に全国対応

0120-670-678

受付時間

9:00〜18:00 (土日祭日を除く)

ご相談は無料で承ります!

不動産名義変更コラム①-3
 

登記済権利証(登記識別情報通知)を紛失してしまったけれど、再発行できる?

登記済権利証(登記識別情報通知)を紛失してしまった場合、再発行してもらうことは絶対にできません。

しかし、無いからといって売却等の取引が出来ないわけではありません。
取りうる方法は、①事前通知制度、②本人確認制度の2つがあります(不動産登記法第23条)。

登記識別情報通知って何?

登記識別情報とは、登記の申請がされた場合に、当該登記により登記名義人となる申請人にその登記に係る物件及び登記の内容とともに,登記所から通知される情報をいいます。
登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号で、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。

この登記識別情報は、本人確認手段の一つであり、登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため、登記所に提供することになります。

上記のとおり、登記識別情報は「不動産ごと」「名義人ごと」にそれぞれ発行されるので、例えば、土地2筆を新たに取得し、名義人となった場合は2通発行されます。
土地2筆を2名で取得すれば、各人に2通ずつの計4通発行されます。

認知症になった親が施設に入居したので、住んでいた不動産を売却したいです。どうしたらいいの?

認知症になり、事理弁識能力を欠き、物事を適切に判断できないという状態になりますと、名義人ご自身では有効な売買契約を結ぶことができませんので、売却もできません。

しかし、成年後見人の制度を利用し、成年後見人が被後見人を代理することによって有効に成年後見人が被後見人の居住用不動産を代理で売却することはできます。ただし、この登記申請には、家庭裁判所の許可(書)が必要になります(民法第859条の3)。この家庭裁判所の許可は申請すれば必ず下りるというものではありません。

被後見人の居住用不動産を売却するにあたっては、被後見人の不利益にならず、被後見人の介護費用を捻出する必要があるなど、売却理由に必要性が見られる場合には、許可が下りる可能性が高くなります。

反対に、被後見人の介護費用を居住用不動産を売却しなくとも捻出できる場合や、被後見人の財産を使いこむ恐れがある等、必要性が乏しい場合や被後見人の不利益となる場合には、家庭裁判所の許可をもらうのは難しいでしょう。

戸籍の附票って何?住民票と何がちがうの?

戸籍の附票とは、本籍地において戸籍とともに管理される住所記録です。戸籍の附票には戸籍に入っている者全ての住所移動の履歴が記録されており、住民票の記録の正確性を維持するためのものともされています。

住民票との違いとしては、戸籍の附票は本籍地において管理されているため、市区町村を越える住所移動を繰り返した場合でも、戸籍の変動・移動がない場合は、ひとつの戸籍の附票の中に全ての住所履歴が記録されることになります。
逆にいうと、住所を移動していない場合であっても、戸籍の変動(婚姻、離婚、縁組、離縁等)や転籍による戸籍の移動があった場合は、ひとつの戸籍の附票では住所履歴の確認ができなくなります。

住所の履歴の証明書類として使用するには、どちらを取るにもメリット・デメリットがありますので、「いつ、どの手続きに使用するか」で上手に使い分けが出来ると、取得する手間・費用に大きく差が出てきます。

転籍をすれば、離婚歴は戸籍から消えますか?

離婚後1回転籍すれば、離婚歴はその新戸籍には記載されないので離婚歴の表記は消えることになります。
しかし、新戸籍には、その前の本籍地はどこであるかが必ず記載されていますので、何回転籍しても、離婚が記載されている戸籍に遡って辿り着くことができます。
転籍の回数が多いと、その分、遡る戸籍が多くなるというだけで、すでに記載されている離婚歴が消えてしまうということはありません。

したがって、以前の氏名変更の証明として離婚歴がある戸籍を取る必要がある場合、遡る戸籍が増えるため、大変面倒な手続きになると思われますので、不要な転籍は避けた方が無難です。

離婚する際、夫名義のローンがまだ残っている不動産の名義を、妻である自分名義にできる?

できますが、注意が必要です。

婚姻期間にかかった費用の清算として「財産分与」という原因により名義を変更することは実際は可能です。

しかし、ローンが未だ残っている場合は、ローンを組んだ金融機関との契約に「所有者の名義を変更する際は、連絡をする(許可をもらう)」旨の文言が一般的には入っていますので、金融機関に連絡せずにやりますと、最悪な事態としては「契約違反」で一括返済等を求められる可能性があります。

また、「仮登記(1号)は?」という相談もありますが、実体的には名義が変わっている状態になりますので、金融機関との間では上記と同じ状況になります。

こうした契約違反の事態を避けるには、3つ方法が考えられます。

1つ目は、金融機関に連絡し許可をもらうこと。方法として挙げましたが、おそらくOKと言われることは難しいと思います。

2つ目は、ローンの完済まで名義変更を見送ること。ただ、離婚後、夫側に再婚や相続等が発生しますと大変ややこしくなりますし、最悪は名義変更できない事態も考えられます(ただ、この件に関しては、仮登記をしておけば対応できる可能性があります)。

3つ目は、妻名義でローンを組み直すこと。妻名義で新しくローンを組めれば、その借入金で夫のローンを支払うことで既存の担保権を抹消することができます。ただ、ローンを妻名義で組めない、銀行に審査に応じてもらえない場合もありますので、その場合は諦めるしかありません。

ローンが残っている状態での名義変更を安易に行なってしまうと、後々面倒な事態に発展する可能性がありますし、上記3パターンのいずれにもリスクがあります。
お手続きをお考えの方は、一度、詳細とあわせて専門家に相談をされた方が宜しいと思います。

離婚調停を終え、財産分与として不動産をもらうことになりました。不動産の名義変更はどうしたらいいの?

調停、審判、訴訟など裁判上の離婚においては、登記権利者財産分与を受ける方)が単独で登記申請できる場合があります。
この場合は、登記をする際に相手方(登記義務者)の協力を得る必要がありません。

単独申請が可能になるのは、調停調書等に次のような記載がある場合です。

  「(1)申立人は、相手方に対し、本件離婚に伴う財産分与として、別紙物件目録
     記載の不動産を分与する。

   (2)申立人は、相手方に対し、前項の不動産につき、上記財産分与を原因とす
     る所有権移転登記手続きをする。」

このような「~移転登記手続きをする」という文言があれば、登記権利者が単独申請することができます。
その場合は、判決正本(確定証明書付)、和解調書正本、調停調書正本などの裁判所から発行された書類(正本)が必ず必要になります。
謄本(正本のコピー)は添付書類とすることはできません。

弊所にご依頼いただくお客様は、調停等を担当してもらった弁護士からは謄本をもらうことが多いよう(慣習のようです)で、正本をお持ちの方はあまりいらっしゃいません。しかし、弊所にご依頼の際は、正本取得の手配もいたしますのでご安心ください。

ちなみに、登記義務者(財産分与をする側)の住所や名前が、現在のそれらと異なる場合は、財産分与の登記申請前にその変更を必ず申請しなくてはなりません。

この変更の登記申請は、調停調書等があれば「代位」ということで登記権利者から単独申請することはできますが、添付書類として他に相手の住所変更履歴が分かる住民票等が必要なりますので、住民票等を相手から預かることが難しい方は専門家に頼まないと現実としては困難になると思われます。

これから離婚しますが、公正証書で財産分与契約書を作った方がいいですか?

財産分与の内容によります。

例えば、財産分与の対象が不動産のみであれば、離婚する際に名義変更をしてしまえばそれで終わりですので、公正証書で契約書を作る意味はありません(ちなみに、不動産名義変更の登記手続きについて公正証書に記載してあっても、それをもとに名義変更手続きを1人ですることはできません。必ず2人が参加して行います。Cf.調停調書等による財産分与)。

しかし、子どもの養育費や生活費については、合意の内容によりますが、離婚の際に一括で支払ってもらうというよりは、「毎月、毎年いくら」という分割形式の方が主であると思います。
そうした分割形式の場合、途中で金銭の振込みがされなくなったり、連絡が途絶えて話し合いをする機会すら持てない等の問題が生じる可能性があります。

一方、養育費等をきちんと支払っているのにもかかわらず、子どもに面会させてもらえない等の不都合が生じることもあります。

こうした問題が生じたときに「財産分与の契約内容を履行してくれないときは、差し押えするぞ!」という旨の強制執行認諾文言が記載された財産分与契約書を公正証書にしておくことが活きてきます。

強制執行認諾文言が記載された財産分与契約書を公正証書にしてもらうことで、改めて裁判しなくともその公正証書をもとに強制執行手続(差押え等)を行なうことができるのです。
具体的には、銀行預金の相当分や、給料4分の1(4分の3は出来ません)の差押えがメインとなるでしょう。「きちんと支払わないと銀行や勤務先に連絡がいく可能性がある」ということだけでも、相当なプレッシャーになります。

また、他にも、年金分割について合意した内容を記載しておくことで、本来は、離婚後一緒に年金事務所に赴き、年金分割の手続きを行わなければいけないところ、公正証書があれば1人で手続きができるのです。

まとめますと、財産分与の合意をする際、双方で話し合いをし、それを実行実現していくために必要であれば公正証書での財産分与契約書を作る、という流れかと思います。

親権と監護権ってどう違うの?

親権とは,未成年者の子どもを監護・養育、財産を管理し、その子どもの代理人として法律行為をする権利や義務のことです。
法律上定められている具体的な親権は、財産管理権と身上監護権(これを俗に「監護権」と呼んでいます)と2つに大別できます。

成年に達しない子どもは親の親権に服することになり、その親権は父母が共同して行使することが原則(民法818条3項)ですが、父母が離婚する、父母が共同して行使することができませんので、親権を父母のどちらか一方に定め、定められた一方が行使していくことになります。

親権者をどちらか一方に定めない限り、離婚はできないことになっています。

親権者の定め方ですが、父母の話し合いで決まるのであれば、その者が(同819条1項)、裁判上の離婚(調停・審判等)をする場合は、裁判所が父母の一方を親権者と定めることになります(同819条第2項)。

また、監護権は親権の一部ですが、しかるべき事情がある場合は、親権者と監護権者が別々に定めることも可能です。
つまり、例えば「父母が離婚後に別居し、父が親権者になるが、母と子が共に暮らす(監護する)」ということが可能になるのです。

なお、いったん決めた親権者等を変更したい場合は,家庭裁判所に申し立てをしなければなりません。この場合,子どもの利益のために必要があると認められるときに限って、親権者や監護権者が裁判所が指定する者に変更されることになります。
父母の事情であっても、親権者がコロコロ替わるとなると、子には大変な不利益になりますので、変更するにはしかるべき理由がない限り難しいのが実情です。

内縁関係を解消することになりました。
解消に伴い不動産の名義をもらうことになりましたが、
どうしたらいいの?

内縁関係の解消に伴って不動産の名義変更をする場合、登記原因は、これまでの内縁生活費等の清算としての「財産分与」とするができますが、これには注意が必要です。

そもそも、内縁の解消時には、離婚と同様に、当事者間において内縁期間中に共同して築いた財産について財産分与を定めることができます。
また、当事者の協議で財産分与の内容がまとまらない場合は、家庭裁判所に対して調停、審判の申し立てを行なうことができます(最判昭和33年4月11日)。

しかし、不動産の財産分与を原因とする名義変更については、「財産分与を命じる判決がある場合に登記原因を財産分与とできる」ものとして、登記実務も取り扱われてきました(昭和47年10月20日民事三発第559号民事局第三課長回答/登記先例追V802頁))。
そして、これが裁判外(合意)で名義変更をする場合、どのように取り扱われるかは、不動産を管轄する法務局毎に見解が異なるというのが実状です。

弊所で行った内縁解消による財産分与の手続きでは、「財産分与契約公正証書があれば可」となったことがあります。
また、公的な書類(例えば、住民票等)により同居期間が判明すること、世帯主の欄に夫婦に準じる名称の記載があること(例えば、妻(見届)という記載がある)を求めるなど、見解は様々です。

よって、お手続きをお考えの方は、一度、詳細とあわせて専門家に相談をされた方が宜しいと思います。

自筆証書遺言、もっと簡単に遺せるようになる?
(自筆証書遺言についての民法改正案)

現在、自筆証書遺言(民法968条)の方式緩和が検討されています。
自筆証書遺言は、比較的容易に準備ができるので一番身近な遺言方法のようですが、その方式が厳格に決まっているため、せっかく書いた遺言が実際に無効になってしまうケースが多々あります。

この不幸な結果を受け、現在の方式緩和への流れが生まれました。

とはいえ、現在改正案として挙がっている方式であっても、遺言者が亡くなった後、裁判所での検認手続き等を経なければならず、また銀行などでは基本的には全相続人の協力が必要になるケースが多く、遺言執行への手続きは大変です。

相続人に負担を掛けず、迅速に相続手続きを行えるよう取り計らいたいのであれば、多少費用は掛かりますが、公正証書遺言を作成することをお勧めします。

認知症でも遺言を作成することはできますか?

認知症の進行具合によります。

そもそも、遺言を行うためには、遺言をする時点において、自分の行う遺言が、法律的にどのような効果を生じるかということについて理解、弁識する能力(意思能力)がなければなりません。

この点、一般的には、幼児や泥酔者、重い精神病や認知症にある者には、この意思能力がないとされていますので、その状態でなされた遺言は無効となってしまいます。

ただし、成年被後見人が事理を弁識する能力を一時回復した時においては遺言をすることができ、その際は医師二人以上の立会い(民法973条)があれば、有効な遺言を行うことができる、とも定められています。 

しかし、やはりここで注意するべきは、基本的には認知症の方は遺言を行うことは「できない」ということです。
実際、自筆証書遺言だけでなく、公証人や医師の立ち合いのもと公正証書遺言を作成しながらも、そこには「意思能力の欠如」があったとされ、遺言無効になったケースが多分にあります。

このようなケースでは、一部の相続人が、遺言者をそそのかし、又は指南することで遺言を作成させており(相続欠格事由に該当する可能性が高いです)、裁判において他の相続人に覆されてはいますが、原告となる相続人、被告となる相続人双方の手間も時間も心労も、とても大変なものとなります。

そして、何よりも相続人間の仲が悪くなっていく一方で、救いがありません。

元気なうちに遺言を作成すること・してもらうことが、何よりも遺された家族の不要な諍いを防ぐ手段であります。
早めの遺言作成を、お勧めいたします。

未成年でも遺言を作成することはできますか?

「15歳に達した者は、遺言をすることができる」とされています(民法961条)。

つまり、未成年者であっても満15歳以上であるならば、法定代理人の同意を得ずに遺言を作成することができます。
また、作成するにあたり法定代理人の同意を得ていないからといって、遺言の効力が取消されることはありません(Cf.死因贈与)。

蛇足になりますが、法定代理人が未成年者に代わって遺言を作成することも当然許されていません。

遺言書が複数出てきたけれど、どうしたらいい?

複数の遺言が存在した場合、内容が矛盾する点については新しい遺言が効力を有することになります(民法1023条)。
遺言作成後、生前にした行為が遺言の内容と抵触する点については、その部分は撤回したものとみなされます(1024条)。

また、公正証書や自筆証書、秘密証書遺言など、遺言には様々な要式がありますが、どの要式だから優先になるということはありません。
最新の遺言が一番に優先され、日を遡って遺言書の内容を確認し、抵触しない部分を探していくことになります。

したがって、まずは遺言書の作成日付を確認し、内容を見ていきましょう。

「相続人が作成時期には既に認知症だったのだから遺言は書けないはず」等、遺言自体に疑義がある場合は、遺言無効確認訴訟等で争うことになります(参照:認知症でも遺言を作成することはできますか?

遺言には「附言」という、遺言者の思いが綴られた部分がありますので、そこの思いを斟酌して遺言を実現していきましょう。

遺言書を持っている相続人が、自分には遺言書を見せてくれません。 どうしたら内容を確認することができますか?

公正証書遺言でしたら、相続人であれば公証役場で遺言の写しを入手することができます。
どこの公証役場で作成したのかわからない場合であっても、最寄りの公証役場でどこで遺言を作成しているかどうかを検索してもらうことができますので、活用してみましょう。

また、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所による「検認」という手続きを必ず経なければなりません(民法1004条)。
その手続きの中で、家庭裁判所から相続人には必ず連絡(通知)が届きます。その検認期日に参加すれば、その場で遺言の内容を確認することができますし、その期日に参加できなくても、期日後であれば写しを請求することができます。

日本に住む外国人ですが、住民登録できますか?

可能です。印鑑登録をすれば、印鑑証明書も発行してもらえます。

以前は、住民基本台帳法と外国人登録法の2つの別々の制度で把握していた複数国籍世帯(外国人と日本人で構成する一の世帯)について、平成24年から世帯全員が記載された住民票の写しが発行されるようになりました。

住民登録制度移行前に各市区町村で管理されていた「外国人登録原票」は、現在は法務省で保管されていますので、平成24年7月9日より前の住所は住所の証明を取得したい場合は、開示請求の手続をして取得する必要があります

定額小為替って何?どうやって使うの?

遠方の市区町村の役所へ戸籍謄本や住民票の写し等の証明書類を郵送請求する際、現金の代わりに手数料として同封します(現金書留では受け付けてもらえません)。

定額小為替は郵便局で購入することができ、額面50円から1000円まであります。

額面にかかわらず1枚購入するごとに、100円の発行手数料が発生します。

発行後6か月以内のものでなければなりません。
また、指定受取人の欄は空欄で出すことが一般的です(市区町村のHPに、指定受取人の欄は空欄のままでと注意書きがあることが多いので、気をつけてください)。

お問合せ・無料相談はこちら

ホームページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。
不動産の名義変更や、相続、生前贈与、離婚 (財産分与)、売買等に関する手続きに
ついて、ご不明な点やご相談などございましたら、お電話または無料相談フォームより

お気軽にお問合せください。

お気軽にお問合せください!

お電話でのお問合せ・無料相談はこちら

0120-670-678

受付時間:9:00〜18:00 (土日祭日を除く)

運営:司法書士板垣隼事務所

相続手続きガイド

相続財産の名義変更

相続が発生した場合、不動産以外にも、預貯金・自動車・株など各種の名義変更が必要になります。

事務所概要

代表の画像.jpg

運営事務所
司法書士板垣隼事務所

0120-670-678

03-6265-6559

03-6265-6569

代表者:司法書士 板垣 隼

代表者プロフィール

住所

〒102-0074 東京都千代田区九段南 4丁目6番14号
九段YMビル4階

主な業務地域

東京、埼玉、千葉、神奈川
などの首都圏を中心に
≪全国対応!≫

東京近郊は出張相談可

事務所概要はこちら

アクセスはこちら

当センターではプロサッカークラブ『モンテディオ山形』を応援してます!

モンテディオ山形ホームゲーム告知チラシダウンロード