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不動産名義変更コラム①-2

被相続人の相続財産(不動産)の所在や物件数がわかりません。どうしたらいいの?

もし、次に掲げる資料があれば「不動産の表示」として載っていますので、参考にしてください。
資料としては、①登記済権利証、登記識別情報通知、②登記簿謄本、③登記完了証、④固定資産税の納税通知書などが、あげられます。

しかし、資料がない場合には見つけられませんし、④の固定資産税の納税通知書には、非課税不動産(私道、公衆用道路、墓地、納税してもらうまでものない評価額が小さい土地・建物等)が載ってこないので、漏れがある場合があります。

そこで、不動産のありそうな市区町村の課税課(納税課等)にて「名寄帳の写し」を取得してみると、納税通知書などに載ってこなかった不動産が名前で紐づけられて見つかることがあります。

名寄帳は市区町村毎に別々に管理されているので、市区町村をまたがって土地(特に山など)の不動産を持っている場合は、当たりを付けて各市区町村にて名寄帳を取得することになります。

また、不動産の共有者がいて、筆頭者の名前(共有者の中の代表者)で管理されている市区町村では、名寄帳といえども、名前で紐づけしてもらっても出てこないこともあります。

こういった場合、法務局にて公図(地図)を取得し、被相続人の不動産周辺の狭い土地の地番を指定して、1筆毎に所有者を確認していくことになります(弊所では名寄帳と公図でのダブルチェックをしています)。

被相続人が相続を原因として不動産を取得している場合、その前の所有者の一部の不動産が名義変更されずに残っている場合は、その相続登記は大変に大掛かりになる可能性があります。

物件漏れは、後々面倒な手続きに発展しかねないので、しっかり調査を行いましょう。

相続した建物の登記がありません(未登記建物)。
名義変更はどうしたらいいの?

方法は2つあります。
①表題登記をする方法、または②未登記家屋所有者変更の届出を管轄の市区町村に提出する方法です。

①の表題登記は、本来は「義務」ですので、しなければいけないものなのですが、登記をしていないことに対する罰則等はありませんので、必要性がないと判断する方もいます。
なお、表題登記の申請を専門家に依頼するには、土地家屋調査士という資格者になります。司法書士はできません。

②の未登記家屋所有者変更届出(市区町村によって呼び方は異なります)は、名前のとおり、所有者が変更されたことを届け出る書類になります。
提出する市区町村毎に様式と添付書類等が異なりますので、HPや問い合わせをして確認をして、適宜記入し提出します。

相続が発生しましたが、誰も要らない不動産があります。どうしたらいいの?

相続財産である不動産(地方の田や山など)を市区町村に寄付をして手放したいという相談を頂きますが、市区町村は基本的に不動産の寄付は受け付けてくれません。

相続放棄という手もありますが、被相続人の死を知ってから3ヶ月以内に相続放棄の手続きを済ませなければなりませんし、他の相続人への押し付けにもなります。
また、相続放棄は「相続人ではなかったものとみなす」という強力な法的効果がありますので、被相続人の全てのプラス・マイナスの財産の相続する権利義務が無くなります(民法939条)。
さらに、相続放棄をしても、依然として管理責任はあります(民法940条)ので、そのまま放置して「自分には関係ない!」とは言えません。

現実的には、隣地の方に交渉し、売却や贈与をするという選択に行き着くと思います。
その際には、まず、必ず相続人名義に相続登記を済ませる必要があります。

誰も相続したくない不動産の処分方法については、やはり、名義人が生前のうちから話し合い等を進めておくことが何よりの対策になります。

親子の縁って切れますか?(推定相続人の廃除)

気持ちの上ではできるでしょうが、法律上はできませんし、そういった手続きもありません。

しかし、相続廃除という制度を使うと、自分が死んだときに相続人となる者(推定相続人)の持っている相続権を剥奪することができます(民法892条)

したがって、自分の相続財産を推定相続人に一切渡さないことができるのです。

ただし、推定相続人に子どもがいる場合は、推定相続人を廃除したとしても、その相続分はその子どもに引き継がれる(代襲相続)ため、親に子どもの財産管理権などがある場合には、結局、相続財産を費消される可能性がありますので、対策が必要になります。

この相続廃除制度には、申立方法が2つあります。

1つ目は、家庭裁判所に「推定相続人廃除調停申立て」をし、認められること。
この申し立てが認められるには、推定相続人が被相続人に対して「虐待をし、若しくはこれに重大な侮辱を加えたとき、又は推定相続人にその他の著しい非行があったとき」という要件があり、単に仲が悪かったり、家業を継がない等の理由は認められません。

判例1:父の金員を無断で費消し、多額の物品購入代金の支払いを父に負担させたうえ、
    これを注意した父に暴力をふるい、その後家出して行方不明になっている
長男の
    行為は、虐待、重大な侮辱又はその他著しい非行にあたる。
                      (岡山家裁審判平成2年8月10日)

判例2:相続人は、正業に就かず、浪費を重ね、社会の落伍者の地位に転落し、
    最もたちの悪い親泣かせの部類に属しており、著しい非行にあたる。
                      (東京家裁審判昭和42年1月26日)

以上のように、家庭の事情が多分に考慮されるため、簡単に認められる制度ではありません。
また、認められた場合は、戸籍謄本にその「廃除」の旨が記載されます。

2つ目は、「遺言」で推定相続人を廃除する意思を表示する方法(民法893条)。
これは、遺言書において意思表示をし、それを受けて遺言執行者が家庭裁判所で手続きの申し立てをし、認められることで達成されます。

しかし、下記判例のように、一時の激情で書かれていることも多いため、廃除するに足らないと判断されたり、推定相続人から異議申立てがなされ、意思表示をしても認められないことも多いようです。

判例3:公正証書遺言には廃除意思が表明されているが、それは推定相続人の所為に対
    して被相続人が一時の激情にかられてなされたものであり、いまだ廃除原因に
    該当するとはいえない。(大阪高裁決定昭和40年11月9日)

相続人になれなくなることはある?(相続欠格)

あります。2つのパターンがありますので、ご注意ください。

まず1つ目は、相続人の廃除をされた場合。
これは 親子の縁って切れますか?(推定相続人の廃除) に書いてありますので、ご参照ください。

2つ目は、相続欠格の場合。
相続欠格とは、相続人が民法891条に定められた5つの項目に該当する行為をした場合は、相続人から外される制度です。
欠格となった者は、遺贈を受けることもできなくなります(民法965条)。

相続廃除と違って、相続欠格であるという事実は、戸籍謄本に記載されません。

法定されている5つの項目を以下に挙げてみますと、

 ①故意に被相続人や相続について先順位又は若しくは同順位にある者を死亡するに至せ、
  又は至らせようとしたために、刑に処せられた者

 ②被相続人の殺害されたことを知って、これを告発せず、又は告訴しなかった者。
  ただし、その者に是非の弁別がないとき、又は殺害者が自己の配偶者若しくは直系血族で
  あったときは、この限りでない。

 ③詐欺又は強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をし、撤回し、取り消し、又は変更
  することを妨げた者

 ④詐欺又は強迫によって、被相続人に相続に関する遺言をさせ、撤回させ、取り消させ、
  又は変更させた者

 ⑤相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者

簡単にいうと、相続に関して刑事事件となるほどの不誠実な行いをした者が相続欠格という扱いを受ける、ということです。

相続欠格という効果が発生する時期は、相続発生前に欠格事由に該当した場合にはそのときに、相続発生後に欠格事由に該当した場合には相続発生時に遡って、となります。
欠格者に子どもがある場合には、その子どもが代襲相続人となります(民法887条2項・3項)。

遺産分割の方法ってどうしたらいいの?目安ってある?

遺言書があれば、遺言書の内容が優先されますが、無いのであれば基本的に相続人間で自由に決めることができますし、制約はありません。

相続財産をすべて1人の相続人がもらってもよいですし、法定相続分又はそれ以外の割合で分割するのも、相続人間で合意が出来ているのであれば認められます。

ただし、プラスの財産は分割するのは自由ですが、マイナスの財産(債務・負債等)は、被相続人が亡くなった時から法定相続人に法的相続分の割合で帰属しています。
したがって、債務等を1人が負うことを相続人間で決めたとしても、対外的には主張できませんので注意が必要です。
(参考:
遺産分割をして、債務を1人の相続人に押し付けてもいいですか?

遺産分割は、以下の3つの方法によることになります。

1つ目は、現物分割。
例えば、「甲土地は長男、乙土地とA銀行の預貯金3割は二男、丙建物とA銀行の預貯金7割は長女」というように、相続財産を物で区切って分ける方法です。
現物分割によると、きっちりと法定相続分(その他、合意した相続分)通りにはできません。したがって、相続人間で多少は差が出てしまいます。
あまりにも差が多い場合は、そこも話し合いによって、その差額分をお金で調整することも出来ます(これは、3つ目で挙げる代償分割に該当します)。

2つ目は、換価分割。
これは、相続財産を売却し、その売却代金を分ける方法です。
1つ目に挙げた現物分割の方法を採ると、多少の差が相続人間で出てしまいますが、換価分割によれば、きっちりと法定相続分(その他、合意した相続分)通りに分けることができます。(参考:被相続人の不動産を売却して、その代金を相続人で分けたいのだけど、どうしたらいい?
換価分割によると、相続財産を処分する際に処分費用や譲渡取得税などが発生しますので、それも考慮する必要があります。

3つ目は、代償分割。
例えば、「相続財産の土地建物(価格2000万)を長男が取得する代わりに、二男と長女に500万円ずつ支払う」というように、相続分以上の財産を取得する代償として他の相続人に自己の財産(お金や自己所有の土地など)を交付する方法です。

以上の3つに協議の方法を分けることができますが、必ずしも1つの方法で決着をつける必要はありません。冒頭に述べた通り、遺産分割は全員の合意があれば、基本的には自由なのです。
3つの方法があるということを念頭に、上手に協議を進められると、協議がまとまるのも早いのでは、と思います。

そして、最後に重要なこと。
まとまった協議の内容は、「言った言わない」にならないように、遺産分割協議書として書類に残し、相続人全員の実印を押して保管しておきましょう。

被相続人の不動産を売却して、その代金を相続人で分けたいのだけど、どうしたらいい?

不動産を売却は、必ず被相続人から相続人の名義に変更(相続登記)をしてからでないとすることはできません。亡くなった方の名義のままでは売却はできないのです。

そこで、①法定相続分で相続登記をして名義を入れるか、
②1人が代表して売却を行うことして、1人だけの名義を入れるか、
によって、その後に採る手続きが変わってきます。

以下、①や②を採ったときのメリット・デメリットを解説します。

そもそも、売却手続きには登記名義人全員が参加する必要があるため、遠方に住む相続人の名義を入れてしまうと、売却手続きが大変になることがあります。
それから、名義人の誰かが売却手続きに参加しない又は翻意して売却に賛成しない場合、売却自体ができない可能性もあります。

このような事態を避けるために、遺産分割協議書に、「代表相続人1名の名義にして、売却手続きをとった後、売却代金を分ける」とすれば何とかなりそうに思えます。

しかし、この場合、また別の問題が発生します。
税務上、換価分割だと解釈されてしまうと、譲渡取得税が名義人のみに課税される可能性があるのです。
そうなると代表として名義を入れた者のみが多額の税金を納めることになってしまいます。

このように、法律上と税務上で異なる解釈がなされると、名義が入れられなかったり、1人に不当な税金が課税されたりしますので、遺産分割協議の文言や分割方法の判断には細心の注意が必要となります。

よって、①、②のどちらにもメリット・デメリットがありますので、事前に専門家にご相談し、判断することをお勧めします。

代襲相続って何?

そもそも、相続が発生=被相続人が亡くなった時において、相続人が誰になるかが法律上決まります。
①配偶者及び子が相続人(配偶者が死亡や離婚等でいない場合は子のみ)
②子がいなければ、配偶者及び直系尊属(子、配偶者がいなければ直系尊属のみ)
③子及び直系尊属がいなければ、配偶者及び被相続人の兄弟姉妹
(子、配偶者、直系尊属がいない場合は兄弟姉妹のみ)が相続人となるのが原則です。

しかし、例えば①において、被相続人が亡くなる以前に被相続人の子が亡くなっており、被相続人からみて孫は存在している場合。
このとき、孫が子に代わって相続権をもちます。これを代襲相続といいます。

つまり、代襲相続とは、被相続人が亡くなった時、本来相続人になるはずだった人が先に亡くなっていたり、相続廃除相続欠格が生じている場合に、直系卑属が代わって相続人になるという制度です。

一方、相続放棄がなされた場合は代襲相続は生じず、次順位の相続人に相続権が渡ります。
また、養子縁組がある場合、縁組日によって相続人になれるかどうかが変わりますので注意が必要です。

子どもがいない夫婦ですが、相続が発生したら大変だと聞きました。どうしてですか?対策はありますか?

子どもがいない夫婦になりますと、配偶者の他に相続人になる人が出てきます。

もし、再婚であり、前妻との間に子どもがいればその子が、いなければ直系尊属が、直系尊属がいなければ、兄弟姉妹が相続人になります。
したがって、配偶者のみが相続人になるということは、ほぼありません。
ということは、相続が発生した場合、配偶者は、他の相続人と協力して相続手続きをし、また遺産分割協議を行わなくてはならなくなるのです。

この点、協議がスムーズに進めば良いですが、ここぞとばかりに権利主張をしてくる方もいますので、注意が必要です。
例えば、被相続人の相続財産が居住している不動産しかない場合、他の相続人に法定相続分での遺産分割を主張をされたら、最悪、不動産の売却をしなくてはならない事態になってしまいます。

こうした場合に備えて、遺言書を作成することが一番の対策になります。

「全財産を配偶者に相続させる」という一言があるだけで、自分の死後、配偶者を不要な争いや手続きから解放することができます。
より、残された配偶者に負担を掛けないようにするのであれば、自筆証書遺言よりも公正証書遺言をお勧めします。

遺産分割協議が終わっていませんが、被相続人の名義の不動産からの家賃収入があります。
分け方はどうなりますか?

被相続人の死後の賃貸不動産から生ずる賃料について、下記の判例が出ています。

   遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有
  に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭
  債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続
    分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。
   
(最判平成17年9月8日最高裁判所裁判集民事217号785頁)

つまり、賃料収入(賃料債権)は、遺産分割協議によらず、各相続人が各相続分に応じて確定取得すると判断しています。

では、この賃料を生む不動産を相続人の1人が単独相続するという遺産分割協議が整った場合、被相続人の死亡から遺産分割協議の成立までの間の賃料を、この不動産を相続人する人がすべてもらうと主張することはできるのでしょうか?

これついての判例は、下記のとおりです。

   各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権
  の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。
  (
上記最高裁判決)

つまり、不動産を相続するからといって、そこから生じていた被相続人の死亡から遺産分割協議の成立までの間の賃料を全てもらうという主張は出来ない、ということになります。

内縁の妻(夫)に相続権はありますか?

残念ですが、ありません。

内縁関係にある者の婚姻費用の分担や、同居・協力扶助義務といった法律婚に準じた法律関係が発生するとされていますが、相続権ついては否定されています。

したがって、内縁関係にある者に財産を残したい場合は、生前贈与や遺言により法律上保護されるように対処しておく必要があります。

遺留分って何?

遺留分とは、被相続人の相続人に対して、相続開始とともに相続財産の一定割合を取得しうるという権利です(民法1028条)。
なお、相続人が兄弟姉妹の場合、また、相続放棄をした者、相続人の廃除をされた者、欠格に該当した者には、遺留分は認められていません。

遺言や悪意ある生前贈与等により遺留分を害された相続人は、遺留分減殺請求(同1031条)を行使し、遺留分の範囲内で相続財産を取り戻すことができます。

しかし、受贈者が無資力(収入等はあるけれど現実的に支払うことができない状態)の場合は、損失は遺留分権利者が負担しなければなりません(同1037条)。
また、相続財産(物の場合)が既に処分されていた場合は、価額での弁償しか請求できませんので(同1040条1項)、現物を返してもらいたくてもお金でしか解決できません。

この遺留分請求権は、民法1042条により、遺留分を請求する者が「相続の開始」を知り、かつ「減殺すべき贈与や遺贈の存在を知った時」から1年で時効にかかります(消滅時効)。また、上記の各事実を知らなかったとしても、相続開始から10年が経過すると同様に権利行使ができなくなります(除斥期間)。

遺留分請求は、必ずしも裁判上の請求により行う必要はありません。裁判外で請求する場合は、請求日を明確にするために内容証明郵便を使用するのが一般的です。
遺留分減殺請求権を行使すると、遺贈→死因贈与→生前贈与(死亡日に近いものから)の順番に減殺がなされます(同1033条、1035条、東京高判平成12年3月8日)ので、まずは遺贈による受贈者への請求からスタートになります。
したがって、生前贈与で処分した財産が欲しいからといって、遺贈による受贈者への請求を飛び越えて生前贈与の受贈者へ請求することはできません。

専門家でない限り、自分で遺留分を計算し請求することは、とても難しいのが現実です。様々な財産の評価を把握することが必要になりますので、「もしかして害されているのではないか?」という疑問が生じた場合は、そこで専門家に相談することをお勧めします。

相続人に、あらかじめ自分の相続について遺留分を請求できないようにしておきたいのですが、できますか?

できますが、家庭裁判所の許可が必要です。

基本的に、生前でも相続開始後でも、相続人が遺留分の放棄をすることは可能です。

しかし、生前に遺留分を放棄することには制限があります。
遺留分の放棄を無限定に認めてしまうと、本来相続人が自由に判断すべき事柄に被相続人が不当に干渉したり、相続人が自由に意思決定をすることを阻害する可能性があることから、被相続人の生前に遺留分の放棄に関しては、家庭裁判所での許可が必要とされています。
また、許可の基準も定められています。

なお、中小企業の経営者の相続財産については、その企業の事業承継を円滑に行うための遺留分に関する民法の特例があります。
遺留分算定の基礎財産から除外したり(除外合意)や基礎財産に参入する価値を固定する(固定合意)という、一定の条件を満たした場合に適用される制度です。
様々な条件を満たし、かつ経済産業大臣の確認と家庭裁判所の許可をもらうなど、ハードルは高いようです。

相続が発生する前に相続放棄をしたいのですが、
できますか?

できません。
相続放棄は「初めから相続人とならなかったものとみな」される(民法939条)という、とても強力な効果を持っています。
したがって、強要等のおそれから、一切認められず、制度自体もありません。

また、生前に相続放棄の契約や合意をしていたとしても、法的には無効です。

それから、よく勘違いされている方がいますが、相続放棄は家庭裁判所にて行う手続きで、被相続人が亡くなってから原則3ヶ月以内にすべきものです。
遺産分割協議時に「相続財産をすべて放棄する」旨を合意したとしても、法律上の相続放棄にはなりません。
したがって、権利(プラスの財産)だけ他の相続人にもっていかれて、義務(債務)は法定相続分で自分も負担しなければいけない状況に陥ることがありますので、ご注意ください。

被相続人の生前、自分が1人で介護してきました。
遺産分割時に、その介護の頑張った分、他の相続人よりも多く相続したいという主張はできますか?

主張することはできますし、協議がまとまれば、寄与分として相続財産を多くもらうことができます。

寄与分とは、共同相続人の中に被相続人の療養看護その他の方法により、被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした者があるときは、その貢献に相当する額(遺産に対する割合)を法定相続分に上乗せすることで、共同相続人間の公平性を図る制度(民法904条の2)です。

寄与分の主張が認められるのは相続人に限られます。したがって、相続人に該当しない、内縁の夫(妻)や事実上の養子、相続放棄をした者、相続人の廃除をされた者及び欠格に該当した者は、どんなに被相続人に貢献していたとしても、寄与分を主張することはできません。

寄与分は自動的に算定されるものではなく、まずは自分で主張しなくてはなりません。

寄与分の主張し、他の相続人がそれを認める(協議が整う)のであれば、それで問題ありません。
しかし、協議が相続人間の話し合いでまとまらず、それでも寄与分について主張したい場合は、「寄与分を定める処分調停」を家庭裁判所に申し立てることになります。

調停手続では、当事者双方から事情を聴いたり、必要に応じて資料等を提出してもらった上で、解決のために必要な助言や解決案等を提示し、合意を目指した話合いを進めます。
それでも調停が整わない場合は、審判という裁判所が決定をする形式へ移行します。

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