相続不動産の固定資産税は誰が払う｜納税義務者と請求先変更

そもそも固定資産税は誰に課税されるか（基準日と納税義務者）

相続不動産の固定資産税の話を理解するためには、まず「課税基準日」と「納税義務者」の基本ルールを押さえる必要があります。相続登記の前後でこれらがどう変わるかが本ページのメインテーマです。

課税基準日は「1月1日時点」の所有者

固定資産税は、地方税法第343条にもとづき、毎年1月1日（賦課期日）時点で固定資産課税台帳に所有者として登記・登録されている人に対して、その年度（4月1日〜翌年3月31日）分が課税されます。年度途中で所有者が変わっても、その年度の納税義務者は変わりません。

つまり、2025年6月に親が亡くなって相続登記をしても、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の固定資産税は、1月1日時点の所有者である亡くなった親（の納税義務を承継する相続人）が支払う扱いとなります。新名義人として課税されるのは、登記完了の翌年1月1日以降の年度分です。

納税義務者は登記簿の所有者（または現所有者）

原則として、納税義務者は登記簿（不動産登記簿）に所有者として記載されている人です。ただし、所有者が亡くなっていた場合は、賦課期日（1月1日）時点で死亡前か死亡後かで扱いが分かれます。

1月1日後に亡くなった年の固定資産税は、その年は被相続人に課税された税を相続人が承継する形になります（地方税法第9条）。1月1日以前にすでに亡くなっており相続登記が未了の場合は、賦課期日時点の現所有者である相続人等が納税義務者となります（地方税法第343条第2項）。

令和2年度税制改正により、登記簿上の所有者が死亡した場合、市町村が条例の定めるところにより、現所有者に氏名・住所等の申告を求められる仕組みが整備されました。提出期限や様式名は自治体ごとに異なるため、相続が発生した不動産が所在する市町村の固定資産税担当課で確認してください。

納税通知書は毎年4〜5月に届く

その年の固定資産税の納税通知書は、毎年4月〜5月頃に市町村（東京23区は都税事務所）から発送されます。納付方法は、年4回の分割払い（6月・9月・12月・2月の各末日が一般的）または一括前納の選択制です。

相続登記前：未登記期間の納税義務者

名義人が亡くなってから相続登記を完了するまでの期間（以下「未登記期間」）について、固定資産税は誰がどう払うのかを整理します。

相続人全員が連帯して納税義務を負う

相続が発生すると、被相続人の納税義務は地方税法第9条により相続人へ承継されます。相続人が複数いる場合は、各相続人が法定相続分に応じて承継するのが原則です（同条第2項）。さらに、遺産分割が未了の不動産は相続人の共有状態にあるため、地方税法第10条の2により共有物として連帯納税義務を負い、市町村は相続人の誰に対しても全額を請求できます。

たとえば3人兄弟で相続した場合、固定資産税が年30万円なら、内部関係としては法定相続分（各1/3＝10万円ずつ）を負担しますが、市町村は誰か1人に30万円全額を請求することも可能です。支払った相続人は、後から他の相続人に求償する形になります。

代表者指定届で納税通知書の送付先を1人にまとめられる

未登記期間中の納税通知書の送付先を1人にまとめたい場合、市町村に対して「相続人代表者指定届」（自治体により名称は「納税義務承継人代表者指定届」「現所有者申告書」など）を提出します。これにより、納税通知書は指定された代表者宛てに送られるようになります。

ただし、相続人代表者指定届は納税通知書等を受け取る代表者を決める手続きであって、納税義務そのものを1人に集約する制度ではありません。届出の有無にかかわらず、各相続人は連帯して納税義務を負うため、代表者が支払った後の負担割合は、相続人間で別途精算します。

提出時の一般的な必要書類は、被相続人の死亡が分かる戸籍（除籍謄本）、相続人全員が分かる戸籍、代表者を含む相続人全員の同意書（または委任状）、代表者の本人確認書類などです。書式は市町村の固定資産税担当課（東京23区は都税事務所）で入手できます。

代表者を決めなかった場合に誰へ請求が来るか

代表者指定届を出していない場合、市町村は次のような順序で請求先を決めることが多いです：①登記簿上の所有者の住所宛て（=亡くなった人の住所）、②市町村が把握している同居の家族（配偶者・同居の子など）、③戸籍から推定される相続人のうち最も住所が判明している人。

このため、亡くなった親と同居していた配偶者・子のもとに「亡父○○殿」「亡父○○相続人代表者○○殿」という形で納税通知書が届くケースが多くなります。納税通知書の名宛人は所有権の帰属を確定するものではないため、誰宛てに届いたかに関係なく、相続人間で実際の負担割合は別途協議する必要があります。

単独名義で相続登記した場合

遺産分割協議の結果、特定の相続人1人だけの単独名義に相続登記した場合の固定資産税の扱いを解説します。

翌年度から登記名義人が単独で全額納税

単独名義で相続登記が完了したら、その翌年1月1日以降の年度分の固定資産税は、登記名義人が1人で全額を納税します。市町村が課税台帳を更新すると、次の納税通知書からは新名義人宛てに届くようになります。

ただし、繰り返しになりますが「相続登記をした年度」の固定資産税は、1月1日時点の所有者（つまり登記前の状態）に課税されているため、その年度分は旧来どおりの扱いが続きます。

相続人間で立替清算する場合の按分

不動産は単独名義にするが、固定資産税は相続人間で実質的に按分したい――というケースもあります。たとえば「不動産は長男が相続するが、固定資産税の半分は他の兄弟も負担する」という取り決めです。

このような取り決めは、相続人間の私的合意として有効ですが、市町村は登記名義人1人を納税義務者として扱うため、実際の支払いは登記名義人がいったん全額を市町村に納付し、後から他の相続人から立替分を回収する形になります。

登記完了後も翌年度4月までは旧名義人宛てに通知書が届く

相続登記が完了しても、市町村の固定資産課税台帳の更新は登記情報の連携・反映を待って行われるため、登記完了の年度内に届く納税通知書は旧名義人（被相続人）宛てのままのことが多くあります。

これは課税の根拠が「1月1日時点の所有者」であるためで、登記が翌年1月1日より前に完了していれば、翌年度の通知書から新名義人宛てに切り替わるのが一般的です。「登記したのに古い宛名で届いた」と慌てず、まずは納期どおりに納付し、翌年度の通知書で名義切替えを確認してください。

なお、納税通知書に同封される課税明細書は、相続税・贈与税・譲渡所得税の計算でも参照されるため、相続発生時点とその前後数年分は保管しておくことを実務上おすすめしています。

共有名義で相続登記した場合

遺産分割協議で、複数の相続人が共有名義で相続登記をした場合の固定資産税の扱いです。実務上、共有名義はトラブルにつながりやすいため、慎重な判断が必要です。

共有者全員に連帯納税義務／内部負担は持分割合が目安

共有名義で相続登記した場合、共有者全員が固定資産税について連帯納税義務を負います（地方税法第10条の2）。市町村はいずれか1人に全額を請求できるのが対外関係のルールで、たとえば3人兄弟が各1/3ずつの共有持分で登記しても、市町村との関係では「持分割合に応じて請求が分かれる」わけではありません。

共有者間の内部関係としては、実際の負担割合は持分割合を目安に共有者間で精算するのが一般的です。「対外関係＝連帯」「内部関係＝持分」と分けて理解しておくと、トラブルが起きにくくなります。

代表者宛てに一括請求される仕組み

共有名義の場合、市町村は共有者の代表者1人を指定して納税通知書を一括送付するのが原則です。代表者の選定は、相続人間で協議して市町村に届け出るか、市町村が登記の筆頭者・住所が把握できる人を機械的に代表者とすることもあります。

代表者が支払った後、他の共有者へ持分割合に応じて求償することになります。実務上は、代表者の口座から年4回の固定資産税が引き落とされ、他の共有者から後日清算金を集める形が一般的です。

共有名義はおすすめしない理由（将来のトラブル例）

当センターでは、相続を機に不動産を共有名義にすることは、原則として避けることをおすすめしています。理由は以下のとおりです：

「兄弟仲が良いから」と共有名義にしても、配偶者が代替わりするタイミングや、固定資産税の値上げが起きた時にもめるケースが少なくありません。不動産は単独名義で取得し、代償金で他の相続人へ清算する形が、長期的なトラブル予防の観点では最も安全です。

相続登記をしない場合の固定資産税

相続登記をしないまま放置すると、固定資産税の納税面でどんな問題が起きるかを整理します。令和6年4月1日施行の相続登記義務化により、放置は法的リスクも伴うようになりました。

名義人が死亡しても納税通知書は届き続ける

相続登記をしなくても、固定資産税の納税通知書は毎年届きます。前述のとおり、相続人全員が連帯納税義務を負うため、市町村は「亡○○相続人代表者○○殿」のような宛名で同居家族・代表相続人へ送付します。

未登記の状態が長く続くと、市町村の課税台帳上では亡くなった人が所有者のままになり、相続人の誰が現所有者かが曖昧になります。代替わりが進むと、市町村が現所有者を把握できなくなり、最終的に「所有者不明土地」化するリスクがあります。

令和6年4月1日施行の義務化と過料10万円

たとえば「父の死を知ったが、相続財産に不動産があることを後で知った」場合は、不動産の存在を知った時点から3年カウントが始まります。「相続開始を知った日」と「自分が所有権を取得したことを知った日」のいずれもが必要な点に注意してください。

過料は刑事罰ではなく行政罰です。実際の運用としては、登記官が相続登記の申請義務違反を把握した場合、まず申請を促す催告が行われます。催告に応じず、正当な理由もない場合に、裁判所の判断で過料が科される流れです。法務局が常に死亡や登記漏れを把握しているわけではありませんが、「催告が来るまで放置してよい」という制度ではない点に留意しましょう。

固定資産税の納税を続けていても、相続登記は別の手続きです。納税通知書が届いて毎年払っているから大丈夫と誤解されがちですが、納税と登記は別物であることに注意してください。

相続人申告登記との関係（暫定救済措置）

すぐに遺産分割協議がまとまらない場合の暫定的な救済として、令和6年4月1日から「相続人申告登記」（不動産登記法第76条の3）が新設されました。これは「自分が相続人の1人である」ことを単独で法務局に申し出れば、3年の登記義務を一旦履行したとみなす制度です。

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定措置で、所有権を確定する正規の相続登記ではありません。遺産分割協議が整い次第、改めて通常の相続登記を申請する必要があります。固定資産税の請求先変更とも別の手続きですので、混同しないようにしてください。

固定資産税の請求先を変更する手順（5ステップ）

相続発生後に、固定資産税の納税通知書の請求先を相続人代表者へ切り替える具体的な手順を解説します。相続登記をする前でも実施できる手続きです。

固定資産税の支払い方法（口座振替・滞納分）

固定資産税の納付方法と、相続発生時の支払いに関する注意点をまとめます。

口座振替の名義変更

名義人が亡くなると、被相続人名義の銀行口座は金融機関が把握次第に凍結されます。口座振替で固定資産税を払っていた場合は、振替不能となり「納付書」が郵送されるため、コンビニ・金融機関窓口で支払うか、新たに相続人代表者の口座で振替設定をやり直す必要があります。

口座振替の変更は、市町村の固定資産税担当課または金融機関で「口座振替依頼書」を提出して行います。手続き完了までに1〜2か月かかるため、その間は納付書での支払いとなります。

過去の滞納分の取扱い

亡くなった親が固定資産税を滞納していた場合、その滞納分は相続人が連帯して納付する義務を承継します（民法第896条）。延滞金も発生しているため、早期に市町村窓口で残額を確認し、相続人間で負担方法を協議しましょう。

滞納額が大きく一括返済が困難な場合は、市町村の徴収部門に分割納付や徴収猶予の相談ができることもあります。後述のH2-10「困った時の対処法」もご参照ください。

そのほかの支払い方法（クレカ・コンビニ・スマホ決済）

近年は多くの自治体で、口座振替や納付書による現金払いに加え、クレジットカード払い・コンビニ払い・スマホ決済アプリ（PayPay、楽天ペイ、auPAYなど）での納付に対応しています。自治体公式サイトで対応状況を確認できます。

ただし、クレジットカード払いは決済手数料が納税者負担となる自治体もあるため、年間税額が大きい場合は手数料額も事前に確認しましょう。

課税明細書と固定資産評価証明書の違い

相続登記の必要書類でよく混同される「課税明細書」と「固定資産評価証明書」の違いを整理します。

課税明細書は納税通知書に同封される書類

課税明細書は、毎年4〜5月に届く固定資産税納税通知書に同封される書類で、所有している不動産の所在地・地番・地目・地積・固定資産税評価額・課税標準額などが記載されています。法務局によっては相続登記申請時に課税明細書で代用可能としているケースもあります。

ただし、申請年度の評価額を公的に証明する書類は固定資産評価証明書であり、当センターでも実務上は評価証明書を取得して申請しています。手元の課税明細書がない場合や、非課税地・公衆用道路等が含まれる場合は、評価証明書や近傍宅地評価証明書等を取得します。

固定資産評価証明書は相続登記の標準書類

固定資産評価証明書は、市町村役場の窓口（東京23区は都税事務所）で発行される正式な証明書で、その不動産の「固定資産税評価額」を公的に証明します。相続登記申請時の登録免許税の計算根拠として、原則として法務局へ提出する書類です。

取得時の手数料は1物件あたり300〜400円程度（自治体により異なる）で、相続人の1人が単独で取得できます（戸籍で相続人であることを証明）。

取得方法（窓口・郵送・コンビニ・オンライン）

固定資産評価証明書は、不動産所在地の市町村役場の固定資産税課（東京23区は都税事務所）で取得できます。窓口持参のほか、郵送請求や、マイナンバーカードがあればコンビニ交付に対応している自治体もあります。

相続放棄した場合の固定資産税

相続放棄をした場合、固定資産税の納税義務はどうなるか、また「現に占有している」場合の管理義務との関係を整理します。

家庭裁判所での受理後は納税義務なし

相続放棄が家庭裁判所で受理されると、初めから相続人ではなかったものとみなされます（民法第939条）。固定資産税についても、放棄が受理された相続人は納税義務を負いません。すでに納税通知書を受け取っていた場合は、市町村窓口に相続放棄申述受理通知書のコピーを持参して、納税義務者から外してもらいます。

「現に占有している」場合の管理義務（民法940条改正）

令和5年4月1日に施行された民法第940条改正で、相続放棄後でも「現に占有している」相続人は、次の相続人または相続財産清算人に引き継ぐまで、財産を保存する義務（管理義務）を負うことになりました。

この「管理義務」には、固定資産税の納付義務は含まれません。ただし、現実問題として、市町村が他の相続人や相続財産清算人を把握できないままだと、納税通知書が引き続き占有者宛てに届くことがあります。その場合は、家庭裁判所の受理通知書を提示して納税義務者から外してもらう必要があります。

相続不動産の固定資産税で困った時の対処法

相続発生後、固定資産税の支払いや相続人間の調整で困ったときに使える制度・対処法を紹介します。

納税が困難な場合の徴収猶予制度

災害・病気・事業の損失などにより一時的に納税が困難な場合、市町村に申請することで徴収猶予（最長1年、延長で最大2年）を受けられる場合があります（地方税法第15条）。猶予期間中は延滞金が減免または免除されます。

申請には、収入・財産・支出を示す資料が必要です。事前に市町村の徴収担当課に相談しましょう。

共有者間で支払いがまとまらない時

共有名義の不動産で、他の共有者が固定資産税の負担に応じないケースは少なくありません。この場合の選択肢は次のとおりです：

①代表者が立替えた分を、内容証明郵便で請求する（求償権の消滅時効は、立替日から原則5年。民法第166条第1項）／②それでも応じない場合、簡易裁判所での支払督促や少額訴訟（60万円以下）を検討／③根本的に共有関係を解消したい場合は、共有物分割請求（民法第258条）を検討する。

共有物分割請求は、まず共有者間で協議し、まとまらない場合は裁判所に分割方法を求める手続きです。実務上は、現物分割が難しい不動産では「代金分割（売却して代金を分ける）」「価格賠償（1人が単独取得し他へ代償金を支払う）」が選択されることが多いです。

相続土地国庫帰属制度の活用

令和5年4月27日施行の相続土地国庫帰属制度では、相続で取得した土地のうち、一定要件を満たすものを国庫に帰属させることができます。承認されれば、その後の固定資産税の負担からも解放されます。

負担金は「標準的な管理費用の10年分相当」が基準で、宅地・田畑・森林いずれも原則として1筆20万円です。ただし、市街化区域・用途地域内の宅地、農用地区域内の農地、市街化区域内の農地、一部の森林などは面積に応じた算定式となり、宅地で数十万〜100万円超になるケースも珍しくありません。

建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界争いがある土地などは申請の対象外で、法務局国庫帰属窓口での事前審査と事案に応じた算定が必要です。詳細は国庫帰属制度の解説ページもご参照ください。

固定資産税の負担そのものを軽くする方法

固定資産税の納税額自体を直接的に減らす方法は限定的ですが、以下の制度の活用余地があります：

①住宅用地の特例（小規模住宅用地（200㎡以下の部分）について、固定資産税の課税標準額が価格の1/6、都市計画税は1/3に軽減）の適用漏れがないか確認／②老朽家屋を解体すると住宅用地特例が外れ、土地部分の税負担が増えることがあるため事前確認／③不動産売却による固定資産税負担からの解放。

解体後の負担増は、家屋分の税額消滅や負担調整措置、都市計画税の有無で変わるため、必ず解体前に市町村の固定資産税担当課で試算を確認してください（「解体すると固定資産税が6倍になる」と単純化されることが多いものの、実際の増加額は事案ごとに異なります）。

住宅用地特例の適用や売却の判断は、税理士業務範囲のため、税理士にご相談ください。当センターは登記実務（相続登記）が中心です。

よくある質問（FAQ）

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